🏗 Появились новые рискованные схемы, связанные с ипотекой с аккредитивами и переуступкой договоров долевого участия

Некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж.

Риски в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен.

Кроме того, есть отдельные случаи, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.

В этом случае человек несет риски уже в случае дефолта застройщика: в случае невыполнения застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу).

Такие схемы нарушают базовые принципы, заложенные в законе об участии в долевом строительстве. Банки и застройщики, которые практикуют такие схемы, по сути, пользуются неосведомленностью людей. В частности, в законе четко не указан срок, когда именно деньги должны быть перечислены на счет эскроу, а указано, что это должно произойти в соответствии с договором, но не позже момента сдачи дома в эксплуатацию. На практике это означает, что формально можно составить договор таким образом, что средства останутся без страховой защиты в течение нескольких лет, пока строится дом, или часть средств не будет направляться на счет эскроу. При этом люди могут не понимать рисков, которые они в связи с этим на себя принимают.

Мы считаем такие практики недопустимыми. Подробнее о мерах, которые Банк России намерен принять, чтобы препятствовать реализации описанных выше схем, можно прочитать на нашем сайте ➡️

❗️На договоры ДДУ следует обращать пристальное внимание — а именно на ту часть, где говорится о порядке и сроках зачисления средств на счетах эскроу. Для снижения рисков средства вне счета эскроу должны находиться не дольше, чем это требуется для обеспечения расчетов (как правило, не более нескольких дней с даты регистрации ДДУ). Существенные отклонения от этого, а также упоминание в договоре расчетов через аккредитив могут быть признаками того, что договор составлен не в интересах покупателя и несет для него дополнительные риски.

В Госдуму внесли законопроект, согласно которому программа маткапитала может стать бессрочной.

Из пояснительной записки:

«Законопроект направлен на то, чтобы Федеральный закон распространялся на правоотношения, возникшие с 1 января 2007 года. Таким образом, он предусматривает бессрочность действия Закона»

Сейчас она действует до 31 декабря 2026 года.

Напомним, вчера в своем послании Путин предложил продлить программу маткапитала до 2030 года.

#ипотекаинедвижимость

И красивое от ТАСС по маткапиталу @ipotekahouse

📆 Новости ипотеки за неделю 26 февраля - 1 марта. Если не прочитали, пропустили или просто вспомнить ©ipotekahouse

Цитата недели:
Глава Сбербанка Герман Греф: "Это временная мера [комиссии с застройщиков]. Будем балансировать вместе с нашими клиентами, застройщиками».

🔵 ПРО БАНКИ:

РНКБ начал кредитовать дома на землях с ВРИ «садоводство» и «ведение садоводства» в рамках СНТ и ТСН.

МТС банк усложнил выдачи по госипотекам, теперь кредит выдается только после регистрации и не ранее апреля.

ПСБ остановил ипотеку по двум документам по основным рыночным программам.

ВТБ существенно снизил комиссии с застройщиков по льготным ипотекам, а с 4 марта намерен вообще отказаться от них.

Сбербанк ввел сверхлимит по семейной ипотеке. В рамках этой опции можно купить квартиру и дом без субсидий от застройщика (и удорожания).

🔵 АКТУАЛЬНЫЕ СВОДЫ НЕДЕЛИ
➖ Коммерческая ипотека. Ставки
➖ Сельская ипотека. Кто выдает
➖ Ипотека на ИЖС. Кто дает и по каким программам
➖ Комбо ипотека или кто дает сверх лимитов по госипотекам.

🔵 НОВОСТИ ИПОТЕКИ И НЕДВИЖИМОСТИ

▪️Утверждены законы и нормативные акты:
➖Закон о самозапрете кредитов

▪️Вступили в силу следующие законы и нормативные акты:
➖О повышении надбавок по риску по некоторым видам ипотечных кредитов (ЦБ, с 01.03)

▪️Законодательные новации и идеи в процессе:
➖Путин предложил продлить до 2030 года семейную ипотеку, программу 450 тыс на погашение ипотеки и маткапитал, а также объявил новый нац проект «Семья»
➖В ГД внесли законопроект про бессрочное продление маткапитала
➖В качестве альтернативы ипотеке нужно развивать, например, ТСЖ (депутат Разворотнева, идея)
➖Обсуждается некая справочная система для сведений об использовании маткапитала (рассказала депутат Разворотнева)

▪️Другие новости:
➖Минцифры хочет увеличить лимит по ИТ-ипотеке на 200 млрд, проект постановления готов.
➖Минфин хочет снизить долю льготных ипотек до 25% от выдач. Ранее об этом же говорил ЦБ.
➖Застройщик Самолет купил себе банк.
➖Дом РФ отчитался, что лимиты по основным госпрограммам практически исчерпаны.
➖ЦБ обозначил новые рискованные схемы при покупке на этапе строительства, например, с использованием банковского аккредитива, а не эскроу.

