Тут мне мой хороший старый клиент подкинул интересную арифметику, для размышления. По поводу сравнения вложения денег в аренду: в Коломне (МО) и Москве. Получились неочевидные выводы!
"...я кажется что-то не понимаю, знакомые берут в Москве квартиру, но цена на 1ку 14млн под сдачу. Аренда 70.000
У нас однушка в среднем 4-4.3млн
Аренда 30.000
—
Получается если купить 3 однушки у нас, то выйдет 12-13млн а доход 90.000 минус 15.000 квартплата это 75.000
—
А в Мск 14млн и выхлоп 70.000 минус 8.000 квартплата. Итого 62.000"
От себя добавлю: за те самые 14млн можно взять в Коломне 3 хрущевки приличных, или 2 новостройки. И так, и так - будет выходить 80-90 тысяч в месяц "грязными".
Но квартплата в Коломне ниже, а спрос на аренду - высокий, не хуже московского.
P.s. И это я ещё не рассказывал про Егорьевск... Там соотношение ещё лучше! Но достойных квартир меньше.
Рассказывают, что и Зарайск весьма интересен в качестве вложения...
В общем, "провинция" может удивить инвестора, привыкшего смотреть только внутрь МКАД😉
"...я кажется что-то не понимаю, знакомые берут в Москве квартиру, но цена на 1ку 14млн под сдачу. Аренда 70.000
У нас однушка в среднем 4-4.3млн
Аренда 30.000
—
Получается если купить 3 однушки у нас, то выйдет 12-13млн а доход 90.000 минус 15.000 квартплата это 75.000
—
А в Мск 14млн и выхлоп 70.000 минус 8.000 квартплата. Итого 62.000"
От себя добавлю: за те самые 14млн можно взять в Коломне 3 хрущевки приличных, или 2 новостройки. И так, и так - будет выходить 80-90 тысяч в месяц "грязными".
Но квартплата в Коломне ниже, а спрос на аренду - высокий, не хуже московского.
P.s. И это я ещё не рассказывал про Егорьевск... Там соотношение ещё лучше! Но достойных квартир меньше.
Рассказывают, что и Зарайск весьма интересен в качестве вложения...
В общем, "провинция" может удивить инвестора, привыкшего смотреть только внутрь МКАД😉
👍12🔥4
1️⃣ Очевидные и неочевидные эффекты нового ФЗ-307 от 08.08.24, который вступит в силу 1 марта 2025 года и
2️⃣ Как снизить риски получить штраф или даже изъятие своей недвижимости за неиспользование по целевому назначению.
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
Дзен | Статьи
Получить штраф + потерять участок/дом за его неиспользование - реально?
Статья автора «Константин Каупуш. Риелтор. Юрист.
👍7❤3
Намедни вышла новость о квартире Михаила Касьянова, ныне иноагента. Выдало квартиру ему государство, как ведомственную, давно-давно. А теперь он пытается её сбыть по сдельной цене 700 млн., находясь во недружественной стране, через своего московского риелтора. Общественность возмутилась, подала заявление в прокуратуру, на предмет отчуждения квадратных метров обратно в собственность государства.
Я всё это читал и меня переполняло нехорошее такое чувство... Ведь такие квартиры время от времени встречаются. Бывшее ведомственное жильё так же прекрасно приватизировалось, как и любое другое. Помню даже рассказ одной своей клиентки: "Вот ведь, папа был народным депутатом (это так назывались они до путча), давали ему такую квартиру, он отказался. А его сослуживцы очень даже взяли - и теперь радостные с двушками-однушками в центре Москвы!"
То есть, случай, как говорится, не единичный.
Тогда так можно было.
А теперь, получается, нужно всё это пересматривать? Нужно смотреть, кто там приватизировал - иноагент или "наш человек"? Ану как мой клиент-покупатель такую квартиру захочет купить, а общественность вспомнит про неё уже после сделки, а не перед - как в случае с Касьяновым. Минус жильё и деньги?!
