ФНС взялась за аренду квартир? – чем выше уровень цифровизации, тем больше выводят из тени объемные пласты серого рынка экономики.

Даниил Егоров – глава ФНС России 24 ноября дал интервью Ведомостям. Среди прочего он задел и рынок аренды квартир.

🔹 Руководитель ФНС отметил, что расчёты по аренде проходят мимо онлайн-сервисов, но сами объявления о сдаче позволяют судить об активности арендодателей и сопоставлять данные с задекламированными доходами.

🔹 ЦИАН в своих статьях также упоминает, что ФНС это уже практикует в автоматическом режиме, сопоставляя номера телефонов и ключевые слова в объявлениях.

Смотрят еще и на количество объектов у 1 собственника, понимая, что человек не может жить в 2 местах одновременно, а также на банковские выписки с регулярными платежами, жалобы соседей и самих арендаторов, а ещё же можно получать обращения по межведу, чтобы подтвердить факт проживающих в квартире.

Все это не панацея, но я полагаю, что речь идет о «наблюдении», чтобы научить алгоритмы точно выявлять факт сдачи, хотя сама сдача в аренду – не означает получения дохода, этот факт придется ФНС доказать.

🔸 Последствия: начисление 13% НДФЛ и штрафа от 20 до 40% от суммы налогов + пени в размере 1/300 от ставки ЦБ за день просрочки.
.

⛔️ Извечный вопрос: что дает больше профессионального роста, позитивный или негативный опыт?

Вспоминаю проекты, где все прошло гладко и удалось заработать – это круто, но вырос ли я, как специалист? Думаю, нет. Все прошло, как и должно, не было сопротивления и проблем, которые пытался решить.

Потом вспоминаю негативный опыт, где решались вопросы разными способами, возвращались к ним спустя время, пробовали иначе, постоянно получали отказы, привлекали другие мозги к работе, устраивали мозговые штурмы, формировали А-В-С сценарии развития, искали лазейки в законе и градостроительстве и тд.

И с каждой такой проблемой, по пути ее решения, получал невероятный объем новых знаний, которые не встречаются в проектах, где все идет окей. И с новыми уникальными людьми знакомишься, никакой курс такого не даст, потому что это уже далеко за пределами теоретических знаний о том, как «правильно», часто упираясь в то, что правды-то и нет никакой, а зависит все от того покупаешь ты или продаешь, но эта мысль на вырост, как говорится, пока можно просто примерить.

Загвоздка в том, что только отрицательным опытом сыт не будешь, поэтому верно будет взваливать на себя посильные проблемы, которые ты в состоянии решить, чтобы преодолевая их, расти и брать новую высоту. Как определить посильная ли задача? – думаю это чувствуется сразу.

Обожаю земельную сферу. Столько странного и интересного. Но думаю так только у тех, кто берется за нетривиальные объекты в попытке решить «уравнение».

Это не означает, что я спокойные участки обхожу стороной, но сложные случаи манят своей красотой, кстати, на фото 2-й чертеж ЗОУИТ в ГПЗУ, потому что на первом все зоны НЕ ВЛЕЗЛИ.

Земельный ИИ-патруль

Уже в Подмосковье. В тестовом режиме работал в нескольких городских округах и ❗️зафиксировал 3000 нарушений только в Подольском округе.

Что хочется сказать: налоги, НДС, ограничения, стандартизация, падение маржинальности и спроса, целевое использование земель.

Государство по-крупному взялось за освоение земель и заработку на них. Ждем январь 2026, обещают много нововведений по освоению массивов. Сейчас, чтобы заработать нужно взять землю неприлично дешево, но там уже возникают другие юридические риски.

Плюс всех инспекторов переучивают в академиях лицензированных, чтобы не делать экспертизу, как я понимаю, типо нет оснований не верить инспектору, у которого есть лицензия для ускорения судебного процесса. Это ещё мы не касались ИИ-дронов, которые будут летать с воздуха.

Круто работают, на самом деле

🏘️ Провел вторую сделку по выкупу массива в МО. Чуть выдыхаю, но не расслабляюсь.

🔹 Съесть за 1 раз ЗУ не получилось финансово, поэтому выкупил частями. Исключительно на своих средствах не удалось в этом проекте, объектов всегда больше, чем денег, особенно в Москве, где каждый лот стоит, как 15-50 участков в регионах.

