Все говорят о торможении экономики и «мягкой посадке», но что это означает?

Пост навеян мыслями о том, что будет со ставкой завтра. Следите за мыслью. Я уже лет 7 читаю разного рода инвесторов, в частности, это не только люди из мира недвижимости, но и из сектора реальной экономики, например производственников, а также инвесторов, которые входят в перспективные компании на старте или выкупающие убыточные, чтобы придать импульс при смежных компетенциях.

Так вот в одном из каналов увидел отчет одного ПАО – компания занимается электробусами и различной другой техникой и комплектующими, как не сложно догадаться – заказчик у такой компании большие города и предприятии. На срезе лишь одной компании мы широкими мазками можем в целом оценить, как дела в экономике и достаточно ли она «охладилась», развиваются ли предприятия по стране, растет ли производство у самой компании.

В отчетности не ищите убытки – их творчески заменили значениями (в скобках). Сравнивайте: столбец за отчетный период – (1-6 мес. 25 г.) и за аналогичный период (1-6 мес. 24 г.)

В сухом остатке прибыль 90 млн. превратилась в убытки на 800 млн. всего за 1 год – это все, что нужно знать о «мягкой посадке». Производства закрываются. Очень мало, кто сейчас вкладывает хоть сколько-то в развитие. Отдельные сектора загибаются и это нормально, точечно что-то растет или выходит в ноль, но вот только о росте экономики в целом мы не можем говорить при такой высокой ставке, бизнес, исключая связанный с ВПК, не может развиваться в таких условиях.

И этот эффект накопительный. Ставка слишком долго на высоких значениях. Бизнесы не выдерживают и сжигают все запасы прочности. Останутся на плаву очень крепкие, которые ещё после снижения нужно будет время, чтобы раскачаться, потому как, чтобы выжить многие просто поставили на паузу выпуск продукции новой, запуск направлений, закупку оборудования и тд., цель потому что у всех – выжить.

Соотвественно всем нужно запастись терпением и радоваться, когда удается вообще заработать хоть что-то выше ключевой ставки. Недвижимость – это всегда драйвер роста экономики, но оживет она ближе к 14% на мой взгляд в Москве.

Но долгосрочным инвесторам стоит сейчас активно искать объекты на покупку 🥴
—
📱 @investschi – подписывайся!

Ставка 18%, динамика верная, но поговорить хочу о неравноценности встречного исполнения в сделках

Начинающие предприниматели в земельных инвестиций об этом не задумываются, но и уже достаточно опытные – пренебрегают, особенно, когда речь о небольших суммах. При этом одни говорят – страхуйся оценкой , но как? Выбери «правильного оценщика», другие говорят – главное, чтобы ИП в базе ФССП не было на момент сделки, третьи – творчески аргументами докажи, что участок стоит именно столько, но почему он тогда продан после дороже? А подтвердить расход на улучшения, если что придется выпиской и чеками, в общем, ладно – это была прелюдия..

🔹1. Общий подход судебной практики к существенной разнице:
⦁ Существенной считается разница, если цена отличается от рыночной (по экспертизе, а не оценке) более чем на 30%, этот подход закреплен Определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда от 25.11.2021 № 305-ЭС21-19707, дело № А40-35533/2018;
⦁ Нижестоящие суды ссылаются на это определение для оценки неравноценности сделки.

🔹2. Случаи, когда разница менее или равна 30% — встречное исполнение признается однозначно равноценным, сделка остается действительной, что подтверждает выкупная цена – один из главных критериев добросовестности.

