🤔 Через отдельные случаи из практики можно увидеть тренды, которые постепенно распространяются по всей стране...

Коллега из Перми обратилась с вопросом:

направили уведомление о планируемом строительстве, в ответ администрация выдала уведомление о НЕсоответствии объекта жилищного строительства параметрам допустимости размещения, ссылаясь на то, что "нет доступа к участку". Дорога к участку (выделено синим) зарегистрирована как земельный участок "для дачного строительства". У соседей на участках дома есть на учете, видимо без предварительных разрешений и уведомлений ставили. Нам нужно уведомление о соответствии для сделки с ипотекой. Как исправить ситуацию?

Забегая вперед скажу, что решение было найдено:

Мы заключили с собственником дороги соглашение о доступе, предоставили в администрацию заявление от собственника дороги, НО администрация все равно отказывает в выдаче заключения о соответствии параметров строительства...

Через "Христа ради" - вопрос был решён. Администрация согласилась дать положительное заключение на уведомление. Но нервов было потрачено много.

Спасибо коллеге, что дала возможность поделиться этой историей! А вспомнил я про неё сегодня повторно - в связи с найденным интересным судебным решением, которое относится уже к Московской области. Оно совсем свежее, от 25.06.02025 года - по ссылке. Суть такова:

🔐 Администрация Щелковского района подала в суд на девелопера, с предписанием прекратить нецелевое использование земельных участков под дорогами, тоже ВРИ "для дачного строительства".

В случае неисполнения решения суда в установленный срок взыскать с ответчика в пользу Администрации городского округа Щёлково Московской
области судебную неустойку в размере 1000 рублей в день, начиная взыскание с 31 дня
после вступления решения суда в законную силу и по день фактического исполнения
решения.

История развивалась так: выездная проверка в июне 2024 года выявила, что "Имеются признаки
использования земельных участков для предпринимательской деятельности следующего
вида: используется как подъездные дороги к иным земельным участкам КП ..."

📝 Далее владельцу дорог в КП (девелоперу) вынесено предостережение, где предложено в трехмесячный срок перевести ВРИ участков "в соответствии с фактической деятельностью".
В ноябре 2024 новое выездное обследование выявило, что собственник и ВРИ не исправил, и участки до сих пор используются не по целевому назначению. В связи с этим администрация - подаёт в суд.

Девелопер, кстати, отсудился. С него всего лишь стребовали штраф по ст. 8.8 КоАП, а с учетом, что он участки почти все продал (осталась буквально дюжина из полутора сотен) - ему уже не очень интересно заниматься переводом.
Ведь он ПЛАТНЫЙ. Да и кадастровая стоимость участков под дорогами сразу возрастёт, а значит - и налог...

❓А что всё это значит для жителей КП?
Участки под дорогами должны получить ВРИ "Земельные участки общего назначения" (код 13.0). Перевод их в нужный ВРИ зависит от девелопера, который - не хочет (в своём праве, он же собственник).
При этом при подаче Уведомления о планируемом строительстве есть приличный риск получить отказ администрации, как произошло в Перми. Ведь Щелковская администрация нецелевое использование уже выявило и теперь не забудет об этом, особенно в контексте проигранного ими суда.

Долго ли мучится потом обитателям КП? Не понятно: девелопер может-таки перевести участки, когда надоест выплачивать штрафы по 8.8 КоАП. А может и передать дороги в муниципалитет, который переведет их "когда-нибудь".
Второй вариант - заключить с девелопером соглашение о сервитуте и, как в Перми, попробовать решить всё полюбовно в администрации. Но здесь - человеческий фактор...

Ну а что же за тренд мы видим? - говорил об этом вначале.
⚠️Тренда два:
1. Усиление контроля за целевым использованием земель.
2. Взялись за коттеджные посёлки...

Покупателям земельных участков в КП - в который раз настоятельно рекомендую обращать внимание на дороги, через которые вы будете попадать на свой участок! В чьей они собственности и - какой имеет ВРИ.

🤩 Как Администрация / Росреестр / ФНС узнаёт про незарегистрированные строения на участке?

