Ретроспективна о том, как ЦБ РФ ужесточал свои требования к ипотечным кредитам из отчета Дом РФ "Итоги 2023 года в жилищной сфере" @ipotekahouse #цбрф

Почему ЦБ РФ «пугает» разрыв между стоимостью первички и вторички (просто мнение).

Цены на первичке "порой" завышены, в первую очередь за счет историй с комиссиями от застройщиков банкам и разных схем, где застройщику нужно кому-то платить, когда застройщик просто поднимает цену на величину комиссии вне зависимости от рыночной коньюктуры.

Если заемщику потребуется продать такое жилье, его цена на вторичном рынке окажется существенно ниже, чем при покупке на этапе строительства, и может не покрыть величину долга заемщика в случае низкого первого взноса. Ситуация с проблемными кредитами и продажей недвижимости через торги еще хуже, т.к. цены там еще ниже.

Банк рискует не возместить свои расходы по кредитам с переоцененной недвижимостью. А если таких кредитов будет много...А если таоке будет у всех банков... Кроме того, появление на торгах вот таких переоцененных проблемных объектов приведет к еще большему снижению стоимости. Это как "снежный ком". Это системные риски.

Поэтому повышается первоначальный взнос и именно там, где ЦБ видит риски, поэтому вводятся дополнительные ограничения на такие кредиты. Чтобы избежать системных рисков, как говорит ЦБ РФ. Прикрепленная картинка из январского обзора ЦБ РФ за декабрь 2023.

👉Думаете по другому, пишите в комментариях.

@ipotekahouse #цбрф

РИА Новости: Костин (ВТБ) ожидает, что ключевая ставка в России к концу 2024 снизится до 13%, будет снижаться аккуратно - "по-женски"

мило…

🏗 Появились новые рискованные схемы, связанные с ипотекой с аккредитивами и переуступкой договоров долевого участия

Некоторые банки совместно с застройщиками предлагают при выдаче ипотеки заемщикам договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Банк от использования этих средств получает дополнительную доходность, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Застройщик может согласиться на эту схему, чтобы банк обеспечивал выдачу ипотеки и рост продаж.

Риски в этой схеме связаны с тем, что, в отличие от счетов эскроу, которые застрахованы государством в размере до 10 млн рублей, средства на таком аккредитиве вообще не застрахованы. В случае отзыва лицензии у банка, в котором средства лежат на аккредитиве, человек может лишиться их, при этом еще остаться должным банку по ипотечному кредиту и потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен.

Кроме того, есть отдельные случаи, когда застройщики продают жилье на этапе строительства аффилированным лицам, заключая с ними ДДУ по цене в разы ниже рыночной, и эти средства размещаются на счете эскроу. При переуступке (цессии) человек платит уже реальную рыночную цену, но вместе с правами требования по ДДУ получает счет эскроу, на котором лишь первоначальная (заниженная) цена квартиры, а разница сразу уходит продавцу, аффилированному с застройщиком, и на счет эскроу вообще не зачисляется.

В этом случае человек несет риски уже в случае дефолта застройщика: в случае невыполнения застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу).

Такие схемы нарушают базовые принципы, заложенные в законе об участии в долевом строительстве. Банки и застройщики, которые практикуют такие схемы, по сути, пользуются неосведомленностью людей. В частности, в законе четко не указан срок, когда именно деньги должны быть перечислены на счет эскроу, а указано, что это должно произойти в соответствии с договором, но не позже момента сдачи дома в эксплуатацию. На практике это означает, что формально можно составить договор таким образом, что средства останутся без страховой защиты в течение нескольких лет, пока строится дом, или часть средств не будет направляться на счет эскроу. При этом люди могут не понимать рисков, которые они в связи с этим на себя принимают.

