🤙😎 Начали сделку по последовательному выкупу в несколько ступеней массива, который готовили 4 мес.

4 мес. — с учетом переговоров, торга, проверок юридических и градостроительных, отказа от сделки, возврату к обсуждению условий, заказом и ожиданиями документов гораздо глубже, чем основание права собственности и взаимодействие с органами власти. В итоге, не все мои условия, которые хотел согласованы, но удалось достичь компромисса и выйти на первую сделку. Однако будет и ещё.

🔹 Расход по сделке уже перевалил за 120 тыс. со всеми проверками, оценкой и подрядчиками. Ещё 80 тыс. предстоит вложить.

Практически весь процесс делегирован, за исключением согласований условий и торгу.

Для сравнения: обычно мой расход на покупку до 10.000₽

Юридически обвязались и с последующим выкупом и застраховались, как ранее не делал, следующий шаг: привлечение инвестиций.

Но сначала выезд в Карелию 🌲

Ощущение от фотокарточки, что я именинник, друзья 😅

Обсуждали банкротство, арестованное имущество, муниципальные торги и различные способы безопасных юридических обвязок выкупаемого имущества. Потому как мало выкупить с дисконтом, нужно безопасно выкупить.

Поделился опытом, много спрашивал и отвечал, было очень полезно и хорошая атмосфера.

Конечно же вынес для себя 2-3 интересных хака, которые буду применять в сделках на покупку недвижимости. Круто! 🔥

Век живи, век учись, всегда есть люди умнее и опытнее тебя, не задирай нос, ищи общий язык

Спасибо, Сазыкиной Ксении за организацию мероприятия.

❗️Нет прибыли ≠ нет налогов.

Часто сталкиваюсь с убеждением предпринимателей о том, что если бизнес не прибыльный, то налогов платить не нужно, так и есть во многих странах, но не в РФ.

Как всегда, есть нюансы:

▶️ Если у вас УСН «доходы расходы», то даже при убытках обязаны платить минимальный налог — 1% от годового дохода.

Работает так: если по итогам года расходы оказались больше доходов и прибыль = 0 или вообще отрицательный разрыв, то считается далее по формуле.

Налог = доход за год × 1%

Пример:

50 млн. доход
100 млн. расход
Итого налог: 500.000 руб.

▶️ Что делать?

Нужно учесть этот налог в расходах будущих периодов, когда бизнес станет прибыльным, работает, как компенсация, если в отчетном году убыток и пришлось заплатить 1%, то в следующих прибыльных годах эту сумму можно включить в расходы и уменьшить налоговую базу.

❗️Перенос и компенсация доступны в течение 10 лет с момента возникновения убытка, если за это время не успеете учесть — остатки «сгорают».

▶️ На других системах налогообложения (например, ОСНО или патент) налога на прибыль при убытке нет, но обязательные налоги — страховые взносы, налоги на имущество — платить придётся вне зависимости от результата.

Такая петрушка, жизнь не черная и не белая, жизнь – это градиент.

🌲 Рубрика, получаем опыт: попытка снять ЗОУИТ через лесную амнистию (распространяется на ЗУ до 01.01.2016г.)

Участок образован недавно путем раздела большого ЗУ, право собственности на мой – свежее, у предыдущего собственника тоже (относительно), но основной ЗУ от которого отмежевали – 2015г. Напомню, что амнистия работает с участками, права на которые зарегистрированы до 01.01.2016.

Идея в том, чтобы протащить свой ЗУ через амнистию путем аргументации зарегистрированных прав на исходный участок до 2016 г., по идее должно сработать, но чувствую, что будет серия постов, потому как не совсем понятные поля в заполнении услуги, плюс тот, что 2015 – это муниципальная земля была.

Прикольный проект, все вокруг в КРТ и лесфонде, а ты один, как штирлиц между Сциллой (шестиголовое чудовище) и Харибдой (водоворот) – это Древняя Греция, кстати коллеги, но узнал я это, потому что Набиуллина так излагается.

Срок оказания услуги +/- 10 дней в МО, но я думал будет дольше.

Сама услуга бесплатная:
uslugi.mosreg.ru/services/20832

⤵️ Я решил замерить конверсию своих личных продаж вживую

20 показов – замеряем результат, честно и открыто, будь что будет.

