​#ЭкспертноеМнение ИЖС — новая точка роста?

В обозримом будущем квартиры останутся одним из основных способов вложения средств россиян. Однако, в постковидную эпоху, на жилищном рынке сложился еще один устойчивый тренд — запрос на проживание в собственном доме. Рост сегмента ИЖС (индивидуального жилищного строительства) опережает сегодня даже самые смелые прогнозы. В 2021-2022 годах, впервые в новейшей истории, более половины жилья, введенного в эксплуатацию в России, пришлось на индивидуальное жилищное строительство. Этот интерес понятен: средняя площадь дома — 120-130 квадратных метров, в то время как средний метраж квартиры в новостройке — около 50 кв. м. Получается, жить в своем доме намного комфортнее, особенно с детьми.

На сегодняшний день в частном секторе живет лишь каждая четвертая российская семья, а желающих туда переехать в 2,6 раза больше. Согласно последним исследованиям, две трети из 61,8 млн семей считают индивидуальный дом наиболее предпочтительным видом жилья — это свыше 40 млн домохозяйств. Такой разрыв между запросами граждан и текущим положением дел свидетельствует о том, что рынок ИЖС в России имеет огромный нераскрытый потенциал. Очевидно, что новый этап государственной политики в жилищной сфере будет во многом сосредоточен именно на сегменте ИЖС.

Что говорят эксперты по поводу того, #СколькоЭтажей - один или два, строить?

«Если рассматривается вариант для возрастных семей, то одноэтажный дом в эксплуатации будет оптимальным. Тренды смотрят в эту сторону. Двухэтажный дом мы рекомендуем как выбор для молодой семьи, так как он по стоимости выгоднее одноэтажного — строить в высоту дешевле, чем в ширину.

Квадратный метр двухэтажного дома стоит дешевле, чем квадратный метр одноэтажного дома, так как самое дорогое в доме — это фундамент и крыша, а у одноэтажного дома пятно застройки больше.

В любом случае мы всегда рекомендуем просчитывать количество этажей в доме в зависимости от потребностей людей, которые выбирают недвижимость».

Нужно ли разрешение на #пристройка к дому.

Любая пристройка к дому — капитальная или нет — считается конструктивным изменением существующего строения и, согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса, является реконструкцией. В зависимости от того, является пристройка капитальной или нет, отличается процесс ее регистрации. Некапитальную пристройку можно не оформлять документально, это не приведет к санкциям. Но если пристройка носит капитальный характер, ее надо зарегистрировать.

Почему надо зарегистрировать пристройку.

Меняется общая площадь объекта. Новые параметры должны быть зарегистрированы на случай, если впоследствии дом будет продаваться или наследоваться. При возведении должны быть соблюдены все нормы строительства, включая отступы от соседних участков (3 м). В случае нарушения пристройку могут признать самостроем.

​#ДелимДом Порядок действий при разделении дома

Проконсультировать о разделении дома без обращения в суд может кадастровый инженер. Если окажется, что процедура в принципе возможна, специалист составит технический план.

Затем нужно написать соглашение о реальном разделе. Оно формулируется в свободной форме, но неспециалисту может быть трудно, так как шаблонов из-за многообразия случаев нет. Понадобится юрист. Если дом предстоит разделить супругам, то соглашение должно быть зафиксировано в нотариальной форме. В этом случае неважно, о чем речь: надо ли разделить дом при разводе или просто упорядочить собственность.

С планом и соглашением стороны отправляются в МФЦ, чтобы написать заявление о постановке новых разделённых объектов на кадастровый учёт и регистрацию права на них. Каждый участник заплатит госпошлину в 2 тыс. рублей, а через 12 рабочих дней сможет забрать готовые документы.

Если мирно поделить недвижимость не получается, можно сделать это через суд. Судья назначит экспертизу, которая, в свою очередь, предложит варианты разделения. Какой-то из них придётся принять, и после этого суд вынесет решение о прекращении долевой собственности.

Дальше всё как в мирном урегулировании: с решением суда нужно пойти к кадастровому инженеру, он составит новый технический план, с которым нужно отправиться в МФЦ.

#ЭкспертноеМнение Виолетта Басина, гендиректор ГК «Омакульма», председатель комитета Российского союза строителей по взаимодействию застройщиков и собственников жилья:

— Кризис не привел к падению цен на загородную недвижимость. Исключением стал высокий ценовой сегмент, где стоимость лотов снизилась, но несущественно, поскольку люди не готовы были продавать объекты совсем дешево.

