Упадут ли цены на строящиеся квартиры?
И да, и нет.

Расскажу, как устроена работа девелопера и банка, который кредитует проект в части ценообразования.

Когда ты заходишь в проект, то несешь в банк финмодель. Там ты указываешь среднюю цену в проекте и показываешь, как она будет меняться в процессе реализации.

Естественно, что в большинстве своем на текущем рынке цена плановая из модели и цена фактическая начинают отличаться почти сразу. Тоже самое касается темпов выбытия. Всего не хватает.

В итоге девелопер идет в банк и просит согласовать особые цены на какое-то количество квартир. Естественно же, с обязательством отыграть это отставание в последующих лотах.

Продав эти квартиры, девелопер вновь сталкивается с суровой реальностью жизни с ценами, которые были изначально в моделе.

Тогда он снова идет в банк.

И так может происходить несколько раз, но не до бесконечности, потому что в какой-то момент становится ясно, что если еще сдисконтировать сколько-то квартир, то недополученное уже не восстановить в рамках имеющихся остатков.

Итог - девелопер возвращается к высоким модельным ценам.

В связи с этим, возможны ли дисконты на строящееся жилье?

Да, но временные и точечные. Преимущественно в объектах, которые только стартуют.

В какой-то момент банки все равно обяжут девелоперов демонстрировать цены из модели, а они у всех новых проектов ОЧЕНЬ высокие.

Причина, почему цены высокие проста. Во всех моделях закладываются базовые составляющие экономики. Это и инфляция на себес, и инфляция на цены реализации квартир. И неважно принимает ли рынок эту инфляцию.

Таким образом, в любом проекте заложено ежегодное удорожание в 7-8-10 процентов от текущих средних цен конкурентов и процентов в 20-25 от собственных стартовых цен.

И повторю - неважно будут по ним покупать или нет. Эти цены есть в договоре с банком и ты обязан стремиться к ним. Иначе это некий вид неисполнения соглашения.

А есть еще варианты купить дешевое новое жилье?

Да. Когда дом введен, а кредит девелопером отдан! В этот момент застройщик часто просто пальцем в небо ставит цену, чтобы скорее превратить готовые квартиры в деньги, которых он уже сто лет не видал.

Именно так у нас на рынке в последний год было дешевое новое жилье ниже себеса.

Но есть плохая новость. Такие квартиры просто кончились. Или близки к тому.

Сейчас все дома вводятся с нераспроданными остатками и неотданным кредитом. Поэтому ты не можешь уже продать квартиру по любой цене. Надо их продать и закрыть долг перед банком.

Тут, кстати, иногда возникает коллизия.

Чтобы закрыть долг банку, надо продавать квартиры по определенной цене, но внутренние другие службы банка могут при ипотеке занижать оценку этих готовых квартир даже не смотря на согласие покупателя.

В итоге, некоторые девелоперы выводят квартиры из залога, доплачивая из своих. И тут снова возникает нюанс:) своих то уже нет почти ни у кого😭

Меры господдержки строительной отрасли.

Недавно одно СМИ мне позвонило и спросило, какую меру нужно внедрить для облегчения ситуации в стройотрасли.

Я их огорчил и сказал, что ситуация уже столь непростая, что одной мерой не обойтись. Нужен комплекс и только он изменит положение.

Даю свою версию:

1. Что-то нужно делать с долгами банкам. Хотя бы в проектах КРТ.

Вы скажете: «Дак сами набрали». От части это так, но все же одновременно с законом о проектном финансировании в стране был внедрен закон о КРТ, где прописаны БЕЗУСЛОВНЫЕ обязательства застройщика. То есть, там указан срок реализации и нет ни одной оговорки на ставку, конъюнктуру и прочее. Поэтому, когда вы видите многие запуски проектов и задаетесь вопросом «А зачем»? - ответ прост. Особого выбора у девелопера и нет. Они зашли, когда все было нормально и сейчас вынуждены работать, строить, продавать, копить большие долги.