✅ Судебная практика:

⦁ Разница 16,68% (АС Московской области, дело №А41-78842/15 от 29.05.2023).
⦁ Разница 26% (АС Московского округа, дело №А40-66613/2020 от 04.08.2023)
⦁ Разница 20,03% и 22% (АС Московского округа дела №А41-78842/2015 и №А40-101082/2019).
⦁ Разница 25% (АС Поволжского округа дело №А57-7507/2021 от 05.12.2023).
⦁ Разница менее 15% (Девятый арбитражный апелляционный суд, дело №А40-124489/2016 от 28.09.2021).
⦁ Разница 29,46% (Десятый арбитражный апелляционный суд, №А41-73459/2021 от 03.10.2022)
⦁ Разница 10% (Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, дело №А53-2107/2022 от 11.11.2023).
⦁ Разница менее 26% (Пятнадцатый апелляционный апелляционный суд, №А32-35922/2020 от 16.08.2023).
⦁ Разница менее 30% (около 17-25%) по объектам недвижимости (несколько постановлений арбитражных судов).

🔹3. Признание равноценной сделки при разнице более 30%
⦁ Определенные обстоятельства и оценка могут привести к признанию сделки действительной даже при разнице более 30%

✅

Судебная практика:

⦁ Разница 37% (Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, №А53-8610/2021 от 10.07.2023) – оценка состояние имущества не совпадала с фактически заключенным ДКП.
⦁ Разница около 26% с учетом состояния имущества (Седьмой арбитражный апелляционный суд, №А45-6771/2020 от 01.08.2022). – оценка эксперта устоялась, речь о 200 тыс.
⦁ Разница 37,4% (Седьмой арбитражный апелляционный суд, дело №А45-9536/2021 от 13.12.2023).

Однако пункт №3 все же исключение и случаи признания сделок с существенной разницой неравноценного исполнения при отклонении более 30% мягко сказать не частое явление.

✅ Судебная практика:

⦁ Разница 43% (Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, дело №А32-31340/2019 от 16.12.2022).
⦁ Занижение цены более чем в 2 раза (Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд, №А53-3712/2021 от 16.12.2022).
⦁ Отклонение стоимости транспортных средств 76,72% (Седьмой арбитражный апелляционный суд, №А45-2850/2021 от 05.10.2022).

Конечно, в основном, оспаривания в рамках 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В рассматриваемых ситуациях суд исходил из того, что сделки были реальными для обеих сторон, но даже при разнице менее 30% сделка может быть признана недействительной по основаниям мнимости, притворности или в целях причинения вреда кредиторам.

Итог:

⦁ Основной ориентир — отклонение цены более чем на 30% от рыночной стоимости, исключения возможны, но они редки и требуют особых обстоятельств, при превышении порога в 30% вероятность признания неравноценного исполнения в стоке высокая.

⦁ При этом занижение стоимости в 2 и более раза (кратное занижение) считается достаточным основанием для усмотрения недобросовестности покупателя и нарушением интересов кредиторов (толкование понятия «кратность»).

Однако есть механизмы защиты, какие? Набираем 100 ❤️ и постараюсь написать 2 часть
_
📱 @investschi

2-й раунд «Что? Где? Когда?»🦉

❗️Уважаемые знатоки, против вас сегодня вновь играет телезритель из Москвы, Андрей К. 🎩

Дано: перед вами расположены 7 графических частей ГПЗУ — это 7 разных земельных участков и у каждого своя уникальная история.

С этой задачей вы сталкиваетесь каждый день при анализе ЗУ. Это должно быть просто и легко.

❓Внимание, вопрос:

На каких участках отсутствует пятно под застройку и невозможно построить дом. Можно выбрать, как один, так и несколько вариантов, главное аргументировано.

👇 Пишите в комментариях! Я подсказывать не буду. Скоро опубликую ответ. Участвовать можно всем, даже матерым.
—
📱 @investschi – подписывайся!

🛣️ Хочу спросить ваш совет по продажам дорог, когда делаешь большую нарезку и нужен проезд.

1. Формировать Г-образные участки желания мало, хотя это вариант, покупатели реагируют негативно, продать зажатые участки тяжело.

2. Тоже самое и с формированием, как под таунхаусы, есть нюансы отдельных мелких проездов по 1 метру, а когда их рядом 6, то получается 6 метровая дорога, но технически каждый может проезжать только по 1 м. ширины.