И наконец. Почему Касьянов снял с продажи свою недвижимость, чего испугался-то? Ведь он в своём праве: может спокойно продавать приватизированное на него жильё.
В общем, история мне очень интересна, буду следить за продолжением. И мотать на ус, в интересах своих клиентов.
Я всё это читал и меня переполняло нехорошее такое чувство... Ведь такие квартиры время от времени встречаются. Бывшее ведомственное жильё так же прекрасно приватизировалось, как и любое другое. Помню даже рассказ одной своей клиентки: "Вот ведь, папа был народным депутатом (это так назывались они до путча), давали ему такую квартиру, он отказался. А его сослуживцы очень даже взяли - и теперь радостные с двушками-однушками в центре Москвы!"
То есть, случай, как говорится, не единичный.
Тогда так можно было.
А теперь, получается, нужно всё это пересматривать? Нужно смотреть, кто там приватизировал - иноагент или "наш человек"? Ану как мой клиент-покупатель такую квартиру захочет купить, а общественность вспомнит про неё уже после сделки, а не перед - как в случае с Касьяновым. Минус жильё и деньги?!
И наконец. Почему Касьянов снял с продажи свою недвижимость, чего испугался-то? Ведь он в своём праве: может спокойно продавать приватизированное на него жильё.
В общем, история мне очень интересна, буду следить за продолжением. И мотать на ус, в интересах своих клиентов.
Telegram
Mash
У экс-председателя правительства РФ Михаила Касьянова могут отобрать его пятикомнатную квартиру в центре Москвы. Которую иноагенту выдали как служебную в начале нулевых. И которую он срочно пытается продать за 700 млн рублей.
По информации Mash, бывший премьер…
По информации Mash, бывший премьер…
👍13❤1
В своей практике постоянно сталкиваюсь с ситуацией, когда мой клиент собирается купить или продать загородную недвижимость с неким юридическим дефектом. Когда таковой дефект выявлен – у собственника-продавца появляется выбор:
1. Не вижу, не слышу, никому не рассказываю.
Ничего не делать, прикинуться, что проблемы нет. В ход идёт агрессия в сторону юриста: «Вы что, самый умный? Да вы знаете, кто мне всё оформлял?!» или просто откровенный игнор.
Иногда получается переубедить, но только в случае, если человек готов слышать аргументы. Когда увещевания не помогают – остается только признать: этот объект – непродаваемый. Во всяком случае, не моему клиенту-покупателю.
Если же ко мне обратился продавец – я извещаю его о том, что «всё тайное станет явным» в письменном виде. И, увы, ни разу не ошибся в своих прогнозах. Покупатель или просто не идёт на такой объект, или приходит, находит косяк и уходит.
2. Исправить проблему.
При должном содействии со стороны продавца и, возможно, со стороны предыдущих собственников через 1-2 перехода прав – вполне реальный сценарий.
Юридический дефект устраняется, объект снова становится привлекательным для покупателя и – о чудо! – продаётся. При том, магическим образом, почти сразу после исправления.
О самых распространённых косяках в загородной недвижимости, на которые мои клиенты спотыкались при продаже и покупке – поговорим с участниками марафона "Юридическое лечение объектов недвижимости". В формате: проблема-решение.
Обучение продлится целых 5 дней (25-29 ноября), покрывает все риски продавцов. Мой день - 26 ноября.
До встречи!
1. Не вижу, не слышу, никому не рассказываю.
Ничего не делать, прикинуться, что проблемы нет. В ход идёт агрессия в сторону юриста: «Вы что, самый умный? Да вы знаете, кто мне всё оформлял?!» или просто откровенный игнор.
Иногда получается переубедить, но только в случае, если человек готов слышать аргументы. Когда увещевания не помогают – остается только признать: этот объект – непродаваемый. Во всяком случае, не моему клиенту-покупателю.
Если же ко мне обратился продавец – я извещаю его о том, что «всё тайное станет явным» в письменном виде. И, увы, ни разу не ошибся в своих прогнозах. Покупатель или просто не идёт на такой объект, или приходит, находит косяк и уходит.