🔸 Но как тут страховаться?

Выкупил сразу на свои 35% площади, эти 35% площади были отдельным участком сформированы, который блокировал доступ к основному участку, далее сделал пДКП на оставшийся массив с отсрочкой платежа на 2 месяца, далее инвесторы на остаток и вновь частично зашел своими. Таким образом, мои средства полностью размещены в активах.

🔹 Объект обрабатывал 4 мес., предлагал разные условия и форматы, в том числе обмен с доплатой, далее торги, проверки, юридически подняли документы, которых не было у продавцов напрямую из ведомств, основание оказалось не главным, копали еще на 2 документа глубже. Продавцы непростые, особый подход. Ответы на вопросы раз в неделю, везде доверенности и это ещё больше усложняло процесс, но терпение, труд и любовь к делу победили.

🔹 Далее, мы естественно и планово, не договорились о цене, разница была 2 млн., но в целом, хороший навык в любых сделках — способность от них отказаться.

Кроме того, всегда нужно щупать дно, предлагая немыслимое и не бояться отказов. В итоге отказался я, но речь шла о выкупе 100% массива единым лотом, да и клиент у них нарисовался там, тем не менее спустя месяц я слетал в отпуск, вернулся свежий, и понимая, что есть нюансы, как юридические так и градостроительные и личные, решил ещё раз связаться (спасибо, Сахалин, принес свои плоды). Общение через агента, но мы поймали общую волну, поэтому некоторые инсайты получал дополнительно ввиду того, что агент работает с продавцами давно, на доп. скидку не договорились, но договорились на поэтапный выкуп, что мне в круг выгоднее, потому как я больше денег личных размещу и под более выгодные условия смогу привлечь внешние деньги.

🔹 Обычно участки выкупаем с около нулевым расходом, т.к. наших компетенций достаточно для того, чтобы смотреть дальше 99% рынка покупателей, видеть риски, на которые многие забивают, но во-первых, решил делегировать и автономно перепроверять, во-вторых, если с граданализом все понятно, то юридическая проверка при покупке с рынка – это крайне важная вещь, потому как соприкасаетесь и с оспариванием потенциальным, анализом рисков банкротства, текущими исковыми рисками, анализом формирования ЗУ, сколько у продавцов активов, какие они в своей сути, как ЗУ получен, от кого и тд., т.е. тема многогранная — это не просто проверить в ФССП и суды, на чем многие коллеги и останавливаются, а копать, запрашивая в том числе нетривиальными методами информацию, которую продавец не готов раскрывать.

Из-за этих нюансов, но не только, страховок, проверок оценок расход на вход такой:

Юридический анализ 30.000₽
Градостроительный анализ 11.000₽
Оценка 70.000₽
Нотариус 75.000₽
Аккредетив 6.000₽
Прочие расходы: 30.000₽

222.000₽ расход на вход

✏️ Кто-то скажет, что можно дешевле, но поверьте, цена сопоставима тому, что изучили, какие документы получили и как застраховались. Я не готов в омут с головой лезть потому что потенциал глаза туманит и плевать на риски, уже давно успокоился. Более того, вожделение к деньгам – это плохо. Сделка века бывает раз в неделю, Кийосаки был прав в своей книге, нужно быть холоднее.

Возможно будет ещё 1 пост, расскажу про то, с какими проблемами сталкиваюсь и как их буду решать, но доволен, что аккуратно вхожу в высокие чеки.

🙏 Спасибо всем, кто помогал: проверки, консалтинг, контакты, советы, деньги, словом и делом.

Сумму сделки не раскрываю, но этот проект самый масштабный.

🧠 Про курсы и обучения: как я отношусь к инфобизнесу?

Я не фанат частых обучений. Все-таки информация должна быть «освоена». Я учусь, наверное, 1 раз в год и очень точечно. Но любые новые знания – это супер. И даже, если кажется, что учитель так себе, а информация второсортна – вы всё-равно крупицу пользы заберете.

Когда вы только начинаете, пройти обучение стоит, потому что это база. У меня так было в земле, я начал с наставничества, которого не существовало, у Владимира было 30 подписчиков, затем также у меня было и в банкротстве, я не хотел, но близкий человек, сказал, что нужно, а по итогу купил 3 объекта.