2. Стимулирование спроса.
Если мы как-то скостим часть долго банкам со стороны девелоперов, но ничего не сделаем со спросом, то эти долги вернутся вновь.
Особенно нужны инструменты продаж готовых квартир, а также двушек и трешек.

3. Что-то нужно делать с накопленными долгами из-за переноса вводов. Местами там настолько безумные цифры, что их достаточно для банкротства многих девелоперов.

4. Кредитование социалки в проектах КРТ и ее выкуп.
4.1. Сейчас девелоперы строят социалку в КРТ по обычным коммерческим кредитам с безумными ставками. Ну, наверное, это как-то неправильно.

Отдельно проговорю! Власти в регионах требуют социалку в первой очереди жилья. Это дорого и бессмысленно. Причем, и для девелопера, и для города. Еще никто не заехал, а школа и детский сал работают.
4.2. Местами власти просто перестали выкупать социалку там, где такое обязательство было. Я знаю несколько девелоперов, у которых социалки на десятки миллиардов. Часть построена и ее не выкупают. Это способно обанкротить компании.

5. Пересмотр РНГП.
Нормы градостроительного проектирования в городах уже давно стали инструментом популизма местной власти. У нас хотят и дешевого жилья, и, чтобы оно было неплотным, малоэтажным, а еще, чтобы на каждую квартиру по парковке приходилось. Ну и садик со школой за счет девелопера.
А теперь к реальности. Если жилье построено неплотно, то купленная земля распределяется огромным бюджетом на малое количество квартир, если дом малоэтажный, то крыша, лифт, неэффективный первый этаж и подвал тоже ложатся на малое количество квартир, а если паркоместо включено, то сами посчитайте 25 метров асфальта, сколько стоят и добавьте к себесу квартиры (13 метров на машиноместо и столько же на проезды). Про школы и детсады вообще молчу. Их нет «за счет застройщика». Из-за наличия банка ты все равно это, как правило, включаешь их в цену в силу необходимости окупать кредит. Итог - даже бабушки платят за детский сад.

Мы можем поднять эффективность проектов, просто уменьшив все перечисленные расходы в метре.

*В качестве замены большому количеству парковок предлагаю инфраструктурный платеж для развития общественного транспорта и дорог.

6. Ускорение выдачи документов властью.

Для примера приведу один город в районе Сибири/Урала. Там есть поле. В него зашло девелоперов 20, чтоб строить город-сад. И никому не выдают разрешения. У всех кредиты. Как по мне, все проекты в этом поле банкроты. Город же вообще не понимает серьезность ситуации и суть кредитования в девелопменте. Местные власти могут в этих вопросах тянуть ГОДАМИ.

7. А вообще, я считаю, что нам требуется альтернатива банковскому финансированию. Какая? У меня нет ответа. Нужно изучать мировой опыт. Где-то ответ точно найден.

8. Отдельная тема - это стоимость подключения к сетям. Местами оно уже дороже земли. Это тоже требует внимания.

9. Ну и мигранты.
Все мы возмущаемся зарплатой Российских футболистов. Причина их величины - лимит на легионеров. У наших парней монополия и они могут диктовать условия. В стройке местами сейчас не лимит, а запрет. В итоге ждем каменщиков на Ламборгини:)

Сегодня услышал на одном строительном ивенте, что они - это деловое мероприятие, а Движение - это шоу.

Я на подобное высказывание не обижаюсь, потому что это неправда, но не будем… Давайте вернемся к Шоу:)

Сейчас лежал на диване, обдумывая этот тезис и попросил команду позвать к нам на форум в вечернюю программу группу КняZzz (Вы их знаете, как «Король и Шут»).

Просто захотелось.

И Линду.

А то Мало огня!

Шоу дак шоу.

P.S.
Я не шучу. Мы реально позвали эти две группы.

Квартиры подорожают очень сильно.

