Про досрочное погашение ипотеки

По данным «Сбера», средний срок ипотеки в России сейчас достиг 24 лет и продолжает увеличиваться. В 2019 году он составлял еще 18 лет. Но это средние значения, которые лишь свидетельствуют о том, что население все реже может позволить себе погасить кредит досрочно.

В реальности, если верить «Сберу» и ВТБ, большинство заемщиков выплачивают ипотеку примерно за 4,3 года. А кредит специально берется на продолжительный срок, чтобы перестраховаться: так и ежемесячные платежи меньше, и риски ниже.

Поэтому если вы все же решили гасить ипотеку досрочно, есть несколько способов:

🔹 Сокращение срока кредита. Позволяет уменьшить переплату за ипотеку и погасить ее раньше, условно за 5–10 лет вместо 25. При таком способе ваши платежи будут выше, за счет чего существенно сокращается сумма, набегающая по процентам.

Для этого вам нужно написать заявление на досрочное погашение, затем указанный в заявлении срок внести сумму погашения, после чего написать заявление на уменьшение срока ипотеки. Отказать в досрочном погашении банк не может, точно так же, как в уменьшении срока кредитования.

❗️ Не забудьте передать новый график платежей в компанию, где застрахована ваша недвижимость. Это снизит сумму взносов.

🔹 Уменьшение ежемесячного платежа. В этом случае график перестраивается, и большая часть ежемесячного платежа идет на погашение процентов, а меньшая — на основной долг.

Например, если сегодня вы отдаете банку 30 000 руб. в месяц, в будущем сумма будет сокращаться до 20 000–10 000 руб. в месяц и так далее. Способ подходит тем, кто хочет снизить нагрузку на свой кошелек. Для этого нужно просто обратиться в банк, когда часть кредита уже погашена.

Как все это работает?

Условно: вы взяли кредит на 900 000 рублей на 10 лет под 6,1%. Через полгода у вас появились лишние 200 000 рублей, которые вы хотите потратить на погашение.

1️⃣ Если сокращать срок: вы экономите на переплате 128 494 рубля и закроете кредит на 2 года и 8 месяцев раньше. Размеры платежей останутся прежними.

2️⃣ Если сокращать платеж: вы экономите 63 949 рублей. Срок остается прежним, зато платеж вместо 10 037 рублей снижается до 7722 рублей.

Оба способа позволяют уменьшить переплату по кредиту. Но каждый конкретный случай нужно разбирать отдельно. Какой из них будет выгоднее, решать вам.

#Советы #Ипотека

Сбербанк сегодня снизил минимальный первоначальный взнос (ПВ) по ипотеке с 15% до 10%. Изменение условия кредитования касается как новостроек, так и вторичного жилья. В банке подчеркивают, что это касается всех клиентов, в том числе самозанятых. Иными словами, займ будут оформлять без подтверждения дохода и занятости.

Интересно, что с 1 июня Центробанк ввел дополнительные надбавки к коэффициентам риска по ипотеке, что в свою очередь повлияло на увеличение минимального первоначального взноса. Сейчас он составляет 20%, а с 1 января 2024 года вырастет уже до 30%. Но эти надбавки не касаются ряда ипотечных программ с господдержкой.

То есть снижать ПВ для кредита на квартиры в новостройках можно, а вот для вторички — уже сложнее. Вероятно, в данном случае Сбербанк подразумевает программу «Семейной ипотеки» и другие. Однако лучше дождаться конкретики.

#Ипотека

Кому выгодна покупка жилья в рассрочку? Из-за массы некомфортных условий у обычных покупателей жилья такой способ не очень популярен. Но в некоторых случаях он куда выгоднее ипотеки. Рассказываем об этом подробнее.

Оформляется рассрочка, как ДДУ, с указанием графика платежей и ответственностью сторон. Это избавляет от необходимости собирать документы и справки для подтверждения платежеспособности.

Условия рассрочки устанавливает застройщик или банк. Поэтому требования к покупателю могут быть разными. Рассмотрим наиболее частые.

Можно выделить несколько основных типов рассрочки:

• Краткосрочная, как правило, заключается на 3-6 месяцев, пока клиент, например, продает свою прежнюю недвижимость. При этом первоначальный взнос будет всего около 10-20%.

