Как составить договор аренды нежилого помещения. Пошаговый план от банковского юриста по аренде.

Подготовка договора аренды недвижимости включает несколько этапов, которые важно соблюдать для минимизации рисков и защиты интересов обеих сторон.

1⃣ Определение условий аренды

Перед составлением договора стороны согласовывают ключевые условия:

🔹Объект аренды (адрес, площадь, кадастровый номер, технические характеристики).
🔹Срок аренды (краткосрочная/долгосрочная, с возможностью продления).
🔹Размер арендной платы (фиксированная сумма, индексация, валюта).
🔹 Порядок оплаты (наличные, безнал, сроки внесения платежей).
🔹 Ответственность сторон (штрафы за нарушения договора)
🔹 Расторжение (условия расторжения и последствия для сторон).
🔹 Коммунальные платежи (кто оплачивает, как учитываются расходы).
🔹Ремонт и эксплуатация (кто отвечает за текущий и капитальный ремонт).
🔹Дополнительные условия (возможность субаренды, залог, порядок посещения объекта).

2⃣ Проверка документов на недвижимость

Арендодатель должен подтвердить право сдавать объект:
🔸Правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, выписка из ЕГРН).
🔸 Техническая документация (кадастровый паспорт, план помещения).
🔸 Согласие третьих лиц (если собственников несколько, субаренда или есть обременение).

3⃣ Составление договора
Договор аренды должен соответствовать ст. 606–670 ГК РФ и включать:

▫️ Преамбулу (ФИО/названия сторон, паспортные/регистрационные данные).
▫️ Предмет договора (детальное описание объекта).
▫️ Срок действия (если не указан – считается заключенным на неопределенный срок).
▫️ Размер арендной платы и порядок расчетов. Индексация арендной платы
▫️ Права и обязанности сторон.
▫️ Ответственность за нарушения.
▫️ Условия расторжения.
▫️ Реквизиты и подписи.

4⃣ Приложения

🔹Форма Акта приема-передачи (фиксирует состояние объекта).
🔹Графическое изображение предмета аренды - помещения (как правило изображение помещения из технического паспорта).
🔹 Иные (например, порядок расчета стоимости за дополнительные услуги, порядок пользования общим имуществом в здании)

6⃣ Подписание и передача ключей

После подписания договора аренды:
🔸 Составляется акт приема-передачи.
🔸 Передаются ключи и доступ к объекту.


Это схематичный порядок работы над составлением договора аренды. Для избежания в дальнейшем проблем в пользовании и финансовых потерь рекомендуется (особенно арендаторам) консультация юриста для проверки договора аренды. #аренданедвижимости

​Как в России появилась частная недвижимость?
 
Первые законы о недвижимости в России появились еще в древнерусский период. Тогда вопрос, чья земля или дом решался просто — кто сильней того и 🏠
 
Не сказать, что князья на Руси не пытались решить этот вопрос. Но примерно в течение 500 лет они прямо скажем не сильно торопились.
  
 
1⃣ Русская Правда (XI–XIII вв.)  

   - Один из первых правовых документов, регулировавший земельные отношения, владение и наследование имущества.  

   - Упоминались споры о земле, но четкого понятия "недвижимость" еще не было.

 То есть уже возникли споры. Значит, вопрос решали не только силой оружия, но и какими-то аргументами. Очень жаль, что почти никакой информации об этих спорах не сохранилось.
 
2⃣Монголо-татарское иго
 
Правовые нормы в этот период сильно подвергались влиянию Орды, а там не считали, что земля вообще кому-то может принадлежать, кроме хана.

Русское законотворчество продолжало развиваться только в тех княжествах, куда монголы не дошли — Псковская и Новгородская судные грамоты, например. Но эти документы мало регулировали недвижимость. Да и сохранились не полностью.
 
Системное регулирование началось формироваться сильно позже.  И начало положило
 
4⃣ Соборное Уложение 1649 года  

   - Впервые введено понятие "вотчина" (наследственная земельная собственность) и "поместье" (условное землевладение за службу).  

   - Закреплялись права на землю и порядок ее передачи.  
 
Это первый, как сказали бы сегодня, нормативный документ всероссийского уровня.
 
4⃣ Петровские реформы (начало XVIII века)  

   - Введено подворное налогообложение, что потребовало учета недвижимости.  
   - Появились первые попытки регистрации земель (ревизские сказки).  
 
Прародитель современного кадастрового учета.
 
5⃣ Жалованная грамота дворянству (1785 г.)  
   - Утвердила право частной собственности на землю для дворянства.  
 
Первый нормативный документ, закрепивший частную собственность за отдельным человеком.
 
