Строительство нового жилья и инфраструктуры в ближайшее время продолжится, прежде всего, на тех территориях, где уже сейчас формируются кварталы новостроек. Это Каменка в Приморском районе, Мурино, Бугры — во Всеволожском районе, Ново-Сергиево в Красносельском, а также соседние участки — в Петродворцовом, отмечают СМИ. Понимание векторов развития «человейников» имеет большое значение и для развития инфраструктуры под ИЖС: транспортная доступность один из важнейших факторов выбора места для собственного дома.

«Якоря» — крупные известные застройщики — стимулируют сейчас развитие Новосаратовки, Лаголово, редевеломент ждет ряд адресов на пр. Обуховской Обороны, ул. Седова и других. По данным экспертов, самые статистически популярные районы у покупателей новостроек в Петербурге и пригородах — это Всеволожский и Приморский.

«Те территории, где сейчас идет активное строительство, и дальше будут развиваться в первую очередь, — уверена эксперт. — В частности, это Каменка, где возник по сути новый городской район с инфраструктурой. Тут еще есть свободные участки, и уже сформированный интерес покупателей к этой зоне Приморского района диктует девелоперам приобретение земель под застройку именно здесь. Рядом есть и наделы в зоне Новоорловского лесопарка — там тоже можно ожидать появления новых объектов. Во Всеволожском районе еще есть потенциал у Мурино — Девяткино, в частности это территории, расположенные в Западном Мурино в сторону Лавриков, а также земли, примыкающие уже к Красногвардейскому району города на другой стороне Токсовского шоссе».

Многие покупатели сейчас стремятся уехать из мегаполиса в более спокойные и зеленые пригороды. И здесь идеальным вариантом для маркетологов выступает квартальная застройка — она обеспечивает хороший уровень инфраструктуры, когда рядом с домом есть все необходимое и ухоженный просторный двор для прогулок и спорта. Таким образом, можно жить за чертой города вблизи природы, но пользоваться всеми благами цивилизации.

Но те же самые принципы наилучшим образом продвигают и продажи загородных домов, настоящий бум которы ожидается уже с весны 2023 года - так не только я считаю, но и другие профессиональные участники рынка. Важную роль в этом играют и планы развития агломерации Петербурга и Ленинградской области, так называемый «Большой Петербург 2025». Опираясь как на каркас на развитие жилого строительства, развитие инфраструктуры позволит рынку ИЖС регионов вырасти в разы.

По данным нашей ГК «Максимум Лайф Девелопмент», около 30% покупателей загородных домовладений в коттеджных поселках под Петербургом рассматривают такое приобретение в качестве инвестиции. Неопределенность со ставками на льготные ипотечные кредиты и новости об их увеличении стали основными мотивирующими факторами для тех, кто собирался приобрести загородную недвижимость этой зимой. Закрытые сделки в декабре сказались на росте спроса, а сейчас рынок готовится к весне. Ожидания позитивные, а основной объем покупательского спроса ожидаем в сегменте домов площадью 100-200 кв. м.

Немного статистики. В декабре прошлого года спрос в этом сегменте рынка рос даже по сравнению с ноябрем на 5%. При этом 70% сделок на петербургском загородном рынке совершается с привлечением ипотечных кредитов. 10% покупателей предпочитают приобретать загородные домовладения под Петербургом в рассрочку или трейд-ин, а остальные 20% вносят полную стоимость.

Большинство покупателей, оформляющих ипотеку, выбирают госпрограммы со ставками от 5% до 6,5% годовых. В этом случае они собираются с течением времени досрочно погасить заем. Треть клиентов предпочитают брать кредиты с субсидируемой девелопером ставкой 0,1% годовых. Как правило, они рассчитывают выплачивать кредит в течение всего срока действия.

Сергей Лутченко, первый заместитель председателя Комитета градостроительной политики — главный архитектор Ленинградской области:

«Если брать формально, то малоэтажная застройка может появиться по всей территории Ленинградской области, где в принципе можно строить жилье. Она может быть в зоне незначительной урбанизации: например, в сельских поселениях, где ограничение этажности не более 5 этажей. Если же функциональная зона предполагает многоэтажную застройку до 12 этажей, то там могут быть дома малоэтажной и среднеэтажной застройки».