2. Исправить проблему.
При должном содействии со стороны продавца и, возможно, со стороны предыдущих собственников через 1-2 перехода прав – вполне реальный сценарий.
Юридический дефект устраняется, объект снова становится привлекательным для покупателя и – о чудо! – продаётся. При том, магическим образом, почти сразу после исправления.
О самых распространённых косяках в загородной недвижимости, на которые мои клиенты спотыкались при продаже и покупке – поговорим с участниками марафона "Юридическое лечение объектов недвижимости". В формате: проблема-решение.
Обучение продлится целых 5 дней (25-29 ноября), покрывает все риски продавцов. Мой день - 26 ноября.
До встречи!
🔥8
Зачем "выставлять точки в натуре"?
Покупая участок - нельзя быть определённо уверенным в том, что фактические границы, которые вам показал продавец - действительно совпадают с юридическими.
Проще говоря, вынос точек нужен, чтобы убедиться: участок никуда не "съехал" (в том числе на соседей, или на проезжую часть).
При этом наличие заборов и капитальных, уже вбитых колышков - ни о чем не говорит! Всё равно нужна перепроверка!
Яркий пример иска от владельца соседнего участка: 2023 год, город Чехов. Итог судов (вплоть до кассации) - снос дома, который оказался на чужом участке и перенос забора за счет ответчика. Обратите внимание, по таким "соседским" претензиям НЕТ исковой давности (ст. 304 ГК РФ). В случае с Чеховым, иск прилетел через 7 лет...
Процедура выноса точек недорогая: от 1 до 2 тысяч за "точку". И это, согласитесь, стоит того. Главное провести её ДО, а не после покупки.
По итогу выноса точек важно:
1. Для покупателя - поставить легко находимые колышки. Нужно сделать это лично, присутствуя на участке во время процедуры, вместе с геодезистом.
2. Для продавца - получить "Акт выноса точек", с подписью покупателя: что он с местонахождением участка ознакомлен, со всем согласен.
В связи с тем, что процедура важна и нужна не только покупателю, но и продавцу (чтобы исключить дальнейшие претензии покупателя) логично оплатить её вскладчину.
Покупая участок - нельзя быть определённо уверенным в том, что фактические границы, которые вам показал продавец - действительно совпадают с юридическими.
Проще говоря, вынос точек нужен, чтобы убедиться: участок никуда не "съехал" (в том числе на соседей, или на проезжую часть).
При этом наличие заборов и капитальных, уже вбитых колышков - ни о чем не говорит! Всё равно нужна перепроверка!
Яркий пример иска от владельца соседнего участка: 2023 год, город Чехов. Итог судов (вплоть до кассации) - снос дома, который оказался на чужом участке и перенос забора за счет ответчика. Обратите внимание, по таким "соседским" претензиям НЕТ исковой давности (ст. 304 ГК РФ). В случае с Чеховым, иск прилетел через 7 лет...
Процедура выноса точек недорогая: от 1 до 2 тысяч за "точку". И это, согласитесь, стоит того. Главное провести её ДО, а не после покупки.
По итогу выноса точек важно:
1. Для покупателя - поставить легко находимые колышки. Нужно сделать это лично, присутствуя на участке во время процедуры, вместе с геодезистом.
2. Для продавца - получить "Акт выноса точек", с подписью покупателя: что он с местонахождением участка ознакомлен, со всем согласен.
В связи с тем, что процедура важна и нужна не только покупателю, но и продавцу (чтобы исключить дальнейшие претензии покупателя) логично оплатить её вскладчину.
👍18
На рынке ИЖС растёт число случаев потребительского экстремизма - бьет тревогу канал "Сфера ИЖС"
Не сказал бы, что сильно жалко застройщиков ИЖС, уж очень часто страдают потребители от них, а не наоборот... Но вот и качнулся маятник в другую сторону.
От себя добавлю.
Проблема не ограничивается новыми домами. "Вторичка" ИЖС, продающаяся от физических лиц - точно так же подвержена потребительскому терроризму.
