#личныйопыт

Вчера был год, как я решила протестировать облигационные ПИФы АльфаКапитал.

Результат следующий:
🔹 ПИФ Облигации Плюс - 6.89% годовых (после уплаты налогов)
🔹 ПИФ Резерв - 6.65% годовых (после уплаты налогов)

То есть, результат УК - примерно такой же, как и при хранении денег в АльфаБанке на счете "Накопилка". И хуже, чем депозиты от менее надежных банков.

Кроме того, если ваш инвестиционный период меньше года, то облигационный ПИФ лишен всех прелестей Накопилки и облигаций, купленных самостоятельно. При продаже паев придется заплатить комиссию. Для моих фондов комиссия следующая:

🔹При сроке размещения денег до полугода -1% от общей суммы.
🔹При сроке размещения денег от полугода до года - 0.5%

Лично мне подобный инструмент не кажется особо интересным. При маленьких суммах можно ограничиться банковскими вкладами. При крупных суммах можно с помощью специалиста купить облигации на бирже. Также всегда можно изучить тему и купить облигации самостоятельно, используя тот же ИИС и дополнительно воспользоваться налоговым вычетом.

Разгорается скандал возле площадки СтартТрек и их флагмана - компании ФутиБол.

Предыстория: компания на протяжении 3 лет через площадку привлекала инвестиции на открытие новых школ. Отчетность говорила о прибыльности компании. Компания без просрочек платила по займам. До апреля этого года. В апреле все платежи прекратились.

В мае компания сообщила о временных сложностях и возобновлении выплат в июле. Кредиторы СтартТрека не поверили и начали самостоятельный анализ.

Результат анализа показал, что у компании на данный момент всех долгов больше 1 миллиарда (!) рублей (с учетом процентов, которые должны выплатить по займам). Займы привлекались не только через СтартТрек.
Господин Бавыкин признал, что предоставлял в СтартТрек поддельную отчетность.

Инвесторы сейчас активно думают, что делать. Так как многие инвестировали туда миллионы. Часть инвесторов хотят крови Бавыкина и СтартТрека. Часть хотят забрать управление компанией в свои руки и разрабатывают антикризисный план.

С моей точки зрения, вытащить Фути из такой ямы будет очень не просто. И абсолютно нереально, если Бавыкин останется у управления компанией. Парень очень плохо разбирается в бизнесе. Кроме того, врет в режиме нон-стоп. Но и сажать его - последний вариант. С деньгами можно будет попрощаться.

По поводу СтартТрека у меня несколько претензий:
🔹Не доработана договорная база.
- В частности не было запрета на привлечение инвестиций со стороны. Из-за чего ситуация столь плачевна.
- Нет жестких санкций за просрочку.
- Нет пункта о досрочном расторжении договора инвестором хотя бы в случае проблем у компании. А лучше в любой момент.

По моей информации, на данный момент договора уже изменили. Но я пока не видела. И для инвесторов Фути - уже поздно пить боржоми.

🔹 Не было контроля за предоставляемой информацией.
Я не считаю, что СтартТрек или другая площадка должны нести ответственность за банкротство или финансовые проблемы компаний, для которых они привлекают средства. Но работа таких площадок не просто организовать совместный сбор средств , но и проверять информацию по каждой компании на корректность. Делать ежегодный аудит, контрольные визиты или еще как-то контролировать достоверность получаемой информации.

#недвижимость #стратегии
Решила я затронуть в своем канале тему инвестиций в недвижимость.
У нас в стране наиболее популярным вариантом является жилая недвижимость. С моей же точки зрения, жилая недвижимость наименее интересный вариант. Так как для более-менее адекватной отдачи требуется:
🔹либо перепланировка
🔹либо посуточная сдача

Перепланировка часто связана с большими трудозатратами в части ее согласования. Более того, не всегда нужную перепланировку возможно узаконить.

Сдача квартир посуточно - это по сути своей бизнес. И я его начинать не хочу, особенно с учетом настроений нашей Думы.

Я считаю, что лучше инвестировать в коммерческую недвижимость. Войти в эту тему можно с минимальными вложениями. Не обязательно приобретать недвижимость в собственность.

