​Частный дом или квартира: во что лучше инвестировать в 2023 году?

В 2021 году в России из-за пандемии коронавируса выросла популярность индивидуального жилищного строительства (ИЖС): по итогам года объем ИЖС впервые превысил ввод многоквартирных домов, а его доля составила 50%. В 2022 году тренд на строительство частных домов продолжился, а доля этого сегмента составила уже 60% рынка, ссылаясь на данные Росстата отмечают СМИ. Издание задается вопросом, могут ли частные дома составить конкуренцию квартирам в качестве инвестиционного жилья, какие регионы лучше рассматривать для таких вложений и какие параметры учитывать при выборе недвижимости. Выделю в серии публикаций по тегу #ДомИлиКвартира главное со своими комментариями.

По мнению эксперта, тенденция к снижению цен продолжится и может составить порядка 20–40% от пиковых значений апреля — мая 2022 года, поскольку ощутимых драйверов для роста спроса пока нет. Продление льготной ипотеки и расширение семейной уже не будут оказывать существенного эффекта, считает она. К тому же рынок недвижимости достаточно инертен. Текущая «перегретость» сформировалась с некоторой задержкой, а значит, стадия коррекции только началась и займет какое-то количество времени. «Это может длиться от полугода до двух лет», — полагает она.

Таким образом, сейчас инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками — снижением цен, ростом процентных ставок, ухудшением благосостояния россиян, миграцией и увеличением сроков окупаемости, считает эксперт. Однако текущее состояние рынка недвижимости не говорит о кризисе, подчеркивает Пырьева. «Потенциально привлекательные объекты для инвестиций найти возможно», — говорит аналитик.

Михаил Голубев, инвестор, девелопер проекта в Лисьем Носу, генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации»:

«Малоэтажное строительство упирается еще в то, что это низкомаржинальная деятельность, которой занимаются малые и средние компании, а им не хватает ни материальных, ни административных ресурсов. И когда они пытаются что-то согласовать, даже не внести изменения в Генплан и ПЗЗ, а просто размежевать участок, получить разрешение на строительство или ввести дом в эксплуатацию, то упираются в административный барьер. Или их просто морочат по кабинетам. Чтобы заниматься малым строительным бизнесом, у государства не хватает управленческих возможностей. Администрировать 50 крупных компаний с сотнями тысяч квадратных метров многоэтажки проще, чем тысячу заявителей на строительство жилого дома в несколько этажей.

Ни в коем случае нельзя при разработке планирования малоэтажной застройки руководствоваться принципами возведения многоэтажных районов. Также надо создать набор условий, чтобы выросла рентабельность проектов у предпринимателей и инвесторов, были созданы ипотечные условия для граждан и еще больше повысился интерес к малоэтажке. Вообще 2/3 жилья в России и так строится как ИЖС и дачи, если не брать Петербург, а смотреть на страну в целом. Но пока это больше не системная застройка, в основном, а хаотичная. В больших городах чиновники от градостроительства мало времени уделяют малоэтажке, а это качественная и соразмерная среда жизни для человека, вложение в конкуренцию за человеческий капитал». #ГолосРынка

​Если учитывать высокую стоимость земельных участков в Петербурге и области, то малоэтажка получается особенно дорогая, поэтому и требования покупателей, будущих собственников к такой недвижимости гораздо выше, чем к многоэтажным домам. Если говорить об инженерной начинке зданий — водоснабжении, отоплении, — мы видим как производители, что в большинстве жилых комплексов низкой этажности используются более современные, высокотехнологичные, энергоэффективные, эстетичные решения.

Системы отопления в малоэтажных ЖК чаще всего горизонтальные — со скрытой прокладкой трубопроводов в стяжке. В некоторых ЖК даже квартальной застройки и КОТ встречаются примеры, когда в качестве системы отопления используются водяные теплые полы. Таких примеров немного, но они есть в Петербурге и Ленобласти.

В ИЖС и коттеджах почти в каждом доме есть теплый пол, но строители МКД в меньшей степени используют эту систему в качестве основного источника отопления. #ГолосРынка

Дом, который можно перенести с собой

Как вам такое функциональное решение?

Подпишитесь на @dwellercity

Недокументированные возможности компактных домов.

#ДомИлиКвартира По оценке эксперта, стоит рассматривать инвестиции в квартиры, а не частные дома, поскольку сегмент многоквартирных домов является более распространенным. «Здесь выше число потенциальных покупателей и арендаторов, выше конкуренция, сделки совершаются быстрее. Этот сегмент более ликвидный, чем рынок загородной недвижимости», — говорит она. «Квартиры на рынке жилой недвижимости — предмет первой необходимости, загородные дома — нет, по крайней мере в России», — замечает другой. По его мнению, у загородного жилья нет инвестиционных преимуществ перед городским, поэтому лучше ориентироваться на покупку квартиры. Это связано с тем, что ИЖС от крупных застройщиков только формируется, рост цен на нем сложно спрогнозировать, объясняет третий. «Покупка домов у небольших застройщиков и частных лиц не даст прирост в цене более чем на 10–15%», — добавляет он.

С точки зрения инвестиций на короткий срок эти доводы могут быть верными, но в среднесрочной и долгосрочной перспективе, считаю, ситуация будет складываться обратным образом.

Анзор Берсиров, «Строительный трест»: «В загородной сфере маржинальность низкая, и сложно реализовать что-то большое и интересное, во что могут вложить средства крупные компании. …Экономика в этих проектах иная, она сложнее для застройщика, поэтому любая помощь и послабления со стороны государства нужны. Финансовые инструменты — это ипотечные программы для конечного потребителя. Конечно, было бы правильно разработать программы по инженерной инфраструктуре, т. к. сейчас все ложится на застройщика. Любые субсидии, любое включение в федеральные и региональные программы упростили и развили бы отрасль.

Напомню также про социальную нагрузку — это колоссальная часть финмодели, которую невозможно спрогнозировать на 100 % до градкомиссии. И, к сожалению, малоэтажные и многоэтажные комплексы равны. …Я не говорю, что она должна отсутствовать, но необходимо разграничение: у застройщиков разные продукты, а школы, сады и поликлиники точно так же надо строить. За счет этого нагрузка на квадратный метр вырастает в несколько раз». #ГолосРынка

Сергей Лутченко, первый заместитель председателя Комитета градостроительной политики — главный архитектор Ленинградской области:

«Если говорить о блокированной застройке и ИЖС, то целесообразно в рамках регламентации вводить определенный дизайн-код. Сейчас полномочия Комитета по градостроительной политике в согласовании архитектурно-строительных решений распространяются только на социальные объекты, которые строятся за счет бюджетных денег, или на объекты, которые в рамках Градсовета Ленинградской области рекомендованы к согласованию в комиссии по рассмотрению АГО. Но дизайн-код можно включить, например, в Правила землепользования и застройки или правила благоустройства муниципального образования. Для этого важна изначальная заинтересованность руководства муниципального образования и представление о том, как должна выглядеть рядовая застройка и общественные пространства населенных пунктов. Это не означает жесткой регламентации того, из чего должны быть построены дома — финансовые возможности у людей разные, — но такая норма позволит сделать вид поселений более привлекательным и запоминающимся в хорошем смысле слова». #ГолосРынка

Сухие, но очень важные цифры от «Ведомостей»: За почти полный 2022 г. (с января по ноябрь) петербуржцы оформили 47 629 ипотечных кредитов на жилье. Это на 39% меньше, чем за аналогичный период 2021 г., когда было выдано 78 351 кредит, следует из данных ЦБ. Самым провальным месяцем прошлого года стал май, тогда количество займов составило всего 1661: на 76% меньше, чем в мае 2021 г.

После весеннего падения спрос начал последовательно расти вплоть до сентября, когда петербуржцы получили 4686 ипотечных жилищных кредитов. Но после объявления частичной мобилизации количество выданных займов вновь сократилось: в октябре по сравнению с сентябрем оно упало на 9%. Ситуация несколько скорректировалась в ноябре, в этом месяце было выдано 4416 кредитов. Но по отношению к аналогичному месяцу 2021 г. падение составило 40%, как и в среднем год к году.

В денежном выражении общий объем выданных в прошлом году кредитов сократился не так сильно — на 24%. За 11 месяцев прошлого года петербуржцы оформили займы на 248,95 млрд руб., а за аналогичный период 2021 г. – на 328,92 млрд руб. Прокомментирую отдельно.

Ко вчерашней статистике. Ставки по господдержке на покупку новостроек банки подняли примерно на 1% (например, Сбер до 7,7%, Дом.РФ до 7,5%), что увеличивает платеж по кредиту в среднем на 4 000 рублей по сравнению с аналогичным расчетом в прошлом году (из расчета средней суммы кредита в 5 млн рублей).