6⃣ Свод законов Российской империи (1832 г.)  

   - В том X ("Законы гражданские") впервые четко определено понятие недвижимого имущества (земля, дома, заводы).  

   - Введена крепостная система (нотариальное удостоверение сделок с недвижимостью).  
 
8⃣ Столыпинская аграрная реформа (1906–1911 гг.)  

   - Разрешен выход крестьян из общины с получением земли в частную собственность.  
 
 - Создавался Крестьянский поземельный банк для кредитования покупки земли.  
 
С этого момента уже не только высшее сословие и духовенство, но и крестьяне становились частниками. Реформа колхозов и совхозов с выделом паев колхозникам в 90х годах прошлого столетия, кстати, очень похожа на Столыпинскую аграрную реформу.
 
9⃣ Советский период (1917–1991 гг.)  

   - Декрет о земле (1917 г.) отменил частную собственность на землю.  

   - Недвижимость стала государственной или коллективной, сделки почти запрещены.  
 
Дома в деревне могли принадлежать гражданам на праве личной собственности (не путать с частной)
 
1⃣0⃣ Современный период (с 1990-х)  
 
Отмена монополии государства на землю и большую часть недвижимости.
 
   - Закон "О собственности в РСФСР" (1990 г.) – возврат частной собственности.  

   - Гражданский кодекс РФ (1994 г.) – основы регулирования недвижимости.  
 
 - ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (1997, 2015) – создание ЕГРН (Единого госреестра недвижимости)

- Земельный кодекс РФ - регулирование земельных отношений.  
 
 
Современное российское законодательство, регулирующее частную собственность, оборот недвижимости и сделок с ней — одно из самых либеральных и «цифровых». Даже уровень проработки защиты частной собственности, хотя этот момент и часто критикуют, один из самых высоких в мире.
 
 

​А можно, если нельзя?
 
Очень многие юристы на вопрос «а можно …? (например, не платить налоги, удерживать зарплату, эксплуатировать здание, не введенное в эксплуатацию и т.п.)», ответят, что НЕЛЬЗЯ.
 
Хотя на самом деле многие специалисты, не только юристы, этим грешат.
 
Но на каком основании такой специалист берет на себя ответственность что-то решать за клиента? Он не знает ни целей, ни ситуации, в которой клиент оказался, ни его возможностей и ограничений. Более того, клиент далеко не всегда способен четко и правильно сформулировать вопрос?
 
Приведу пример.
Можно ли бесплатно ехать в общественном транспорте?
 
Ну, плохой юрист ответит, что нет, нельзя. И будет не прав.
 
Скорее всего, человека, который задает подобный вопрос, вообще не интересует бесплатный проезд, как таковой, а как добраться из точки А в точку Б без денег, так как их у него нет.
 
Если бы вопрос был сформулирован так, то появилось бы множество вариантов решения проблемы. Ответив «НЕТ», юрист так и не узнает истинную проблема клиента.
 
Чтобы ее узнать, нужно уметь задавать правильные вопросы и/или постараться ответить на запрос клиента, предложив ему варианты решения проблемы. В рамках закона, конечно.
 
Мы же всегда считали и продолжаем считать, что задача юриста, как и любого специалиста, состоит в том, чтобы предоставить варианты решения проблемы заказчику с описанием позитивных и негативных последствий. А тот уже сам решит, что можно, а что нельзя. Поэтому периодически играем в интеллектуальную игру. Смысл игры — задать вопрос, на который сразу хочется ответить «нельзя», но подумать и найти варианты ответа, чтобы было можно. Чрезвычайно повышает творческое мышление и шаблонность, к которой склонны многие специалисты.
 
Ищите по тегу #еслинельзя

Как я и предполагал, спорное изменение в КОАП, по сути освобождающее чиновников от выполнения своих обязанностей и от ответственности за его невыполнение, дошло до Конституционного суда. Очень хочется надеяться, что КС вынесет справедливое решение иначе нас ждет игнорирование публичного интереса, нарушение прав и интересов граждан под предлогом отсутствия финансирования.

Конституционный суд встал на защиту добросовестного покупателя недвижимости.
 
 
К сожалению, действующее законодательство довольно плохо защищает права добросовестных покупателей недвижимости, особенно когда заявителем выступают органы власти.
 
Как правило, основанием для взыскания объекта недвижимости у добросовестного покупателя является незаконное решение уполномоченного органа власти. Такой интересный иезуитский подход. То есть, изначально орган государственной власти принимает нормативный документ, законность которого в момент его принятия ни у кого не вызывает сомнения. Объект недвижимости продается, иногда несколько раз, в результате чего его собственником становится добросовестный покупатель.
 