Одна из стратегий инвестиций в коммерческую недвижимость:
🔹Ищем подходящее помещение для офисов большой площади в аренду.
🔹Заключаем договор с возможностью субаренды и правом ремонта "под себя".
🔹(Опционально) договариваемся об отсрочке по первому взносу арендной платы.
🔹 Прорабатываем план деления площади на более мелкие офисы.
🔹Ищем арендаторов. Заключаем договора.
🔹Делаем ремонт - разбиваем помещение на более мелкие офисы.
🔹Сдаем. Профит!

#недвижимость
Покупать квартиру или арендовать?
Разберем экономику целесообразности покупки квартиры для проживания.
В свое время я писала о коэффициенте P/E, с помощью которого можно установить перекуплена акция или нет и ее можно рассматривать для покупки.

Аналогичный коэффициент есть и у недвижимости. Это коэффициент соотношения стоимости покупки и аренды P/R. Если данный коэффициент выше 15, то квартиру выгоднее арендовать. Значение 25 уже говорит о «пузыре».

Считается он следующим образом:

➡ P/R = Стоимость квартиры/стоимость годовой аренды аналогичной квартиры.

Например, моя квартира стоит примерно 5 млн. руб. Стоимость аренды такой квартиры - 26000 руб/мес или 312000 руб/год.

❗ Итого P/R = 5 000 000/312 000 = 16,02. Это означает, что вложив 5 000 000 в покупку я верну свои вложения примерно через 16 лет. То есть, мне выгоднее арендовать, чем просто в ней жить. :)

Но исключительно сухие цифры не для меня. Поэтому для себя нашла решение - сдавать ее частично посуточно интересным мне людям. К тому же, мне она изначально досталась за 1 500 000 😉

#стратегии #недвижимость
Я уже писала, что инвестиции отличаются от спекуляций тем, что мы вкладываем деньги в актив, который каким-то образом увеличивает свою ценность и, соответственно, стоимость.

🤝 Вчера была на закрытой встрече инвесторов, которую проводил Валерий Золотухин. Ребята предложили поучаствовать вместе с ними в инвестициях в street retail как соинвестору.

😎 Суть стратегии: они ищут объект, собственник которого не способен оценить потенциал помещения, покупают дешево, переделывают в объект для сдачи крупным сетевикам (Пятерочка, Магнит и т.п.). Заключают долгосрочный договор аренды. И продают уже объект не просто как стены, а как готовый арендный бизнес.

💸 Доходность в среднем 40-45% годовых. Вход для соинвестров - от 10 млн. руб. Комиссия ребят за труды - 10% от продажной стоимости объекта.

🆒 Круто же? В этом вся суть инвестиций - делать объекты более ценными для других.

🖐 Если кто-то желает присоединиться к данной стратегии - пишите мне в личку.

#недвижимость

В июне в Москве все пестрело плакатами - покупай квартиры сейчас, с 1 июля повышение цен.

❓Что же произошло 1 июля?
🖕Вступил в силу новый закон о покупке квартир в новостройках.

🔥Дольщик заключает стандартный ДДУ с застройщиком, но с условием об эскроу-счете, регистрирует его в Росреестре и вносит в банк сумму в размере цены ДДУ (ч. 4 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).
Застройщик же ни копейки из этих денег не получает: они целиком депонируются (то есть лежат нетронутыми) до самого конца строительства. Застройщик строит исключительно на свои или на заемные.

✊Чем хорошо это для покупателя? Он защищен от банкротства застройщика.

🔥Эксперты же из-за этого закона прогнозируют рост цен на жилье на 7-10% в ближайший год и на 30% через несколько лет.

На мой взгляд, при такой перспективе имеет смысл входить в недвижимость сейчас, пока она дешевая. И использовать ипотеку, пока проценты низки.

❗По прежней схеме ДДУ работают во всех домах, старт продаж которых был до июля 2018 года. Даже, если покупать в 2019 году.

#основыинвестирования
Добрый вечер, друзья.
Мне часто задают вопрос в какие акции вкладывать средства. С моей точки зрения, новичкам лучше подойдут ETF.
🔥 Предлагаю на ваше рассмотрение модельный портфель. На сроке 10 лет и более он обыграет 80% инвесторов.