Весь вопрос - когда.
Смотрите, как это работает.

На депозитах сегодня лежит 85 триллионов рублей.

Когда ставки по ним упадут, люди начнут снимать эти средства. Причем, в большом объеме по нарастающей.

Даже если кто-то не снимет сразу, то он увидит, что другие сняли, начались продажи одного-другого-третьего. Полезли цены. Ну и тогда неснявший точно снимет.

Проблема в том, что купить товаров на 85 триллионов невозможно:) весь рынок новостроек в 2025 году - 5,5 триллионов.

То есть эти 85 трлн в том или ином объеме с какими-то темпами распределится на значительную часть товаров в стране. А раз денег больше, чем товаров, то это и вызовет коррекцию цен.

Сколько-то средств, конечно, утечет и за пределы России, но не особо много хотя бы по причине того, что курс рубля к тому моменту точно будет иной) мягко говоря. От того тратить вовне станет менее выгодно, чем внутри.

Может ли ценовой скачок не произойти?

Нет!

Дело все в том, что экономика в последние годы выглядела как?

Банки брали деньги у населения через депозиты (помните их по 21%?). Дальше они давали их застройщикам по ставкам «ключ+4% или даже 7%). Те строили квартиры, а потом у населения раскрывались депозиты и оно покупало эти квартиры инфляцию которых само и профинансировало своим высоким депозитом.

Это, конечно, чуть не так, потому что в период высоких ставок по депозитам цены растут слабо, так как надо воевать за дефицитный товар в виде денег и делать это легче всего ценой.

Но от реальности мой пример отличается лишь одним нюансом. Инфляция она есть и именно такая. Просто этот ценовой скачок происходит позже. Но он случается обязательно.

И, когда мы видим триллионы на депозитах, которые накопились за счет процентов, то должны понимать, что эти проценты с депозитов заложены в себестоимость товаров и даже еще с прибылью банков.

И даже если рынок еще не предъявил счет, то это лишь вопрос времени.

Большое количество людей написало мне, что средний медианный размер вклада очень маленький в России.

Большая часть денег и правда принадлежит десятым процента населения. Я об этом говорил ранее в отмеченном посте.

НО! Если даже богатые люди направят деньги в экономику, то они второй-третьей волной начнут распределяться по компаниям и далее по населению. В итоге все придет к описанному мной сценарию.

Проблема в том, что на это уйдет прилично времени. Но я и не обещал быстро.

Ближайшее Движение может стать последним.

Вчера состоялась закрытая встреча заместителя министра строительства с застройщиками. Честная, прямая, без прикрас. Хорошая встреча.

Главный вывод, который можно сделать по ее итогам - мир меняется, отрасль меняется, приоритеты меняются. Ностальгировать по прошлому и считать, что всё вернется - бессмысленно.

Движение стало воплощением той строительной отрасли, которую мы с вами помним, но нельзя не признать, что всё меняется.

Я думал всю ночь и у меня нет сомнений, что, наверное, это будет последнее Движение в том формате, который мы знаем.

Да, можно сделать всё в привычном виде еще пару раз, но это будет событие из прошлого и с каждым ивентом это будет все заметнее.

Наше мероприятие всегда опережало время и базировалось на нескольких движущих силах часть из которых либо исчезнуть в самое ближайшее время, либо они очень потеряют в актуальности.

Безусловно, что Движение не умрет, но через год мы должны будем пересобрать себя и предложить новый формат мероприятия с иными акцентами, подходами, концепцией. Мы начнем это реализовывать уже в этом году и скоро вы это увидите, но в 2027 нам будет необходимо прямо переродиться.

Успейте приехать на то самое Движение, которое стало настоящим достоянием индустрии.

Оно такое одно. Единственное легендарное мероприятие.

16-19 июня, Роза Хутор.

Спасибо, что были с Движением все эти годы!

Каким будет Движение 2026? Этим вопросом задаются многие в силу кризиса рынка недвижимости.