Он так думает. Но это может быть совсем не так. По прошествии месяцев, а чаще лет, тот же самый орган власти или другой признает ранее выпущенный нормативный акт незаконным, идет в суд и истребует недвижимость у добросовестного приобретателя, оставляя последнего самому решать свои финансовые проблемы.
 
В такую ситуацию попала жительница Крыма Татьяна Панкратова, которая купила квартиру у муниципальной служащей, проявив высшую степень осмотрительности. Но все судебные инстанции последовательно отказали ей в признании добросовестным покупателем и изъяли квартиру. И это несмотря на то, что был издано постановление о приватизации и Администрация Судака даже не настаивала на его отмене.
 
В результате в дело пришлось вмешаться Конституционному суду, который увидел то, что не увидели прокуратура и суды, а именно, что подобный подход (когда решение органа власти впоследствии признается незаконном) «обнаруживает противоречие» конституционному принципу поддержания доверия к действиям публичной власти. Иными слова Конституционной суд не устроил подход части чиновников «сегодня примем, если что - завтра отменим и все отыграем назад».
 
КС также постановил пересмотреть принятые судами решения.

В России рухнули продажи жилой недвижимости — в апреле
к марту на 40%.

Наверное уже многие видели эту апокалиптическую статью в Известиях, которую растиражировали многие СМИ.
Откровенно говоря, мы, мягко выражаясь,очень сильно удивились. А что у нас случилось в апреле?

Льготную ипотеку отменили уже довольно давно. До людей только в апреле информация об этом дошла?
А может у нас Россреестр и МФЦ не работали полмесяца и не регистрировали сделки?

Наверное просто граждане откладывали деньги, чтоб как следует отдохнуть на майские, следующие-то только через год🤪

Вроде никаких событий не было, чтобы рынок сложился почти в 2 раза. Первоисточник хайповой новости тоже интересен. Известия
ссылаются на исследование CORE.XP. Кто не знает, это бывшая CBRE
– американская риэлторская компания, которая ушла из России после начала СВО. Так вот ни CBRE, ни CORE никогда не занималась жилой недвижимостью. В Известиях не приводится оригинала исследования, на сайте CORE.XP
его тоже, да и вообще никаких исследований и аналитики по жилой недвижимости нет.

Мы не нашли данных по сделкам с жилой недвижимостью по России, но данные по Москве и Питеру, которые очень сильно отличаются от данных Известий. ЦИАН тоже не заметил такого падения, а ему мы доверяем немного больше. Вот, что пишет руководитель «Циан.Аналитики» Алексей Попов:

число сделок на рынке новостроек в месячном выражении почти не изменилось (по РФ в целом даже был зафиксирован
небольшой рост, на 4%). Нет заметного снижения и на вторичном
рынке (число ДКП в Москве снизилось на 8%, в
Санкт-Петербурге выросло на 1%, в Ленинградской области — на 13%, прочие регионы оперативно статистику сейчас не публикуют, но все косвенные индикаторы свидетельствуют об около нулевой динамике, а не о почти двукратном снижении

Уж нет торчат ли тут ушки девелоперов, которые подобными статьями хотят стимулировать Правительство возобновить
программу льготного кредитования?

В Госдуме предложили выкупать у девелоперов нераспроданные квартиры в новостройках и передавать их на реализацию программы расселения ветхого и аварийного жилья. Считаем,это малореализуемой инициативой.

✅ из-за дополнительной нагрузки на бюджет,
✅из-за механизма выкупа — как будут выбирать застройщиков, у которых выкупать, по какой цене, в каких регионах?

​Как арендодательница пыталась взыскать с жильцов штраф за «порчу имущества» и что решили судьи.

Предыстория

Арендодатель сдала квартиру в новостройке с евроремонтом (так в договоре) сроком на 2 года.
Арендаторы - молодая семья с ребёнком.

📝 В договоре был пункт:
«При повреждении стен, полов или мебели Арендатор выплачивает штраф 100% от стоимости ремонта + 50% от месячной аренды».

Что произошло

Через 8 месяцев аренды хозяйка при проверке обнаружила:
✔️ Следы от мебели на ламинате (диван оставил вмятины).
✔️ Небольшие царапины на стене.
✔️ Потертости на кухонном фартуке.

В итоге арендодательница потребовала выплатить ей 80 000 ₽ (оценка «ущерба» по её калькуляции) + 50 000 ₽ штрафа (50% от аренды).

Арендаторы отказались платить, аргументируя это тем, что:
🔹 Это естественный износ, а не порча.
🔹 Арендаторы не имели намерения нанести ущерб квартире.

Хозяйку такой ответ не устроил и она подала иск в суд.

Что решил суд?