• Долгосрочная сделка заключается на период строительства объекта или с фиксированным сроком от 6 до 24 месяцев. При этом первоначальный взнос высокий — порядка 30–50%. Может быть и больше — 70–80%.

• Процентная заключается на тех же условиях, что и беспроцентная, но ежемесячно остаток задолженности возрастает на 1–2%. В этом случае некоторые застройщики готовы продлить срок выплат более 24 месяцев.

Кому такое подойдет?

Сделка кажется простой, но советуем внимательно знакомиться с условиями договора. За задержку платежей по рассрочке накладываются штрафы, а застройщик может расторгнуть контракт. Тогда вы останетесь и без денег, и без квартиры.

Рассрочка удобна, если у вас уже есть деньги на жилье или скоро появятся, например, с продажи вторичного жилья. Часто рассрочкой пользуются инвесторы, покупая жилье на стадии котлована с целью продажи по договору переуступки.

#Ипотека #Советы

Как сделать жилье доступным, не сбрасывая цену

Жилье должно оставаться доступным большинству желающих его приобрести. Поэтому, вы не поверите, но несмотря на неоправданно высокие цены на квартиры в новостройках, застройщики все-таки стараются из сдерживать.

Компании действительно проявляют чудеса изобретательности — в ход идут самые разные схемы. Правда, большая их часть связана только с ипотекой. В новом материале рассказываем, на какие шаги идут девелоперы, чтобы жилье продолжали покупать даже по цене выше рыночной, а также какие у покупателя есть возможности сэкономить.

➡️ Читать

#Статьи #Новостройки #Ипотека

Ипотека снова бьет рекорды. Но есть нюанс

Ипотечный портфель российских банков в июне 2023 года увеличился на 2,5%. Это максимальный прирост с декабря прошлого года. Общий объем кредитования достиг 15,7 трлн рублей. Причем основным драйвером роста спроса стала не льготная, как мы привыкли, а рыночная ипотека. Относительно мая количество выдач выросло на 11%. И здесь кроется проблема.

ЦБ отмечает, что банки продолжают одобрять рискованные кредиты на покупку первичного жилья. Стоимость залога в 60% случаев значительно ниже суммы займа. Причем застройщики вместе с финансовыми организациями искусственно занижают этот показатель, вводя в заблуждение регулятор.

Банк России намерен на это реагировать. В мае регулятор уже увеличил надбавки по кредитам с первоначальным взносом меньше 30%. А с июня действуют надбавки, в том числе, по кредитам в рамках госпрограмм с низким первоначальным взносом. Если схематоз продолжится и дальше, то в ЦБ оставляют за собой право вновь вмешаться в процесс кредитования населения, что, вероятно, отразится и на ставках, и на шансах получить одобрение по ипотеке.

#Ипотека

Альтернативные сделки с недвижимостью и трейд-ин

По сути это бартер — продавец не получает денежные средства с продажи своей квартиры, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости. Обычно в них участвуют три стороны и более:

1️⃣ продавец-покупатель, который, продавая свою недвижимость, одновременно покупает альтернативную недвижимость;
2️⃣ покупатель, приобретающий объект недвижимости у продавца-покупателя;
3️⃣ продавец, у которого покупает продавец-покупатель.

Подобные сделки осложнены:

• Длительным сроком заключения.
• Возможными проблемами при регистрации, когда у одной из сторон не в порядке документы.
• Риском повышения стоимости объекта.
• Отказом от исполнения договора, если продавец-покупатель не найдет подходящий объект или ему не одобрят кредит.

Одной из сторон в альтернативных сделках может быть застройщик. В этом случае он выступает продавцом вашего жилья и на вырученные деньги с возможной доплатой предоставляет новую квартиру. Маркетологи в случае с новостройками называют такие программы трейд-ин.

Не каждый девелопер готов работать с объектами дальнего Подмосковья, квартирами в старых домах и в других регионах России. Кроме того, на время продажи старого жилья, застройщик может не заморозить цену на новое. В итоге вырастет сумма доплаты.

#Ипотека #Новостройки

Ставки вверх

Реарция на рост ключа с 7,5 до 8,5% не заставила сбея ждать. Сразу три крупнейших российских банка накануне повысили рыночные ставки по ипотеке. И похоже, что это только начало.

