Большинство россиян хотели бы жить в загородном доме, при этом одним из главных признаков идеального жилья назвали транспортную доступность. Такие данные следуют из результата опроса, который публикуют коллеги.

44% опрошенных россиян отметили, что их жилье мечты представляет собой загородный дом. 23% респондентов рассказали, что хотели бы жить в новостройке на высоком этаже, а 18% участников исследования, наоборот, отметили квартиру в малоэтажной новостройке.

Еще 17% респондентов указали, что хотели бы жить во вторичном жилье, а 10% — в таунхаусе. 6% опрошенных отметили, что их идеальная квартира должна находиться в историческом доме. В варианте «Другое» 10% респондентов чаще всего указывали дом в городе, домик на берегу моря или в лесу.

Наиболее важными признаками идеального жилья россияне назвали транспортную доступность (60%), качество постройки дома (55%) и доступность социальной инфраструктуры (47%). 44% участников исследования указали на значимость экологической ситуации в районе проживания, а 43% — на развитую критическую инфраструктуру.

Возвращаясь к тому, что я говорил не раз и не перестану повторять: настоящий бум спроса на качественное, но необходимое и достаточное, загородное жилье нас ждет еще впереди. Земли не становится больше, она не может дешеветь, а развитие Ленинградской области наполняет качеством как раз наиболее востребованные людьми отрасли экономики. Вперёд, в наступивший 2023 год.

​В конце декабря прошлого года наша «Максимум Лайф Девелопмент» за два месяца построила первый дом из трехслойных бетонных панелей в коттеджном поселке «Токсово ОзероПарк». На его сборку на участке потребовалось два дня.

Построенный дом – это двухэтажное строение общей площадью 202 кв. м, с террасой на верхнем этаже размером 46 «квадратов». В доме выполнена предчистовая отделка, которая включает: монтаж межкомнатных стен, стяжку пола, электрическую разводку и установку уличного освещения, устройство септика, котельной и разводку сантехники, теплый пол на первом этаже и радиаторы на втором, а также вентиляционные блоки.

Здание построено по технологии серийного производства малоэтажных домов из трехслойных железобетонных панелей на монолитном фундаменте в стиле хай-тек. Технология позволяет эксплуатировать дома более 100 лет, обеспечивает высокую теплоэффективность, быструю сборку и простоту внутренней отделки. Все дома в коттеджном поселке строим с окнами в пол, плоской эксплуатируемой крышей и террасами.

Коттеджный поселок «Токсово ОзероПарк» строим вблизи Токсово и Нового Токсово Всеволожского района; территория примыкает к озеру Лайдака. На площади 14 га предусмотрены 130 домовладений от 64 до 202 «квадратов» классов «комфорт» (дома серии LITE) и «бизнес» (серия LIFE). Порядка 20% территории отводится под общественные благоустроенные зоны, где основным элементом станет набережная озера Лайдака. Вдоль берега планируем создать рекреационную зону с пешеходными и беговыми дорожками, построить пирс; также предусмотрена детская игровая площадка.

С интересом читаю профильные каналы по теме ИЖС и хочу отметить идею коллег с подборкой топовых интерьеров для загородного дома. Любой из этих вариантов может быть с легкостью воплощен в наших типовых решениях - часть из них даже в чем-то похожа на то, каким видим загородный дом мы.

Что характерно, минимизация площади становится новым трендом. Дома теперь не должно быть много, но участок и жилая площади становятся все более и более функциональными. А об остальном в части инфраструктуры поселка позаботимся мы.

Строительство нового жилья и инфраструктуры в ближайшее время продолжится, прежде всего, на тех территориях, где уже сейчас формируются кварталы новостроек. Это Каменка в Приморском районе, Мурино, Бугры — во Всеволожском районе, Ново-Сергиево в Красносельском, а также соседние участки — в Петродворцовом, отмечают СМИ. Понимание векторов развития «человейников» имеет большое значение и для развития инфраструктуры под ИЖС: транспортная доступность один из важнейших факторов выбора места для собственного дома.

«Якоря» — крупные известные застройщики — стимулируют сейчас развитие Новосаратовки, Лаголово, редевеломент ждет ряд адресов на пр. Обуховской Обороны, ул. Седова и других. По данным экспертов, самые статистически популярные районы у покупателей новостроек в Петербурге и пригородах — это Всеволожский и Приморский.

