🏗 Появились новые рискованные схемы, связанные с ипотекой с аккредитивами и переуступкой договоров долевого участия

Некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж.

Риски в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен.

Кроме того, есть отдельные случаи, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.

В этом случае человек несет риски уже в случае дефолта застройщика: в случае невыполнения застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу).

Такие схемы нарушают базовые принципы, заложенные в законе об участии в долевом строительстве. Банки и застройщики, которые практикуют такие схемы, по сути, пользуются неосведомленностью людей. В частности, в законе четко не указан срок, когда именно деньги должны быть перечислены на счет эскроу, а указано, что это должно произойти в соответствии с договором, но не позже момента сдачи дома в эксплуатацию. На практике это означает, что формально можно составить договор таким образом, что средства останутся без страховой защиты в течение нескольких лет, пока строится дом, или часть средств не будет направляться на счет эскроу. При этом люди могут не понимать рисков, которые они в связи с этим на себя принимают.

Мы считаем такие практики недопустимыми. Подробнее о мерах, которые Банк России намерен принять, чтобы препятствовать реализации описанных выше схем, можно прочитать на нашем сайте ➡️

❗️На договоры ДДУ следует обращать пристальное внимание — а именно на ту часть, где говорится о порядке и сроках зачисления средств на счетах эскроу. Для снижения рисков средства вне счета эскроу должны находиться не дольше, чем это требуется для обеспечения расчетов (как правило, не более нескольких дней с даты регистрации ДДУ). Существенные отклонения от этого, а также упоминание в договоре расчетов через аккредитив могут быть признаками того, что договор составлен не в интересах покупателя и несет для него дополнительные риски.

В Госдуму внесли законопроект, согласно которому программа маткапитала может стать бессрочной.

Из пояснительной записки:

«Законопроект направлен на то, чтобы Федеральный закон распространялся на правоотношения, возникшие с 1 января 2007 года. Таким образом, он предусматривает бессрочность действия Закона»

Сейчас она действует до 31 декабря 2026 года.

Напомним, вчера в своем послании Путин предложил продлить программу маткапитала до 2030 года.

#ипотекаинедвижимость

И красивое от ТАСС по маткапиталу @ipotekahouse

📆 Новости ипотеки за неделю 26 февраля - 1 марта. Если не прочитали, пропустили или просто вспомнить ©ipotekahouse

Цитата недели:
Глава Сбербанка Герман Греф: "Это временная мера [комиссии с застройщиков]. Будем балансировать вместе с нашими клиентами, застройщиками».

🔵 ПРО БАНКИ:

РНКБ начал кредитовать дома на землях с ВРИ «садоводство» и «ведение садоводства» в рамках СНТ и ТСН.

МТС банк усложнил выдачи по госипотекам, теперь кредит выдается только после регистрации и не ранее апреля.

ПСБ остановил ипотеку по двум документам по основным рыночным программам.

ВТБ существенно снизил комиссии с застройщиков по льготным ипотекам, а с 4 марта намерен вообще отказаться от них.

Сбербанк ввел сверхлимит по семейной ипотеке. В рамках этой опции можно купить квартиру и дом без субсидий от застройщика (и удорожания).

🔵 АКТУАЛЬНЫЕ СВОДЫ НЕДЕЛИ
➖ Коммерческая ипотека. Ставки
➖ Сельская ипотека. Кто выдает
➖ Ипотека на ИЖС. Кто дает и по каким программам
➖ Комбо ипотека или кто дает сверх лимитов по госипотекам.

🔵 НОВОСТИ ИПОТЕКИ И НЕДВИЖИМОСТИ

▪️Утверждены законы и нормативные акты:
➖Закон о самозапрете кредитов

▪️Вступили в силу следующие законы и нормативные акты:
➖О повышении надбавок по риску по некоторым видам ипотечных кредитов (ЦБ, с 01.03)

▪️Законодательные новации и идеи в процессе:
➖Путин предложил продлить до 2030 года семейную ипотеку, программу 450 тыс на погашение ипотеки и маткапитал, а также объявил новый нац проект «Семья»
➖В ГД внесли законопроект про бессрочное продление маткапитала
➖В качестве альтернативы ипотеке нужно развивать, например, ТСЖ (депутат Разворотнева, идея)
➖Обсуждается некая справочная система для сведений об использовании маткапитала (рассказала депутат Разворотнева)

▪️Другие новости:
➖Минцифры хочет увеличить лимит по ИТ-ипотеке на 200 млрд, проект постановления готов.
➖Минфин хочет снизить долю льготных ипотек до 25% от выдач. Ранее об этом же говорил ЦБ.
➖Застройщик Самолет купил себе банк.
➖Дом РФ отчитался, что лимиты по основным госпрограммам практически исчерпаны.
➖ЦБ обозначил новые рискованные схемы при покупке на этапе строительства, например, с использованием банковского аккредитива, а не эскроу.