Есть волнение, а вдруг продаж вообще не будет из этих 20 показов? Тем не менее, важно понимать, насколько качественно ты продаешь.

🔹 Я не продажник и никогда не работал в продажах, но всю жизнь так или иначе продаю. Моя техника называется «по наитию» 😅, но в основном переезжаю клиента экспертностью, акцентирую преимущества, создаю иногда дефицитность, купирую возражения преимуществами, даже внутри этого возражения, но все это в рамках живого общения без заготовок, отталкиваюсь от клиентского вайба.

🔹 Стандартная история – 20 показов земли и 1 продажа. Это тогда, когда клиент сам осматривает землю. Любое присутствие специалиста, конечно должно повысить эту цифру и ускорить цикл сделки (в теории).

Почему это сейчас важно?

Потому что рынок тонкий. Не то что осмотров мало, а мало даже обращений, поэтому приходится работать над каждым этапом. Рынок ИЖС в 2025 сложился многократно в силу разного рода причин, тенденций к улучшению ситуации не много, учитывая состояние экономики.

🔹 Многие бизнесы и производства закрываются, ставка кредитов неподъемная, люди перестали инвестировать в широком смысле этого слова, выхода депозитов пока не случилось, Россия выпустила ОФЗ в 2025г. в 2 раза больше, чем в 2024, а в 2024 в 2 раза больше, чем в 2023.. что это значит? Страна уходит в долги, инструмент нормальный, но экономика не растет, малый бизнес умирает, налоги увеличиваются, законодательство везде ужесточается, косвенных сборов все больше и больше. Государство коммерциализирует все сегменты до которых может дотянуться, конечно особое внимание вопросу земель.

Что радует?

Земля, если не ИЖС (из-за зависимости от ипотеки), то другие сегменты, будет всегда нужна. Это один из «вечных» рынков, люди всегда будут покупать недвижимость и строиться. Наблюдаю, как некоторые коллеги уходят из ниши в период «засухи», у меня другая позиция: буду работать, оптимизировать, резать косты, повышать эффективность и немного экспериментировать.

В общем, делать все, чтобы даже в сложный период оставаться прибыльным, да, без подвигов, но тише едешь – дальше будешь.

Трудности нас закаляют
_

Президиум ВС от 19.11.2025.

ФНС получает «первый кусок» в банкротстве по 127-ФЗ. Налоговая вне конкуренции.

Президиум ВС РФ окончательно расставил приоритеты в распределении средств от активов реализованных через 127-ФЗ.

🔹 Теперь арест, наложенный судом по требованию частного лица, не дает приоритета в банкротстве и не превращает кредитора в залогодержателя.

🔸 А вот арест, наложенный ФНС «в силу закона», создает залог — т.е. налоговая получает статус залогодержателя и приоритетное удовлетворение требований.

Что удивительно?

Что в июле ситуация была 180° противоположной. Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ, казалось бы, поставила точку, указав, что наличие налогового ареста в отношении имущества должника не является достаточным основанием для признания требования уполномоченного органа обеспеченным залогом арестованного имущества в деле о банкротстве.

Разъяснения по налоговым арестам в банкротстве: https://www.garant.ru/news/1913485/

Теперь, при распределении средств, если есть долги перед ФНС у должника, что автоматически арест от ФССП, что автоматически делает ФНС залогодержателем актива, в общем ФНС снимает 90% от суммы реализации активов, остальные кредиторы, как получится.

С первой попытки ✅

Сняли ограничение ЗОУИТ по лесфонду на ЗУ в 20 минутах от МКАД и получили +800м2 полезной площади под застройку.

Следующий этап: обновление сведений во всех системах.

📄 Рубрика: получаем новый опыт – обжалуем отказ ДГИ в установлении публичного сервитута в Москве.

Попытка обжалования через Правительство Москвы на имя Собянина С.С. – не думал, что такой ход есть, но забыл, что рамок и границ никаких нет.

Кто-то может сказать, что это так себе стратегия, но на моей практике жалобы через прокуратуру, правительство, через иные платформы периодически работают.