Понятно объяснил пункт №2? 🤣 – здесь есть апсайд, как достать доп. прибыль и при этом купировать возражения, –

«а чо я должен платить за дорогу?»

3. Отказ от права собственности в пользу муниципалитета — это снижение полезной площади и недополученная прибыль. Проверил на себе, но ничего умнее не придумал, учитывая минусы преимущественного права долевой собственности, а также необходимости прописывать доступ к ЗУ, если проезд останется частным или новый собственник захочет еще раз размежевать ЗУ

4. Продать в долевую собственность, но будет преимущественное право у долевиков, как это обойти? – Продать в конце всем и сразу? Попробуй собери их вместе.., но можно ли брать отказ от преимущественного права сразу при продаже основного ЗУ + долю проезда, где человек подписывается, что отказ распространяется на все последующие доли?

Также тут будет проблема ипотечных продаж, у человека денег ограниченно, нужно 20% от суммарной стройки наличкой, (при моей цене земли – это чувствуется) + выкупить долю, а если ее засунуть в стоимость основной сделки, то продажа проезда фиктивная получится, да и вылететь можно за лимит.

5. Последнее, как преподнести продажу дороги так, чтобы ее захотели купить, не закладывая в себестоимость основного ЗУ?

Во-первых, негатив, когда озвучишь цену проезда отдельно на показе, а во-вторых, если заложить в цену участка – то будешь выше рынка, если заложить в цену и увеличить площадь в продаже, то в рынке, но негатив на месте, что основной ЗУ по-факту меньше (минус проезд).

P.s.

у меня вроде наклевывается схема, как не терять на проездах – это пока только наброски, которые буду проверять на практике + связано с дополнительными расходами на улучшение, но ваши мысли в этой связи будут крайне полезны.

_
📱 @investschi – подписывайся!

✍️ Привет, со мной вышла статья в ТЖ – (Тинькофф-Журнал)

🔹Ссылка: https://t-j.ru/kak-vybrat-zemelnyi-uchastok-dlia-stroitelstva-doma/

Интересный опыт публикации в подобном медиа. Редактор написал в феврале, далее процесс согласований и правок, очередь, присоединился ещё один редактор, вновь правки, верстка и теперь вы можете это читать.

Процесс занял 6 мес., но мы играем в долгую, приятного чтения 🙌

P.s.: еще статьи скоро появятся
_
📱 @investschi – подписывайся!

Какие качества, черты или приобретенные навыки в большей степени влияют на достижение результата?

Я люблю Университетский проспект в Москве, ту его часть, что ближе к пересечению с Ленинским и каждый день, проезжая мимо, захожу тут во Вкусвилл, чтобы затем не спешно порассуждать в сквере напротив на разные темы под чашку кофе, параллельно наблюдая прохожих.

Из-за кофе и выходят посты 😁✍️

Вопросом написанным в шапке я задался сегодня и признаться не быстро смог на него ответить, потому что важно многое и выделить из важного – самое важное, задача непростая. Кроме того есть же и определенная иерархия этих качеств, когда из одного само-собой вытекает и другое, некая древовидность.

Но для себя выделил следующее

: дисциплина, толерантность к совершенным ошибкам и умение удерживать фокус на главном.

🔹Дисциплина поможет тестировать гипотезы, системно перемалывая нерабочие варианты, работать тогда, когда не хочешь, когда выгорел, когда нет сил и кажется многое бессмысленным.

🔹Толерантность к ошибкам поможет с энтузиазмом смотреть в будущее, не смотря на отрицательный опыт прошлого и 99 из 100 попыток, которые не увенчались успехом.

🔹Удержание фокуса – в мире, где самым популярным потребляемым контентом становится хронометраж в 15 секунд, скорее всего победят те, кто смогут из тысячи отвлекающих триггеров сохранить фокус на том, что для него действительно важно.

🔸Так и получается, что самое главное правило успеха — это системно и с энтузиазмом перемалывать нерабочие варианты, копировать рабочие и не сильно отвлекаться на шелуху.