Об этом подробно писал в статье про скрытые дефекты.
Исков по статье 557 ГК РФ "Передача недвижимости ненадлежащего качества" - сотни! И 2/3 из них (по статистике Консультант+) - удовлетворяются полностью или частично.
Это очень серьёзный риск для продавца частного жилого дома, ведь там практически всегда есть к чему придраться...
В то же время, не могу не отметить положительные эффекты этой тенденции:
- Честность при продаже - теперь не право, а обязанность.
- Покупатель защищен от недобросовестных продавцов, скрывающих серьёзные косяки.
В статье - не только судебная практика, но и конкретные рецепты: для продавца и для покупателя - как обезопасить себя в сделке, избавиться от будущих судебных разбирательств.
P.s. Об этом же рассказывал на недавнем обучении агентов "Юридическое лечение недвижимости". Тема всё так же будоражит аудиторию: до сих пор мало кто из риелторов в курсе, что есть такой риск для их клиентов. Но я рад, что с каждым разом всё больше людей узнаёт об этом...
Так и меняется рынок недвижимости, мелкими шажками - в лучшую сторону)
"Покупатели индивидуальных домов злоупотребляют законом о правах потребителей, используя его в корыстных целях.
Распространенным случаем стала ситуация, когда юридические компании учат клиентов, как после заключения договора подряда они могут вернуть 100% или даже 200% стоимости дома".
Не сказал бы, что сильно жалко застройщиков ИЖС, уж очень часто страдают потребители от них, а не наоборот... Но вот и качнулся маятник в другую сторону.
От себя добавлю.
Проблема не ограничивается новыми домами. "Вторичка" ИЖС, продающаяся от физических лиц - точно так же подвержена потребительскому терроризму.
Об этом подробно писал в статье про скрытые дефекты.
Исков по статье 557 ГК РФ "Передача недвижимости ненадлежащего качества" - сотни! И 2/3 из них (по статистике Консультант+) - удовлетворяются полностью или частично.
Это очень серьёзный риск для продавца частного жилого дома, ведь там практически всегда есть к чему придраться...
В то же время, не могу не отметить положительные эффекты этой тенденции:
- Честность при продаже - теперь не право, а обязанность.
- Покупатель защищен от недобросовестных продавцов, скрывающих серьёзные косяки.
В статье - не только судебная практика, но и конкретные рецепты: для продавца и для покупателя - как обезопасить себя в сделке, избавиться от будущих судебных разбирательств.
P.s. Об этом же рассказывал на недавнем обучении агентов "Юридическое лечение недвижимости". Тема всё так же будоражит аудиторию: до сих пор мало кто из риелторов в курсе, что есть такой риск для их клиентов. Но я рад, что с каждым разом всё больше людей узнаёт об этом...
Так и меняется рынок недвижимости, мелкими шажками - в лучшую сторону)
👍7🔥3
Доступ к участку через...
Доступ (п. 26 ст. 26 ФЗ 218) к участку может быть трёх видов:
1 слайд. Неразграниченная государственная собственность: то есть видно, что по границе с покупаемым участком - никакого "линейного" участка нет. Просто прогал на "публичке". Если этот прогал не внутри старых СНТ/ДНП (где дороги чаще всего не размежеваны, но принадлежат товариществу), значит это - государственная земля.
2 слайд. Разграниченная государственная собственность (собственность публично-правовых образований). Считай, тоже самое, что в первом случае.
3 слайд. Частная собственность.
Главный вопрос для покупателя участка, подъезд к которому обеспечен "частной дорогой": может ли собственник участка под дорогой - запретить пользоваться своим участком в качестве подъезда или других целей?
Примеры споров по участкам под дорогами:
- Громкое дело, где был закрыт проезд. Отделались заключением договора аренды на 11 месяцев, сумма потерь неизвестна.
- Менее громкое, где собственник не разрешил проводить газ. Пришли к мировому соглашению - 5 млн за сервитут.