🔹 Что случилось? Столкнулись с проблемой неправомерного отказа от Департамента городского имущества Москвы в установлении публичного сервитута. Вообще публичный сервитут в Москве может наложить, как администрация, так и ДГИ, помимо наложения через суд, естественно.

ДГИ отказал по притянутым за уши причинам. Во-первых, не приложили какую-то форму, но мы и не должны были ее прикладывать, т.к. в ее перечне нет подходящего нам случая, во-вторых, сотрудник по видеосвязи признался, что в Москве нет публичных сервитутов установленных для проезда частным лицам через ДГИ, нет прецедента – всех бреют, это ок.

🔸 Далее, я не питаю иллюзий, но и не отбрасываю любую возможность, как безнадежную, спокойно получаю новый опыт в фоновом режиме, посмотрим, какую ясность внесет в мой случай Правительство Москвы.

Вдруг удастся создать прецедент установленного сервитута без суда в Москве?

🇷🇺 ЗЕМСОВЕТ №4

Хорошо посидели за разговорами о недвижимости и не только.

⤵️ Неочевидный способ достать документ, которого «нет» – пост-продолжение про жалобы.

Есть у меня в активах проблемная территория, которая нарезалась 20 лет назад не понятно как – это сельхозка, которую перевели под застройку. Исходных документов, на основе которых было межевание нет, также, как ни в одном реестре нет межевого плана. Никто не может найти МП, он исчез. Не знаю как.

Росреестр в 2025г. начинает штамповать отказы жителям поселка по поводу разделов их участков, да, история с любимыми дорогами, но тянется проблема из исходного МП, где не прописан доступ к ЗУ, на основе которого и был раздел, так ошибка сквозь года дошла до текущего момента.

🔹 Но суть даже не в этом, нам зачем-то, я уже не помню зачем, понадобилось землеустроительное дело этой территории. Конечно, мы его запросили в Росреестре – отказ, не уполномочены вы его получить, запросили еще раз, снова отказ, но кажется уже по другой причине, потом вообще написали, что его нет и что мы сделали?

🔸 Сделали самое банальное — отправили жалобу через «Решаем вместе» с описанием запросов, которые отправляли и это сработало, нам прислали то, что мы просили, поэтому не стоит недооценивать «простые» инструменты в решении проблем.

❗️ На основе жалоб формируется рейтинг у каждого ведомства, каждой территории и каждого филиала и когда прилетает жалоба через портал ГУ, то чудом активизируется то, что долго стояло мертвым грузом, потому как идет оценка сразу на подразделение — система очень хорошо зарекомендовала себя.

Пользуйтесь — это работает!

📄 Акт согласования границ

Не могу сказать, что я люблю такое, но могу сказать, что ненавижу. Для меня хуже нет работы, чем объяснять бабкам, дедам и армянам зачем мне нужна от них подпись в документе, а именно такой народ собрался вокруг моего участка однажды.

Короче, акт согласования границ — это отдельный документ в межевом плане. Он подтверждает, что собственники соседних ЗУ согласны с установленными границами и не имеют претензий к друг другу.

Когда акт может потребоваться?

🔹 При проведении межевания впервые (для постановки на кадастровый учет) ЗУ, но не всегда, читай дальше.

🔹 При уточнении границ, если они не совпадают с кадастром, есть такая тема, недостаточная нормативная точность.

Поясняю: Росреестр при манипуляциях с землей проверяет нормативную точность смежных границ соседей образуемого участка и если их точность недостаточна, то заставит согласовать с ними эту границу. Однако, если вокруг вас соседи с относительно свежим межеванием, то ни с кем согласовывать не придется.

🔸 Таким образом, нашими руками Росреестр обновляет точность границ земельных участков, хотя мне плевать вообще какая погрешность у соседа, у него уже забор капитальный стоит сто лет — это его проблема, а не моя, но получив 2 приостановки сделал, как было сказано, время – деньги.

👀 Как выглядит акт? Жми.

P.s. на фото я в глухой деревни Карелии на севере Онежского озера жду, когда откроется единственный магазин, работающий 3 дня в неделю по 4 часа в день. Держу в курсе.

⤵️ Продолжение согласования границ — как же их обойти?