Вопрос от коллеги из Екатеринбурга, актуальный для любого региона:

"Константин, здравствуйте! Сейчас прохожу обучение по курсу "Купля -продажа загородной недвижимости", смотрю ваши уроки. Вопрос про строения, которые отражены в ГПЗУ, но отсутствуют в выписке из ЕГРН на участок.
Откуда Администрация (те, кто предоставляют ГПЗУ), берет информацию о других постройках на участке?"

В последние годы всё чаще недоуменные землевладельцы обнаруживают в выписке ЕГРН на участок в графе "объекты расположенные в границах участка" новые неведомо как появившиеся кадастровые номера.
Или как здесь — в ГПЗУ.

Да, объекты (гаражи, бани, хозблоки) реально есть, но их никто не регистрировал... По своей воле.
Итак, откуда Администрация и Росреестр узнаёт и заносит сведения о ваших незарегистрированных строениях?

1. Из Техпаспорта: у БТИ и Росреестра еще с 2017 года налажено межведомственное взаимодействие.
2. Из Межевого дела: при выезде на промеры геодезист, если он добросовестный - фиксирует всё, что есть на участке. Межевое дело отправляется в Росреестр...
3. Из договоров с ресурсоснабжающими организациями: при подключении света, воды, газа — создаются специальные ситуационные/топографические планы, которые тоже могут быть запрошены администрацией.
4. Через "сплошную инвентаризацию". Она запущена и активно развивается, база Росреестра (и ФНС) пополняется с помощью беспилотников + нейросетей. По нейросетям сомневаюсь, как бы это не было что-то типа такого, но вот беспилотники очень даже летают и фиксируют. Обкатка технологии происходит сейчас в новых регионах.

Незарегистрированные строения в контексте сделки купли-продажи - большой риск для покупателя (впрочем, и для продавца). Об этом подробнее - В СТАТЬЕ.

Уже в конце своего пребывания в Крыму - зацепил новости не то чтобы свежие, но (!) от того не теряющие свою актуальность.
В конце 2023 года ялтинский городской суд вынес очень показательное решение, хорошо иллюстрирующее, почему не стоит пренебрегать проверкой градостроительных норм при покупке не только частного дома, но и квартиры.

🤩 По решению суда 15-этажный дом на 300 квартир и еще 17 домов в том же ЖК "Южный берег" в пгт. Парковое (недалеко от Ялты) - признаны самовольными постройками и подлежат сносу за счёт жильцов. Если верить найденным материалам - сумма за снос с каждого вышла сопоставимая с изначальной стоимостью апартаментов (начал строиться ЖК ещё при Украине, в 2001 году) - около 5 000 000!
Дом снесли менее чем за месяц, многие даже не успели забрать оттуда свои вещи...

😧 Вы только вдумайтесь: вас лишают недвижимости, а за это - вы должны ещё заплатить 5 млн.

Несправедливость? Суд думает иначе. 🧑‍⚖️
Основания для сноса более чем весомые, были выявлены следующие нарушения:
1. Земля получена первым собственником незаконно. Изначальное мошенничество.
2. Строили дома без правильно оформленной разрешительной документации
3. Здания расположены в прибрежной защитной полосе Черного моря, где запрещено строительство, за исключением санаториев и лечебно-оздоровительных учреждений.
4. Целевое назначение земельного участка - под санаторий, а построили квартиры. Это нарушение градостроительных норм.
5. Построили плохо: в этом месте большая опасность оползней, а укрепили склон недостаточно, чем создается опасность здоровью и жизни граждан.
Если бы было что-то одно - возможно, суд склонился бы в сторону ответчиков. Но в совокупности...

❓Как обезопасить себя покупателю? Ведь законность предоставления земли почти невозможно проверить (особенно на "новых территориях"). Да и правильность закладки фундамента - явно не наша компетенция...

❗️Выход один: обращать внимание хотя бы на то, что проверить можно точно. Соблюдение градостроительных норм:
- Используется ли земля в соответствии с целевым назначением?
- Соблюдается ли минимальный размер участка? (должно быть не меньше 5 соток, а участок - 450 кв.м.) и максимальный процент застройки?
- Выдержаны ли достаточные отступы (стандартно 3 метра от границ, для частных жилых домов)

Как это сделать (хотя бы "по верхам") - в моем коротком сюжете.