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#菲律宾新闻：POGO退场后遗症！马尼拉住宅供过于求库存需42个月才能消化

菲律宾最大房地产市场——大马尼拉地区正面临自2019年以来最严重的住房供过于求危机。据 Leechiu Property Consultants 最新报告显示，目前约有 80,300套住宅和公寓尚未售出，市场预计需要长达42个月（约3年半）才能完全消化。

房市需求跌至六年新低

Leechiu研究主任 Roy Golez 表示，大马尼拉住宅需求已降至六年来最低点。造成库存堆积的主要原因包括：

买家贷款违约、退订比例上升；

政府全面禁止POGO（菲律宾离岸博彩）后，华人及外籍员工撤离，出租及销售单位骤减；

新建项目放缓，但二手市场抛售压力上升。

主要库存分布与市场结构

目前未售出的 80,300套住宅中：

26,400套已完工可入住；

53,900套尚处预售阶段。

从区域来看：

奎松市（Quezon City）库存最高，约 19,400套；

Ortigas–Mandaluyong–Pasig–San Juan 合计 14,200套；

Bay Area–Pasay–Parañaque 有 13,100套；

马尼拉市区（Manila）约 10,700套；

Makati 与 BGC–Taguig 库存最少，仅 3,690套。

高端市场逆势增长，中低端购买力下滑

Golez指出，2025年大马尼拉地区仅售出 24,732套住宅，较去年下降3%，为疫情后最低。但分层市场呈现“两极化”趋势：

₱68M以上（豪宅）销量增长36%
₱7M–₱12M（高端）增长14%
₱4M–₱7M（上中端）增长12%
₱2.3M–₱4M（中等收入）腰斩，仅1,883套售出

“这反映出中产买家持续面临可负担性危机，” Golez 表示，“当前市场主要集中在富裕阶层，普通家庭已被价格排除在外。”

POGO 退场后遗症：租金、售价双降

在曾经聚集大量POGO企业与外籍员工的区域（如Pasay、Parañaque、Makati等），租金与二手房价格均出现显著下滑。“这些房源最终会被市场吸收，但需要时间，” Golez 说。

开发商放缓新推案

2025年大马尼拉仅新增 5,256套新住宅项目，比2024年锐减 60%。开发商普遍选择暂停新项目、集中清理旧库存，并通过促销与折扣吸引买家。

地区市场对比

在首都以外地区，房市消化速度更快：

吕宋岛（中南部地区）：约13,100套库存，预计15个月吸收；

维萨亚斯（Visayas）：13,200套，约2.5年消化；

棉兰老岛（Mindanao）：6,100套，约28个月消化。

Golez 表示，这些地区的房地产项目多与基础设施建设及城镇化计划挂钩，因此销售表现相对稳健。

随着投机性买盘减少、POGO空置潮未消退、且中产购买力持续受限，菲律宾房市正经历一场“结构性冷却期”。Golez 总结道：“市场不是崩盘，而是在重新校准。”

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