⚖️ А суд в иске полностью отказал. Вот почему:

1. Нет доказательств умысла или халатности:
— Судья указал, что царапины и потертости — это нормальный износ при проживании с ребёнком.
— Ламинат не сломан, лишь слегка повреждён — это не требует полной замены. Кроме того, его эксплуатация на момент суда еще не прекратилась, диван никуда не делся и оценивать степень повреждения целесообразно после прекращения эксплуатации ламината диваном.

2. Штрафная формулировка превышает разумные пределы, необходимые для защиты интересов собственника квартиры.
— Пункт о «100% стоимости ремонта + 50% аренды» суд счёл несоразмерным (ст. 333 ГК РФ).

3. Арендодатель не подтвердила реальные убытки.
— Нет чеков за ремонт до сдачи квартиры (неясно, каков был исходный вид).
— Нет профессиональной калькуляции с указанием стоимости материалов и работ.
— Нет акта приёма-передачи с детальным описанием состояния, поэтому невозможно установить когда и кем нанесен ущерб квартире.


Выводы  

📌 На месте арендаторов стоило бы сильно подумать прежде чем соглашаться на такой пункт в договоре. В данном случае арендаторам повезло, но в другой раз юристы могут не помочь и суд решит по-другому.

📌 Ущерб квартире не обязательно может возникнуть по вине или халатности арендаторов, зачастую он образуется, как естественный износ. Арендодатель не может требовать идеального состояния после года жизни в квартире.

📌 Фото + акт с детальным описанием состояния помещений перед заселением — главное оружие сторон против споров.

📌 Штрафы должны быть адекватными нарушению. Можно написать «штраф 1 млн. за скол на плитке», но если арендатор не согласится его выплатить добровольно, то суд в этом тоже не поможет.


Мораль: Нельзя превращать аренду в «страховой случай». Жильцы имеют право жить, а не ходить по квартире в тапочках из флиса😄.

#практика

​Как распитие спиртных напитков на рабочем месте вылилось в многомесячные споры об общепризнанных нормах права.

Предыстория

Арендодатель и арендатор подписали договор аренды для размещения офиса.

📝 В договоре аренды была предусмотрена система штрафов для арендатора за нарушения многочисленных обязанностей арендатора. Одним из таких «нарушений» и решил воспользоваться арендодатель.

Что произошло

🍻Сотрудники арендатора практически каждую пятницу использовали для того, чтобы весело и с огоньком отметить наступление очередных выходных. Арендодатель посчитал, что распитие спиртных напитков в офисе — это повод для наложения штрафа. Подумано — сделано. На арендатора было наложено несколько штрафов по 10 000 рублей каждый за нарушение… «общепризнанных норм и правил общественного порядка».

Арендатор отказался платить, так как офис сдан в аренду, он его может, как хочет.

Тогда арендодатель начал удерживать штрафы из суммы обеспечительного взноса, а затем потребовал его восстановить до первоначального размера. А после отказа, обратился в суд.

В результате пределы общепризнанных норм, а также соразмерность штрафов, пришлось устанавливать в суде.

Что решил суд

⚖️Суд согласился с позицией наших юристов, что арендодатель слишком широко трактовал нормы общественного порядка и злоупотребил правом.
Сотрудники арендатора хотя и употребляли алкоголь, но:
🔹не создавали препятствий в пользовании помещением иным арендаторам или арендодателю,
🔹не наносили ущерб помещению,
🔹 арендованное помещение не было признано общественным местом.

В итоге суд полностью отказал арендодателю в удовлетворении его исковых требований. В апелляцию арендодатель не обращался.

#практика

У читателей возник вопрос, так можно ли выпивать🥂🍻 в арендуемом помещении или нет?

Употребление алкоголя само по себе обычно не считается нарушением договора аренды, если только это прямо не запрещено условиями договора.

Но тут есть все-таки дополнительный момент и последствия для арендатора зависят от конкретных обстоятельств и формулировок в договоре.

Когда употребление алкоголя арендатором может нарушить договор аренды?

1️⃣Если в договоре есть прямой запрет
Некоторые договоры (особенно в общежитиях, торговых центрах или аренде с особыми условиями) могут содержать пункты о запрете распития спиртных напитков.

2️⃣Если это приводит к нарушению общественного порядка
Шум, пьяные дебоши, агрессивное поведение могут нарушать условия договора (например, пункт о соблюдении правил проживания и тишины).

4️⃣Если арендатор причиняет ущерб имуществу
Собственно, это не последствие распития алкоголя, когда в результате опьянения, арендатор, его сотрудники или посетители могут нанести ущерб объекту недвижимости или имуществу, что будет основанием для взыскания ущерба или расторжения договора.