Перед тем, как покупать участок, подъездные пути к которому в частной собственности - необходимо узнать, в чьей конкретно собственности. Это принципиально важный вопрос! Возможны три варианта:
1. Самый лучший.
Дороги - в собственности Управляющей Компании (далее: УК), которая обслуживает данный КП. В таком случае вам не угрожают сценарии, обозначенные выше. Всё достаточно прозрачно: УК обслуживает дороги, являясь их собственником. Вы заключаете с УК договор, а УК - разрешает вам пользоваться своим имуществом.
УК может быть организован как СНТ или ТСН (Товарищество Собственников Недвижимости). В таком случае, вы можете стать сособственником частных участков под дорогами, небольшой их доли, если это подразумевается Уставом. Тоже неплохой вариант.
2. Более тревожный.
Дороги - в частной собственности юрлица-девелопера, которое сейчас продаёт участки. Сейчас оно может обещать что угодно, но когда будет продан последний участок в КП, девелопер может показать себя совсем с другой стороны и выкатить счёт за пользование дорогами. Именно так произошло с Семибратским из суд.дела о газе (см. выше)
3. Негативный.
Дороги в собственности третьих лиц: юрлиц/физлиц - не важно. Не ясно, кто это и какие цели они преследуют, оставляя "под собой" эту землю. Возможно, через какое-то время они или потребуют установления сервитута, или выкупа у них этой земли. В обоих случаях жители КП будут делить между собой эти затраты.
Где узнать - кому принадлежат участки под дорогами?
Это должен знать представитель КП, который сейчас продает участки. Что у него спросить?
- ЕГРН на данные участки с открытыми данными о правообладателях. Свежие, не позже месяца годности.
- Договоры аренды / сервитута, заключенные по данным участкам с их правообладателями
- Если участки в собственности УК - Устав данной УК: там будут прописаны правила пользования данной недвижимостью и установлена плата за это.
Как обезопасить себя на будущее от пересудов с владельцем дорог? Об этом в следующем посте...
Доступ (п. 26 ст. 26 ФЗ 218) к участку может быть трёх видов:
1 слайд. Неразграниченная государственная собственность: то есть видно, что по границе с покупаемым участком - никакого "линейного" участка нет. Просто прогал на "публичке". Если этот прогал не внутри старых СНТ/ДНП (где дороги чаще всего не размежеваны, но принадлежат товариществу), значит это - государственная земля.
2 слайд. Разграниченная государственная собственность (собственность публично-правовых образований). Считай, тоже самое, что в первом случае.
3 слайд. Частная собственность.
Главный вопрос для покупателя участка, подъезд к которому обеспечен "частной дорогой": может ли собственник участка под дорогой - запретить пользоваться своим участком в качестве подъезда или других целей?
Примеры споров по участкам под дорогами:
- Громкое дело, где был закрыт проезд. Отделались заключением договора аренды на 11 месяцев, сумма потерь неизвестна.
- Менее громкое, где собственник не разрешил проводить газ. Пришли к мировому соглашению - 5 млн за сервитут.
Перед тем, как покупать участок, подъездные пути к которому в частной собственности - необходимо узнать, в чьей конкретно собственности. Это принципиально важный вопрос! Возможны три варианта:
1. Самый лучший.
Дороги - в собственности Управляющей Компании (далее: УК), которая обслуживает данный КП. В таком случае вам не угрожают сценарии, обозначенные выше. Всё достаточно прозрачно: УК обслуживает дороги, являясь их собственником. Вы заключаете с УК договор, а УК - разрешает вам пользоваться своим имуществом.
УК может быть организован как СНТ или ТСН (Товарищество Собственников Недвижимости). В таком случае, вы можете стать сособственником частных участков под дорогами, небольшой их доли, если это подразумевается Уставом. Тоже неплохой вариант.
2. Более тревожный.
Дороги - в частной собственности юрлица-девелопера, которое сейчас продаёт участки. Сейчас оно может обещать что угодно, но когда будет продан последний участок в КП, девелопер может показать себя совсем с другой стороны и выкатить счёт за пользование дорогами. Именно так произошло с Семибратским из суд.дела о газе (см. выше)
3. Негативный.
