🪧🏠 Присвоение / изменение адреса

Вопрос коллеги:

Как привести к единому адресу дом и земельный участок? Сейчас разные адреса.

Не так давно, два года назад (впрочем, процедура не изменилась, проверил) — решал такую же проблему в связи с настоятельной просьбой въедливого покупателя. Ему не понравилось, что участок и дом, на нем стоящий - имеют разные "вводные":
😕 Дом с чётким адресом, это гуд, но... Участок с формулировкой "местоположение установлено относительно ориентира..."
😕 В одном адресе есть "сельское поселение", в другом - нет.

Если честно, значение эти моменты имеют разве что эстетическое, не отражаясь ни на регистрационных действиях, ни на подключении коммуникаций (если таковые потребовалось бы подключить). Но! Слово клиента — закон!

▶️ Поэтому — через аккаунт собственника (продавца), в региональных Госуслугах Московской области - мы подали заявление на "Присвоение адреса".
Но... ведь адрес уже присвоен? Это не имеет значения в данном случае, изменения адреса так же проходят через эту услугу.
Подали заявление 28 сентября и уже 5 октября (5 рабочих дней) - получили положительный результат: Постановления Администрации по обоим объектам, которые стали "единообразными":
😊 Дом и Участок - без упоминания "сельского поселения"
😊 Участок - просто с адресом, без всяких там "ориентиров".

✔️ Далее получаем на Госуслугах бесплатные Онлайн-выписки. Если адрес там сменился — на этом всё. Если нет - переходим ко...

▶️ Второму этапу. Он может пойти по двум разным путям, в зависимости от того, что выдаст вам ФИАС (Федеральная информационная адресная система).
Проверяем данные в ФИАС (как это делать) - они должны измениться. Именно в ФИАС будет смотреть регистратор Росреестра, когда будет менять адрес.

1️⃣ Если адрес поменялся - идём в центральные Госуслуги, подаём заявление на "Внесение изменений" в кадастр недвижимости.
2️⃣ Если адрес в ФИАС остался прежним. Или - если адрес есть в системе, но не привязан к кадастровому номеру участка/дома - подаём заявление через сайт Росреестра, через личный кабинет, услуги - "Иные", далее - "Внесение изменений в ЕГРН по инициативе заинтересованного лица". Там тоже выбираем - "кадастр недвижимости", не "реестр"!

Принципиальное отличие двух способов в том, что на Госуслугах можно только написать новый адрес в заявлении, а вот на сайте Росреестра вы сможете прикрепить ранее полученное Постановление об изменении адреса. Это пригодится как раз на случай, если в ФИАС ничего не подгрузилось и нужно подтвердить регистратору, откуда вы взяли, что у вас новый адрес.
Важно!
- Не забудьте, что нужно прикрепить и pdf Постановления, и sig-подпись к нему!
- Для отправки через Росреестр понадобится УКЭП в Госключе

✔️ В течение 15 рабочих дней изменения будут внесены, вы можете это проверить заказав бесплатную "Онлайн-выписку".

В нашем случае, 2 года назад - мы внесли Постановление через личный кабинет в Росреестре. Покупатель (точнее, его юрист) — был доволен. Мы вышли на сделку.

🙂 Happy end!

🤩 С 1 марта 2025 года любые операции с земельным участком, которые требуют регистрации в Росреестре (за исключением вступления в наследство) — требуют установленных границ данного участка.
Это требование появилось в виде новых пунктов в статье 26 ФЗ 218 "Основания и сроки приостановок..."

Очень логичная и давно назревшая мера: участок без границ находится буквально неизвестно где. Продажи таких объектов приводила потом к судебным спорам...

🤩 Но, как обычно, случились "перегибы на местах". Регистраторы начали приостанавливать сделки даже по тем участкам, где межевание проведено... Но, якобы, неверно.
Опирались регистраторы при этом на Приказ Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 23 октября 2020 г. № П/0393 , где содержатся нормы квадратичных погрешностей для "поворотных точек" вашего участка (попросту говоря, погрешности межевания).