Мы считаем такие практики недопустимыми. Подробнее о мерах, которые Банк России намерен принять, чтобы препятствовать реализации описанных выше схем, можно прочитать на нашем сайте ➡️

❗️На договоры ДДУ следует обращать пристальное внимание — а именно на ту часть, где говорится о порядке и сроках зачисления средств на счетах эскроу. Для снижения рисков средства вне счета эскроу должны находиться не дольше, чем это требуется для обеспечения расчетов (как правило, не более нескольких дней с даты регистрации ДДУ). Существенные отклонения от этого, а также упоминание в договоре расчетов через аккредитив могут быть признаками того, что договор составлен не в интересах покупателя и несет для него дополнительные риски.

В Госдуму внесли законопроект, согласно которому программа маткапитала может стать бессрочной.

Из пояснительной записки:

«Законопроект направлен на то, чтобы Федеральный закон распространялся на правоотношения, возникшие с 1 января 2007 года. Таким образом, он предусматривает бессрочность действия Закона»

Сейчас она действует до 31 декабря 2026 года.

Напомним, вчера в своем послании Путин предложил продлить программу маткапитала до 2030 года.

#ипотекаинедвижимость

И красивое от ТАСС по маткапиталу @ipotekahouse

📆 Новости ипотеки за неделю 26 февраля - 1 марта. Если не прочитали, пропустили или просто вспомнить ©ipotekahouse

Цитата недели:
Глава Сбербанка Герман Греф: "Это временная мера [комиссии с застройщиков]. Будем балансировать вместе с нашими клиентами, застройщиками».

🔵 ПРО БАНКИ:

РНКБ начал кредитовать дома на землях с ВРИ «садоводство» и «ведение садоводства» в рамках СНТ и ТСН.

МТС банк усложнил выдачи по госипотекам, теперь кредит выдается только после регистрации и не ранее апреля.

ПСБ остановил ипотеку по двум документам по основным рыночным программам.

ВТБ существенно снизил комиссии с застройщиков по льготным ипотекам, а с 4 марта намерен вообще отказаться от них.

Сбербанк ввел сверхлимит по семейной ипотеке. В рамках этой опции можно купить квартиру и дом без субсидий от застройщика (и удорожания).

🔵 АКТУАЛЬНЫЕ СВОДЫ НЕДЕЛИ
➖ Коммерческая ипотека. Ставки
➖ Сельская ипотека. Кто выдает
➖ Ипотека на ИЖС. Кто дает и по каким программам
➖ Комбо ипотека или кто дает сверх лимитов по госипотекам.

🔵 НОВОСТИ ИПОТЕКИ И НЕДВИЖИМОСТИ

▪️Утверждены законы и нормативные акты:
➖Закон о самозапрете кредитов

▪️Вступили в силу следующие законы и нормативные акты:
➖О повышении надбавок по риску по некоторым видам ипотечных кредитов (ЦБ, с 01.03)

▪️Законодательные новации и идеи в процессе:
➖Путин предложил продлить до 2030 года семейную ипотеку, программу 450 тыс на погашение ипотеки и маткапитал, а также объявил новый нац проект «Семья»
➖В ГД внесли законопроект про бессрочное продление маткапитала
➖В качестве альтернативы ипотеке нужно развивать, например, ТСЖ (депутат Разворотнева, идея)
➖Обсуждается некая справочная система для сведений об использовании маткапитала (рассказала депутат Разворотнева)

▪️Другие новости:
➖Минцифры хочет увеличить лимит по ИТ-ипотеке на 200 млрд, проект постановления готов.
➖Минфин хочет снизить долю льготных ипотек до 25% от выдач. Ранее об этом же говорил ЦБ.
➖Застройщик Самолет купил себе банк.
➖Дом РФ отчитался, что лимиты по основным госпрограммам практически исчерпаны.
➖ЦБ обозначил новые рискованные схемы при покупке на этапе строительства, например, с использованием банковского аккредитива, а не эскроу.

👉 Хотите подробностей? Листайте ленту или ищите по поиску нужное. А еще в закрепе вверху актуальные своды по ставкам от ведущих банков.

Всем добра!

©ipotekahouse #ипотекаинедвижимость #новости

Смотрите, что нашли из старого старого. Жизненно до сих пор @ipotekahouse