👉 ETF на акции IT США (FXIT) - 8% средств
👉 ETF на акции США (FXUS) - 8% средств
👉 ETF на акции Австралии (FXAU) - 6% средств
👉 ETF на акции Германии (FXDE) - 8% средств
👉 ETF на акции Японии (FXJP) - 7% средств
👉 ETF на акции России (FXRL) - 10% средств
👉 ETF на акции Великобритании (FXUK) - 6% средств
👉 ETF на акции Китая (FXCN ) - 10% средств
👉 ETF на Золото (FXGD ) - 5% средств
👉 ETF на еврооблигации с рублевым хеджем (FXRB ) - 15% средств
👉 ETF на еврооблигации рублевых эмитентов (FXRU ) - 12% средств
👉 ETF на краткосрочные гособлигации США (FXMM ) - 5% средств

Описание всех ETF можно посмотреть на сайте http://finex-etf.ru/products/

#личныйопыт
Я уже писала про ситуацию с Футибол. За последний месяц ничего ровным счетом не поменялось.
Кредиторы пытаются забрать у владельца контроль над Фути. Он сначала согласился, а потом передумал 😂.Так как один из кредиторов сделал предложение, от которого Бавыкин не смог отказаться. Остальные кредиторы не согласились и понеслось. 😂

Какие выводы я сделала из этой истории?

1⃣ Диверсификация и еще раз диверсификация. Те, кто вложил 10% и менее средств от своего портфеля, пострадали меньше всего.
А есть люди, кто вложил все накопления, в том числе то, что откладывалось на пенсию. Вот по ним ударило больно.
2⃣ Основной риск в инвестициях - бардак в компании, в которую вы вкладываете деньги.🧐
Должен обязательно быть управленческий учет. Самым большим удивлением Бавыкина была сумма его долга. Как выяснилось, в Фути даже отчета о движении денежных средств не было. В учетную систему заносились далеко не все данные. А как можно управлять бизнесом, когда не владеешь информацией о финансовых потоках и обязательствах у бизнеса.
3⃣ Когда начинается бонусное повышение ставок, значит у компании дела не очень. Бежим! 😂
4⃣ Никому нельзя верить на слово. Всегда все компании, куда планируешь вложить деньги, нужно самостоятельно проверять. Смотреть отчетность. И если в цифрах что-то не сходится, махать рукой такой компании сразу. Цифры никогда не врут. Нельзя отчетность подделать идеально.😏

#основыинвестирования #стратегии #акции
Как не дать своему портфелю подешеветь

Одной из популярных стратегий для акций и валюты явялется стратегия усреднения.

Как это работает?
👉 Первый пример. Вы покупаете 10 акций по 10 рублей. Акция падает до 8 рублей. Чтобы выйти в ноль, вам нужно дождаться того момента, когда акция подрастет на 2 рубля или на 25%.
Если же мы покупаем еще 10 акций по 8 рублей, то цена одной акции в портфеле у нас составляет уже не 10, а 9 рублей.
(10*10+10*8)/20 = 9
Соответственно, чтобы вернуть свое нам нужно дождаться всего лишь рост на рубль или на 12,5 %, дальше мы выходим на прибыль.

👉 Второй пример. Купили мы акции Газпрома по 140р. Через 5 лет Газпром стоит все те же 140 р. за штуку. Получается, что за эти годы мы ничего не заработали и даже потеряли за счет инфляции. Но, предположим, за этот период акции Газпрома падали в цене, потом подрастали, потом опять падали. Сценарий 100% реалистичный.
Согласно стратегии усреднения, мы сумму, отведенную на Газпром, делим на несколько равных частей. Например, на 12. И покупаем акции Газпрома каждый месяц.

Предположим, что бюджет у нас 60 тысяч и каждый месяц мы закупаем акции на 5000 рублей.

Январь — 140 рублей за акцию/ куплено 35 акций. Февраль – 150/33. Март - 120/41. Апрель – 140/35. Май – 130/38. Июнь – 120/41. Июль – 140/35. Август – 110/45. Сентябрь – 100/50. Октябрь – 90/55. Ноябрь – 140/35. Декабрь – 130/38.

