Сухие, но очень важные цифры от «Ведомостей»: За почти полный 2022 г. (с января по ноябрь) петербуржцы оформили 47 629 ипотечных кредитов на жилье. Это на 39% меньше, чем за аналогичный период 2021 г., когда было выдано 78 351 кредит, следует из данных ЦБ. Самым провальным месяцем прошлого года стал май, тогда количество займов составило всего 1661: на 76% меньше, чем в мае 2021 г.

После весеннего падения спрос начал последовательно расти вплоть до сентября, когда петербуржцы получили 4686 ипотечных жилищных кредитов. Но после объявления частичной мобилизации количество выданных займов вновь сократилось: в октябре по сравнению с сентябрем оно упало на 9%. Ситуация несколько скорректировалась в ноябре, в этом месяце было выдано 4416 кредитов. Но по отношению к аналогичному месяцу 2021 г. падение составило 40%, как и в среднем год к году.

В денежном выражении общий объем выданных в прошлом году кредитов сократился не так сильно — на 24%. За 11 месяцев прошлого года петербуржцы оформили займы на 248,95 млрд руб., а за аналогичный период 2021 г. – на 328,92 млрд руб. Прокомментирую отдельно.

Ко вчерашней статистике. Ставки по господдержке на покупку новостроек банки подняли примерно на 1% (например, Сбер до 7,7%, Дом.РФ до 7,5%), что увеличивает платеж по кредиту в среднем на 4 000 рублей по сравнению с аналогичным расчетом в прошлом году (из расчета средней суммы кредита в 5 млн рублей).

С учетом прогнозов по снижению ключевой ставки в 2023 году банки, скорее всего, будут находить возможности для дополнительного снижения ставки. При этом ставки по ИТ и семейной ипотеке не изменились, наоборот, увеличилось, в частности, количество потенциальных заемщиков, подходящих под программу семейной ипотеки. Это дает основание полагать, что объемы продаж городских новостроек будут аналогичными прошлому году.

Все еще высокие ставки на вторичку и фактически глубокая стагнация этого сегмента приведут к сокращению сделок на этом рынке – по моему мнению, примерно на 20%, если государством не будут введены меры поддержки вторичного рынка недвижимости.

Так как льготную ипотеку теперь можно оформить только один раз, то покупка недвижимости с инвестиционными целями с использованием этого инструмента перестанет быть актуальной. Значит есть вероятность остановки роста цен, перегрев рынка по причине увеличения цены перестанет быть возможным.

Положительными факторами для рынка станут: ипотека без первоначального взноса, которую все еще выдают некоторые застройщики; субсидированные ставки на городскую недвижимость – околонулевая на 10 лет или субсидируемая на время строительства, после чего льготная или семейная. На рынке ИЖС, который составляет серьезную конкуренцию МКД, таких условий пока нет.

​Органы опеки и переезд из квартиры в частный дом, какие требования. Очень актуальная тема!!! За наводку на нее спасибо @kydri_homes, а за крутые дома в которые хочется переехать - @kartzev.

Требования к дому:

1. Дом должен располагаться на территории Российской Федерации.
2. Дом должен быть изолированным и отдельно стоящим, пригодным как ПМЖ.
3. Количество этажей до 3-х.
4. Дом должен являться жилым помещением, то есть соответствовать всем нормам: СНиП, СанПиН, положения Жилищного кодекса. а именно:
1. дом должен располагаться в жилой зоне;
2. дом должен иметь инженерные системы отопления, водоснабжения, электричества, вентиляции;
3. иметь естественное освещение сквозь окна;
4. в газифицированных районах необходимо проведение газоснабжения;
5. в поселениях без централизованных инженерных сетей допускается покупка дома без водопровода и канализации.
5. Удовлетворительное техническое состояние, наличие основных конструктивных элементов: крыша, стены, фундамент.
6. Фундамент любой кроме дерева.
7. Материал стен любой.
8. Отсутствие решения о признании дома ветхим и аварийным. Не допускается покупка дома в аварийном состоянии или требующего капитального ремонта.
9. Процент изношенности дома не должен превышать 50%. Указан в техническом паспорте на дом. Износ растет за год в среднем на 2%.
10. Дом должен находиться на территории со следующими видами разрешенного использования (ВРИ):
• Индивидуальное жилищное строительство(ИЖС) — территория для строительства частного дома высотой до трех этажей, выращивания сельскохозяйственных культур, размещения гаражей и подсобных сооружений.
• Личное подсобное хозяйство(ЛПХ) — участки для возведения жилого дома, ведения сельского хозяйства (выращивание сельхоз продукции, а также разведение животных), строительства гаражей и других вспомогательных зданий.
 Важно:
• Требования к садовому дому признанному жилым точно такие же.
• Земельный участок, на котором расположен дом, тоже должен быть куплен, стоимость земли необходимо будет оплачивать самостоятельно.
• Обязательно необходимо выделить детям доли.