Дороги в собственности третьих лиц: юрлиц/физлиц - не важно. Не ясно, кто это и какие цели они преследуют, оставляя "под собой" эту землю. Возможно, через какое-то время они или потребуют установления сервитута, или выкупа у них этой земли. В обоих случаях жители КП будут делить между собой эти затраты.
Где узнать - кому принадлежат участки под дорогами?
Это должен знать представитель КП, который сейчас продает участки. Что у него спросить?
- ЕГРН на данные участки с открытыми данными о правообладателях. Свежие, не позже месяца годности.
- Договоры аренды / сервитута, заключенные по данным участкам с их правообладателями
- Если участки в собственности УК - Устав данной УК: там будут прописаны правила пользования данной недвижимостью и установлена плата за это.
Как обезопасить себя на будущее от пересудов с владельцем дорог? Об этом в следующем посте...
👍11👏3😱1
Спасибо Анастасии Поликрыже за возможность рассказать о важных проблемах рынка загородки и обсудить вместе с аудиторией!
👍6
Константин Каупуш
Адвокат Поликыржа о недвижимости
00:01:32 – Проблемы, на которые не обращают внимания
Гость рассказывает о двух проблемах, которым, по его мнению, уделяется крайне мало внимания: скрытые дефекты и незарегистрированные строения на участке. Что относится к данным проблемам, яркие примеры из практики.
00:10:23 — Потребительский терроризм
Разбираем острую тему того, как в нынешнее время покупатели злоупотребляют своими правами в вопросе возмещения убытков продавцами недвижимости.
00:18:45 – Как готовить отчет о продаже дома
Продажа аварийного дома — стоит ли описывать все дефекты? Какие последствия могут ожидать продавца за умалчивание?
00:26:00 – Доказательства
Какие можно провести доказательства: что учитывается, а что нет.
00:41:03 – Советы от Константина при заключении договора
Гость рассказывает о том, на что стоит обращать внимание, чтобы минимизировать риски: дополнительное соглашение, сохранение чеков и т.п.
00:50:32 – Ответы на вопросы из комментариев
«В 1966 году был построен дом на участке в 14 соток. На участке была возведена кирпичная постройка без окон и крыши, но впоследствии отсутствующие составляющие были добавлены. Можно ли на данном участке иметь два жилых дома?», «Можно ли составить документ-дисклеймер отказ от ответственности?»
Канал Константина — «Константин Каупуш • Риелтор, юрист»
Подписывайтесь на канал, чтобы не пропустить новые эфиры!
Please open Telegram to view this post
VIEW IN TELEGRAM
👍7🔥5❤1
Продолжение недавнего поста про частные дороги в КП / ТСН.
Как уберечь себя от будущих проблем: например, собственник дороги перекроет доступ к участку. Или заломит несоразмерную цену за подведение газа (ведь он будет вестись по его участку)...
Первое, что нужно сделать - это ознакомиться с тем, в чьей собственности дорога. Запросить информацию у председателя / девелопера / иным путём. Если у КП грамотный юрист - инфа будет в Договоре на обслуживание и приложениях к нему (см скрины). Или в Уставе, или в "Схеме ТСН/КП", только не в рекламной, а в той, которая официальная, принимаемая на общих собраниях.
Далее, если это имущество принадлежит тому же собственнику, что и продающийся участок - можно прописать в ДКП следующую фразу:
Если же участок под дорогой принадлежит иному собственнику: ту же фразу переносим в отдельный документ - Гарантийное обязательство. Если владелец - управляющая компания, которая будет взимать членские взносы, она может воспротивиться: во многих ТСН ограничивается проезд через КПП, если членские взносы не платятся.
Согласитесь, узнать о таких подробностях лучше на берегу, а не после покупки. Так что инициировав подписание Гарантийного письма - вы точно узнаете всю правду.