🔹 Газпромбанк. Ставка выросла на 0,5 п.п. — до 12,3% для кредитов на сумму от 10 млн руб. в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях и для сумм от 5 млн руб. в остальных регионах

🔹 Росбанк. Рост на те же 0,5 п.п. — 12,15% как на новостройки вне льготных программ, так и на вторичку.

🔹 «Уралсиб». Ставки выросли на 0,2–0,3 п.п. По кредитам на сумму до 6 млн руб. процент вырос с 12,29 до 12,59% годовых, по займам от 6 млн руб. — с 11,79 до 11,99%.

Что теперь будет?

Инфляция все еще выше целевых показателей, а риски ее разгона подросли. Поэтому Центробанк начал ужесточать денежно-крединтую политику. Для рынка недвижимости это значит, что кредиты станут дороже.

Вероятно, это только первая волна повышений. ЦБ снижать ключ на ближайших заседаниях не планирует. А это значит, что банки будут стремиться сократить потери и повышать свои ставки по кредитам на те же 100 базисных пунктов, на которые Центробанк поднял ключ. Сбер и ВТБ пока не спешат, но и у них рост ставок — вопрос времени.

По итогу льготные кредиты в ближайшее время останутся драйверами рынка недвижимости. Власти, вроде как, обещали в этом сегменте проценты оставить прежними. Поэтому замедления восстановления рынка не ожидается. ЦБ считает, что в этом году темпы роста ипотечного кредитования в России составят 17–21% против 13–17%, заложенных ранее в среднесрочный прогноз.

#Ипотека #Новостройки

Августовские перемены

С 1 августа начинает действовать ряд законов, касающихся рынка недвижимости. Рассказываем коротко о каждом из них.

1️⃣ Конфискат — с молотка

Изъятую у коррупционеров недвижимость, в том числе квартиры, начнут продавать на аукционах. На торги будут выставлять жилье, рыночная стоимость которого превышает в два и более раза среднюю цену в конкретном российском регионе.

Иными словами, это квартиры в ЖК высокого класса или роскошные дома на дорогой земле. Конечно, такие объекты не всегда получится продать сразу. Поэтому в случае провала первого аукциона в срок до трех месяцев будет проведен повторный со снижением цены на пять процентов. Если и он не состоится, то следующий будут проводить не ранее чем через полгода.

Юристы утверждают, что с законом не все в порядке. Например, он четко не регламентирует порядок отчуждения имущества. Поэтому бывший собственник теоретически может оспорить сделку.

2️⃣ Банкротство — не обременение

Раньше, покупая жилье на вторичном рынке, можно было с легкостью его лишиться, когда продавца признавали банкротом. Таким нехитрым образом вы лишались и недвижимости, и денег, если предварительно не позаботились о тщательной проверке собственника. Конечно, можно потребовать ваши средства обратно, но тогда придется встать в очередь кредиторов. Процесс это не быстрый и не факт, что удастся вернуть все сразу.

Теперь, если вы купили квартиру, а суд признал сделку недействительной из⁠-⁠за банкротства продавца, покупателю вернут деньги. Процедура довольно сложная, но в целом это делает покупку вторички более безопасной. Но не в случае, если продавец уклоняется от налогов. Часто в договоре купли-продажи указана заниженная стоимость квартиры. Именно на нее ориентируется банк при возвращении средств. Так что не участвуйте в мошеннических схемах.

3️⃣ Недострой зарегистрируют

Теперь оформить право собственности на объекты незавершенного строительства будет проще. Для этого не потребуется даже заказывать технический план здания, что раньше могло помешать оформить документы и значительно затягивало весь процесс.. Правда, закон касается только недвижимости, находящейся в федеральной или региональной собственности.

4️⃣ Сначала служба, потом — жилье

С 1 августа тех граждан, которые, проигнорируют повестку и не явятся в военкомат, ждут запрет на регистрацию сделок с недвижимостью, оформление ипотеки и кредитов, использование транспортных средств.

5️⃣ Ипотека для ветеранов СВО

Теперь ипотечные кредиты погибших в специальной военной операции будет гасить уполномоченный орган — ФГКУ «Росвоенипотека». Необходимое условие для погашения жилищного кредита такого заемщика — его участие в накопительно-ипотечной системе обеспечения военнослужащих (НИС).

