⚡️#КЕЙС: Новая Москва, 12 соток

Купили: 11 334 000₽
Расходы: 35 000₽
Продали: 13 500 000₽
Цикл: 1,5 месяца
ROI: 137% годовых
Валовая прибыль: +2 131 000₽

🎁 Подарок за самый близкий вариант по валовой прибыли в комментариях этого поста отправляется к Spartak

Вывод: объект был простой, но как помните, я затеял эксперимент, мы могли бы заработать ещё +2 млн. после раздела, но решили зимой снизить риски, продав целиком в минимально-возможный срок при покупке с торгов и продаже в ипотеку. Не горжусь этим кейсом, но результат ок.

Проектная маржа ≈19% получилась – это мало для нас, обычно идём в истории от 30%, но тут плата за быстрый выход

🚀 Едем дальше, подписывайся!

🛍 Какой банк выбрать для ИП в 2024, если только начинаешь деятельность?

Так как вы все или предприниматели или инвесторы в какой-то степени, кто-то акула, кто-то только начинает, тем не менее боли у всех на старте были одни и те же.

🔹 Болей много, но главная одна – попрёт или не попрёт, а если не попрёт, сколько я буду должен платить комиссий каждый месяц? Обслуживание, пополнение, снятие, переводы, наличка, спец. счёт и за всё %, а если нужен овердрафт (что популярная темка в налоговый период), а в хитросплетениях тарифов разобраться на ход ноги уж точно не получится.

🔹 Мое мнение, если вы только начинаете – главное запуститься и не раздуть расходы на второстепенные процессы. Я не думаю, что у каждого десятого хотя бы после открытия ИП пойдут миллионные обороты сразу, это исключение, скорее рост будет постепенным, а потому берите «Точка-Банк» – это мое субъективное непроплаченное мнение из информации, что я изучил, т.к. открываю счёт тоже. В целом клиентоориентированности такой, когда ваши проблемы будут решать, а на сообщения отвечать и объяснять понятным языком будут только 2 банка в стране – Точка и Тинькофф.

Тинькофф же более универсальный банк, с лимитами шире, но они вам нужны будут явно не сразу.. на старте все в дело, да же?

🔹 А вообще, выбор не велик: Сбер, Альфа, ВТБ, Тинькофф и Точка, пожалуй, это 5 народных лидеров. У каждого из них свои +/-, но куда-то в экзотику я бы не лез.

Сам пробую Точку, т.к. я вроде начинающий предприниматель и нужны пристрелочные патроны, но Тинькофф обязательно счёт будет тоже – просто чуть позже.

С каким банком у вас был плохой опыт?

Полезно? Подпишись на канал 😉

🏠 Решил взглянуть немного на флиппинг – пока заниматься в планах нет, но в перспективе там гораздо проще разместить капитал, если только в земле не строить КП.

🔹 Я понимаю, что те представления о флиппинге, которые у меня есть – их недостаточно. Мне нужна помощь в рамках оценки адекватности моих представлений.

1. Я думаю, что мы сможем уложить практически любой ремонт в 45 тыс./м² с классической мебелью и техникой – исключения возможны если нужно что-то очень дорогое купить (премиум-сегмент);

2. Предполагаю, что сможем сильно экономить, где не могут экономить люди с улицы (материалы);

3. Предполагаю, что наш приоритет будет объекты в центре с выкупом +/- 20 млн.;

🔹 Вопросы:

1. Я не понимаю, какую маржинальность закладывать на цикл, работая в центре?

2. Я не понимаю, как продавать объекты с выходом по цене 50-70 млн. руб.;

3. Я не понимаю реальные циклы ремонта, которые закладываются на 70м² в ЦАО и я не понимаю, что именно людям, которые покупают квартиры за эти деньги, нужно в типовом представлении от ремонта?

4. Чем глобально отличается ремонт двушки в спальнике от квартиры в центре – мне важны типовые решения, понятно, что кто-то хочет бархатом всё обшить, тем не менее, глобально, на что обратить внимание? На чем не нужно экономить?

5. Я не понимаю особенностей ремонта в исторических зданиях, если таковые будут? Что делать нельзя, с кем согласовывать?

