🔴🔅🔅🔅🔅

Привет, меня зовут Андрей. Этот канал о моём пути в инвестициях: жилые и коммерческие помещения, земля и ГАБ – по мере возможностей делюсь этим опытом тут и в чате канала.

✍️ Автор: @konyakhinz, welcome

💣 Бау! Финальный результат #КП1

Я ещё не выложил видео «до», но по-ходу и не выложу, надеюсь помните «болото», горы мусора и заброшенную территорию с борщевиком в зоне подтопления, взглянув на которую невозможно поверить, что это всё и есть участок, на котором жить.

Видео «до» не выложил, потому что в кадре я с Русланом и нет ни одной минуты без матерного изумления и восторга от увиденного и того, сколько тут расходов, а ведь планировался большой влог..эх

🍒 Вишенка:

Когда у меня спрашивают насколько экологично то, чем мы занимаемся, не продаём ли мы в тридорого тоже самое, что было до нас? – я искренне удивляюсь, люди реально не понимают сколько вкладывается денег, сил и компетенций, чтобы из говна получилась та самая конфета и территория, где ты можешь представить, как бегают по траве твои дети. Многим кажется, что разделил и накинул миллион сверху 😂

Интересный факт: некий человек, по природе своей не без смекалки, хотел участок выкупить дешевле на 1 млн., чем купили мы на следующий день после торгов, аргументируя тем, сколько тут вложений и во что мы ввязались 😀

👀 Как думаете, на какую прибыль можно рассчитывать в такой ситуации?

🔥 Полезно? Подписывайся на канал

🧐 История получила продолжение

В прошлых сериях: пытаемся сформировать участок из муниципальной земли и вывести на торги (или выкупить без торгов)

Как видите из отказа администрации округа, мы залезли на береговую зону в СРЗУ и поэтому отворот-поворот, будем переделывать и подаваться вновь.

Участки у водоемов – это всегда не просто, если коротко об охранных зонах, то..

🔹 Береговая полоса – предоставление земли запрещено, строительство запрещено, частично наш случай;

🔹 Прибрежная полоса – можно строиться и ее могут сформировать под запрос, идёт сразу после береговой полосы;

🔹 Водоохранная зона – тут тоже можно строиться, самая широкая из всех.

Грубо говоря, в водоохранных зонах устанавливаются прибрежные защитные полосы со своими ограничениями – там строиться можно, а вот у береговой полосы близко к водоёму уже нельзя.

Матрёшка – береговая, прибрежная, водоохранная. Запомнить просто.

➡️ Больше по тегу: #муниципальныеторги

🔥 Полезно? Подписывайся на канал

Я обожаю работать с агентами.

А ещё застройщиками и людьми, у которых есть своя база клиентов, которых интересуют участки под строительство или ещё что.

Мне с ними невероятно легко. Я всегда говорю как есть и не вру, делаю акценты в нужных местах и подсказываю, что говорить клиенту, чтобы продать идею участка. Потом они уходят, прогревают клиента до состояния medium-well и возвращаются с задатком.

Покупают же не завозную глину ровной формы снятой с коптера, покупают то, что может быть на этом месте:

🔹 тут 2 дерева, вот так обыграйте;
🔹 тут доп. территория, да здание не воткнешь, но мангал и барбекю вполне;
🔹 посадите тут ели, будет красота;
🔹 канава? не приятно, но положите трубу и закопайте, забудете о проблеме;
🔹 посмотрите у соседа реализацию, тут отсыпьте щебнем подъездную зону.

Я не знаю, как правильно, но стараюсь продавать таким образом и отстаивать свою цену без торга.

Если торг и есть, то в переговорном формате, а когда говорят «вопрос по торгу», то мне даже не интересно 😂. Люди не умеют обосновывать торг, просто просят скинуть, но об этом в другой раз..

В общем, стараюсь включать агентов, застройщиков и воображение клиенту, как именно обыграть участок

🔥 Полезно? Подписывайся на канал

🔥 Как расположить к себе соседа?

В начале сентября у меня состоялся интересный разговор с соседями по участку сразу с 3-х домов. Выслушал похвалу за наш подход в делах, было приятно, решил поделиться с вами, пригодится.

