Как купить квартиру в ипотеку под 2%

Сейчас никак, думали мы все раньше. Но оказалось - это реально.
Причем не просто квартиру, а квартиру у моря уровня комфорт. Говоря об инвестициях, это один из свежих вариантов для тех, кто ищет лот для вклада с минимальным порогом входа и огромным потенциалом роста.

Один из новых регионов России - Херсонская область, город Геническ на побережье Азовского моря. Рядом - Арабатская стрелка (самый длинный чистый песчаный пляж Европы), заповедники, соленые розовые озера залива Сиваш. Курорт с перспективами. Постройка Азовского транспортного кольца позволит сделать регион удобным логистически, а значит туристический поток в будущем обеспечен.

Теперь о самих квартирах - в регион зашли несколько строительных компаний с проектами ЖК.
Самый стоящий - “Другие берега” от застройщика «Югресурсстрой», входящего в ГК «Бауинвест».
Во-первых, сама группа компаний уже зарекомендовала себя как надежный строитель в Краснодаре.

Во-вторых сам проект обращает на себя внимание - 600 тыс квадратов в 5 минутах от набережной, закрытый двор, инфраструктура, видеонаблюдение и все плюшки. Квартиры исключительно с готовым ремонтом, застройщик обещает качество комфорт, по рендерам красиво. Готовый ремонт значит, что квартиру можно будет сразу сдать, это уже решает кучу проблем, а близость к морю обеспечит загрузку. Рынок аренды в Геническе не конкурентен пока что таким новым проектам, поэтому относительно свободен.

И на закуску - да, взять в ипотеку можно реально под 2%. Это условие в новых регионах. При ценах от 6,3 млн с такой ставкой - это более чем выгодно под сдачу или даже для себя.
Сайт проекта - другиеберега.рф

✅ ЖК Афиальт от Афи, локация тут

☝🏻Сейчас идет предбронирование, а ДДУ вы сможете заключить скорее всего осенью.

Многие назвали цены в проекте низкими и инвестиционными, однако я не могу в полной мере согласиться с этим утверждением (ниже объясню почему), разве что в рассрочку брать может быть интересно.

Итак прайс, который гуляет по сети:

Студии от 13,9 млн
Евро-2 комн. от 15,8 млн
Евро-3 комн. от 19,5 млн
Евро-4 комн. от 24,5 млн

Однако на хорошие лоты можно смело накинуть 600-800 тысяч.

✅ Для себя почему бы нет? Транспортная доступность отличная - до метро Окружная (салатовая ветка) минут 15, а до МЦК и МЦД еще ближе. До серой ветки метро Владыкино около 10 минут. Можно легко добраться и до Белорусской и до Савеловской с их бизнес-центрами. Там вам замечательный Стоун уже построил и строит свои БЦ класса А Стоун Савеловская и STONE Towers и другие. До центра 20 минут на метро. Рядом Ботанический сад, недалеко ВДНХ. Долину Лихоборки должны благоустроить, вокруг есть инфраструктура, тут придираться не буду, все нормально. Минус такой же, как в Сигнальном от ПИКа - мусоросжигательный завод в 1.5 км пахнет время от времени. Цены на старте ниже конкурентов.

⭕️ Под аренду. Если купить за 16.5 млн евро-двушку, сделать там ремонт за 3.5 млн, то получим квартиру в доме бизнес-класса за 20 млн. Аренда сейчас была бы 80000. Но это вам не ПИК, это бизнес и коммуналка была бы около 10000. Получаем 70000. Еще минус налог в 30 году (не знаю какой будет, но допустим 6% как сейчас ИП), значит минус 5000 еще. Получаем 65000 в месяц чистыми. Но давайте еще 2 недели на простой заложим и еще на амортизацию тысяч 20000 за год. Итого собственник сейчас бы получал чистыми 60000. Значит чистая доходность без учета будущего роста аренды составляет по сегодняшним данным: 60000*12*100/20000000 = 3.6% годовых. Не интересно совсем. Конечно, аренда может и должна вырасти к 2030 году, но все равно этого мало.

✅ Инвестиции. Брокеры сейчас с каждого канала рассказывают как тут все будет колоситься. Оно может и будет, но ждать почти 4 года - серьезный риск в условиях всего происходящего. Давайте прикинем ради чего нам стоит этот риск брать на себя. Допустим мы купили нормальную евро-двушку за 16.5-17 млн здесь с мыслями, что зашли супер-выгодно, но следите за руками! Берём построенный Селигер сити за 20 млн и сдаем его 3.5 года до ключей Афиальта. Получим примерно 3 млн, думаю. Выходит, мы с вами купили СС за те же 17 млн, без ожидания ключей до 2030 года, без рисков, в хорошей облагороженной локации, с лучшими перспективами роста. А Левел Селигерская как раз по 17 млн сейчас есть с ключами в 1 кв 2027 года! А есть еще интереснее варианты. Внимание вопрос: «Зачем мне сюда заходить?» Брать будут только в рассрочку.

🙄PS Недвижимость для меня - это в первую очередь инструмент сохранения денег и переноса их в будущее, а не способ заработать. Но это построенная недвижимость или близкая к готовой - 1-2 года. А если мне предлагают ждать 4 года, то это пока что бумажная недвижимость, которая должна принести высокий доход, оправдывая риски и быть очень выгодной. Тут я пока что не вижу большой выгоды. Цены хорошие за эти дома, но ждать слишком долго.

Если все-таки хотите зайти - пишите мне в личку, поможем и лот выбрать и сделку оформить, ведь тут есть комиссия от застройщика.

Мой Telegram / MAX

Росреестр отмечает, что на вторичном рынке спрос стабилен и даже выше на 18%, чем в мае 2025 года!

Многие коллеги пишут, что дефицит на рынке вторички имеет место и я согласен - вижу это на подборах.

Цены на вторичке у людей уже догоняют и перегоняют аналогичную стройку вопреки распространенной статистике. Мы с вами частично это уже обсуждали на примере ЗИЛа: https://t.me/Kharyb/9096

А недавно на консультации обсуждали эту ситуацию в построенном Достижении, где клиент купил евро-2 от застройщика на остатках дешевле, чем инвесторы продают на вторичке.

Так почему же вторичку покупают, ведь многие аналитики прогнозировали там обвал из-за отсутствия ипотеки? Я вам с 2023 года говорил почему, когда почти никто не понимал этого. Вот свежие данные: https://t.me/Kharyb/9278

Мой Telegram / MAX