С учетом прогнозов по снижению ключевой ставки в 2023 году банки, скорее всего, будут находить возможности для дополнительного снижения ставки. При этом ставки по ИТ и семейной ипотеке не изменились, наоборот, увеличилось, в частности, количество потенциальных заемщиков, подходящих под программу семейной ипотеки. Это дает основание полагать, что объемы продаж городских новостроек будут аналогичными прошлому году.

Все еще высокие ставки на вторичку и фактически глубокая стагнация этого сегмента приведут к сокращению сделок на этом рынке – по моему мнению, примерно на 20%, если государством не будут введены меры поддержки вторичного рынка недвижимости.

Так как льготную ипотеку теперь можно оформить только один раз, то покупка недвижимости с инвестиционными целями с использованием этого инструмента перестанет быть актуальной. Значит есть вероятность остановки роста цен, перегрев рынка по причине увеличения цены перестанет быть возможным.

Положительными факторами для рынка станут: ипотека без первоначального взноса, которую все еще выдают некоторые застройщики; субсидированные ставки на городскую недвижимость – околонулевая на 10 лет или субсидируемая на время строительства, после чего льготная или семейная. На рынке ИЖС, который составляет серьезную конкуренцию МКД, таких условий пока нет.

​Органы опеки и переезд из квартиры в частный дом, какие требования. Очень актуальная тема!!! За наводку на нее спасибо @kydri_homes, а за крутые дома в которые хочется переехать - @kartzev.

Требования к дому:

1. Дом должен располагаться на территории Российской Федерации.
2. Дом должен быть изолированным и отдельно стоящим, пригодным как ПМЖ.
3. Количество этажей до 3-х.
4. Дом должен являться жилым помещением, то есть соответствовать всем нормам: СНиП, СанПиН, положения Жилищного кодекса. а именно:
1. дом должен располагаться в жилой зоне;
2. дом должен иметь инженерные системы отопления, водоснабжения, электричества, вентиляции;
3. иметь естественное освещение сквозь окна;
4. в газифицированных районах необходимо проведение газоснабжения;
5. в поселениях без централизованных инженерных сетей допускается покупка дома без водопровода и канализации.
5. Удовлетворительное техническое состояние, наличие основных конструктивных элементов: крыша, стены, фундамент.
6. Фундамент любой кроме дерева.
7. Материал стен любой.
8. Отсутствие решения о признании дома ветхим и аварийным. Не допускается покупка дома в аварийном состоянии или требующего капитального ремонта.
9. Процент изношенности дома не должен превышать 50%. Указан в техническом паспорте на дом. Износ растет за год в среднем на 2%.
10. Дом должен находиться на территории со следующими видами разрешенного использования (ВРИ):
• Индивидуальное жилищное строительство(ИЖС) — территория для строительства частного дома высотой до трех этажей, выращивания сельскохозяйственных культур, размещения гаражей и подсобных сооружений.
• Личное подсобное хозяйство(ЛПХ) — участки для возведения жилого дома, ведения сельского хозяйства (выращивание сельхоз продукции, а также разведение животных), строительства гаражей и других вспомогательных зданий.
 Важно:
• Требования к садовому дому признанному жилым точно такие же.
• Земельный участок, на котором расположен дом, тоже должен быть куплен, стоимость земли необходимо будет оплачивать самостоятельно.
• Обязательно необходимо выделить детям доли.

Подпишитесь на @dwellercity

#ДомИлиКвартира «Для сдачи в аренду самыми окупаемыми считаются студии и однокомнатные квартиры. Лучше приобретать лоты с чистовой отделкой от застройщика, это поможет сэкономить средства», — подчеркивает эксперт. В текущей ситуации эта рекомендация крайне сомнительна.

Если же человек решил купить для инвестиций загородный дом, нужно правильно выбрать локацию, тогда будет возможность заработать. Также, по ее словам, весьма прибыльной оказывается достройка законсервированных частных домов для последующей перепродажи.

Помимо этого, инвестор может получать доход от долгосрочной, сезонной или посуточной аренды. «Сроки окупаемости во всех этих случаях приблизительно одинаковы, а конкретная стратегия зависит во многом от расположения участка», — отмечает эксперт.