✅ Для участков, расположенных в границах населенных пунктов это значение — 0,1 м (10 см)
✅ Для ИЖС, ЛПХ и садовых участков, расположенных на землях сельхозназначения — 0,2 м (20 см).

Регистраторы посчитали, что раз погрешности неверны - значит и "границы не установлены".
Это было неправомочное решение, и про это 1 августа указала Федеральная служба кадастра и картографии в своем письме. Если у вас приостановка произошла по этому основанию - используйте как аргумент.

🤩 Но! Всё-таки рекомендую: если только начинаете продажу — уже установить квадратичные погрешности в пределах допустимой нормы.
Во избежание споров с Росреестром.
Свяжитесь с вашим кадастровым инженером, он подскажет, что нужно делать.

"Негативные соседства"

Как при покупке загородной недвижимости, так и квартиры — следует особое внимание уделять изучению местности. Написал про это две статьи, расписал риски подробно:

🏙 Про квартиры "Выбрать квартиру? Сначала - дом!".
🏡 Про участки "Как выбрать участок для строительства".

Несмотря на давность (2023 и 2019) статьи остаются актуальными. Однако! За эти годы моя практика сместилась в сторону загородки, через меня проходят десятки проверок земельных участков... И мне, пожалуй, есть что добавить в список "негативных соседей".
Расскажу про неочевидное. Из категории "Да вроде ничего страшного!"

1. Военные объекты.
Военные части, позиции ПВО/ПРО, полигоны.
К сожалению, иногда там происходят ЧП, из-за чего ваш населенный пункт могут принудительно эвакуировать и кто знает, что останется от него при возвращении?
Пример из 2025 года, а вот - из 2020 (как иллюстрация, что ЧП происходят независимо от политической ситуации).
Данный риск частично можно купировать страховкой. В недавнем выпуске "Нужных людей" мы об этом подробно говорили.

2. "Графские развалины".
Если рядом с участком находится живописно-ветхое строение с налётом старины - с большой вероятностью это нечто историческое, а значит рискует стать "Объектом культурного наследия".
Степень разрушения Объекта от признания его "ценным" не сильно зависит. А вот ваша жизнь никогда не станет прежней... Зона охраны культурного наследия (ОКН) может накрыть ваш участок и полностью закрыть возможность строительства. Если зоны ОКН еще нет - она может появиться в любой момент. Возможно, над этим уже работает никому не известный краевед-энтузиаст. Так было, например, в Коломне: вот статья 2015 года, предшествовавшая появлению "жёсткой" зоны ОКН уже в 2016 году... (см. скрин ЕГРН)

3. "Душевное место".
Если рядом с покупаемым участком находится гостиница / глэмпинг / дом отдыха — вам будет весело всегда. Вне зависимости от того, хотите вы этого или нет. Существует ли управа на недобросовестных дельцов, размещающих такие объекты на участках ИЖС/ЛПХ/садовых?
Да, это штраф по ст. 8.8 КоАП РФ: от 0,5 до 2% от кадастровой стоимости, и это просто смехотворная кара в сравнении с выручкой...
Добиться через суд прекращения незаконной деятельности, к сожалению, далеко не всегда получается. Недавнее судебное решение 1 кассационного суда тому хорошая иллюстрация:

...отказывая в удовлетворении иска, ... исходил из того, что истцом не представлено доказательств нарушений ответчиками обязательных требований земельного и градостроительного законодательства при использовании участков, не принадлежащих муниципальному образованию, а также угрозы причинения вреда жизни или здоровью человека, окружающей среде, объектам культурного наследия (памятников истории и культуры), соответственно, не доказано наличие правовых оснований, предусмотренных статьей 1065 ГК РФ, для удовлетворения иска.

Кстати, взял фото из отзывов по рандомному месту на карте Яндекс. Заглянул в "Публичку" и... ожидаемо, дом отдыха стоит на участке ИЖС 🤦‍♂️