Если арендуемая недвижимость используется не в соответствии с ее назначением в договоре.
Например, организация пьяных вечеринок или продажа алкоголя без лицензии может быть основанием для расторжения договора.

Что делать, если есть риск конфликта?

✔️ Проверить договор аренды на наличие соответствующих ограничений.
✔️ Убедиться, что поведение арендатора не нарушает закон (например, не создаёт угрозы для соседей — других арендаторов или собственников).
✔️ В случае спора – консультироваться с юристом, так как каждая ситуация индивидуальна.

Какой можно сделать вывод.

Если в договоре аренды нет прямого запрета и просто негромко отмечать праздники и дни рождения без мордобоя, битья посуды и крушения мебели – это вряд ли будет считаться нарушением. Но если арендодатель докажет, что алкоголь приводит к проблемам, он может попытаться привлечь арендатора к ответственности в рамках договора или расторгнуть договор.

​Какие изменения планируются в части долевого строительства в 2025г.

На 2025 год в закон 214-ФЗ («О долевом строительстве») планируется ряд изменений, направленных на дальнейшую защиту дольщиков и снижение рисков недостроя. Основные инициативы, обсуждаемые в Госдуме, Минстрое и профильных комитетах, включают:

1️⃣ Усиление контроля за расходованием средств
✔️Банки-партнеры будут обязаны проверять каждый платеж подрядчикам.
✔️ Автоматические штрафы за срыв сроков – застройщики будут платить пени дольщикам даже при небольших задержках.

2️⃣ Новые требования к застройщикам
✔️ Повышение минимального размера собственного капитала для доступа к долевому строительству (возможно, до 1–2 млрд руб.).
✔️ Обязательное страхование ответственности застройщика – на случай банкротства или форс-мажора.
✔️ Запрет на участие в долевых проектах компаний с долгами – если у застройщика есть просрочки по налогам или зарплатам, ему могут отказать в разрешении на строительство.

3️⃣ Гарантии завершения проблемных объектов
✔️ Приоритетное право дольщиков на деньги от продажи активов банкротящегося застройщика (сейчас кредиторы часто получают выплаты в приоритетном порядке).
✔️ Создание единого госреестра проблемных домов с автоматическим подключением механизмов достройки (через фонд «Дом.РФ» или региональные власти).
✔️ Упрощенная процедура передачи недостроев другим застройщикам – без длительных торгов и судов.

4️⃣ Усиление прозрачности строительства
✔️ Обязательная публикация отчетов о ходе строительства в открытом доступе (3Dмодели, фотоотчеты, данные геомониторинга).
✔️ Штрафы за сокрытие информации о рисках (например, если застройщик знал о дефиците финансирования, но не предупредил дольщиков).

5️⃣ Изменения для дольщиков
✔️ Компенсация из госбюджета для обманутых дольщиков, если застройщик исчез (аналогично системе страхования вкладов).
✔️ Льготная ипотека (ставка на 2–3% ниже рыночной) для пострадавших при переезде в другой объект.


Когда ждать изменений?
Часть поправок может быть принята до конца 2025 года, особенно те, что связаны с ответственностью застройщиков. Более сложные инициативы, особенно те, которые потребуют
финансирования могут быть отложены до 2026 года, а то и в более долгий ящик.

#новостизаконодательства

Здесь у автора совсем другое видение проблем в отрасли, чем у чиновников, которые как всегда хотят запретить, ограничить, наказать. Проблема только в том, что ищут виновного не там🤦‍♂⤵️

Конфуз проектного финансирования

Главный инструмент влияния банков на девелоперов — проектное финансирование — это обременение, которое никогда не спасет дольщиков от долгостроя или потери денег.

Цель введения этого инструмента была довольно благая. Чтобы государству не надо было разруливать проблемы дольщиков, когда девелопер взял бабки и укатил в прекрасные теплые страны. Такие примеры были, с такими примерами что-то надо делать. Из-за этого девелоперов с потрохами «сдали» в лапы банков. Банки стали своего рода регулятором рынка, третьим игроком, который как бы должен был только заинтересован в сохранении денег дольщиков. Но оказалось, что банки третьим игроком становиться не планировали, а стали первым и самым главным. Настолько главным, что по сути сейчас зарабатывают на всем, что связано с недвижимостью далеко и около.

Проектное финансирование не работает, потому что:

1. Эскроу-счета открываются после разрешения на ввод в эксплуатацию. А что это значит? А значит, что ключи дольщик может получить хоть через год, хоть через два, потому что отделку и финишные работы можно делать ой как долго. Обманутый ли при этом дольщик? Вопрос философский.

