ППТ (проект планировки территории) и ПМТ (проект межевания территории)

Какие риски существуют для ЗУ, который находится в этих зонах?

Кто может сориентировать, как работать с такими земельными участками, возможно, хронология проверки таких участков?

Я думаю, что не нужно все ЗУ исключать, что входят в эти зоны, но хочется погрузиться и разобраться. Напишите мне, кто может помочь разобраться.

Ребят, а кто делил участки в СНТ? Председатель говорит Росреестр без их разрешения не пропустит.

Дороги у них в аренде. Просят «что-то полезное купить» для поселка на ≈170.000₽.

Интересен ваш опыт и стоит ли бадаться. Да и в целом, риски.

С Днём Победы, друзья!

Без памяти прошлого, нет нестоящего. Помним подвиг наших дедов и прадедов.

Был ли у вас опыт в прирезке территории 100% в ЗОУИТ от ВЛЭП?

Есть ли законодательные ограничения отказывать в перераспределении, если вся «новая» территория в ограничении?

Есть тема для обсуждения, коллеги

Есть земельный участок. На нем стоят строения 2 шт. Строения перед вводом в эксплуатацию скинули на другое ООО-№2. Получается, что должник ООО-№1 владеет ЗУ, но не владеет строениями.

ЗУ вернули в конкурсную массу. А строения сейчас апелляция и уже отказали, осталась в кассации отказать. Если так, то будет фактически сервитут накладываться для проезда на ЗУ устоявшимся собственникам, верно?

Схему вижу такую: отмежевать часть участка под зданиями, чтобы разбирательства шли в ограниченной территории. Остальную площадь разделить и продать. Могут ли быть проблемы?

Вопросы:

1. Даст ли Росреестр разделить земельный участок, когда на нем стоят строения, которые мне фактически не принадлежат? Обременений в ЕГРН нет.

2. Планирую участок, который выделю под здания просто предложить у меня выкупить подешевле, либо оставить, пусть платят за подъезд, так или иначе монетизировать его удастся только через сервитут. Обрежу вплотную к зданиям по сути, но оставлю доступ на проезжую часть, чтобы в случае выкупа было удобно и без сервитутов.

3. Если удастся АУ оспорить ввод в эксплуатацию этих зданий, их вернут в конкурсную массу и вновь на торги? И без разницы, что под зданиями земля не их?

4. Может ли у меня возникнуть преимущественное право выкупа зданий по цене сформированной на торгах, т.к. ЗУ под ними мой? (в случае, если кассация развернет и ввод в эксплуатацию признают недействительным и откатя до собственника ООО-№1 и вновь вернут в конкурсную массу здания)

Вот почему я не люблю такие локации, как Чехов, Серпухов и Сергиев-Посад, например, но не только, таких городов в МО прилично.

Земля относительно дешевая, то что выкупали под КП схемами и переводами в СХ-2 и потом межевали. Что-то распродали и вроде даже где-то успели построиться, но бизнес не щадит.

Сидишь в продаже с участком, все нормально и банкротится крупный землевладелец и на торги сразу выходят в локации 200 участков. И вроде бы пока это торги, у тебя есть шанс успеть выскочить из локации, но даже на этапе торгов становится так себе, хотя у тебя реальный участок, потому что в локации появляются десятки участков от агентов, брокеров и перекупщиков.

Риск наступления такого события в более дорогих локациях снижается в десятки раз. Так вот и выглядит кровавый океан конкуренции.

💪 Инвест-Баня 21 мая в Москве

Человек 8-10 точно идет, но думаю еще 2 можем взять, больше не особо комфортно рассаживаться.

✅ Некоторые факты:

- парение, как правило, 3-4 часа;
- комфортное свободное общение инвесторов и предпринимателей на любые темы, не обязательно бизнес;
- регулярные встречи единомышленников, кто однажды пришел, в 80% случаев возвращается вновь;

Кто желает, пишите в личные сообщения мне @konyakhinz

Не разделяю оптимизма, что конкуренция в выкупе на текущем рынке снизится 😀

Но нужно отдать должное правительству Москвы, муниципальные торги по земельным участкам стали настолько популярны, что практически все лоты уходят по рыночным ценам.

Все уже отправили уведомление
об обработке ПД в Роскомнадзор?

Да, продавая недвижимость, мы являемся оператором персональных данных и нужно подать заявление. У меня ушло около часа, чтобы со всем разобраться. Подать можно, кажется, до 30 мая.

Штрафы увеличились в десятки раз, например:

- за неуведомление 100к, было 5
- за утечку теперь несколько миллионов рублей
- за повторную утечку 1-3% выручки, но не менее 20 млн., а было до 100к.

Подать уведомление: https://pd.rkn.gov.ru/operators-registry/notification/form/

Давненько не писал, как вы тут?

Ситуация на рынке заставляет смотреть шире и искать новые возможности, протаптывать дороги, которыми раньше не ходил и работать так, как не привык. Рушить нейронные связи – больно!

🔹 Первая революционная мысль – выйти за пределы Москвы в регионы. А как осматривать? Как контроллировать? Как показывать? Как не ошибиться на входе? Как анализировать локацию? – вопросов больше, чем ответов.