P.s.

: мне не нравится тенденция авторов ТГК к постам, которые за них написал ИИ, надеюсь вы чувствуете через экран здесь

аутентичность.

❤️ дайте знать, если нравятся в том числе такие мысли не о ЗУ
_
📱 @investschi – подписывайся!

Уважаемые, знатоки! 🧐🎩

Против вас сегодня играет Валентина – хотел бы сказать я, но ситуация выдуманная, так что это просто мысли вслух.

Живет Валентина на берегу реки в доме, который недавно построен. И решила она привести территорию вдоль реки в надлежащее состояние, а также обустроить пирс для своего вечернего отдыха и досуга.

🔹От слов к делу, начали косить, убирать, обрабатывать, завезли материал, забили сваи, соорудили пирс, проложили дорожку от дома, вид с террасы которого открывался на реку, чему была рада Валентина, попивая там мачту на кокосовом каждое утро.

Но счастье было недолгим. Увидев обустроенный берег и проезд, местные рыбаки начали ездить на пирс Валентины каждое утро, проезжая к реке на своих внедорожниках, застревая, вытягивая технику трактором, в болотных сапогах истоптали всю траву.

🔸 Помогите Валентине решить проблему, да и кто прав в целом: рыбаки или милая мадам?

Я версию тоже выскажу, но позже.

_
📱 @investschi – подписывайся!

Уважаемые коллеги, безусловно, у меня времени было больше подумать над этой ситуацией и к тому же, я не мог не читать ваши версии, которые меня также наталкивали на новые уже свои.

В детстве нас учили «давать сдачи», но дать сдачи ≠ победить, а скорее про достаточное усилие с целью нанесения урона физического и психологического другой стороне, чтобы в будущем оценивая «профит» тебя не трогали.

Здесь я мыслил в том же ключе. Стоит отметить, что мои методы не всегда правильные, но что для русского хорошо, то для немца – смерть, так что инструментарий останется опционален.

1. Свою территорию, включая береговую полосу я бы прихватил, но со стороны воды забора бы не было + он был бы некапитальный;

2. Оставил бы открытую калитку, чтобы был доступ и посадил бы ротвейлера на территории + табличка-предостережение о собаке на территории ЗУ (участок перетекает плавно в БП);

3. Установить таблички о частной территории по границе ЗУ и береговой полосы, чтобы было не понятно к чему это относится;

4. Конечно, как завещали прадеды – барьерный ров, ок проезжайте, но подвеску оставьте на входе;

5. В обязательном порядке камеры, направленные на пирс и несколько вдоль забора, фиксировать нарушения, в случае, если настучат на тебя – будет контр-аргумент с фиксацией АП;

6. Мачта и огромный красивый развивающийся флаг РФ из премиального материала 🇷🇺;

7. Опционально: шурупы на въезд, высадка кустарников и растительности, углубление дренажных канав до реки.

8. Табличка: охраняется ЧОП.

Однако все это я бы реализовывал только, если есть альтернативный доступ к реке для граждан, пусть он необорудованный, но все же есть.

_
📱 @investschi – подписывайся!

🔹Теперь вопросы есть у меня:

❗️Вводные:

1. У меня есть 2 ЗУ по 3 сотки, но первый — 300м2, а второй — 298.

2. У меня есть клиент, который хочет купить целиком и все это в семейную ипотеку.

3. Домклик уже ответил, что 2 ЗУ пропихнуть в семейку не получается. Вариант объединить только и тогда провести сделку.

4. Там же у меня есть и 3 ЗУ, который пока ещё в собственности, но под задатком.

❓Вопросы:

1. Могу ли я объединить два участка с суммарной площадью 598м2, если в ПЗЗ минималка уже 600?

2. В ЕГРН есть уточненная погрешность графа – поможет ли она «добрать» 2 квадратных метра?

