🔹 Пошаговое инструкция подачи заявления через ЛК Росреестра на смену ВРИ участка в рамках основных в ПЗЗ.

Записывал инструкцию для YouTube, но понял, что многим будет полезно и тут в Telegram.

YouTube: https://youtu.be/CrNzgRCLXGM – последнее время много технички публикую, если реально полезно, ставьте реакции, а если хотите воды, пишите в комментариях, на какую тему.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

Нашел прекрасный участок ЛПХ, но пожалуй, откажусь 😀

В задачи записал разобраться с ЗОУИТ..

1. «Мелиорируемые земли» в зоне Ж-2 и порядок исключения ЗУ
2. «Запретные зоны при военном складе»

Вижу сейчас в МО достаточно мелиорируемых земель в населенных пунктах на торгах, интересно насколько геморройно, долго и дорого исключить.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🎄 Последние 2 дня углубился в анализ участков в МО

Изучал, как и новые сервисы, НСПД, например, так и другие порталы, с которыми меня познакомили коллеги, а я 2 года в деле, но знать не знал, что Московская область настолько технологичная и столица даже рядом не стояла. В целом, с таким инструментарием ГПЗУ не нужен.

Так вот, что могу сказать:

1. Стандарты администраций городских округов Московской области, касательно даже съемки участка для вывода на торги, высокие, а в Москве такого нет;

2. Сервисы для анализа, как я уже и сказал, очень крутые в МО, но есть в некоторых ошибочная синхронизация данных и противоречивая информация, которую нужно перепроверять вручную через звонки в администрации и сопоставление;

3. В целом, понял, что могу тратить на анализ тысячи доступных участков раз в 10 меньше времени без потери качества, просто за счет отсева сервисами (возможно сделаю подборку, но это не точно);

4. Некоторые администрации торопятся с выводом на торги и выставляют откровенный шлак. Сегодня был на участке со стартом торгов 3+ и много соток земли, но вся в овраге и это аренда. Что с ней делать, кто это купит? Платить аренду, когда на овраге строиться сложнее раза в 3, чем на ровном.

5. Чем дальше в область, тем более неправильное соотношение рыночной стоимости и кадастровой. Ломается логика выкупа с завышенной кадастровой стоимостью, только стройка;

6. Чем дальше в область, тем возрастает значимость коттеджных поселков и менее привлекательны становятся деревни, потому что там они без инфраструктуры и зачастую разбитые, а КП сделаны неплохо, цена переворачивается и КП за сотку обгоняет деревню;

7. Из пункта 5 вытекает рост значимости стратегии строительства и выкупа за % от кадастровой стоимости, чем работа исключительно с землей и выкуп прямой, либо через 629;

8. Не везде строительство оправданно с точки зрения прибыли, но не везде и работа напрямую с землей оправдана. Стройка в некоторых локациях необходима, чтобы сошлась математика выхода из объекта;

9. Чем дальше в область, тем больше конкуренция и демпинг;

10. В ликвидных локациях, зачастую нет нормальных участков с торгов. Это всегда ВЛЭП, соседи с промкой, кладбища, овраги, мусорки и тд.

11. Сегодня посетил МО, которая по стоимости бьет все мои локации и земли нет от слова совсем, а все что есть – забирают крайне быстро, а местные говорят «это еще снизилась цена..»;

12. Удивление, насколько область может быть разной. Посмотрели предыдущие победы в интересных локациях. Понял, что полностью укладываюсь во все таргеты расставленные в Docs онлайн;

13. Область не привыкла к сильной конкуренции. Мало-мальски заруб воспринимается, как невероятное и «тему отжали», у меня не сходится в Excell только дальняя МО, но это окей;

14. Общался на днях с человеком близким к администрации: ждем окончания праздников, посмотрим, что по 629, что по изменениям в ЗК, что по срокам вывода и оплат после победы.

Анализируй и побеждай 😁✅ – не получилось? Бери с рынка.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🔹Как привести в соответствие ВРИ земельного участка в личном кабинете Росреестра? Пользуйтесь!

P.s.: так нужно делать всей РФ, но не Москве и МО, у нас своя специфика, набираем 100🔥, если нужна инструкция для пролетариата столичного и областного.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🚩 Обнаружил, что некоторых данных в НСПД не хватает.

Частично не правильно тянутся ЗОУИТ из ЕГРН и ИСОГД, так что будьте аккуратнее и проверяйте оцениваемые З/У, а то получится, что в НСПД чисто, а по данным из ЕГРН зона культурного наследия.

Будь добр оплатить экспертизу 🤝

—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🚔 Военные коммуникации на участке – ВоенТелеком! Серия постов из 3 частей. Часть №1.

Проблема в том, что этот слой ЗОУИТ не проверишь заранее. Эти ограничения, их примерное расположение, видны администрации в специальном слое, но т.к. расположение примерное, если есть риск, администрация отправляет согласовывать с обслуживающей организацией. В моем случае подозрение на наличие коммуникаций произошло на этапе уведомления о планируемом строительстве.

Коротко: если не заказывать уведомление до покупки ЗУ, то понять есть ли там военная линия нельзя. Звонить на горячую линию и запрашивать информацию по телефону можно, но отправляют делать официальный запрос и ждать 30 дней. И запрос нужно отправлять от собственника (но мне пришел ответ за 4 дня)

Далее, у меня в одной локации нарезка из 5 участков и на 2 из них подозрение охранной зоны военных коммуникаций, на вопрос реально ли это вообще согласовать, если подтвердится, в администрации ответили, что не встречались с таким, но возможно это отдельно взятый сотрудник не встречался, а согласовать можно.