🔹 Вторая, что нужно выйти за пределы муниципальных торгов, ЦИАН и Авито и смотреть в банкротство, местами в арестованное имущество, охватывать больше, но вникая в детали и фильтруя – это требует реально серьезных компетенций. Выкупать бездумно, как в муниципальных – путь к убыткам, а деталей тут огромное количество и оступаются даже профессионалы.

🔹 Ну и третья, нужно не зацикливаться на жилых ВРИ, выходить в сегменты СХ, промышленных земель, а также имущественных комплексов. Тут стало понятно, что своего капитала не хватит, т.к. кадастровая стоимость сплошь и рядом переваливает за 50 млн., однако это заставило задуматься о том, что не избежать привлечения средств и работы с инвесторами, тут еще предстоит многое усвоить, понять и отрегулировать перед тем, как поставить на поток.

Перестройку процесса выкупа, в целом подхода к земле, перестройку даже мышления я начал в ноябре 2024, а первые результаты получил в июне 2025.. пока обстоятельства, люди, единомышленники и нечаянно брошенные фразы в случайных обстоятельствах не начали складываться в определенный силуэт, из которого можно аккуратно попробовать выковать то, что нужно.

Для изменений нужно время, для больших изменений нужно много времени – истины, которые доходят спустя большое количество неуспешных попыток все пересобрать, чтобы получить иной результат, чем тот, к которому привык, не жертвуя безопасностью.

Что с продажами?

Видел много постов у коллег о том, что все плохо, но не разделяю этого, у нас +/- ок. Есть просмотры, звонки, есть ипотека, но преимущественно наличные. Спрос идет волнообразно, бывает 2-3 сделки в неделю, а бывает 2 тишина.

Из интересных навыков:

Изучал банкротство, а также нюансы арестованного имущества, вступил в 2 клуба. Добираю знания по крупицам, потому что нет одного спикера, который делает, что мне нужно и открыт к раскрытию информации, поэтому пока чуть-по-чуть + практика: что-то по налогам, что-то по сх, что-то по градостроительству, что-то с промкой, что-то по упаковке объектов в проекты, что-то по арестовке, что-то по залоговым активам, что-то внутри банкротства. Все вроде в рамках сферы, но везде детали, как отдельная ветка, а ты как многорукий многоног черпаешь отовсюду, растешь и вверх и вширь.

Кстати, очень мало вижу специалистов по промышленным землям и СХ, реально некого почитать, если знаете кого-то, накидайте в комментарии. Циклы конечно в разы больше, но и проекты есть интересные.

Профессионализм юристов, которые занимаются банкротством и арбитражными спорами поражает! Варюсь сейчас в этом и понял, что основной мой рост, как специалиста, идет с декабря 2024 и по сегодня, хотя за этот период только продавал, что купили ранее, да и в целом, к ноябрю я занимался землей уже более года, так что кто хочет пройти 1 курс, усвоить 2-3 схемы и повторять, наверное можно, но разве интересно? Лошадь сдохнет. Учиться, учиться, еще раз учиться! Знания – сила, а знания, опыт и капитал – вообще пз*ц.

Думаю, скоро инвестиции в землю на участках до 10 млн. повторят судьбу флиппинга в квартирах, ибо учат этому на каждом шагу, заходят те, кто даже не думал заниматься землей. Каналы растут, как на дрожжах, доходности 100% и выше. Конечно, основной рост конкуренции будет в Москве и МО, уже сейчас с муниципальных что-то вырвать проблемно, только заморозив надолго и много средств. «Земли хватит всем», – скажут те, кто продают курсы, но работать становиться сложнее и сложнее, доходность падает, «инвесторы» режут косты о налогооблагаемую базу, называя это оптимизацией, ну а выживут те, кто это по-настоящему любит, продолжает развиваться и точно считает экономику.

Сумбурный пост, но от души. Всех обнял!

Напишите мне, кто хотел бы проинвестировать покупку ЗУ с бюджетом 6-7 млн. 🤝

В ближайшее время будут предложения для вас.

@konyakhinz

🔹 Полезные привычки

В последний месяц внедрил одну интересную привычку: смотрю выпуски MINAEV LIVE на тему истории параллельно занятиям в спортивном зале.

В основном выпуски поделены на группы: уроки истории, истории кумиров и выдающиеся личности.

Горячо рекомендую! Для себя узнал массу интересного: от того почему продажа Аляски была вынужденной неизбежностью до того почему Сталин ввел войска в Прибалтику и Польшу, хотя был заключен пакт Молотова Риббентропа и почему Менделееву не дали Нобелевскую премию, хотя трижды номинировали (виновата оказалась Бакинская нефть).

Разбираясь в истории прошлого, можно увереннее делать выводы в настоящем и понимать причинно следственные связи в будущем.