Каждый из сегментов рынка загородной недвижимости будет вести себя по-своему. Если нас ждут негативные перемены, то спрос останется в дешевом сегменте, а в случае развития ипотеки и программ субсидирования увеличится интерес к более дорогой недвижимости.

Мы очень рассчитываем на механизмы комплексного развития территорий и начало применения закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» к индивидуальным и малоэтажным домам. Это даст импульс развитию ипотеки и проектного финансирования на этом рынке.

#МнениеЭкспертов #Налоги В Санкт-Петербурге сетка налогов на недвижимость следующая: до 5 млн руб. — 0,1%; 5-10 млн руб. — 0,15%; 10-20 млн руб. — 0,2%; 20-300 млн руб. — 0,25%; выше 300 млн руб. — 2%.

Наконец, на расчеты влияет налоговый период. Если объект находится в собственности менее года, налог начисляется не за весь год, а за период владения. Для покупателей новостроек налог рассчитывается только за остаток года после оформления квартиры в собственность (то есть после даты регистрации в Росреестре). Если квартира в собственности менее года, то стоимость пересчитывается по числу месяцев владения. С какого месяца начисляется налог, зависит от даты вступления в собственность (фиксируется в ЕГРН).

Если это с 1 по 15 число текущего месяца включительно, налог за текущий месяц начисляется. Если это 16 число и позже — налог будет начисляться только с месяца, следующего за вступлением в собственность. С учетом этого для объектов, которые в собственности меньше года, применяется коэффициент: число полных месяцев владения / 12.

Сейчас многие банки предлагают оформить ипотеку по низкой ставке. Например, в СберБанке ставки начинаются от 5,7% при покупке жилья в новостройке по программе господдержки. Но что делать семьям, которые оформили ипотеку до того, как появилась эта программа, и ставки снизились? Этот вопрос становится еще актуальнее, когда в семье происходит пополнение и появляются дети. #СтавкаИпотеки

Государство совместно с банком дает возможность в этой ситуации перевести кредит на условия программы «Семейная ипотека». Это позволяет снизить ставку по кредиту до 6% годовых на весь срок кредита.

Важно: С 2023 года возможность оформить семейную ипотеку получили семьи с двумя и более детьми младше 18 лет. Нововведение распространяется только на первично взятый кредит, поэтому такое рефинансирование недоступно для этой категории семей.

Снизить ставку можно при рождении первого ребенка. Для перевода действующего кредита на условия господдержки должны одновременно выполняться следующие условия:

- У вас родился или родится первый ребенок или последующий в период с 1 января 2018 года до 31 декабря 2023 года;
- Недвижимость куплена по договору долевого участия, договору уступки прав требования или договору купли-продажи. Продавец жилья по договору — юридическое лицо: застройщик или инвестор;
- Вам осталось выплатить по кредиту меньше 85% от стоимости жилья и не более 12 млн рублей для Москвы и Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области, 6 млн рублей для остальных субъектов РФ.

Реализация платного парковочного пространства в моем Василеостровском районе на практике пока вызывает много вопросов. Очень хочется верить, что это «издержки старта» и в ближайшие недели все будет понятно, правильно и логично. Только вот не стоит забывать, что горожане платят уже сейчас - по 100 рублей в час, а если кого несправедливо оштрафовали, то и больше. Потому такая социально-значимая инициатива в своей реализации должна быть безупречной. А этого мы пока не видим.

Что мы видим в данном конкретном случае: в общественно-деловой зоне, где по умолчанию нет «оживленного движения» и не требуется никакая «разгрузка», висят знаки, запрещающие даже остановку для высадки пассажиров. Это неуважение к людям и неграмотность организаторов, провоцирующие недовольство к власти. Для чего это было делать?!

Отдельно вынесу вопросы, почему вдруг вообще все места на общественной парковке стали платными и для арендаторов нет возможности получить место со скидкой или бесплатно и много еще чего. Но давайте хотя бы очевидные вещи делать с умом. Так же нельзя: это неуважение к людям, неуважение к власти, неуважение к своему собственному делу.

​#МненияЭкспертов #Планировка Как спланировать расположение окон, высоту потолков?

Расположение окон надо планировать исходя из сторон света, видовых точек (куда будут выходить окна — на участок или на забор) и пожеланий хозяев по солнечному освещению в утренние и вечерние часы.