👉 Хотите подробностей? Листайте ленту или ищите по поиску нужное. А еще в закрепе вверху актуальные своды по ставкам от ведущих банков.

Всем добра!

©ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #новости

Смотрите, что нашли из старого старого. Жизненно до сих пор @ipotekahouse

Снова…

ЛДПР готовит законопроект о регулировании риелторской деятельности, первое заседание соответствующей рабочей группы состоится в ближайшее время, заявил первый зампред комитета ГД по ЖКХ Владимир Кошелев.

Не ново. В январе от ЛДПР уже это говорили, в июне 2023 года они вообще вроде как даже готовили законопроект.

И вообще не ново. Не только от ЛДПР. Рассказывали тут.

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость

🔝5 МИФОВ О БАНКРОТСТВЕ

Миф № 1: можно набрать кредитов, не платить, подать на банкротство и тратить деньги на что захочется

Если добровольное соглашение о реструктуризации долга или реализация найденного имущества должника с погашением долгов (или части долгов) не решат проблему, то суд может принять решение о списании долгов. Но и здесь есть нюанс: прежде чем стать банкротом, должнику придется объяснить: как так вышло, что он оказался в затруднительном финансовом положении.

Миф № 2: Единственное жилье с молотка не пустят

Действительно, на единственное жилье должника нельзя обращать взыскание в счет погашения долгов [за исключением жилья, купленного в ипотеку]. Однако жилье жилью рознь и суд может принять иное решение.

Миф № 3: Если заложить единственное жилье банку, его не заберут

При залоге жилья в обеспечение кредита, как и при покупке жилья в кредит, исполнительский иммунитет, который защищает право на единственное жилье, не работает. 

Кстати, напомним, Госдума в 1 чтении приняла законопроект, позволяющий банкроту сохранить единственное ипотечное жилье. Как обычно, есть нюансы.

Миф № 4: Можно спрятать имущество, продав или подарив

Если должник продал (подарил и т.п.) свое имущество, но в счет долгов ничего не отдал, то эта сделка будет оспариваться.

Миф № 5: Процедура банкротства всегда обходится недорого

Банкротство физических лиц через МФЦ действительно не сильно бьет по карману. Заплатить придется лишь государственную пошлину в размере 300 рублей при подаче заявления. Другое дело – банкротство через суд. Помимо той же госпошлины, эта процедура тянет за собой и другие расходы.

Подробнее тут

#ипотекаинедвижимость #банкротство #полезное

Какое жилье банкрота является единственным?
Как известно, при процедуре банкротства все имущество должника попадает в конкурсную массу и распродается с торгов для погашения долгов перед кредиторами.
Но есть исключение, закон запрещает изъятие у должника жилья, которое является для него и его семьи единственным. Такой запрет направлен на защиту конституционного права на жилище.
В таком деле о банкротстве физлица суды трех инстанций исключили из конкурсной массы дом с земельным участком, находящийся в Мордовии. Но в собственности у должника находилась еще комната в Москве, в которой он проживал совместно со своей супругой.
Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих инстанций и обратил внимание на важные обстоятельства:

▪️должник зарегистрирован и проживает в Москве, проживание в комнате позволяет ему работать в Москве и обеспечивать себя и членов семьи;

▪️ходатайство должника, в котором он просил об исключении из конкурсной массы дома для проживания нетрудоспособной матери, не могло учитываться судами в качестве волеизъявления должника на оставление за собой жилого дома;

▪️при выборе из нескольких принадлежащих должнику жилых помещений судам необходимо ориентироваться на обеспечение нормальных условий существования и гарантий социально-экономических прав.
Своим Определением ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и исключил из конкурсной массы должника комнату в Москве.

ЦБ РФ рассказал про новый веб-сервис (API), предоставляющий возможность проверки участника финансового рынка.