🔹 Как получается, что в принципе возможны военные коммуникации на частной собственности? Ответ прост: сначала кабели проложили, а потом участок сформировали.

Набираем 120 🔥 и выходит часть №2 по пакету документов, что делать, куда писать, какая хронология действий и сроки.

P.s. и знайте, что ВоенТелеком – х**ня, в отличие от ОборонЭнерго 😁

—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

Задолженность на сайте ФССП – как может помешать сделке?

🔹Предыстория: купил участок у продавца, у которого было суммарно 9 долгов на общую сумму почти 2 млн. рублей.

Покупал безналом с помощью 2 аккредитивов, раскрытие каждого под несколько документов, но не суть – долги загашены, чеки есть, справки от приставов и налоговой, а еще, помимо прочего, человеку меной отдал свой ИЖС участок.

🔹Никакого риска банкротства: человек получил безналом в N раз больше суммы долгов, списали сразу же все приставы, загасил самостоятельно налоги + еще ИЖС в собственность упало, перекрывающий (❗️) загашенные долги еще в N раз.

Тем не менее, без бумажки ты букашка, а с бумажкой человек. Долги загашены, человек чист перед всеми государственными органами, но не обновилась информация на сайте ФССП.

5 месяцев прошло уже.. 😁

Физически чеки об оплате этих долгов есть, а они всё-равно бьются по базе. Нельзя оплатить, нет кнопки, но в базе есть. Приставы говорят – убрали все.

🔹Как на меня влияет?

Андеррайтер в банке, проверяя историю ЗУ, пробивает прошлого собственника, видит активные ИП на сайте ФССП и сразу отклоняет заявку моего ипотечного клиента из-за риска банкротства предыдущего собственника ЗУ, даже не углубляясь. Далее уже никакие бумаги смотреть не хотят. Робот банит сразу.

Выводы: я бы покупал сейчас участок из под проблемного продавца только, когда он побегает и удалит вот эти ИП в базе, даже, если он принес справку из ФССП.

Вопрос: почему банк переживает за долги предыдущего собственника на 2 млн, даже если бы они были, при том что человек получил безнала в разы больше и актив в собственность?

@alfabank, приветствую 🤝
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

⚙️ Геопортал умеет работать с кадастровыми номерами в МО, которые уже сняты с учета.

🔹 Для чего это нужно?

Можно дополнительно принимать во внимание информацию по манипуляциям с участком до тебя. Деления, слияния, прирезка, наложения, предыдущие ВРИ!

Уже с полученной информация можно работать творчески.

Полезно? Ставь 👍 и сохрани
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🌍 Google Earth для измерения перепада рельефа участка

Прекрасный инструмент. Прогнал его по своим участкам. Получил правильные данные и прогнал уже по новым рассматриваемым, отфильтровал то, куда ехать точно не стоит, а куда нужно. КПД 📈

Записал видео на YouTube, как использую сервис. Скоро выложу, в целом, принцип один везде, но есть особенность, применительно к участкам. Пишите, если нужно.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

🇷🇺 Нововведения аукционов по продаже / аренде земельных участков от государства в 2025

💾 ТОП 4, сохраняй!

1️⃣ Решение о проведении аукциона будут теперь принимать за 30 дней вместо 60;

2️⃣ Извещение о проведении разместят за 10 рабочих дней до аукциона, ранее за 30 дней;

3️⃣ Если за 1 день до окончания приема заявок никто не подался, то уполномоченный орган может продлить прием;

4️⃣ Теперь можно вносить правки в извещение для исправления технических ошибок.

Федеральный закон №538-ФЗ
Все изменения читайте здесь
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

📱 Когда начали залетать Reels в VK и Instagram и тебя там разносят в щепки хейтом, какой ты криворукий купил участок без границ, да и в целом повезло, что еще в дверь выходишь с утра.

Вот-вот первый миллион просмотров и выработка иммунитета к комментам. Площадки начали фильтровать маты и оскорбления, предлагают закрыть страницу от нежелательного внимания 🤝

И не объяснишь же, что х2 с учетом потери 2 соток площади – это не плохо, так-то.
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

В продолжении вчерашнего поста прикрепляю ссылку на Google-диск с жалобой в УФАС, а также Word-файл для скачивания.

❗️Как пользоваться?

1. Вставляете свои пункты или пользуетесь текущими (просто ситуации разные)

2. Вставляете свое ФИО, адрес и номер телефона.

3. Прикрепляете, если есть доказательную базу, фото, видео и ссылку на лот.

Если лень, то у Яндекса есть GPT-4 Pro версия для бизнес-задач в Cloud платформе – это более умная версия, чем в приложении.

Набираем 100 🔥 и публикую видео, как писать жалобы в любые инстанции с помощью YandexGPT за пару минут!
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube

Интересно, Олег Торбосов сегодня написал о «кипрском сценарии», при котором счета ФЛ сверх 1,4 млн. могут заморозить и конвертировать в акции банка (не хотелось бы), чтобы не вкидывать избыточную ликвидность на рынок и сдержать инфляцию при снижении ключевой ставки.

А некоторые состоятельные клиенты Whitewill, как я понимаю, активизировались и начали перекладываться в недвижимость.

Сложно комментировать, надеюсь ЦБ не сделает этого, потому что будет жесть. Нам с одной стороны выгодны такие слухи, т.к. на этом ажиотаже все продавцы будут зарабатывать, но с другой стороны не очень хотелось бы заморозить оборотный капитал в акциях Сбера на неопределнный срок и под угрозой по-сути все продавцы недвижимости 😁, так и рынок недвижимости встать может легко.

Что думаете?
—
📱 @investschi – блог в ТГ!
📱 instagram и 📱 youtube