Если же это не УК, а просто третье лицо - подписание Гарантийного обязательно!
Кстати, этот же документ неплохо работает когда вы покупаете участок в голом поле, где еще ничего нет, но "скоро будет" (будет ли?)
Пример составления такого "гарантийника" дам в следующих постах.
Как уберечь себя от будущих проблем: например, собственник дороги перекроет доступ к участку. Или заломит несоразмерную цену за подведение газа (ведь он будет вестись по его участку)...
Первое, что нужно сделать - это ознакомиться с тем, в чьей собственности дорога. Запросить информацию у председателя / девелопера / иным путём. Если у КП грамотный юрист - инфа будет в Договоре на обслуживание и приложениях к нему (см скрины). Или в Уставе, или в "Схеме ТСН/КП", только не в рекламной, а в той, которая официальная, принимаемая на общих собраниях.
Далее, если это имущество принадлежит тому же собственнику, что и продающийся участок - можно прописать в ДКП следующую фразу:
"Доступ к земельному участку (продаваемому) обеспечен через участок(ки) с кад.номером(ами): __________.
Данный участок(ки) находятся в собственности Продавца. Продавец гарантирует, что не будет чинить препятствий или взимать дополнительную плату за проезд и подключение коммуникаций к Недвижимому имуществу, через данный участок(ки)".
Если же участок под дорогой принадлежит иному собственнику: ту же фразу переносим в отдельный документ - Гарантийное обязательство. Если владелец - управляющая компания, которая будет взимать членские взносы, она может воспротивиться: во многих ТСН ограничивается проезд через КПП, если членские взносы не платятся.
Согласитесь, узнать о таких подробностях лучше на берегу, а не после покупки. Так что инициировав подписание Гарантийного письма - вы точно узнаете всю правду.
Если же это не УК, а просто третье лицо - подписание Гарантийного обязательно!
Кстати, этот же документ неплохо работает когда вы покупаете участок в голом поле, где еще ничего нет, но "скоро будет" (будет ли?)
Пример составления такого "гарантийника" дам в следующих постах.
👍5🔥2
А вот в СНТ проблемы с проездом возникнуть не может: по садовым товариществам есть специальное законодательство.
ФЗ 217 от 29.07.2017 г., где в статье 24 написано следующее:
Общее собрание СНТ может ограничивать проезд только в следующих случаях:
1. Для чужаков (например, сквозной проезд через территорию СНТ)
2. Для "просушки" в период межсезонья, чтобы слабое дорожное полотно не разбивалось колёсами
3. На ремонт
4. Для большегрузов (общее собрание вправе взимать отдельную плату за проезд тяжелого транспорта на территорию)
Так что это один из несомненных плюсов СНТ: его деятельность законодательно зарегулирована, в отличие от ТСН/КП, по ним спец.закона нет.
ФЗ 217 от 29.07.2017 г., где в статье 24 написано следующее:
5. Правообладатели земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, вправе использовать земельные участки общего назначения в границах такой территории для прохода и проезда к своим земельным участкам свободно и без взимания платы. Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам.То есть решение (пусть даже принятое на общем собрании СНТ) о закрытии дороги для должников - по умолчанию незаконно!
Общее собрание СНТ может ограничивать проезд только в следующих случаях:
1. Для чужаков (например, сквозной проезд через территорию СНТ)
2. Для "просушки" в период межсезонья, чтобы слабое дорожное полотно не разбивалось колёсами
3. На ремонт
4. Для большегрузов (общее собрание вправе взимать отдельную плату за проезд тяжелого транспорта на территорию)
Так что это один из несомненных плюсов СНТ: его деятельность законодательно зарегулирована, в отличие от ТСН/КП, по ним спец.закона нет.
👍5
+1 фобия.
Как вам такая история? А теперь представим, что уже купили этот участок, абсолютно уверенные, что всё ок: межевание есть. Оно есть, но... Всегда ли оно сделано верно? Купили участок, к примеру, прямой, 20х50. А после суда у него изменится конфигурация, станет 10х100...