Все эти томные разговоры о том, чтобы размежеваться или поставить ЗУ на кадастровый учет многие считают бесполезной тратой времени. Действительно, доказать какой-нибудь невменяемой соседке о том, что ты хочешь свои границы сформировать, а не залезть на ее бывает не просто, люди разные.

Осложняется все еще тем, что не все соседи «чистоплотны» – это окей, кто-то прихватил муниципальную землю, у кого-то капитальный забор стоит на УДС, кто-то еще где-то нагрешил и все занимают позицию не отсвечивать, тем более, когда это твоя проблема, а не их. Решение твоей проблемы им без разницы, но как бы хуже не стало.

🔸 Решение простое – согласование границ через публикацию в местной газете — я до этого этапа не дошел, но потенциально был к нему готов.

🔹 Публикуешь в поселке на стенде информацию, что ищешь соседей рядом с ЗУ для согласования границ, далее ждешь время, перед этим кадастровик сам им направляет уведомление почтой, далее, если глухо – публикация в местной газете, если ответа нет – это будет являться нормальным правовым способом уведомления для урегулирования границ, они будут считать согласованными.

Пользуйтесь — это работает!

ФНС взялась за аренду квартир? – чем выше уровень цифровизации, тем больше выводят из тени объемные пласты серого рынка экономики.

Даниил Егоров – глава ФНС России 24 ноября дал интервью Ведомостям. Среди прочего он задел и рынок аренды квартир.

🔹 Руководитель ФНС отметил, что расчёты по аренде проходят мимо онлайн-сервисов, но сами объявления о сдаче позволяют судить об активности арендодателей и сопоставлять данные с задекламированными доходами.

🔹 ЦИАН в своих статьях также упоминает, что ФНС это уже практикует в автоматическом режиме, сопоставляя номера телефонов и ключевые слова в объявлениях.

Смотрят еще и на количество объектов у 1 собственника, понимая, что человек не может жить в 2 местах одновременно, а также на банковские выписки с регулярными платежами, жалобы соседей и самих арендаторов, а ещё же можно получать обращения по межведу, чтобы подтвердить факт проживающих в квартире.

Все это не панацея, но я полагаю, что речь идет о «наблюдении», чтобы научить алгоритмы точно выявлять факт сдачи, хотя сама сдача в аренду – не означает получения дохода, этот факт придется ФНС доказать.

🔸 Последствия: начисление 13% НДФЛ и штрафа от 20 до 40% от суммы налогов + пени в размере 1/300 от ставки ЦБ за день просрочки.
.

⛔️ Извечный вопрос: что дает больше профессионального роста, позитивный или негативный опыт?

Вспоминаю проекты, где все прошло гладко и удалось заработать – это круто, но вырос ли я, как специалист? Думаю, нет. Все прошло, как и должно, не было сопротивления и проблем, которые пытался решить.

Потом вспоминаю негативный опыт, где решались вопросы разными способами, возвращались к ним спустя время, пробовали иначе, постоянно получали отказы, привлекали другие мозги к работе, устраивали мозговые штурмы, формировали А-В-С сценарии развития, искали лазейки в законе и градостроительстве и тд.

И с каждой такой проблемой, по пути ее решения, получал невероятный объем новых знаний, которые не встречаются в проектах, где все идет окей. И с новыми уникальными людьми знакомишься, никакой курс такого не даст, потому что это уже далеко за пределами теоретических знаний о том, как «правильно», часто упираясь в то, что правды-то и нет никакой, а зависит все от того покупаешь ты или продаешь, но эта мысль на вырост, как говорится, пока можно просто примерить.

Загвоздка в том, что только отрицательным опытом сыт не будешь, поэтому верно будет взваливать на себя посильные проблемы, которые ты в состоянии решить, чтобы преодолевая их, расти и брать новую высоту. Как определить посильная ли задача? – думаю это чувствуется сразу.

Обожаю земельную сферу. Столько странного и интересного. Но думаю так только у тех, кто берется за нетривиальные объекты в попытке решить «уравнение».

Это не означает, что я спокойные участки обхожу стороной, но сложные случаи манят своей красотой, кстати, на фото 2-й чертеж ЗОУИТ в ГПЗУ, потому что на первом все зоны НЕ ВЛЕЗЛИ.