Пользуясь выходом поста, поздравляю всех с прошедшим Днём России! Мира всем, трудолюбия и процветания ❤️🇷🇺

Медитация 🎣

Хорошее место с невероятной природой Московской области нашел после осмотра участка 😁

Пока ЦИАН и Авито качали свой PropTech, пытаясь соединить цепочку удаленных сделок уже несколько лет, Wildberries запускает продажу квартир в ЖК 🤣 – эту новость сообщила Татьяна Ким в предверии ПМЭФ.

К слову, WB уже запустил продажу автомобилей. Если со стороны застройщиков будет комиссия 1-2%, то сложно представить насколько увеличится выручка маркетплейса.

Ну и конечно интересно, когда они доберутся до продаж готовых домов с землей? Несколько лет понадобится точно.

Что уже точечно происходит в экономике и что, как мне кажется, будет иметь дальнейший продолжательный тренд (краткосрочно и долгосрочно)?

Мысли в слух без претензий на истину.

1. Из-за высоких ставок, кредиты стали недоступными, соответственно, новые проекты и инвестиции становятся, в общем по больнице, бессмысленными.

2. Реклама и вложения в маркетинг становится неэффективными. Инвесторы сидят в депозитах, компании начинают сокращать сотрудников, растет безработица, падает потребление – это создает новую волну увольнений. Это не фигура речи, Россия впервые с 2022 года показала квартальный спад -0,5%, но для рецессии нужно, чтобы это повторялось несколько кварталов подряд.

3. Соответственно снижаются доходы даже бизнеса, который мог зарабатывать в этих условиях. Бизнес режет косты и увольняет сотрудников, цикл повторяется.

Как это влияет на недвижимость?

Люди откладывают покупки «до лучших времен» – это касается любых крупных покупок. На паузе не только рынок недвижимости, но и рынок автомобилей.

Когда тренд наберет силу, многие начнут опасаться ухода с работы, а кто-то, кто даже не думал, начнет создавать «подушку» на случай увольнения, другие же столкнувшись со снижением доходов станут гораздо осторожнее в выборе долгосрочных инвестиций и крупным расходам.

Это само по себе в краткосрочной перспективе не сулит продавцам недвижимости ничего хорошего, но помощь приходит, откуда уже давно не ждали, предвидя рецессию, как мне кажется, разворачивается тренд со снижением ставки ЦБ.

И если мировая экономика смогла пройти между «Сциллой и Харибдой» по заявлениям Эльвиры Сахипзадовны, то для российской экономики испытания «сбалансированностью» только начинаются, а самый тяжелый период начнется, когда депозиты начнут выходить из банков.

Куда пойдут депозитные деньги?

- Фондовый рынок и недвига, но..

Марат Шакирзянович уже заявил, что к моменту значительного снижения ключа будет слишком мало недвижимости для покупки и цены на то, что есть, неминуемо пойдут вверх. Если будет дефицит новостроек, то цены на загородное строительство и землю также неминуемо пойдут вверх, т.к. люди, которые не думали о загородной жизни начнут ее рассматривать.

Попытка спастись от рецессии, снижением ключевой ставки и запуск бизнеса, помноженной на дефицит жилья, вызванный предыдущим уменьшением количества разрешений на строительство дают долгосрочный тренд увеличения роста цен, что поддержит застройщиков и продавцов недвижимости.

Также, нельзя забывать разговоры «о мире», но увеличивающийся военные бюджеты всех стран от США, Европы до РФ и в случае более серьезных военных конфликтов нельзя исключать мобилизацию, что ещё больше увеличит тренд на рост цен земли и загородного жилья, как за счет печатного станка и инфляции, так и из-за смены тренда на «загородную жизнь». Россия не сможет воевать с Европой также, как с Украиной, в этом случае мобилизация неизбежна. Я на данный момент не вижу предпосылок к тому, чтобы война скоро закончилась, как минимум.

Итоги:

Поэтому, кто хотел купить недвижимость – сейчас, как мне кажется, лучшее время. Дальше ждать опасно. Это касается и загородных домов и новостроек.

Касательно роста стоимости на недвижимость с позиции продавца – сдержанный оптимизм в долгосрочной перспективе, но инерциальный пессимизм в краткосрочной перспективе.

Такие мысли. Подписывайтесь

🏡 Детали снятия части участка с кадастрового учета

Прохожу сейчас много нового опыта. Что-то, как то о чем пойдет речь в посте, легко, а что-то, о чем пока не могу написать, крайне запутанно, но уже распутываю..

В общем, купил участок с выделенной частью под дом. Раньше, до 2013 года, части земельных участков часто ставили на кадастровый учет для фиксации местоположения зданий или других объектов. Сейчас, если такой объект исчез, часть участка может «висеть» в расширенном ЕГРН без реального основания. И более нигде эта область не видна.

🔹 Теперь, как решать:

Для аннулирования сведений о части земельного участка (например, если на участке отсутствуют объекты капитального строительства под которые выделена область), нужно обратиться в Росреестр, тут главное не перепутать со снятием строения, которого физически больше не существует. В первом случае акт обследования КИ не требуется, а во втором понадобится, чтобы подтвердить факт прекращение существования объекта.

Обратиться можно самостоятельно через ЛК Росреестра, МФЦ или одновременно с подачей межевого плана, например.