Как от этого уберечься?
1. Общение с соседями перед покупкой
2. Изучение истории объекта, для понимания: кто может подать в суд
3. К ДКП прикреплять конфигурацию участка, делая на это ссылку как на существенное условие сделки. Для этого можно прикрепить к нему актуальную выписку из ЕГРН
Как вам такая история? А теперь представим, что уже купили этот участок, абсолютно уверенные, что всё ок: межевание есть. Оно есть, но... Всегда ли оно сделано верно? Купили участок, к примеру, прямой, 20х50. А после суда у него изменится конфигурация, станет 10х100...
Как от этого уберечься?
1. Общение с соседями перед покупкой
2. Изучение истории объекта, для понимания: кто может подать в суд
3. К ДКП прикреплять конфигурацию участка, делая на это ссылку как на существенное условие сделки. Для этого можно прикрепить к нему актуальную выписку из ЕГРН
👍9
Коллега написала хороший пост про ФИАС (Федеральная Информационная Адресная Система), рекомендую прочесть.
Добавлю свой опыт о важности этого ресурса. В копилку риелтора, как говорится.
Когда мы закладываем деньги покупателя в аккредитив - мы указываем адрес объекта, каким он должен быть в новой выписке ЕГРН. Только при таком-то адресе в выписке - аккредитив раскроется и деньги, после регистрации, пойдут продавцу.
С квартирами ошибки крайне редки. А вот с участками - всякое бывает.
Например, мои клиенты покупали участок в коттеджном посёлке. Мы прописывали адрес участка как в выписке на момент продажи: "МО, Коломенский район, с. Федосьино"
Пока шла регистрация - всему КП были присвоены адреса и зарегистрированы в Росреестре (это сейчас происходит в автоматическом режиме). В выписке на выходе стоял адрес уже такой: "МО, Коломенский район, с. Федосьино, ул. Береговая, уч. 11"
И всё, аккредитив не раскрывается для продавца! Для нас, покупателей, это тоже не очень ситуация: договор купли-продажи не исполнен. Все на нервах...
Благо, ситуация разрешилась быстро и благополучно: написали допник по аккредитиву, что адрес в выписке читать вот так... И деньги сразу продавцу пришли.
Но на будущее я для себя навсегда взял правило: прямо в день сделки - зайти на ФИАС, вбить кад.номер объекта и проверить - не отображается ли там другой адрес, не такой как в ЕГРН. На ФИАС информация об этом отображается на 5-7 дней раньше, чем данные уходят в Росреестр!
Добавлю свой опыт о важности этого ресурса. В копилку риелтора, как говорится.
Когда мы закладываем деньги покупателя в аккредитив - мы указываем адрес объекта, каким он должен быть в новой выписке ЕГРН. Только при таком-то адресе в выписке - аккредитив раскроется и деньги, после регистрации, пойдут продавцу.
С квартирами ошибки крайне редки. А вот с участками - всякое бывает.
Например, мои клиенты покупали участок в коттеджном посёлке. Мы прописывали адрес участка как в выписке на момент продажи: "МО, Коломенский район, с. Федосьино"
Пока шла регистрация - всему КП были присвоены адреса и зарегистрированы в Росреестре (это сейчас происходит в автоматическом режиме). В выписке на выходе стоял адрес уже такой: "МО, Коломенский район, с. Федосьино, ул. Береговая, уч. 11"
И всё, аккредитив не раскрывается для продавца! Для нас, покупателей, это тоже не очень ситуация: договор купли-продажи не исполнен. Все на нервах...
Благо, ситуация разрешилась быстро и благополучно: написали допник по аккредитиву, что адрес в выписке читать вот так... И деньги сразу продавцу пришли.
Но на будущее я для себя навсегда взял правило: прямо в день сделки - зайти на ФИАС, вбить кад.номер объекта и проверить - не отображается ли там другой адрес, не такой как в ЕГРН. На ФИАС информация об этом отображается на 5-7 дней раньше, чем данные уходят в Росреестр!
🔥10👍6