«Иногда лучше не строить везде 12 этажей, а где-то снизить до 5–6 или 8–9, а где-то, наоборот, повысить до 15. И это будет смотреться лучше, чем просто 4-этажная ковровая застройка. И европейская, и российская практика говорит о том, что среда улучшается, когда есть какой-то вектор, заданный доминантой».

«Если у застройщика есть возможность возводить большие кварталы, то надо оставлять после себя не просто рядовую застройку, а архитектурно-градостроительные комплексы, которые могут быть примерами современной комфортной среды и, возможно, в дальнейшем — памятниками градостроительного зодчества XXI века. … Важно оставлять после себя уникальную среду и качественную архитектуру.» #ГолосРынка

​Частный дом или квартира: во что лучше инвестировать в 2023 году?

В 2021 году в России из-за пандемии коронавируса выросла популярность индивидуального жилищного строительства (ИЖС): по итогам года объем ИЖС впервые превысил ввод многоквартирных домов, а его доля составила 50%. В 2022 году тренд на строительство частных домов продолжился, а доля этого сегмента составила уже 60% рынка, ссылаясь на данные Росстата отмечают СМИ. Издание задается вопросом, могут ли частные дома составить конкуренцию квартирам в качестве инвестиционного жилья, какие регионы лучше рассматривать для таких вложений и какие параметры учитывать при выборе недвижимости. Выделю в серии публикаций по тегу #ДомИлиКвартира главное со своими комментариями.

По мнению эксперта, тенденция к снижению цен продолжится и может составить порядка 20–40% от пиковых значений апреля — мая 2022 года, поскольку ощутимых драйверов для роста спроса пока нет. Продление льготной ипотеки и расширение семейной уже не будут оказывать существенного эффекта, считает она. К тому же рынок недвижимости достаточно инертен. Текущая «перегретость» сформировалась с некоторой задержкой, а значит, стадия коррекции только началась и займет какое-то количество времени. «Это может длиться от полугода до двух лет», — полагает она.

Таким образом, сейчас инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками — снижением цен, ростом процентных ставок, ухудшением благосостояния россиян, миграцией и увеличением сроков окупаемости, считает эксперт. Однако текущее состояние рынка недвижимости не говорит о кризисе, подчеркивает Пырьева. «Потенциально привлекательные объекты для инвестиций найти возможно», — говорит аналитик.

Михаил Голубев, инвестор, девелопер проекта в Лисьем Носу, генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации»:

«Малоэтажное строительство упирается еще в то, что это низкомаржинальная деятельность, которой занимаются малые и средние компании, а им не хватает ни материальных, ни административных ресурсов. И когда они пытаются что-то согласовать, даже не внести изменения в Генплан и ПЗЗ, а просто размежевать участок, получить разрешение на строительство или ввести дом в эксплуатацию, то упираются в административный барьер. Или их просто морочат по кабинетам. Чтобы заниматься малым строительным бизнесом, у государства не хватает управленческих возможностей. Администрировать 50 крупных компаний с сотнями тысяч квадратных метров многоэтажки проще, чем тысячу заявителей на строительство жилого дома в несколько этажей.

Ни в коем случае нельзя при разработке планирования малоэтажной застройки руководствоваться принципами возведения многоэтажных районов. Также надо создать набор условий, чтобы выросла рентабельность проектов у предпринимателей и инвесторов, были созданы ипотечные условия для граждан и еще больше повысился интерес к малоэтажке. Вообще 2/3 жилья в России и так строится как ИЖС и дачи, если не брать Петербург, а смотреть на страну в целом. Но пока это больше не системная застройка, в основном, а хаотичная. В больших городах чиновники от градостроительства мало времени уделяют малоэтажке, а это качественная и соразмерная среда жизни для человека, вложение в конкуренцию за человеческий капитал». #ГолосРынка

​Если учитывать высокую стоимость земельных участков в Петербурге и области, то малоэтажка получается особенно дорогая, поэтому и требования покупателей, будущих собственников к такой недвижимости гораздо выше, чем к многоэтажным домам. Если говорить об инженерной начинке зданий — водоснабжении, отоплении, — мы видим как производители, что в большинстве жилых комплексов низкой этажности используются более современные, высокотехнологичные, энергоэффективные, эстетичные решения.

Системы отопления в малоэтажных ЖК чаще всего горизонтальные — со скрытой прокладкой трубопроводов в стяжке. В некоторых ЖК даже квартальной застройки и КОТ встречаются примеры, когда в качестве системы отопления используются водяные теплые полы. Таких примеров немного, но они есть в Петербурге и Ленобласти.

В ИЖС и коттеджах почти в каждом доме есть теплый пол, но строители МКД в меньшей степени используют эту систему в качестве основного источника отопления. #ГолосРынка

Дом, который можно перенести с собой

Как вам такое функциональное решение?

Подпишитесь на @dwellercity

Недокументированные возможности компактных домов.

#ДомИлиКвартира По оценке эксперта, стоит рассматривать инвестиции в квартиры, а не частные дома, поскольку сегмент многоквартирных домов является более распространенным. «Здесь выше число потенциальных покупателей и арендаторов, выше конкуренция, сделки совершаются быстрее. Этот сегмент более ликвидный, чем рынок загородной недвижимости», — говорит она. «Квартиры на рынке жилой недвижимости — предмет первой необходимости, загородные дома — нет, по крайней мере в России», — замечает другой. По его мнению, у загородного жилья нет инвестиционных преимуществ перед городским, поэтому лучше ориентироваться на покупку квартиры. Это связано с тем, что ИЖС от крупных застройщиков только формируется, рост цен на нем сложно спрогнозировать, объясняет третий. «Покупка домов у небольших застройщиков и частных лиц не даст прирост в цене более чем на 10–15%», — добавляет он.

С точки зрения инвестиций на короткий срок эти доводы могут быть верными, но в среднесрочной и долгосрочной перспективе, считаю, ситуация будет складываться обратным образом.

Анзор Берсиров, «Строительный трест»: «В загородной сфере маржинальность низкая, и сложно реализовать что-то большое и интересное, во что могут вложить средства крупные компании. …Экономика в этих проектах иная, она сложнее для застройщика, поэтому любая помощь и послабления со стороны государства нужны. Финансовые инструменты — это ипотечные программы для конечного потребителя. Конечно, было бы правильно разработать программы по инженерной инфраструктуре, т. к. сейчас все ложится на застройщика. Любые субсидии, любое включение в федеральные и региональные программы упростили и развили бы отрасль.

Напомню также про социальную нагрузку — это колоссальная часть финмодели, которую невозможно спрогнозировать на 100 % до градкомиссии. И, к сожалению, малоэтажные и многоэтажные комплексы равны. …Я не говорю, что она должна отсутствовать, но необходимо разграничение: у застройщиков разные продукты, а школы, сады и поликлиники точно так же надо строить. За счет этого нагрузка на квадратный метр вырастает в несколько раз». #ГолосРынка

Сергей Лутченко, первый заместитель председателя Комитета градостроительной политики — главный архитектор Ленинградской области:

«Если говорить о блокированной застройке и ИЖС, то целесообразно в рамках регламентации вводить определенный дизайн-код. Сейчас полномочия Комитета по градостроительной политике в согласовании архитектурно-строительных решений распространяются только на социальные объекты, которые строятся за счет бюджетных денег, или на объекты, которые в рамках Градсовета Ленинградской области рекомендованы к согласованию в комиссии по рассмотрению АГО. Но дизайн-код можно включить, например, в Правила землепользования и застройки или правила благоустройства муниципального образования. Для этого важна изначальная заинтересованность руководства муниципального образования и представление о том, как должна выглядеть рядовая застройка и общественные пространства населенных пунктов. Это не означает жесткой регламентации того, из чего должны быть построены дома — финансовые возможности у людей разные, — но такая норма позволит сделать вид поселений более привлекательным и запоминающимся в хорошем смысле слова». #ГолосРынка

Сухие, но очень важные цифры от «Ведомостей»: За почти полный 2022 г. (с января по ноябрь) петербуржцы оформили 47 629 ипотечных кредитов на жилье. Это на 39% меньше, чем за аналогичный период 2021 г., когда было выдано 78 351 кредит, следует из данных ЦБ. Самым провальным месяцем прошлого года стал май, тогда количество займов составило всего 1661: на 76% меньше, чем в мае 2021 г.

После весеннего падения спрос начал последовательно расти вплоть до сентября, когда петербуржцы получили 4686 ипотечных жилищных кредитов. Но после объявления частичной мобилизации количество выданных займов вновь сократилось: в октябре по сравнению с сентябрем оно упало на 9%. Ситуация несколько скорректировалась в ноябре, в этом месяце было выдано 4416 кредитов. Но по отношению к аналогичному месяцу 2021 г. падение составило 40%, как и в среднем год к году.

В денежном выражении общий объем выданных в прошлом году кредитов сократился не так сильно — на 24%. За 11 месяцев прошлого года петербуржцы оформили займы на 248,95 млрд руб., а за аналогичный период 2021 г. – на 328,92 млрд руб. Прокомментирую отдельно.

Ко вчерашней статистике. Ставки по господдержке на покупку новостроек банки подняли примерно на 1% (например, Сбер до 7,7%, Дом.РФ до 7,5%), что увеличивает платеж по кредиту в среднем на 4 000 рублей по сравнению с аналогичным расчетом в прошлом году (из расчета средней суммы кредита в 5 млн рублей).

С учетом прогнозов по снижению ключевой ставки в 2023 году банки, скорее всего, будут находить возможности для дополнительного снижения ставки. При этом ставки по ИТ и семейной ипотеке не изменились, наоборот, увеличилось, в частности, количество потенциальных заемщиков, подходящих под программу семейной ипотеки. Это дает основание полагать, что объемы продаж городских новостроек будут аналогичными прошлому году.

Все еще высокие ставки на вторичку и фактически глубокая стагнация этого сегмента приведут к сокращению сделок на этом рынке – по моему мнению, примерно на 20%, если государством не будут введены меры поддержки вторичного рынка недвижимости.

Так как льготную ипотеку теперь можно оформить только один раз, то покупка недвижимости с инвестиционными целями с использованием этого инструмента перестанет быть актуальной. Значит есть вероятность остановки роста цен, перегрев рынка по причине увеличения цены перестанет быть возможным.

Положительными факторами для рынка станут: ипотека без первоначального взноса, которую все еще выдают некоторые застройщики; субсидированные ставки на городскую недвижимость – околонулевая на 10 лет или субсидируемая на время строительства, после чего льготная или семейная. На рынке ИЖС, который составляет серьезную конкуренцию МКД, таких условий пока нет.

​Органы опеки и переезд из квартиры в частный дом, какие требования. Очень актуальная тема!!! За наводку на нее спасибо @kydri_homes, а за крутые дома в которые хочется переехать - @kartzev.

Требования к дому:

1. Дом должен располагаться на территории Российской Федерации.
2. Дом должен быть изолированным и отдельно стоящим, пригодным как ПМЖ.
3. Количество этажей до 3-х.
4. Дом должен являться жилым помещением, то есть соответствовать всем нормам: СНиП, СанПиН, положения Жилищного кодекса. а именно:
1. дом должен располагаться в жилой зоне;
2. дом должен иметь инженерные системы отопления, водоснабжения, электричества, вентиляции;
3. иметь естественное освещение сквозь окна;
4. в газифицированных районах необходимо проведение газоснабжения;
5. в поселениях без централизованных инженерных сетей допускается покупка дома без водопровода и канализации.
5. Удовлетворительное техническое состояние, наличие основных конструктивных элементов: крыша, стены, фундамент.
6. Фундамент любой кроме дерева.
7. Материал стен любой.
8. Отсутствие решения о признании дома ветхим и аварийным. Не допускается покупка дома в аварийном состоянии или требующего капитального ремонта.
9. Процент изношенности дома не должен превышать 50%. Указан в техническом паспорте на дом. Износ растет за год в среднем на 2%.
10. Дом должен находиться на территории со следующими видами разрешенного использования (ВРИ):
• Индивидуальное жилищное строительство(ИЖС) — территория для строительства частного дома высотой до трех этажей, выращивания сельскохозяйственных культур, размещения гаражей и подсобных сооружений.
• Личное подсобное хозяйство(ЛПХ) — участки для возведения жилого дома, ведения сельского хозяйства (выращивание сельхоз продукции, а также разведение животных), строительства гаражей и других вспомогательных зданий.
 Важно:
• Требования к садовому дому признанному жилым точно такие же.
• Земельный участок, на котором расположен дом, тоже должен быть куплен, стоимость земли необходимо будет оплачивать самостоятельно.
• Обязательно необходимо выделить детям доли.

Подпишитесь на @dwellercity