Высота потолков выбирается исходя из пожеланий и бюджета заказчиков, но не ниже 2,6 м в жилых помещениях и не ниже 2,5 м в котельной. При использовании штучных стеновых строительных материалов, укладывающихся рядами (таких как блоки или клееный брус), высота потолков привязывается к кратности рядов этого материала.

​#ЭкспертноеМнение В СССР желание людей жить в своих домах реализовывалось через 6 соток. Но сегодня свой дом — это уже не «дачка на 6 сотках» с минимумом удобств и туалетом с дыркой, а абсолютно комфортное жилье, превосходящее по классу квартиры в многоквартирных домах. Конечно, людям это нравится. Пандемия лишь усилила стремление людей обзавестись собственным домом, который в период карантина стал в прямом смысле слова крепостью. Люди готовы были платить за безопасность, покой и жизнь по своим правилам. Распробовав вкус загородной жизни, многие решили остаться.

Я абсолютно уверен в этом тренде. Сравнение цены и качества жизни непременно приведет умных покупателей в пригород. Все больше людей начинают понимать, что многоквартирники-человейники — не для жизни. Именно комфортные, одноэтажные дома являются наиболее востребованными и оптимальными по стоимости вариантами.

Сегодня в России многие крупные девелоперы, такие как ПИК, «Самолет», «Пионер», уже увидели этот тренд и формируют свои направления по застройке «горизонтальных городов». «Технониколь» не так давно купил завод по производству малоэтажных домов в объеме 1 тыс. в год. Именно для строительства таких поселков. И это только начало. Компания «Самолет» уже ведет переговоры с компанией «Технониколь», чтобы та выпускала домокомплекты, а «Самолет» возводил из них поселки - ИГОРЬ РЫБАКОВ, основатель компании «Технониколь».

#ДомИлиКвартира Жизнь в доме

Жизнь в доме, особенно после квартиры, — совсем другой уровень свободы. Кроме просторного жилья и удобной планировки, свой дом — это собственный участок для отдыха на свежем воздухе. То есть частный дом — не только жилплощадь, но и радость отдыха на природе каждый день. Всегда можно вынести стол на террасу и есть и пить кофе с видом на сад. Позагорать на солнце или отдохнуть, сделать шашлыки, собравшись с друзьями во дворе. А у детей всегда есть безопасное место для игр и контакт с природой.

Но у владельца дома появляется целый набор обязанностей, за которыми отдыха может и не быть. Уборка снега зимой, стрижка газона летом, сгребание листьев осенью, подготовка клумб весной. Плюс регулярная чистка стоков, инспекция целостности всех коммуникаций, регулировка отопительной системы, чистка и канализации и обновление антисептика. И это, не считая внезапных поломок, которые нужно будет быстро устранить.

Опытные владельцы говорят, что со временем приходит вкус к строительству — баня, беседка, сарай, гараж, бассейн, фонтан. Ограничений никаких, кроме размера кошелька хозяина.

Участок может превратиться в бесконечную стройку, а готовые объекты — это дополнительная работа, потому что за ними тоже нужно следить. Особенно, если приобретен недостроенный дом.

​#ЭкспертноеМнение Ипотека на ИЖС набирает обороты

Создание таких инструментов финансирования частного домостроения, как и в сегменте многоквартирного жилья — важный фактор роста этого сектора. Не секрет, что большинство индивидуальных домов строится россиянами собственными силами, без участия профессиональных девелоперов. Как результат, банки опасаются финансировать такие проекты: они обладают более низкой ликвидностью залога, а кредитору сложно оценить стоимость нестандартизированного объекта и контролировать ход его строительства. Соответствующие риски, как правило, закладываются в стоимость кредита.

Сегодня возможность взять ипотеку на частный дом стала доступна по всем госпрограммам: льготной, семейной, дальневосточной, ИT-ипотеке. В 2022 году эти опции стали доступны и на рынке индустриального малоэтажного строительства с профессиональными подрядчиками. Льготная ипотека была распространена на строительство частных домов хозспосбом.

Эти меры уже дали результат. Ипотека на ИЖС растет опережающими темпами второй год подряд, а доля сегмента в общей выдаче кредитов выросла с практически нуля до 6%: за 8 месяцев 2023 года выдано 60 тыс. кредитов на 255 млрд руб. — в 2,9 раза по количеству и в 3,1 по сумме аналогичного периода прошлого года.