Подпишитесь на @dwellercity

#ДомИлиКвартира «Для сдачи в аренду самыми окупаемыми считаются студии и однокомнатные квартиры. Лучше приобретать лоты с чистовой отделкой от застройщика, это поможет сэкономить средства», — подчеркивает эксперт. В текущей ситуации эта рекомендация крайне сомнительна.

Если же человек решил купить для инвестиций загородный дом, нужно правильно выбрать локацию, тогда будет возможность заработать. Также, по ее словам, весьма прибыльной оказывается достройка законсервированных частных домов для последующей перепродажи.

Помимо этого, инвестор может получать доход от долгосрочной, сезонной или посуточной аренды. «Сроки окупаемости во всех этих случаях приблизительно одинаковы, а конкретная стратегия зависит во многом от расположения участка», — отмечает эксперт.

Михаил Голубев, инвестор, девелопер проекта в Лисьем Носу, генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации»:

«Отмечу еще один момент, который не регламентирован при строительстве кварталов и поселков с ИЖС — в отличие от многоквартирных домов. У нас нет нормального закона, который описывал бы ЖКХ-деятельность в коттеджных поселках и кварталах с ИЖС, а также в кварталах, где застройка смешанная. Как только появляется ИЖС, то регламентация пропадает.

Кроме проблем с дизайн-кодом или единым архитектурным обликом, если человек не хочет платить за общее электричество или за уборку дорог, то его принудить тяжело. Закон на этот счет собираются рассматривать давно. Это очень важный момент для развития малоэтажного строительства, когда образуются разные системы с разными видами застройки. Скандалы с жителями, неплательщиками, споры с управляющими компаниями — во всем этом надо быстрее навести порядок». #ГолосРынка

Хочу обратить внимание, что мы запускаем ипотечное кредитование на земельные участки БЕЗ ПЕРВОНАЧАЛЬНОГО взноса. Это официальная программа банка, название которого можно узнать у нас в офисе:

- Максимальная сумма кредита 2 млн рублей
- Максимальный срок кредита 10 лет
- Ставка 12,2% для клиента с подтвержденным доходом и 12,9% для клиентов с доходом «со слов».

В дополнение отмечу еще важный нюанс, который на рынке встречается крайне редко. В рамках этого кредита клиент может взять до 150% от стоимости земельного участка.

Например, земля стоит 1 300 000 руб, клиент может получить 1 950 000 руб в «длинный» ипотечный кредит на 10 лет, при этом 1 300 000 уйдет на продавца участка, а 650 000 останется на счете клиента для реализации дополнительных желаний и трат - например, поставить забор или построить фундамент. Это для многих может быть интересным.

Виктор Лукин, гендиректор ГК Стройсинтез: «Собственники активно скупали землю во время пандемии, но и сейчас рынок не остановился — люди строятся, покупают землю, планируют дальнейшее расширение. Хотелось бы, чтобы и сам рынок стал более интересным и качественным. И сейчас есть предпосылки у государства, чтобы помочь развиться этому направлению, а поскольку в нем задействовано много средних и малых компаний, то их поддержка даст большую синергию.

Что касается крупных застройщиков, то им на загородном рынке тяжело — они не знают маржинальности, им трудно работать с частным клиентом. Поэтому это направление могло бы стать полем для совместной работы. Мы знаем клиента, а у крупных игроков есть средства, которые они готовы инвестировать с перспективой долгосрочного заработка. Тем более, что в малоэтажной сфере массовых игроков пока нет, а перспективы роста — есть. За сотрудничеством крупных инвестиционных игроков с загородными компаниями большое будущее.

С крупными застройщиками проще, их можно собрать вместе и договориться. А большинство поселков — это нарезка в картофельном поле. Собственник продал участок и ушел, иногда даже УК не осталось. И внедрять какие-то регламенты в такой среде с такими игроками — гораздо сложнее. Поэтому нужно помочь тем, кто продает участки, и тем, кто создает дома, — предлагать образы поселков и объяснять: если следовать регламенту, то не просто вид будет лучше, но и они смогут больше заработать». #ГолосРынка

​Больше 20% годовых? Выгодно ли вкладывать деньги в ИЖС, сколько можно там заработать? Моя коллега, профессиональный риелтор, написала свое мнение, с которым я согласен и буду публиковать его частями в теге #ГолосРынка:

В ближайшие годы рынок частного домостроительства вырастет в 5–6 раз, говорят аналитики. Обычно при таких прогнозах на рынок активно заходят инвесторы, которым интересно умножить свои деньги по максимуму и с гарантией.

Но сейчас особого наплыва пока нет, отмечают эксперты. И это нормально: любое перспективное направление сначала осваивают единицы, которые и снимают сливки.

Что касается перспектив: уже сейчас ИЖС по объемам перегнало строительство многоквартирных домов. Посмотрите статистику! А ведь спрос до сих пор выше, чем предложение. Это значит, что рынок будет быстро расти и дальше: емкость его колоссальна.