«Те территории, где сейчас идет активное строительство, и дальше будут развиваться в первую очередь, — уверена эксперт. — В частности, это Каменка, где возник по сути новый городской район с инфраструктурой. Тут еще есть свободные участки, и уже сформированный интерес покупателей к этой зоне Приморского района диктует девелоперам приобретение земель под застройку именно здесь. Рядом есть и наделы в зоне Новоорловского лесопарка — там тоже можно ожидать появления новых объектов. Во Всеволожском районе еще есть потенциал у Мурино — Девяткино, в частности это территории, расположенные в Западном Мурино в сторону Лавриков, а также земли, примыкающие уже к Красногвардейскому району города на другой стороне Токсовского шоссе».

Многие покупатели сейчас стремятся уехать из мегаполиса в более спокойные и зеленые пригороды. И здесь идеальным вариантом для маркетологов выступает квартальная застройка — она обеспечивает хороший уровень инфраструктуры, когда рядом с домом есть все необходимое и ухоженный просторный двор для прогулок и спорта. Таким образом, можно жить за чертой города вблизи природы, но пользоваться всеми благами цивилизации.

Но те же самые принципы наилучшим образом продвигают и продажи загородных домов, настоящий бум которы ожидается уже с весны 2023 года - так не только я считаю, но и другие профессиональные участники рынка. Важную роль в этом играют и планы развития агломерации Петербурга и Ленинградской области, так называемый «Большой Петербург 2025». Опираясь как на каркас на развитие жилого строительства, развитие инфраструктуры позволит рынку ИЖС регионов вырасти в разы.

По данным нашей ГК «Максимум Лайф Девелопмент», около 30% покупателей загородных домовладений в коттеджных поселках под Петербургом рассматривают такое приобретение в качестве инвестиции. Неопределенность со ставками на льготные ипотечные кредиты и новости об их увеличении стали основными мотивирующими факторами для тех, кто собирался приобрести загородную недвижимость этой зимой. Закрытые сделки в декабре сказались на росте спроса, а сейчас рынок готовится к весне. Ожидания позитивные, а основной объем покупательского спроса ожидаем в сегменте домов площадью 100-200 кв. м.

Немного статистики. В декабре прошлого года спрос в этом сегменте рынка рос даже по сравнению с ноябрем на 5%. При этом 70% сделок на петербургском загородном рынке совершается с привлечением ипотечных кредитов. 10% покупателей предпочитают приобретать загородные домовладения под Петербургом в рассрочку или трейд-ин, а остальные 20% вносят полную стоимость.

Большинство покупателей, оформляющих ипотеку, выбирают госпрограммы со ставками от 5% до 6,5% годовых. В этом случае они собираются с течением времени досрочно погасить заем. Треть клиентов предпочитают брать кредиты с субсидируемой девелопером ставкой 0,1% годовых. Как правило, они рассчитывают выплачивать кредит в течение всего срока действия.

Сергей Лутченко, первый заместитель председателя Комитета градостроительной политики — главный архитектор Ленинградской области:

«Если брать формально, то малоэтажная застройка может появиться по всей территории Ленинградской области, где в принципе можно строить жилье. Она может быть в зоне незначительной урбанизации: например, в сельских поселениях, где ограничение этажности не более 5 этажей. Если же функциональная зона предполагает многоэтажную застройку до 12 этажей, то там могут быть дома малоэтажной и среднеэтажной застройки».

«Иногда лучше не строить везде 12 этажей, а где-то снизить до 5–6 или 8–9, а где-то, наоборот, повысить до 15. И это будет смотреться лучше, чем просто 4-этажная ковровая застройка. И европейская, и российская практика говорит о том, что среда улучшается, когда есть какой-то вектор, заданный доминантой».

«Если у застройщика есть возможность возводить большие кварталы, то надо оставлять после себя не просто рядовую застройку, а архитектурно-градостроительные комплексы, которые могут быть примерами современной комфортной среды и, возможно, в дальнейшем — памятниками градостроительного зодчества XXI века. … Важно оставлять после себя уникальную среду и качественную архитектуру.» #ГолосРынка

​Частный дом или квартира: во что лучше инвестировать в 2023 году?