Извините, если вы не поймете мои сравнения, но тем не менее: когда вы в процессе обучения, вы как искусственный спутник выведенный на орбиту, крутитесь вокруг планеты по орбите за счет ее гравитации, но чтобы улететь далеко, хотите вы или нет, нужно преодолеть эту силу и лететь в открытое пространство.

Наставников в постоянном доступе не будет, решения нужно принимать зачастую быстро, думать не совсем рационально, допускать разное, быть готовым ко многому, искать исполнителей, людей умнее себя, договариваться на лучшие условия, советоваться, часто говорить нет, привлекать инвестиции и много чего ещё, что не входит ни в один пакет курсов, т.е. дальше практика.

Практика – это сложно, не понятно, часто двигаешься, когда не хочешь, заставляет дисциплинированно вне зависимости от настроения работать, много делегировать, быть в теме, постоянно учиться в жизни, а не на курсах, но поверьте, так вы получите в разы больше узкопрофильных знаний.

Поэтому, я желаю всем, кто только встает на этот сложный путь усвоить базу, а дальше идти и зарабатывать деньги практикой, ведь сложно не учиться, сложно делать, применять и ошибаться в жизни, желательно делая выводы, вставать и пробовать вновь.

Выйти из потока обучений, которые не конвертируются в деньги сложно, долго, а зачастую и дорого (ошибки), но оно того стоит, так вы сами станете скоро тем, кого будут слушать, но базу получить – правильно и важно.

Здесь должна быть ссылка на обучение тренера, но он не оплатил размещение, пусть будет нативная интеграция, по ощущениям, я курс окупил.

Коллеги, Федюнину выписки ЕГРН некуда деть, сгорают 27 декабря.

Бесплатно! Пишите

Недавно состоялась Инвест-Баня, заключительная в 2025г.

Нас было 8 человек, а паренение и общение длилось 6 ч. – это рекорд! Жаркие дискуссии кто и во что вкладывается, где видят перспективу, какие ходы уже совершены, а что ещё предстоит сделать в 2026г. Адекватная критика проектов друг друга 😅

Спасибо, кто регулярно ходил в баню в 2025 году. Все это создавалось по приколу, а в итоге – полноценный коллектив. Увидимся уже скоро, в январе 😏

🌲🍾 Ухожу в 2026 достойно

Попытка выхода на новый уровень. С Наступающим, друзья!

🥗🎄🍾 Пока я доедаю салаты в Ленинградской области, наш уважаемый коллега Андрей, завел свой Telegram-канал.

Многие знают его по интереснейшим историям из сферы недвижимости, Андрей в меньшей степени связан с землей, по-большей части зарабатывает на коммерции.

Это даже не реклама, друзья, хотя и поддержка публичным начинаниям нашего героя, но если вы не подпишитесь, то это больше для вас плохо 😅

Человек выкупает банкротку и арестовку, судится с Росимуществом, оспаривает решения судов, есть истории с временным лагом возврата средств в 3+ лет с момента приобретения имущества, а также другими компенсациями.

В общем-то все как я люблю – огромный опыт и накопленный потенциал с 90 подписчиками на канале, искренне рекомендую вчитываться и учиться у профессионалов.

Андрей, вы – слон по опыту и профессионализму, добро пожаловать в публичность, знаю, что этот шаг был долгим и не сказать, что комфортным для вас.

P.s. я очень рад, что мой небольшой вклад, поспособствовал тому, чтобы этот опыт был доступен публично.

🤝 https://t.me/nedvigatorg

Первый рабочий день и я счастлив вернуться в свою рутину 🎄

Но мне надо шевелиться уже, вы не спешите, потихоньку начинайте год, успеете ещё поработать в 2026, а то резко начнете, а никто и не оценит.

Аккуратнее, связь 📞

🎄 Не пытайтесь быть специально оригинальными – прекрасная мысль, которой хочется поделиться.

Бывает замечаю, как многие предприниматели в земле искусственно пытаются изобрести велосипед, как-будто решить стандартную задачу привычным способом недостаточно круто, обязательно нужно заморочиться и сделать все идеально, изумительно, больше, чем от тебя ожидали, ударяются в не самое важное, сосредотачиваются на частностях и деталях, которые не приносят денег, закапываются в этом, в итоге разогнанная себестоимость на улучшениях и миллиард моментов, которые клиент воспринял, как должное и не оценил вложений труда, а выходить приходится все-равно «по рынку».