Все организации, которые предоставляют финансовые услуги, — банки, небанковские кредитные организации (НКО), негосударственные пенсионные фонды (НПФ), страховые организации (СО), управляющие компании (УК), профессиональные участники рынка ценных бумаг (ПУРЦБ) (в том числе брокеры, дилеры, инвестиционные советники), операторы финансовых платформ (ОФП) и другие операторы финансовых услуг, микрофинансовые организации (МФО), кооперативы (ЖНК, КПК, СКПК), ломбарды, бюро кредитных историй (БКИ), актуарии и другие — должны получить разрешение Банка России о допуске на финансовый рынок.

В зависимости от вида организации это может быть как лицензия, так и включение сведений в реестр или аккредитация.

Для того чтобы проверить легальность работы финансовой организации на рынке (имеющиеся лицензии, виды деятельности), укажите в поисковой строке ее название, адрес, ИНН или ОГРН, регистрационный номер (для кредитных организаций и страховых компаний) или лицензию и нажмите «искать».

Если в справочнике по введенным реквизитам вы не смогли проверить информацию о наличии у организации лицензии, аккредитации или сведений о ее включении в реестр, то высока вероятность, что компания ведет свою деятельность без необходимого разрешения Банка России. Сотрудничество с нею может повлечь за собой нарушение ваших прав, указывает ЦБ.

Эта информация, говорит ЦБ, аналогична той, что публикуется в сервисе «Проверить участника финансового рынка».

В России может появиться учительская ипотека.

Возможность появления льготной ипотеки для учителей обсуждает рабочая группа при Минпросвещения России, выяснили «Известия». Ее задача — удерживать молодых специалистов в профессии. Сейчас замечена большая текучесть кадров в школах.

К ноябрю 2024 года в правительство должны быть представлены детали новой федеральной программы и оценка возможностей ее введения.

Сейчас обсуждается, что программа будет распространяться на молодых педагогов в возрасте до 30 лет, отработавших не менее 1-го года в школе с нагрузкой на одну ставку или выше. Ставку предлагают на уровне 2%, а после 25 лет педагогического стажа могут списать до 15% задолженности.

Напомним, ранее президент поручил к 15 марта рассмотреть возможность распространения Дальневосточной и арктической ипотеки на учителей, работающих в частных школах и у ИП.

Еще была вот такая идея (точнее, было поручение рассмотреть, но видно, рассмотрели и не сложилось).

Кстати, в Минпросвещения отметили, что разработка новой льготной ипотечной программы потребует значительного дополнительного финансирования, источники которого не предусмотрены в федеральном бюджете на 2023–2025 годы

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость

Черный список банков и стандарт качества ипотеки.

Вы помните, что ЦБ борется за то, чтобы ему дали право количественно ограничивать выдачи некоторые виды ипотечных кредитов, устанавливая так называемые макропруденциальные лимиты. Законопроект про такое право уже прошел 1-е чтение в ГД.

В первую очередь ЦБ планирует ввести лимиты по двум направлениям - при выдаче ипотечных кредитов на покупку готового жилья и в новостройках. В запасе будут лимиты на ИЖС и под залог жилья, т.к. тут пока ЦБ не усматривает системных рисков.

Кроме этого, Банк России намерен создать отраслевой комитет по стандартам, где первым вопросом будет принятие ипотечного стандарта. "Сам стандарт подготовлен», говорит глава ЦБ. И его скоро направят на согласование в Минфин.

Комитет по стандартам займется и надзорной деятельностью. На первом этапе в качестве дисциплинирующей меры рассматривается публикация на сайте комитета (которого пока нет) списка банков, которые нарушают ипотечный стандарт и другие стандарты деятельности кредитных организаций, когда они будут приняты.

Напомним, ранее среди принципов Стандарта ипотечного кредитования ЦБ называл следующее:

🔘Ограничение «кэшбэка» — комиссии от застройщика или банка не могут использоваться в качестве первоначального взноса.
🔘Банк-кредитор не должен получать вознаграждение от продавца недвижимости за факт снижения процентной ставки по кредитам - «Мы не против снижения процентной ставки по кредитам, мы за, но это должно быть очень честно, а не связано с завышением цены квартиры».
🔘В ряде ситуаций банки должны будут также сравнивать договоры долевого участия с рыночными условиями, чтобы понимать, что нет завышения стоимости обеспечения.

Теперь ЦБ озвучил еще один пункт о том, что стандарт ипотеки будет содержать правило недопустимости навязывания людям заведомо сложных и рискованных ипотечных продуктов. Сейчас ЦБ увидел новые риски в ипотеке в виде подмены эскроу аккредитивами.

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость