Игорь Карцев
1.99K subscribers
1.28K photos
165 videos
1 file
1.07K links
Игорь Викторович Карцев - генеральный директор группы компаний «Максимум Life Development», петербуржец с Васильевского острова, патриот 🇷🇺 https://maximum.life // В публикациях с тегами цитирую мнения экспертов и профессионалов рынка.
Download Telegram
Еще один важный фактор — перспективы развития района (можно изучить Генплан развития территории, планы по строительству транспорта, инфраструктуры). Нужно принимать в расчет конкуренцию: например, новые дома в развивающихся районах подорожают сильнее и быстрее. То же касается ИЖС - смотрите, куда и как развивается город и дорожная инфраструктура. #Инвестиции
По данным аналитиков @domclick Домклик на март, более дорогостоящая загородная недвижимость в Ленинградской области располагается во Всеволожске (20 км от Северной столицы). Здесь за стандартный загородный дом (площадью 150 кв. м) покупатель заплатит в среднем 13,6 млн руб.

Достаточно высокая стоимость загородного жилья зафиксирована в Выборге (13,4 млн) и Приозерске (13,3 млн): популярность этих мест определяется близостью к Ладожскому озеру и Финскому заливу.

Более бюджетные предложения сосредоточены в городах, существенно удаленных от Санкт-Петербурга: Бокситогорске, Сланцах и Киришах. В этих местах стандартный дом можно приобрести соответственно за 3,1 млн руб., 3,9 млн руб. и 4,1 млн руб. #аналитика
#земельныйналог Поскольку льгота установлена федеральным законодательством, то региональные законы не могут ее снизить, однако могут ввести дополнительные льготы. Например, в Санкт-Петербурге пенсионеры полностью освобождаются от земельного налога в отношении одного земельного участка площадью до 2,5 тыс. кв. м (пп. 10 п. 1 ст. 11-7-1 Закона Санкт-Петербурга N 81-11 «О налоговых льготах»).
Управление Росреестра по Ленобласти распространило среди администраций муниципальных районов региона информацию о необходимости предотвращения формирования новых земельных участков в зоне будущего строительства скоростной автомобильной дороги по дальнему обходу Петербурга (КАД–2). В сообщении (есть в распоряжении редакции) указано, что в ходе совещания у заместителя председателя правительства РФ Марата Хуснуллина в ноябре прошлого года было дано "поручение о контроле за совершением учётно–регистрационных действий в отношении земельных участков, на которых планируется строительство автомобильной дороги КАД–2".

О планах по строительству дублёра перегруженной КАД говорится уже давно. В январе этого года проект попал в повестку совещания по вопросам социально–экономического развития Петербургской агломерации, которое провёл президент РФ Владимир Путин. В опубликованном в субботу, 6 апреля, перечне поручений по его итогам значится "принять решение о начале реализации проекта по строительству участка скоростного автодорожного обхода г. Санкт–Петербурга от д. Кузьмолово Ленинградской области до автомобильной дороги М–11 “Нева” Москва — Санкт–Петербург с привлечением бюджетных ассигнований федерального бюджета (в пределах бюджетных ассигнований Федерального дорожного фонда)". А также — подготовить документацию по планировке к июлю этого года. Исполнители — правительство РФ совместно с ГК "Автодор".
#ГолосРынка В наше время загородный дом - это уже не просто дача для летнего отдыха, а место для жизни круглый год. В крупных городах, как Санкт-Петербург, до 40% всех домов теперь — это именно дома для постоянного проживания. Такой тренд деурбанизации, когда люди стремятся покинуть шумные мегаполисы в пользу тихой загородной жизни, будет только усиливаться в 2024 году.

Цены на загородную недвижимость продолжат расти из-за ряда факторов: увеличение стоимости стройматериалов, недостаток рабочих рук, а также постоянный спрос, поддерживаемый льготными кредитными программами.

Кроме того, на рынке сейчас есть накопленный спрос, который, возможно, будет удовлетворён в следующем году. И всё больше домов покупается не только для собственного проживания, но и с целью сдачи в аренду, что сейчас становится выгодным бизнесом и обеспечивает стабильный доход.
#тенденции Мягкие формы. Сегодня при планировании загородного интерьера стоит выбирать максимально природные мягкие формы, утверждают дизайнеры. Никаких острых углов! Все предметы имеют обтекаемый, изгибающийся, округлый внешний вид. Диваны и кресла похожи на гладкие камни, обточенные водой. Столешницы столов как будто обмыты морским прибоем. Зеркала похожи на капли жидкого расплавленного металла. Однако здесь важно не слишком увлекаться такими формами — лучше сыграть на контрасте и добавить несколько «угловатых» деталей.
Наши покупатели - квалифицированные инвесторы с большим опытом, которые задают правильные вопросы ⬇️

1️⃣ Из чего выполнены стены между номерами?
2️⃣ Какие окна в номерах?
3️⃣ Как организован доступ в ресторан и конференц-зону?
4️⃣ Есть ли программа гарантированного дохода?
5️⃣ Кто будет управлять отелем и обеспечивать доход инвесторов?

На эти вопросы наша команда ответила в ролике. Приятного просмотра!
Если период высоких процентных ставок затянется на срок, превышающий 9 месяцев, то на фоне демонтажа льготных программ бум ипотечного кредитования может подойти к своему логическому концу. @mariiaperev
Как правильно утилизировать сточные воды на загородном участке? Сточные воды присутствуют на любом загородном участке, где построен коттедж, дача или обычный частный дом. Обычно сточные воды не подключены к центральной системе канализации, поэтому каждому собственнику приходится самостоятельно заниматься их утилизацией.

Что такое сточные воды. Это дождевые, талые, инфильтрационные, поливомоечные, дренажные и другие воды, отведение (сброс) которых в водные объекты осуществляется после их использования.

Куда сливать сточные воды? Cогласно действующему законодательству, на практике применимы три способа удаления сточных вод:

- сброс сточных вод в водный объект (требуется оформление решения о предоставлении водного объекта в пользование и разрешение на сброс);
- сброс сточных вод в централизованные системы водоотведения (требуется заключение договора водоотведения);
- сброс сточных вод в специальные сооружения, предназначенные для аккумулирования и последующего вывоза сточных вод из мест образования.

Утилизация сточных вод, очистка бытовых стоков от загрязнений имеют важнейшее значение, ведь затем они попадают в водоемы или грунт. А в очищенном состоянии они не несут никакого вреда природе, их можно использовать для полива зеленых насаждений. Для правильного выполнения утилизации стоков в загородных поселках необходимо использовать автономные очистные сооружения.
Отмена льготной ипотеки заставляет города переходить от вертикального роста с "человейниками" к горизонтальному со ставкой на ИЖС и комфортную малоэтажную застройку. @dwellercity
Минпромторг опубликовал обновленные условия промышленной ипотеки — программы крупных льготных кредитов до 500 млн рублей под 3–5%, выдаваемых предприятиям на строительство и приобретение промышленных площадок. В условиях высокой ключевой ставки ЦБ (выше 10%) и ограниченности бюджетных ресурсов для субсидирования программы для новых заемщиков вместо фиксированной будет действовать плавающая ставка. Сейчас это означает существенный рост стоимости кредитов промипотеки — до 9–11% годовых. Также вводятся ограничения для потенциальных заемщиков по сумме выручки. Участвовать в программе смогут предприятия с выручкой до 2 млрд рублей в год и малые технологические компании с выручкой до 4 млрд рублей. Также расширяется список отраслевых ограничений, — Коммерсант.
Когда продавец освобождается от обязательств по уплате налога?

Во-первых, как уже отмечалось, НДФЛ выплачивать не нужно, если к моменту заключения договора купли-продажи истек минимальный — трехлетний или пятилетний — срок владения участком.

Во-вторых, налоговое обязательство не возникает, если земля продана за те же деньги, которые были выплачены при ее покупке, или меньшую сумму. Наконец, при цене продажи до 1 млн руб. включительно налог также не выплачивается.

Но здесь следует проявить внимательность: если стоимость участка при купле-продаже искусственно занижена, налоговики будут ориентироваться на показатель кадастровой стоимости земли. Если она после умножения на индекс 0,7 составит более 1 млн руб., с данной суммы придется заплатить НДФЛ.

Например, участок продан за 867 000 руб., между тем его кадастровая стоимость составляет 1 465 500 руб. 1 465 000 руб. × 0,7 = 1 025 850 руб. Тогда размер налога рассчитывается так: 1 025 850 руб. × 13% (если продавец является резидентом) = 133 361 руб. #налог
Средняя стоимость загородных объектов в России в первом квартале 2024 года выросла на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года, подсчитали в @avito_re_pro. Вместе с ростом цен снизились и продажи, в среднем на 24%. Спрос на аренду загородной недвижимости, наоборот, за год вырос на 9%
Cредняя стоимость загородных объектов в России в первом квартале 2024 года выросла на 30% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.

Это коснулось всех 34 регионов, участвовавших в исследовании платформы. Меньше всего за год стоимость покупки загородных объектов поднялась в Московской, Калининградской (по +8% в каждой), Смоленской (+11%), Брянской и Ленинградской областях (+12%). #Статистика
В России введут специальные условия по льготной семейной ипотеке для малых городов. В частности, ставка по ней будет не ниже 6%, рассказал замминистра финансов РФ Иван Чебесков. Характерно, что упор в этой ипотеке будет сделан на поддержку индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Теперь интересно, будут ли города Ленинградской области попадать по критериям. Это на рынок может повлиять заметно.
Садовые дорожки и тропинки. Дорожки и тропинки условно можно разделить на три вида: функциональные — объединяют основные зоны на участке; хозяйственные — вокруг дома, по периметру забора и рядом с хозяйственными и инженерными постройками; декоративные — для редких прогулок по участку и для украшения.

Функциональные дорожки отличаются самой большой проходимостью, поэтому они должны сочетать в себе и красоту, и удобство, и практичность.