🧹 Речь пойдёт о чистоте

Мы приняли решение, что будем убирать всю улицу до шоссе каждый раз после завоза грунта – это было на протяжении 5 дней. Аккуратно срезали ковшом верхний слой прилипшего грунта к асфальту и вызывали поливочную машину с щёткой, после неё улица блестит от чистоты и производит «вау»-эффект. Соседи в восторге и мы спокойны.

Этот #хак гораздо дешевле, чем платить штраф за отсутствие мойки при завозе грунта, если кто-то вообще ставит её. Последний с кем общался за отсутствие мойки при вывозе грунта отдал 50 тыс., хоть и вывез в итоге почти 5000м³

🔥 Полезно? Подписывайся на канал

🔥 С вашей поддержкой может быть больше live видео-контента с участков

Хаки, цифры, сложности и решения проблем! Проголосуйте, это бесплатно

👉 https://t.me/investschi?boost

Осмотрели участок перед торгами

Конечно, это не всё на что мы обращаем внимание. Куча работы проделана онлайн перед поездкой, но там стандартные вещи вроде инфраструктуры, конкурентов, магазинов, заезда с магистралей, удаленность от МКАД и тд.

Минусы:

🔹100% територии затопления от реки;
🔹100% територии сильного подтопления;
🔹вода в 30 см от поверхности;
🔹плохой проезд для самосвалов, чтобы поднять участок, если вообще не утопнут;
🔹даже, если поднять, то остальное поле будет в воде по весне;
🔹завести электричество, потребуется ещё 3 столба поставить ближе к участку;
🔹дренаж от всей деревни скорее всего идёт также в эту низину, вряд ли кто-то прокапывался до реки;
🔹очень плохой подъезд к участку, даже на легковой сложно проехать и не до конца;
🔹неправильная форма участка под деление и малая площадь ≈ 6 соток;
🔹соседка выше по весне «плавает»;
🔹приаэродромная территория так себе минус, но пусть, окей;
🔹 нужно основательно вкладываться в дренаж и готовить проект.

Плюсы:

✅ участок граничит с прибрежной зоной – это гарантия, что вид останется и перед тобой никто не построится;
✅ из територии можно сделать «конфету», если основательно вложиться.

Итого: продавать участок будет сложно, работы много.. Бороться смысла не видим, учитывая, что это низина, подтопление, затопление, пруд над участком и разлив от реки, без дороги и электричества – зимой вряд ли кто-то его купит, будут ждать весны, чтобы увидеть бассейн. Рискованный актив для нас в зиму. Отпустим, но потенциал есть.

Моя идея фикс: взять участок, ничего не делать на нем (или косметику за 2-3 дня навести) и продать с маржой 3 млн., но пока я таких участков не видел 😁

🔥 Полезно? Подписывайся на канал

Мой опыт говорит то, что профильные чаты – это лучшее, что можно сделать для своего обучения. Это бесплатный MBA на минималках от практиков, где ты по своему желанию или против него прокачиваешься в сфере автоматически.

🔹 Вчера в чате приоткрыл занавес, какой проект готовим на 25 млн. в 2024 году;

🔹 Также обсудили чертеж по объекту, который планируем осмотреть с кабелем под землёй (ЗОУИТа нет, но строить нельзя, и даже планировать нельзя);

🔹 Елена высказала идею, как увеличить доходность по нашей задумке п.1 с помощью дуплексов;

🔹 Владимир вообще предложил строить нежилое с доходностью 50% годовых;

🔹 А Кирилл подсказал подписчику версию, как вывести многотонные гранитные булыжники с участка в ЛО;

🔹 Продолжаю делиться ходом истории выкупа разрешения на стройку у НП;

🔹 Обсуждаем лоты и понимание почему где-то цена в ×3, а где-то уходит за старт, хотя участки рядом;

🔹 Обсуждаем системы налогооблажения и как легально оптимизироваться;

Это рутина, которая не доходит до канала, когда нужно что-то быстро обсудить и посоветоваться, чтобы такое не пропускать, вступай в чат, помогай сам, а когда нужна помощь – спрашивай 🤝

🔥 Чат: https://t.me/+0bPjkz2leWhkNjMy