А вопрос верный. Если ты приезжаешь на мероприятия в хорошие времена, то события выглядят бодро, а если же дела на рынке не очень, то и события кислые.

А кислые события - это хреново. Они делают для отрасли только хуже. Вместо мотивации, задора, трансформации, желания что-то изменить, они приносят апатию и лишний раз напоминают о том, что пытаться нет смысла.

Движение 2026 будет не таким. Мы проведем его бескомпромиссно. Словно и нет туч за окном.

Мы сделаем всё, чтобы подарить вам знания, энергию, идеи, нужные контакты и, конечно же, надежду.

Нам сложно. Сложно также, как и всем. Но не смотря на это, мы сделаем то, что должны и как должны.

Вы снова увидите полные залы, снова будет невероятный (и даже не один) ролик открытия, который заставит тысячи людей включить телефоны, снова будут лучшие сцены, самые значимые спикеры, глубокие доклады, представительные дискусии и, конечно же, самая лучшая вечерняя и спортивная программа, которые не дадут никому покинуть территорию Розы Хутор ни на час.

Дорогие мои застройщики, спасибо Вам, что были с нами все эти годы!

7 лет назад обо мне и нашей команде не знал никто. Мы появились благодаря Вам, Вашей поддержке и вере!

Мы получили благодаря Вам ОЧЕНЬ много! И нынче не подведем! Все вернем, ничего себе не оставив. А дальше - будь, как будет.

Для нас, для меня Движение - это жизнь, нечто личное. А на деньги такие материи не меняют.

Немые застройщики.

Вчера был озвучен такой тезис, что в России девелоперское лобби проиграло банковскому.

Это чистая неправда, потому что в нашей стране ВООБЩЕ НЕТ ДЕВЕЛОПЕРСКОГО ЛОББИ. НИКАКОГО!

Единственные, кто бьются за отрасль - это Минстрой, Вице-премьер и комитет по строительству и ЖКХ Госдумы. У меня нет ни единого вопроса к этим структурам, потому что они ОЧЕНЬ стараются. Другое дело, что в одиночку им справиться тяжело. Этих голосов недостаточно, чтобы отрасль была услышана.

Особенно на фоне других громких голосов, коих три.

Первый - это голос самых застройщиков, которые в своем пиаре постоянно говорят, что у них всё хорошо и, что они молодцы и, что надо покупать, потому что цены скоро вырастут.

Второй - это голос дольщиков, юристов, приемщиков, которые в своих соцсетях разгоняют, как ужасно строят девелоперы и для демонстрации показывают какую-то одну квартиру или один дом.

Третий - это ЦБ и аналитики, которые тоже говорят, что все норм.

И, как это выглядит? То самое девелоперское лобби.

Это мое предположение👇

Встречаются в правительстве все и поднимается вопрос поддержки отрасли, о чем ходатайствуют профильный вице-премьер и министерство.

В ответ им говорят:

Смотрите. А мы что финансируем и зачем?
Во-первых, у них оказывается всё хорошо, а во-вторых они еще и строят плохо, срывают сроки ввода. Темпы вон какие, а цены растут, как на дрожжах. Мы что, будем финансировать инфляцию, благосостояние отдельной сотни людей и возведение жилья из говна и палок? Нет!

Что логично.

И неважно, что 99% объектов хорошие и сданы вовремя. Как и неважно, что «у нас все хорошо» - это неправда, а инфляция многократно превосходит рост цены.

Это всё нигде не звучит!

Какой итог у этого? Ну скоро мы увидим его.

И, что ужасно, уже 3 года я безуспешно пытаюсь собрать застройщиков в нормально работающую ассоциацию. Она могла бы обезличенно представлять, как всё на самом деле, а еще рассказывать о том, что большинство девелоперов в стране нормальные и, что у нас строятся крутые объекты.
В конце концов, в этой структуре в закрытом формате могли бы решаться многие вопросы приобретения земель, слияние и поглощений, объединений и совместного освоения проектов. Десятки проблем могли бы решиться там внутри.