Хозяйственные дорожки нужны для обслуживания дома и остальных построек. Они должны отличаться особой прочностью и шириной. Скорее всего, вы будете передвигаться по ним с тележкой или садовой техникой.

Декоративные тропинки могут быть извилистыми и узкими. Дизайн может быть любым, но вписанным в общий стиль пространства вокруг.
Вместе с ростом цен снизились и продажи загородной недвижимости: за год спрос на них сократился в среднем на 24%, в том числе на дачи — на 32%, на коттеджи — на 29%, на дома — на 22%, на таунхаусы — на 21%. Предложение также уменьшилось, но не такими быстрыми темпами — в среднем по России на 4% по всем категориям.

Спрос на аренду загородной недвижимости за год вырос на 9%, в том числе на долгосрочную аренду домов — на 5%, таунхаусов — на 7%, коттеджей — на 82%. Меньше стали интересоваться только арендой дач (сокращение на 6%). Стоимость аренды за год не изменилась, предложений стало меньше на 4%. #Статистика
Недвижимость — хорошая база, но вкладывать все свободные деньги в один инструмент опасно. Распределяйте свой капитал в разные «копилки», помните о диверсификации. При планировании сделки заранее считайте возможные риски и издержки, а уже затем планируйте потенциальную прибыль. Помните о горизонте планирования: на рынке недвижимости он легко может достигать 10-15 лет. #Инвестиции
По мнению экспертов @domclick, основными тенденциями на рынке загородной недвижимости Ленинградской области являются рост стоимости при достаточно большом объеме предложения и практическое сохранение объема выставленного на продажу жилья. Так, прибавление стоимости отмечено в Кировске (+21%), Волхове (+18%), Киришах (+18%), Сосновом Бору (+14%) и Приозерске (+12%).

При этом больший объем предложения с относительно дорогой недвижимостью отмечен во Всеволожске (более 3 тыс. объявлений), Ломоносове (2 тыс.), Гатчине и Выборге (по 1 тыс.). #аналитика
#земельныйналог На федеральном уровне предусмотрены отдельные налоговые преимущества по уплате земельного налога (льготы). Так, налоговая база по земельному налогу уменьшается на необлагаемую налогом сумму в размере кадастровой стоимости 600 кв. м площади земельного участка.

Налоговый вычет предоставляется в отношении одного земельного участка по выбору налогоплательщика для следующих категорий граждан:

инвалиды первой и второй групп;
инвалиды детства;
дети-инвалиды;
ветераны и инвалиды ВОВ;
ветераны и инвалиды боевых действий;
лица из подразделений особого риска;
«чернобыльцы» и граждане, подвергшиеся воздействию радиации на ПО «Маяк» и Семипалатинском полигоне;
пенсионеры и предпенсионеры. К последним относятся женщины 55 лет, мужчины 60 лет. Также могут воспользоваться льготой те, у кого право на пенсию наступило бы раньше этого возраста по правилам, действовавшим до повышения пенсионного возраста. Например, освобождаются от налога женщины с 50 лет, мужчины с 55 лет, если у них выработан стаж 15 лет в районах Крайнего Севера или 20 лет в местностях, приравненных к ним;
лица, имеющие трех и более несовершеннолетних детей.
На уровне муниципального законодательства могут быть предоставлены дополнительные льготы.
Если в аренде загородной недвижимости отсутствие роста месячной ставки привлекает дополнительных нанимателей, то в продаже удорожание почти на треть в среднем по стране привело к тому, что некоторые потенциальные покупатели на время отложили сделку. Это мы можем явно наблюдать по снижению покупательской активности почти на четверть по сравнению с I кварталом прошлого года, считают эксперты рынка. #Статистика
#МнениеЭкспертов Из-за высокой ставки по ипотеке частные инвесторы все чаще смотрят в сторону инвестиций в загородную недвижимость. Есть несколько стратегий получения пассивного дохода на этом рынке. Первая — строительство дома рядом с городом, водоемом или отелем, где есть хорошая инфраструктура. Инвестор может ошибочно полагать, что самостоятельно найдет арендаторов. По факту это большая работа по заселению, ремонту и обслуживанию дома. В итоге фактическая доходность может оказаться существенно ниже.

Еще один вариант — покупка дома в строящемся курортном поселке с управляющей компанией. Стоимость дома на таких объектах часто завышается — то, что стоит 10 млн рублей, предлагают за 13–14 млн рублей, обещая доходность 18–25%. Управляющие компании завышают плановую загрузку намеренно или думают, что смогут ее обеспечить на уровне 65%. На самом деле лишь немногие могут добиться и 40–50% по году.

Последняя стратегия — покупка конструкции в глэмпинге. Такие объекты обычно находятся рядом с уникальным природным местом, где есть ограничения земельного использования. Важно контролировать, чтобы эти нормы не нарушались. Также конструкции в глэмпинге часто возводятся по принципу красоты и реже — качества, поэтому через 5–10 лет нужно будет существенно вложиться в их ремонт.