2. Не дай бог, девелопер банкротится. Говорит, всё, не могу, вы дальше там без меня. Пойдет ли дольщик на возвращение денег с эскроу? Учитывая, что цены там за 2 года выросли на 20+% , ипотеку новую под приятную ставку из 2023 не возьмешь и т. д. Очевидно, что у дольщика нет никакой заинтересованности получить деньги обратно, да и потом заново пытаться ипотеку брать. Банку также этот геморрой на фиг не нужен, и все участники процесса так или иначе хотели бы, чтобы он завершился получением ключей, «рано или поздно достроят».

3. Банкротство застройщиков и работа проектного финансирования потянет за собой и банки, потому что несколько лет никто не парился, брал комиссию за снижение процентной ставки и у многих граждан Святой Руси на эскроу-счете может лежать денег меньше, чем выданная ипотека. А вот эта дельта между ипотекой и эскроу — уж очень нехорошая история.

Банки все соки из девелоперов выпьют, но добивать не будут, потому что никакой заинтересованности в банкротстве девелопера нет, ни у банка, ни у дольщика, ни у регулятора, что банковской отрасли, что строительной. Но очевидно становится, что сейчас проектное финансирование — это инструмент манипулирования стройкой жилья со стороны банков и дополнительные расходы для стройки. Ни в коем случае нельзя возвращаться в систему, где девелопер деньги получает напрямую от дольщика, но и текущая ситуация является бутылочным горлышком, чтобы хоть как-то закрыть дефицит метров в стране, повысить обеспеченность жильем и выполнить поручения по объему ввода.

В России с 1 сентября в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) будет отражаться информация о членах семьи бывшего собственника жилья, если за ними сохраняется право пользования,
рассказал заместитель председателя комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Аксененко, сообщает «РИА Новости».

Информацию о членах семьи, имеющих право пользования жилым помещением, сейчас можно получить только со слов продавца, в результате покупатели недвижимости могут столкнуться с неожиданными «обременениями» после приобретения жилья.

Он объяснил, что в единый реестр данные станут вносить на основании заявления собственника жилья, самого лица, обладающего таким правом, или на основании судебного решения.

🔔К сожалению, полностью проблему это изменение не решает. Собственник может и не захотеть сообщать о том, что кто-то из членов семьи выписан, но сохранил право пользования. Так что покупателей всё равно могут ждать сюрпризы при покупке недвижимости.

#новостизаконодательства

Что такое экспликация квартиры и поэтажный план и для чего они нужны

Экспликация — это технический документ, список всех помещений любого объекта недвижимости: от квартиры до бизнес центра, выполненный в виде таблицы.

Он содержит следующие сведения:
🔻этаж, на котором находится объект недвижимости
🔻 наименование помещения (кабинет, коридор, кухня, кассовый узел и т.д.)
🔻 площадь каждого помещения
🔻количество этих помещений в объекте недвижимости

Экспликация входит в кадастровый и технический паспорта, но её можно заказывать и отдельно.

Для визуализации сведений, указанных в экспликации, изготавливается поэтажный план объекта. Поэтажный план — это графическое изображение всех помещений отдельно обособленного объекта недвижимости, этажа и всего здания. В поэтажном плане фиксируется расположение помещений, несущих стен, перегородок, окон и дверей, иных объектов (например, мокрых точек, вентиляционных шахт).

Виды экспликации

🟡 Экспликация квартиры

Документ описывает все жилые и вспомогательные комнаты, которые есть в квартире. Например, коридор, санузел, кухня, кабинет, ванная комната, лоджия, балкон.

🟡 Экспликация нежилой недвижимости

В данном документа описывают все помещения, которые есть в данном обособленном объекте. Например, приемная, офис, переговорная, помещение для приема пищи, кладовая, торговый зал, кассовый узел, склад.

🟡 Экспликация здания

Подход такой же, как для предыдущих видов экспликации, но более масштабный. Для каждого этажа здания создают отдельную экспликацию. В ней отражают все помещения этажа, включая лестничные клетки и пролеты, лифтовые шахты с указанием метража помещений и их назначения.

🟡Экспликация к градостроительному или генеральному плану

Документ описывает все здания и сооружения, которые находятся на земельном участке.