Но, как доходит дело до того, чтобы вступать, многие значимые компании по итогу начинают съезжать в рассчете, что вступит сосед. Ведь если ассоциация о чем-то заявит, надо будет пописываться, а никто не хочет.

Если вы - собственник или генеральный девелопера и прям готовы - дайте знать. Только не как обычно.

С 9 марта, мужики!

Антиутопия.

На дворе 2035 год. Страна после страшнейшего кризиса на рынке девелопмента, в котором большая часть застройщиков обанкротилась из-за огромных банковских процентов.

Есть лишь отдельные небольшие игроки в регионах, несколько ключевых крупных компаний, а большую часть объектов строят банки. Они обзавелись готовой землей, которой хватит на много-много лет. Внутри они создали у себя службу технического заказчика, к каждому проекту привлекают какое-то архитектурное бюро и на этом всё. Финансирование внутри. Управление - это не так сложно для банков. Gr - он и не требуется, потому что власть временна, а банки вечны. Продажи и маркетинг через собственную уже выстроенную систему обслуживания клиентов. Особые условия зарплатникам и сотрудникам. Реклама в своем же приложении.

Управляющая компания была создана задолго до кризиса, поэтому отдельные большие деньги делаются на обслуживании.

Приемщики и потребительский терроризм ушли, как и споры о тарифе УК, потому что банки - это не какие-то там застройщики. Про них нельзя говорить, что захочется. Риелторы тоже оказались не у дел.

Вся история выдумана:) Любые совпадения случайны.

В феврале в Москве было продано 340 тысяч квадратных метров жилья и апартов. Это практически худший показатель с 2019 года!

Представьте. Хуже было только в тот самый месяц, когда мы сидели дома в локдаун в ковид в 2020 году. Это, когда по Венеции по улицам носили гробы, а Москва и все мегаполисы мира опустели, дистанционных сделок еще не было, а в интернете мы проверяли каждый день статистику по заболевшим. Кстати, ключ тогда был 5,5%😂 да, бывало и такое.

Но есть еще один нюанс. В 2020 году даже близко не строили столько. Поэтому абсолютный показатель - это одно, а вот относительный совсем грустный.

Добавьте к этому, что в январе произвели цемента, как в январе 2017. Тоже худший показатель за 10 лет.

Тревожно. Даже очень.

Сегодня ФАС выпустил заявление, в котором завил, что считает размещение рекламы в ТГ нарушением закона.

Причина подобного решения простая.

Всем абсолютно всё равно на бизнес. На малый и мини - тем более. Иначе я объяснить не могу.

Честно - ужасное решение.

Бизнес выживает и уже продолжительное время ищет источники, из которых может максимально недорого получать клиентов, потому что в Яндексе и Вк клиенты либо мегадорогие из-за монопольного положения платформ, либо там просто нет нужных аудиторий. Ну далеко не все там сидят.

Теперь вариантов привлечения аудиторий стало еще меньше.

Обидно за бизнес. Обидно за тех, кто вел свои каналы, вкладывался в них, развивал редакцонные команды.

Принимающие подобные решения словно просто не видят, как много за этим стоит. Ну не из одной безопасности состоит решение.

Очень сложно строить бизнес и поддерживать его, когда все каналы так закрывают. У тебя просто исчезает возможность разрабатывать медиапланы, придумывать комбинации размещения и создавать новые форматы. Вместо этого появляется пара-тройка единственных легальных маршрутов, которыми можно ходить и искать клиентов. Проблема в том, что этими дорогами вынуждены следовать все. Отсюда высокие цены и отсутствие эффективности.

По факту подобные решения антимонопольной службы могут привести только к еще большей монополизации со стороны платформ.

Мне грустно, потому что, когда ставлю себя на место многих начинающих и небольших предпринимателей, даже я со своей изобретательностью вижу очень мало вариантов, что делать.