❗️Но проанализировав объявления и натянув это на свои представления я понимаю, что на каждые вложенные 20, можно сверху зарабатывать 8-10 млн.

P.s. в таблице не будет сходиться выкупная кое-где, это ок, нет цели каждый объект брать + расчет выкупа идёт исходя из ремонтных затрат 45.000₽/м², но ясно, что в Солнцево уложить надо в 30.000₽/м²

Буду рад, если поможете разобраться, ваш инвестор-новичок в мире недвижки 👋

🔥 Много хороших решений не логичны на первый взгляд

До того, как заниматься недвижимостью, я занимался рекламой и в 20-х числах декабря, а также вплоть до 15 января, когда все снижали активность, мы повышали.

🔹 В чём логика?

На первый взгляд логики нет, клиенты мыслями уже в 2024, продаж ждать смысла не много, общий объем трафика в рекламных системах снижается, но.. большинство конкурентов уходят с рынка, соответственно снижается ставка, по которой вы вылетаете на первые позиции.

А в любой системе, есть аукцион, исходя из которого ранжируется позиция в поиске, даже в Авито и Циан есть аукцион. Модель исходя из которой каждому участнику присваивается позиция в ранжировании не исходя из того, кто дал больше, а сложнее, Positive User Experience.

🔹 Что важно в директе:

- качество объявления;
- качество посадочной страницы;
- качество рекламного кабинета;
- ставка за лид / клик / просмотр;
- накопленный CTR;
- активные действия на странице;
- другие параметры.

Есть ещё переменные «веса», но они не раскрываются. Все те же параметры применимы для Авито и Циан. Принцип тот же, то есть роль играет не только ставка, а совокупность.

❗️Поэтому, конец декабря – начало января, это неплохой шанс получить дополнительные объемы. Уже давно многие не бухают до 15 января и уже со 2 числа возвращаются в привычную жизнь скролла интернета – пользуйтесь!

Опыта с недвигой в этот период нет, но темка интересная!

Делитесь своим опытом👇

📊 Как изменилась конкуренция на торгах в Москве за 6 месяцев?

Анализировал торги и дёрнуло же меня сравнить с количеством заявок весной и летом, лучше бы не смотрел, одно расстройство.

Когда начинали – у нас было в каждом интересующем объекте до 7 конкурентов, на данный момент практически не встречаются лоты, в которых бы не сидело меньше 15 человек.

Критерии по выбору участков остались +/- те же. Последнее, что меня интересовало разогналось с 5 млн. до 22 – это выше рыночной стоимости объекта.

Чтобы вы понимали, что такое 15 человек на лот – это практически гарантия, что он уйдет по рыночной цене. Конкуренция по ощущениям в Новой Москве удвоилась и забирать что-то дешевле рынка можно либо редко, либо проблемные объекты, либо неликвид, все что ок – сметают по рынку или выше.

🤙 Вот такие новости с полей

Что сказать клиенту на возражение, когда «в КП или СНТ напротив дешевле?» – вопрос прозвучал в чате месяц назад.

👇 Прикрепляю комментарий от подписчика, мне добавить не‌чего – это готовое руководство, пользуйтесь:

💬 «По поводу СНТ – у меня несколько участков в хороших СНТ в черте города и в шаговой доступности от городского транспорта, но по факту из-за статуса СНТ очень много геморроя, а именно:

1. Воруют председатели;
2. Снег не чистят;
3. Вопреки закону, есть многолетние неплательщики;
4. Собрать деньги на какие- то улучшения – это целые бои на собраниях;
5. Дороги нормальные только там, где председатель живет;
6. Соседи разнородные: от алкашей и брошенных участков, до пенсионеров и бизнесменов  средней руки;
7. Где-то есть камеры, шлагбаумы и сторожа, но это редкость, в основном нет.
8. Если не согласен с расходами, то все-равно собранием обязывают платить.

Резюмируя, сейчас я бы не стал в это входить – лучше частный сектор».

Дороги, алкаши, долги СНТ перед поставщиками, председатели и поборы – это основные буллеты, осталось добавить «поэтому и дешевле» 🤣

Спасибо подписчику за развернутый комментарий из личного опыта и...

Подписывайся на канал, полезно же 🤓