Бывают исключения, но как правило у тех, у кого в порядке маркетинг и продажи, кто умеет за счет небольших улучшений преподносить клиенту это не как данность, а как то, где вы заморочились и дали реально больше, но это не исключает того, что он мог купить и так.

Скучный и рутинный механизм получения результата – это важно, а вот доведения до идеала с ростом расходов окупаются не всегда и нужно с этим быть осторожным.

Можно вырубить деревья на всем участке, а можно оставить везде, кроме подъездного пути. Порубить что-то небольшое и ужасное, что залезет в мульчер, сделать хороший вид, а дальше уже каждый собственник сам решит, что ему оставить, а что вырубить и это никак не скажется на стоимости ЗУ.

Итого: конечно, у такого подхода «достаточного результата» много противников-идеалистов, но главное не забывать деньги зарабатывать, закапываясь в процессах.

🗿 На примере одного участка, но не все этапы ещё пройдены.

1. Сначала переживал, как бы размежевать массив земли и не попасть ни под какие нормы ППТ и прочей документации, которые форсили в конце 2025. Но потом вышел закон, что только от 3 Га ИЖС такое будет требоваться.

2. Потом получил уведомление, в котором нужно согласовать охранную зону кабелей с военными. Окей, согласовал.

3. Затем в справочной информации НСПД нашел, что участок входит в КРТ, затем перепроверили через ПЗЗ и нет, не входит, а в НСПД старая информация. Выдохнул.

4. Потом отступы от леса. Вроде бы есть, а вроде бы нет, по крайней мере по запросу в ФАС мне сказали, что никакие отступы не нужны по другим землям в Московской области, тем не менее буду страховаться.

5. Потом часть участка в лесфонде, хорошо, что можно вывести по лесной амнистии. Вывел. Сделал, едем дальше.

6. Затем Россети, повышение цен, кинул заявку на развод электричества к дальнему участку до повышения льготы. Окей, буду использовать или нет – пока вопрос.

7. Затем узнал, что участок не находится в культурном наследии, вернее его нет в Реестре, нужно оплатить экспертизу на все участки – рыночная стоимость мероприятия 4 млн. на всю площадь по рыночным ценам, подрядчика ты можешь выбрать только одобренного Минкультом, а сроки около 3 месяцев — эту проблему пока не решил, но скоро займусь. Задача сократить расход в несколько раз.

8. Дорогу сделать не можешь пока ждешь экспертизы.

9. Потом переживаешь за деревья, вырубку, порубочный билет, утилизация, компенсационная высадка и сколько за это запросят.

10. Помимо прочего долговая нагрузка, которую нужно обслуживать для реализации проекта.

11. Затем останется сделать дорогу, вырубку, возможно отсыпку и все распродать. Изи.

12. И десять раз думаешь, как бы какая зона не успела вылезти или другой «черный лебедь». ГПЗУ на новые участки открываешь прищурившись, как-будто не хочешь увидеть чего-то не того.

Ну и откуда добавочная стоимость? Купил, разделил и продал, делов-то.

Когда у тебя появляется площадь большая в продаже, то казалось бы расход на рекламу должен увеличится, но он сокращается.

Я вообще не рекламирую свои объекты, наверное, с октября, а поток клиентов идет каждый день, но и упаковался в этот раз иначе.

В целом, много клиентов отмечают привлекательность объявлений. Каждый день запросы. Море добавлений в избранное. Хорошее и подробное описание с упором на важное, естественно фотографии и видео. Не брезгую я использовать в том числе ИИ, все видео с участка генерирует и озвучивает нейросеть, создавая попутно графику лучше любого дизайнера.

Думаю, что многие из вас встречали мои объекты в рекомендациях, потому как регулярно получаю такие сообщения уже в Телеграм.

Вся эта упаковка толкает вверх объявление алгоритмами Авито и ЦИАН, давая больше трафика бесплатно, а не за деньги, но конечно такое возможно не везде и на это влияют несколько факторов. На некоторых других своих объектах повторить это я не могу. В локации стою по верхней границе рынка, не демпингую, а на месте продаю ещё дороже, опираясь на преимущества участка. Посмотрим, что из этого получится в конечном итоге.