Для чего нужна экспликация и поэтажный план:

🔸для оценки объекта недвижимости
🔸для оформления недвижимости в ипотеку
🔸для оформления любой сделки с объектом недвижимости
🔸чтобы оформить проведение строительно-ремонтных работ и узаконить перепланировку;
🔸изменить целевое назначение помещения (например, с жилого на нежилое);
🔸ввести в эксплуатацию новую недвижимость (используется кадастровым инженером для подготовки технического плана);
🔸чтобы проложить инженерные коммуникации;
🔸для установления степени износа объекта недвижимости или признания его аварийным;

🏬Юридический совет

При приобретении недвижимости нужно обязательно изучить экспликацию и технический план. Сравнить его с фактической планировкой помещения. Все изменения, внесенные ранее, должны быть там зафиксированы. Особенно стоит обратить внимание были ли изменены несущие стены, колонны, пилоны, перекрытия. Внесение изменений в эти конструктивные элементы без проекта и расчетов чреваты ослаблением конструкции всего здания и могут привести к его преждевременному разрушению. #продатьнедвижимость #купитьнедвижимость #аренданедвижимости

​Как брат хотел получить лишние метры за счет сестры, а в результате обоим пришлось оплатить стоимость капитального ремонта, или печальная роль экспликации

🏛️Суть спора

После смерти собственника квартиры в Москве двое наследников (сын и дочь) не смогли договориться о разделе. Квартира была формально двухкомнатной по документам БТИ, но из-за незаконной перепланировки, сделанной еще при жизни отца, фактически превратилась в трехкомнатную (одну из комнат разделили перегородкой, а другую увеличили за счет кухни).

Сын хотел выделить себе одну из комнат в собственность, ссылаясь на то, что она изолирована. Вроде бы он претендовал только на одну комнату, а сестре оставлял две. Проблема была в том, что эта одна комната была по площади больше остальных двух.
Дочь по каким-то причинам такой вариант не устроил и она настаивала на оформлении долевой собственности без выделения долей в натуре.

Сын решил, что правда на его стороне и отправился в суд.

Вот только он не учел, что важно не то, что построено, а то, что оформлено. Юристы дочери представили экспликацию с актуальным поэтажным планом, которая и сыграла зловещую роль в этой истории.

Какую роль сыграла экспликация?

1️⃣Подтвердила факт незаконной перепланировки:
🔻Экспликация, сделанная по текущему состоянию квартиры, показала, что:
🔻Одна из комнат была создана без согласования, с нарушением строительных норм (перенесена несущая стена!!!).
🔻 Кухня уменьшена, что ухудшало условия проживания.

2️⃣ Опровергла аргументы сына о «разделе в натуре»
🔻 Суд назначил строительно-техническую экспертизу, которая на основе экспликации заключила:
🔻 Выделить комнату сыну безопасно невозможно – перегородка затрагивала несущие конструкции.

3️⃣ Повлияла на решение суда
Суд отклонил требование сына о выделе комнаты, так как:
🔻Перепланировка не была узаконена.
🔻Фактическая площадь не соответствовала данным в ЕГРН.
🔻Квартиру оставили в долевой собственности 50/50


Последствия для наследников
▪️Сын, рассчитывавший получить отдельную комнату, проиграл – суд не учел «лишние» метры из-за их незаконного статуса.
▪️Дочь избежала невыгодного раздела, так как экспликация доказала: делить нужно по документам, а не по факту.

Но в конечном счете проиграли оба, так как другой суд по иску Администрации города обязал их, как собственников, восстановить первоначальную планировку, вернуть стену в исходное состояние и восстановить несущую способность конструкций дома.

Этот случай показывает, что экспликация может:
- Разрушить аргументы стороны, рассчитывающей на «фактический» раздел.
- Защитить интересы наследника, если перепланировка незаконна.
- Стать ключевым доказательством в спорах о «реальной» vs «бумажной» площади.

​🚀 Сегодня расскажем историю, как продавец сделал маленький бизнес на получении задатков.

И о том, как мы помогли клиенту вернуть задаток за квартиру у недобросовестного продавца

Что произошло?

Наш клиент хотел купить квартиру в одном прилично-элитном доме. Выбрал квартиру, она ему понравилась, он передал продавцу задаток в размере 300 000 ₽, но сделка сорвалась.

Причина

Квартира была в залоге у банка. Продавец это не скрывал, но обещал в течение двух недель выплатить банку кредит и снять обременение с квартиры. Две недели прошло, потом еще две. Продавец продолжал обещать. Через 2 месяца наш покупатель, устав ждать, потребовал вернуть задаток, но получил отказ. Мотивировка — продавец не отказывается, готов хоть сейчас выходить на сделку, но отказывается покупатель, поэтому задаток должен остаться у него.

Такой ответ не устроил покупателя и он обратился к нам.

Что мы сделали?