#Дайджест #Новостройки #Вторичка #Ипотека #Советы

5️⃣ Недостоверная информация о себе. Подавая заявку на получение ипотечного кредита, вы должны указывать полную и правдивую информацию о себе. Например, это касается ваших действующих кредитов или размера ежемесячного дохода. Если при проверке банк поймет, что вы получаете 50 000 Р вместо указанных 80 000 Р, отказ будет моментальный.

Также в этот пункт подпадают ошибки и опечатки в заявке. Лучше перепроверять все данные перед попыткой получить ипотечный кредит.

6️⃣ Несоответствующее жилье. Банк проверит выбранную вами квартиру на юридическую чистоту. Если недвижимость является предметом судебных споров или находится в залоге, в ипотеке откажут. Также это касается и неликвидных вариантов. Например, если вы планируете приобрести аварийное или ветхое жилье, с незаконной перепланировкой или деревянными перекрытиями (обычно встречается в старом фонде). Недвижимость является залогом будущего кредита, и банк рассчитывает, что если вы не сможете платить в будущем, квартиру можно будет выставить на продажу.

7️⃣ Наличие судимости. В России принято относиться предвзято к людям с уголовным прошлым. Единственный выход — оформить ипотеку на супругу или близкого родственника.

🔑 Вывод. В целом, оценить свой имидж заемщика не сложно — в помощь сайты Госуслуг и НБКИ. Главное быть ответственным и трудолюбивым.

#Ипотека

📩 Центробанк Греции ввел новые правила выдачи ипотечных кредитов с целью предотвратить чрезмерное кредитование.

Глава банка, Яннис Стурнарас, установил максимальный лимит ипотечного кредита, зависящий от стоимости недвижимости, а также максимальный лимит обслуживания долгов по жилищным кредитам, зависящий от дохода заёмщика. Новые лимиты будут более гибкими для новых покупателей, чтобы облегчить доступ молодым людям к ипотечному кредитованию для покупки недвижимости. Новые правила вступят в силу с 1 января 2025 года и предусматривают, что кредит не может превышать 80% коммерческой стоимости недвижимости, а стоимость обслуживания долгов заёмщика не может превышать 40% его годового дохода. Исключениями являются молодые покупатели, для которых лимиты повышаются до 90% стоимости недвижимости и до 50% годового дохода соответственно. Банки также будут иметь возможность превышать лимиты на 10% для определенного количества новых выплат и отслеживать эти превышения отдельно для новых покупателей и других заёмщиков. Установление лимитов на ипотечные кредиты является распространенной практикой в большинстве европейских стран, но в Греции они будут менее строгими по сравнению с некоторыми другими странами.

#Греция #ипотека

📩 Спрос на ипотеку в России в первом квартале упал вдвое.

По данным Обьединенного кредитного бюро, средний размер ипотечного кредита сократился за квартал на 7%, до ₽3,97 млн. При этом средний срок жилищного кредита снизился на три месяца — до 266 месяцев.

Сокращение объемов жилкредитования специалисты объясняют высокими ключевой и ипотечной ставками в этом году. А также правительственными мерами по охлаждению рынка.
В частности, власти повысили размер первого взноса по льготным займам с 20 до 30%, тогда как максимальную сумму кредита в столицах и их областях сократили с 12 млн до 6 млн рублей.

#Россия #ипотека

📩 ВТБ планирует начать выдавать ипотеку иностранцам, что может привести к росту цен на недвижимость в России.

Это событие открывает новые возможности для диаспоры и потенциальных инвесторов за рубежом. Эксперты считают, что предложение ипотеки иностранцам поможет банку расширить клиентскую базу, повысить конкурентоспособность и укрепить позиции на рынке.

Условия ипотеки для иностранцев предположительно будут схожи с предложениями для граждан РФ, включая:

- первоначальный взнос от 20% до 50%,
- процентную ставку от 8 до 12% годовых,
- сроки кредитования до 30 лет и максимальную сумму кредита до 30 млн рублей.

Это может стимулировать развитие рынка ипотечного кредитования, увеличение спроса на недвижимость, рост цен на жилье и активизацию строительной отрасли. Также это важный шаг в интеграции иностранных граждан в российское общество и позволит им обзавестись собственным жильем.

#недвижимость #Россия #ипотека