3. Могу ли я «добрать» 2 квадрата из третьего участка, который под задатком при условии, что новый участок 600 квадратов получится, но третий будет уже 295, тут надо понять влияние изменений в ПЗЗ с 6 сотками на третий ЗУ, в котором 297м2, а станет 295, дадут ли его уменьшить в общем? Участки смежные все.
_
📱 @investschi – подписывайся!

Спокойно и медленно иди

«Мед-лен-но!! Но двигайся! И обязательно успех придет. Каждый день нужно одевать все самое лучшее и кушать из холодильника все, что есть»

«Подождать… потом.. на праздник», помню у меня теща икру держала, на праздник открыли, а она там вся сгнила.

(с) Жириновский В. В.
_
📱 @investschi – подписывайся, тут не спешат и двигаются по чуть!

✍️ Сделки с иностранцами, пошаговый чек-лист. И первое, что хотелось бы сказать – иностранцы бывают разные.

🟢 дружественные и являющиеся налоговыми резидентами

🟢 недружественные и являющиеся налоговыми резидентами

🟡 дружественные и НЕ являющиеся налоговыми резидентами

🔴 недружественные и НЕ являющиеся налоговыми резидентами.

🔹 Сразу оговорюсь, если продавец — иностранец из «недружественной» страны, но имеет ВНЖ и подтверждение статуса валютного резидента РФ, то это существенно снижает риск автоматического применения режима счета «С» по логике Указа №95 и разъяснений ЦБ с акциями и ценными бумагами, но прямой публичной нормы, которая бы разрешала обход счета «С» для расчетов по купле‑продаже недвижимости нет.

🔸 Теперь к вопросу, когда иностранец – покупатель:

Основным требованием для граждан России по сделкам с иностранными гражданами является

необходимость проведения валютных операций через расчетные счета.

Как вы понимаете, важен не только факт дружественности страны покупателя, но и его налоговая резиденция. За эту информацию благодарим Татьяну Вайкуле.

Расчеты с нерезидентами наличными, минуя банковские счета, считаются незаконной валютной операцией и влекут административную ответственность.

❗️Административный штраф за совершение такой операции составляет от 20 до 40 процентов от суммы сделки, т.е. — это вся прибыль со всего ЗУ.

Согласно Федеральному закону от 10.12.2003 N 173-ФЗ "О валютном регулировании и валютном контроле" нерезидентом признается лицо, не имеющее ВНЖ или паспорта РФ.

🔹Далее набор опций будет отличаться от того, кто контрагент, но разберем распространенный сценарий, когда покупатель из дружественной страны, у него есть ВНЖ и он является налоговым резидентом РФ. В моем случае покупатель гражданин Узбекистана с ВНЖ РФ, который тут платит налоги.

🔸Как организовать сделку?

1. Сбербанк сообщил, что не проводят аккредетивы и СБР с иностранным гражданами, вне зависимости от наличия ВНЖ;

2. Не углубившись в вопрос, подумал, окей – сделаем через ячейку, но узнав о штрафе до 40% за наличные с иностранными гражданами – передумал;

3. Соответственно далее обратился за советом к юристу, агенту, предпринимателю и инвестору (все это 1 человек) и тот подсказал, что нужно провести через нотариуса.

4. Если у тебя отвалился аккредетив и ячейка, то остается нотариус, его порекомендовала Любовь из Origami Invest – и судя по всему он реально топ по недвижимости в Москве, т.к. быстро и сразу понял нашу проблему в отличие от других и предложил готовое решение.

5. Сказано-сделано, в общем у покупателя должен быть переведен паспорт на Русский язык – это обязательно, а само ВНЖ на сделке не требуется, далее предоставляются документы по ЗУ, далее вносятся наличные на депозит нотариуса в банке, который раскрывает его в мою пользу после перехода права, получения оригинала ЕГРН и подписи распоряжения в бухгалтерию.

Таким образом получаем прекрасную сделку с иностранным гражданином, которая полностью в легальном юридическом поле РФ.

Соответственно все остальные схемы — это на свой страх и риск.

Ставь ❤️, если было полезно.
_
📱 @investschi – подписывайся!