1️⃣ Проверили документы – хотя договор задатка был составлен в пользу продавца, но мы нашли, за что там зацепиться.
2️⃣Подготовили и направили в адрес продавца письмо с предложением явиться на подписание ДКП. Раз уж он готов выйти на сделку.
3️⃣Когда продавец не явился, направили повторное письмо.
4️⃣После того, как продавец не явился повторно, подготовили и направили претензию с ссылками на договор задатка, закон (ст. 381 ГК РФ), с требованием вернуть задаток и уплатить проценты за пользование чужими денежными средствами.
5️⃣Провели переговоры с продавцом по поводу возврата и его судебных перспектив.

Результат?

✅ Продавец полностью вернул сумму задатка. Относительно процентов покупатель решил не обращаться в суд и не взыскивать их в судебном порядке.
Как мы потом выяснили, для «продавца» получение задатка в размере 300 — 400 тыс. рублей своего рода бизнес. Сейчас когда ставки кредитования очень высокие, он открыл для себя дополнительный источник дохода, не платя за кредитование (получение денег в форме задатка) или вовсе не возвращая задаток. Продавать квартиру, в которой он сам и жил он и не собирался.

💡 Вывод:

Лучше избегать передачи значительных сумм в виде задатка. Если же это невозможно, то самостоятельно либо с привлечением юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью, проверить документы и договоры, чтобы минимизировать риски, подобные описанным выше.


Нужна помощь в подобной ситуации? Пишите – защитим ваши права! 🛡️

#практика
#ВозвратЗадатка
#ЮридическаяПомощь
#СделкиСНедвижимостью
#ЗащитаПрав

Статистика продаж по ДДУ в Москве.

🔍 Задаток vs. Аванс: В чём разница при покупке недвижимости?

При оформлении сделки купли-продажи недвижимости чаще используется задаток, в качестве предоплаты, но иногда встречается и аванс. Хотя технически (и тот и другой — это форма предоплаты) они похожи, их юридические последствия сильно отличаются.

📌 Задаток — это гарантия сделки.
Определение (ст. 380, 381 ГК РФ):
Задаток — это денежная сумма, которую покупатель передаёт продавцу в счёт будущих платежей. Он подтверждает серьёзность намерений и обеспечивает исполнение договора. Это обязательство покупателя купить объект недвижимости при выполнении продавцом действий, указанных в договоре задатка.

Несмотря на то, что задаток гарантирует сделку, любая из сторон от нее может отказаться, но не без последствий для своего бюджета.


✔ Если договор купли-продажи недвижимости подписан — задаток засчитывается в сумму оплаты по нему.
❌ Если продавец отказался или не выполнил условия, прописанные в договоре задатка — он обязан вернуть задаток в двойном размере.
❌ Если покупатель отказался — задаток остаётся у продавца.

Юридических препятствий для отказа от подписания договора купли-продажи нет - только финансовые. Если покупатель передумал, он в любой момент может отказаться от сделки. Продавец тоже может отказаться, но для него отказ ровно в два раза дороже.

Важно: Соглашение о задатке должно быть оформлено письменно, иначе оно считается авансом.

💵 Аванс — предоплата по договору

Определение:

Аванс — это частичная оплата стоимости недвижимости, но без гарантийных обязательств со стороны продавца или покупателя.

Последствия:
✔ Если сделка подписана — аванс засчитывается в оплату.
❌ Если покупатель отказался от покупки недвижимости — продавец возвращает аванс покупателю.
❌ Если продавец отказался от продажи недвижимости — продавец все равно возвращает аванс покупателю.

Важно:

1️⃣ Аванс не обеспечивает обязательств, это не гарантия. Его возврат регулируется общими нормами ГК РФ о неосновательном обогащении (ст. 1102 ГК РФ). То есть за просрочку возврата аванса, покупатель может потребовать денежной компенсации.

2️⃣ Продавец может вернуть аванс не полностью, если это прописано в договоре и если он понес какие-либо расходы для совершения сделки купли-продажи.

📌 Что выгоднее?

🔹 Продавцу — задаток, так как он защищает от недобросовестного покупателя.
🔹 Покупателю — аванс, если нет уверенности в сделке (например, ипотека ещё не одобрена).

❗ Вывод

🔻 Задаток — это жёсткие финансовые гарантии для обеих сторон.
🔻 Аванс — просто предоплата без серьёзных последствий при отказе.

Всегда оформляйте соглашение в письменной форме и чётко указывайте, чем является переданная сумма!

#ЮридическаяГрамотность
#Задаток #Аванс

12 июня весь мир празднует День России. Очередной день рождения случился ровно 35 лет назад, в 1990г. В этот день была принята Декларация о государственном суверенитете Российской Советской Федеративной Социалистической Республики (РСФСР). Самым главным пунктом этой Декларации стала установка приоритета Конституции РСФСР на законами СССР. Таким образом, этот день стал днём возрождения одной Великой страны и началом крушения - другой.