👉 Хотите подробностей? Листайте ленту или ищите по поиску нужное. А еще в закрепе вверху актуальные своды по ставкам от ведущих банков.

Всем добра!

©ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #новости

Смотрите, что нашли из старого старого. Жизненно до сих пор @ipotekahouse

Снова…

ЛДПР готовит законопроект о регулировании риелторской деятельности, первое заседание соответствующей рабочей группы состоится в ближайшее время, заявил первый зампред комитета ГД по ЖКХ Владимир Кошелев.

Не ново. В январе от ЛДПР уже это говорили, в июне 2023 года они вообще вроде как даже готовили законопроект.

И вообще не ново. Не только от ЛДПР. Рассказывали тут.

@ipotekahouse #ипотекаинедвижимость

🔝5 МИФОВ О БАНКРОТСТВЕ

Миф № 1: можно набрать кредитов, не платить, подать на банкротство и тратить деньги на что захочется

Если добровольное соглашение о реструктуризации долга или реализация найденного имущества должника с погашением долгов (или части долгов) не решат проблему, то суд может принять решение о списании долгов. Но и здесь есть нюанс: прежде чем стать банкротом, должнику придется объяснить: как так вышло, что он оказался в затруднительном финансовом положении.

Миф № 2: Единственное жилье с молотка не пустят

Действительно, на единственное жилье должника нельзя обращать взыскание в счет погашения долгов [за исключением жилья, купленного в ипотеку]. Однако жилье жилью рознь и суд может принять иное решение.

Миф № 3: Если заложить единственное жилье банку, его не заберут

При залоге жилья в обеспечение кредита, как и при покупке жилья в кредит, исполнительский иммунитет, который защищает право на единственное жилье, не работает. 

Кстати, напомним, Госдума в 1 чтении приняла законопроект, позволяющий банкроту сохранить единственное ипотечное жилье. Как обычно, есть нюансы.

Миф № 4: Можно спрятать имущество, продав или подарив

Если должник продал (подарил и т.п.) свое имущество, но в счет долгов ничего не отдал, то эта сделка будет оспариваться.

Миф № 5: Процедура банкротства всегда обходится недорого

Банкротство физических лиц через МФЦ действительно не сильно бьет по карману. Заплатить придется лишь государственную пошлину в размере 300 рублей при подаче заявления. Другое дело – банкротство через суд. Помимо той же госпошлины, эта процедура тянет за собой и другие расходы.

Подробнее тут

#ипотекаинедвижимость #банкротство #полезное

Какое жилье банкрота является единственным?
Как известно, при процедуре банкротства все имущество должника попадает в конкурсную массу и распродается с торгов для погашения долгов перед кредиторами.
Но есть исключение, закон запрещает изъятие у должника жилья, которое является для него и его семьи единственным. Такой запрет направлен на защиту конституционного права на жилище.
В таком деле о банкротстве физлица суды трех инстанций исключили из конкурсной массы дом с земельным участком, находящийся в Мордовии. Но в собственности у должника находилась еще комната в Москве, в которой он проживал совместно со своей супругой.
Верховный суд не согласился с выводами нижестоящих инстанций и обратил внимание на важные обстоятельства:

▪️должник зарегистрирован и проживает в Москве, проживание в комнате позволяет ему работать в Москве и обеспечивать себя и членов семьи;

▪️ходатайство должника, в котором он просил об исключении из конкурсной массы дома для проживания нетрудоспособной матери, не могло учитываться судами в качестве волеизъявления должника на оставление за собой жилого дома;

▪️при выборе из нескольких принадлежащих должнику жилых помещений судам необходимо ориентироваться на обеспечение нормальных условий существования и гарантий социально-экономических прав.
Своим Определением ВС РФ отменил судебные акты нижестоящих инстанций и исключил из конкурсной массы должника комнату в Москве.