В 2021 году в России из-за пандемии коронавируса выросла популярность индивидуального жилищного строительства (ИЖС): по итогам года объем ИЖС впервые превысил ввод многоквартирных домов, а его доля составила 50%. В 2022 году тренд на строительство частных домов продолжился, а доля этого сегмента составила уже 60% рынка, ссылаясь на данные Росстата отмечают СМИ. Издание задается вопросом, могут ли частные дома составить конкуренцию квартирам в качестве инвестиционного жилья, какие регионы лучше рассматривать для таких вложений и какие параметры учитывать при выборе недвижимости. Выделю в серии публикаций по тегу #ДомИлиКвартира главное со своими комментариями.

По мнению эксперта, тенденция к снижению цен продолжится и может составить порядка 20–40% от пиковых значений апреля — мая 2022 года, поскольку ощутимых драйверов для роста спроса пока нет. Продление льготной ипотеки и расширение семейной уже не будут оказывать существенного эффекта, считает она. К тому же рынок недвижимости достаточно инертен. Текущая «перегретость» сформировалась с некоторой задержкой, а значит, стадия коррекции только началась и займет какое-то количество времени. «Это может длиться от полугода до двух лет», — полагает она.

Таким образом, сейчас инвестиции в недвижимость сопряжены с рисками — снижением цен, ростом процентных ставок, ухудшением благосостояния россиян, миграцией и увеличением сроков окупаемости, считает эксперт. Однако текущее состояние рынка недвижимости не говорит о кризисе, подчеркивает Пырьева. «Потенциально привлекательные объекты для инвестиций найти возможно», — говорит аналитик.

Михаил Голубев, инвестор, девелопер проекта в Лисьем Носу, генеральный директор «Северо-Западной строительной корпорации»:

«Малоэтажное строительство упирается еще в то, что это низкомаржинальная деятельность, которой занимаются малые и средние компании, а им не хватает ни материальных, ни административных ресурсов. И когда они пытаются что-то согласовать, даже не внести изменения в Генплан и ПЗЗ, а просто размежевать участок, получить разрешение на строительство или ввести дом в эксплуатацию, то упираются в административный барьер. Или их просто морочат по кабинетам. Чтобы заниматься малым строительным бизнесом, у государства не хватает управленческих возможностей. Администрировать 50 крупных компаний с сотнями тысяч квадратных метров многоэтажки проще, чем тысячу заявителей на строительство жилого дома в несколько этажей.

Ни в коем случае нельзя при разработке планирования малоэтажной застройки руководствоваться принципами возведения многоэтажных районов. Также надо создать набор условий, чтобы выросла рентабельность проектов у предпринимателей и инвесторов, были созданы ипотечные условия для граждан и еще больше повысился интерес к малоэтажке. Вообще 2/3 жилья в России и так строится как ИЖС и дачи, если не брать Петербург, а смотреть на страну в целом. Но пока это больше не системная застройка, в основном, а хаотичная. В больших городах чиновники от градостроительства мало времени уделяют малоэтажке, а это качественная и соразмерная среда жизни для человека, вложение в конкуренцию за человеческий капитал». #ГолосРынка

​Если учитывать высокую стоимость земельных участков в Петербурге и области, то малоэтажка получается особенно дорогая, поэтому и требования покупателей, будущих собственников к такой недвижимости гораздо выше, чем к многоэтажным домам. Если говорить об инженерной начинке зданий — водоснабжении, отоплении, — мы видим как производители, что в большинстве жилых комплексов низкой этажности используются более современные, высокотехнологичные, энергоэффективные, эстетичные решения.

Системы отопления в малоэтажных ЖК чаще всего горизонтальные — со скрытой прокладкой трубопроводов в стяжке. В некоторых ЖК даже квартальной застройки и КОТ встречаются примеры, когда в качестве системы отопления используются водяные теплые полы. Таких примеров немного, но они есть в Петербурге и Ленобласти.

В ИЖС и коттеджах почти в каждом доме есть теплый пол, но строители МКД в меньшей степени используют эту систему в качестве основного источника отопления. #ГолосРынка

Дом, который можно перенести с собой

Как вам такое функциональное решение?

Подпишитесь на @dwellercity

Недокументированные возможности компактных домов.

#ДомИлиКвартира По оценке эксперта, стоит рассматривать инвестиции в квартиры, а не частные дома, поскольку сегмент многоквартирных домов является более распространенным. «Здесь выше число потенциальных покупателей и арендаторов, выше конкуренция, сделки совершаются быстрее. Этот сегмент более ликвидный, чем рынок загородной недвижимости», — говорит она. «Квартиры на рынке жилой недвижимости — предмет первой необходимости, загородные дома — нет, по крайней мере в России», — замечает другой. По его мнению, у загородного жилья нет инвестиционных преимуществ перед городским, поэтому лучше ориентироваться на покупку квартиры. Это связано с тем, что ИЖС от крупных застройщиков только формируется, рост цен на нем сложно спрогнозировать, объясняет третий. «Покупка домов у небольших застройщиков и частных лиц не даст прирост в цене более чем на 10–15%», — добавляет он.

С точки зрения инвестиций на короткий срок эти доводы могут быть верными, но в среднесрочной и долгосрочной перспективе, считаю, ситуация будет складываться обратным образом.

Анзор Берсиров, «Строительный трест»: «В загородной сфере маржинальность низкая, и сложно реализовать что-то большое и интересное, во что могут вложить средства крупные компании. …Экономика в этих проектах иная, она сложнее для застройщика, поэтому любая помощь и послабления со стороны государства нужны. Финансовые инструменты — это ипотечные программы для конечного потребителя. Конечно, было бы правильно разработать программы по инженерной инфраструктуре, т. к. сейчас все ложится на застройщика. Любые субсидии, любое включение в федеральные и региональные программы упростили и развили бы отрасль.

Напомню также про социальную нагрузку — это колоссальная часть финмодели, которую невозможно спрогнозировать на 100 % до градкомиссии. И, к сожалению, малоэтажные и многоэтажные комплексы равны. …Я не говорю, что она должна отсутствовать, но необходимо разграничение: у застройщиков разные продукты, а школы, сады и поликлиники точно так же надо строить. За счет этого нагрузка на квадратный метр вырастает в несколько раз». #ГолосРынка

Сергей Лутченко, первый заместитель председателя Комитета градостроительной политики — главный архитектор Ленинградской области:

«Если говорить о блокированной застройке и ИЖС, то целесообразно в рамках регламентации вводить определенный дизайн-код. Сейчас полномочия Комитета по градостроительной политике в согласовании архитектурно-строительных решений распространяются только на социальные объекты, которые строятся за счет бюджетных денег, или на объекты, которые в рамках Градсовета Ленинградской области рекомендованы к согласованию в комиссии по рассмотрению АГО. Но дизайн-код можно включить, например, в Правила землепользования и застройки или правила благоустройства муниципального образования. Для этого важна изначальная заинтересованность руководства муниципального образования и представление о том, как должна выглядеть рядовая застройка и общественные пространства населенных пунктов. Это не означает жесткой регламентации того, из чего должны быть построены дома — финансовые возможности у людей разные, — но такая норма позволит сделать вид поселений более привлекательным и запоминающимся в хорошем смысле слова». #ГолосРынка

Сухие, но очень важные цифры от «Ведомостей»: За почти полный 2022 г. (с января по ноябрь) петербуржцы оформили 47 629 ипотечных кредитов на жилье. Это на 39% меньше, чем за аналогичный период 2021 г., когда было выдано 78 351 кредит, следует из данных ЦБ. Самым провальным месяцем прошлого года стал май, тогда количество займов составило всего 1661: на 76% меньше, чем в мае 2021 г.

После весеннего падения спрос начал последовательно расти вплоть до сентября, когда петербуржцы получили 4686 ипотечных жилищных кредитов. Но после объявления частичной мобилизации количество выданных займов вновь сократилось: в октябре по сравнению с сентябрем оно упало на 9%. Ситуация несколько скорректировалась в ноябре, в этом месяце было выдано 4416 кредитов. Но по отношению к аналогичному месяцу 2021 г. падение составило 40%, как и в среднем год к году.

В денежном выражении общий объем выданных в прошлом году кредитов сократился не так сильно — на 24%. За 11 месяцев прошлого года петербуржцы оформили займы на 248,95 млрд руб., а за аналогичный период 2021 г. – на 328,92 млрд руб. Прокомментирую отдельно.