Итого у нас 481 акция, потрачено 59 170 рублей. При продаже этих акций по цене 140 рублей получаем выручку 67340 рублей. Прирост составляет 13,8%. Если мы в течение оставшихся 4 лет ничего не докупали, то 13,8% в нашем примере - это прирост за 5 лет.

Кто-то скажет, что 13% за пять лет - несерьезно. Но 0% еще хуже. Если неудачно выбрали компанию, то нужно минимизировать убытки. 😉

Одним из моих авторитетов является Уоррен Баффет.
Его основной посыл: "ИНВЕСТИРУЙ В ТО, В ЧЕМ РАЗБИРАЕШЬСЯ". По-моему, это очень просто и потому гениально.

🔥Если вы любите Уоррена так, как его люблю я, то рекомендую посмотреть фильм-автобиографию "Быть Уорреном Баффетом"

👉https://www.youtube.com/watch?v=fK5jnay3nz8

Вчера у нас на вебинаре зашел разговор об отличиях народных ОФЗ от обычных. Я - против народных. Не выгодно. Выше отправила сравнительную таблицу по условиям использования.

Всем привет! Практически ничего не писала на прошлой неделе, так как вела интенсив в ВК по личным финансам и инвестициям. Было очень тяжело, но я это сделала! 💪💪💪

Во время интенсива я все думала, что еще я полезного я могу дать моей аудитории? В итоге, решила поделится видео от Бодо Шефера - одним из лучших тренеров в области финансов.
🔥 Сегодня для вас первая часть одного из его курсов.

https://www.youtube.com/watch?v=qGa-JinyXiw&feature=youtu.be

🔥 И сразу вторая часть :) Всего их пять :)
https://www.youtube.com/watch?v=_qibhReTimY

❗Друзья, внимание.
🔥 Закрытое мероприятие в Москве уже послезавтра. Я хочу пойти, если меня одобрят. :)


Мы рады вам сообщить, что команда RIClub вновь организовывает мероприятие для инвесторов!🔝

💰На этот раз наш event пройдет совместно с клубом предпринимателей «Эквиум»

Ссылка на регистрацию: http://riclub.equium.tilda.ws

26 июля пройдет первая встреча сообществ инвесторов и предпринимателей RIClub&Эквиум.☝🏻

Мероприятие для

- предпринимателей, которые ищут мотивацию для развития бизнеса
- инвесторов, которые хотят открыть для себя новые способы высокодоходных вложений.

✨«Эквиум» — инициатива «Рыбаков Фонд», закрытый клуб для high-impact предпринимателей, добившихся успеха своими силами.

На мероприятии участников ожидают:
👨🏻‍💻выступления управляющих партнеров RIClub и «Эквиум»
презентации инвестиционных проектов;
🗯нетворк-сессия с инвесторами и фаундерами проектов;
🍡фуршет и музыкальное сопровождение.

​Тайминг:
19:00 — 20:00 регистрация участников
20:00 — 20:30 выступление управляющих партнеров RIClub & Эквиум
20:30 — 21:45 презентация проектов
21:45 — 21:55 проведение итогов вечера
21:55 — нетверк — сессия

Контакты организаторов:
+7 (499) 390 48 40
+7 (903) 504-41-43 Полина
+7 (964) 597-79-50 Сергей

http://riclub.ru

instagram.com/russianinvestorsclub&...

https://facebook.com/RuInvestClub/

Друзья, продолжаю делиться видео от Бодо Шефера. Надеюсь, первые две части вы посмотрели.
🔥 Часть третья
https://www.youtube.com/watch?v=ZMPukYBvkAI

#ответы_на_вопросы
🔥 После интенсива мне задают много вопросов. Я решила дублировать вопросы на канале и отвечать на них. Возможно, вы найдете среди них ответ на свой вопрос 😉

Вопрос: что вы думаете про https://cashbery.com/

Я думаю, что это хайп (пирамида). Но проект зашел не на один день. Сейчас идет активный рост аудитории. Поэтому нужно помониторить интернет на отзывы по теме вывода средств. В частности ветку на форуме mmgp.ru
👉 https://mmgp.ru/showthread.php?t=493692&highlight=cashbery

Заходить или нет в проект - решать вам.