Что такое инвестиции в недвижимость? 🏠

❓Для чего обычно люди покупают недвижимость?

1️⃣ Для жизни
2️⃣ Для сдачи в аренду
3️⃣ Для получения дохода с последующей перепродажи

✅ Именно про 3 вариант я хотела рассказать вам сегодня.

В этом случае мы покупаем один или несколько объектов недвижимости (составляем портфель) для того, чтобы потом продать по более дорогой цене.

Обычно в этой схеме используется такой инструмент, как ипотека.

С ее помощью мы можем купить несколько разных объектов, тем самым соблюсти диверсификацию и получить более высокую доходность.

По похожей схеме я покупала машины под такси 3 года назад. С помощью автокредита я смогла купить сразу несколько авто и делала это все по определённой схеме.

Аналогичные схемы есть и в Недвижке.

Приведу вам сегодня в качестве примера вот такой портфель из двух объектов.

▫️Первоначальный взнос: 2 млн руб (1 млн в первый объект и 1 млн во второй объект)

▫️Горизонт инвестирования: 2 года

▫️В портфеле: 2 объекта

▫️Доходность на вложенный капитал: ~52% и ~85% на каждый объект в год.

▫️Ипотека под 1%(льготная) на первый объект и 5% на второй.

▫️Ежемесячные платежи: 36000 руб по обоим объектам в первые два года.

Стратегия предлагает покупку двух объектов недвижимости сроком на 2 года.

ИТОГО:

▫️Первые взносы: 2 000 000
▫️Платежи за весь период: 864 864
▫️Итого вложений: 2 864 864

💵Наличные на руках после сделки: 6 668 065

💰Чистая прибыль: 3 803 201

ВАЖНО: Успешно просчитать и реализовать такую стратегию можно только с помощью профессионалов.

Друзья, если интересно узнать больше, накидайте реакций на этот пост🔥🔥🔥

Завтра я продолжу и расскажу, какие есть ещё варианты и как узнать, что вы можете подобрать под ваши данные.

Отвечаю на ваши вопросы по вчерашнему посту.

Вчера я выложила Инвест-предложение по портфелю из двух объектов недвижимости.

Подробнее можно прочитать здесь: https://t.me/investliza22/25

Приятно, что у вас появились вопросы.

Сегодня хочу ответить на них в этом посте.

1️⃣ Почему такая низкая ставка?

Есть разные программы и условия по ипотеке. И в действительности их очень много😲

Условия могут разниться в зависимости от застройщика, ЖК, банка.

На самом деле всегда можно найти 2-3 лучших преложения на всем рынке, которые есть на данный момент.

Важно: я сейчас говорю именно про рынок недвижимости в Санкт-Петербурге. Разумеется, в каждом городе есть свои особенности.

Те ставки, которые я описала во вчерашнем посте - это реальные предложения, которыми сейчас можно воспользоваться.

2️⃣ В расчёты уже были включены все платежи по ипотеке, включая тело кредита и ежемесячные платежи.

Поясню: весь расчёт строится в специальном агрегаторе. Это уникальная программа, аналогов которой сейчас нет на рынке.

Туда вбивается очень много разных параметров. Я поделилась с вами только самыми основными.

Поэтому цифры очень близки к реальности.

3️⃣ Расчёт не включает в себя коммунальные платежи.

Оба объекта в предложении выше - это новостройки. Мы покупаем их на этапе строительства и продаём (спустя 2 года) оба объекта до передачи ключей. Поэтому данные платежи не закладывались.

4️⃣ В этом предложении речь идёт о жилых помещениях. Но также можно рассмотреть аппараты.

5️⃣ Писали, что налог 13%, который образуется с продажи, не учтён в расчёте доходности. Ну друзья) Вы же знаете, что это очень гибкая история) тут не буду публично ничего писать, но этот вопрос решается.

ДАЛЕЕ ИНФО ДЛЯ ТЕХ, КТО СЕЙЧАС РАССМАТРИВАЕТ НЕДВИЖИМОСТЬ👇🏻

Так вот, откуда у меня такая уверенность в расчетах и предложениях)

Уже месяц я стажируюсь и прохожу обучение на брокера инвестиционной недвижимости👩🏻‍💻

Я выбрала для себя один успешный департамент недвижимости, который специализируется преимущественно на инвестициях в недвижимость.

Важная конкурентная отстройка, которая есть у компании - это как раз тот самый агрегатор, о котором я писала выше.

С его помощью есть возможность подобрать самые выгодные и интересные предложения под ваши запросы.

Раз в квартал инвесторы получают всю аналитику по объекту.

Департамент отслеживает цены, и когда стоимость объекта доходит до целевой цены, то организует поиск покупателя для последующей продажи.

То есть вас полностью сопровождают от первой встречи до получения инвестиционного дохода от продажи.

Мне показалось, что это супер-удобно и интересно.

❓Что ещё делают брокеры?

▫️Смогут найти среди множества предложений на рынке лучшие варианты

▫️Смогут подобрать и согласовать ипотеку/ рассрочку со самым выгодным условиям

▫️Подберут самые ликвидные и инвестиционно привлекательные объекты, которые можно будет с лёгкостью продать через установленный срок

▫️Полностью помогут провести сделку и поддержат на всех этапах

▫️Будут обеспечивать всей необходимой аналитикой по ваших объектам и отслеживать их цену

▫️Когда цена объекта подойдёт к целевой, найдут покупателя и помогут с реализацией актива и получением дохода.

Я решила очень глубоко капнуть в этом направлении. И чем глубже я копаю, тем больше удивляюсь, почему я раньше всего этого не знала 🤯

Есть действительно стоящие, выгодные варианты.

✔️Да, их нужно прям выискивать.

✔️Да, их разбирают как горячие пирожки.

✔️Да, их невозможно найти самим и все это посчитать самостоятельно.

Просто все потому, что у вас нет доступа ко всем ресурсам, программам и агрегаторам.

А значит, нет доступа к этой информации. И мы даже не знаем, что оказывается такое есть.

Для меня лично многие моменты были открытием🙈

Так вот, друзья, если вам интересно то, о чем я рассказываю последние два дня, то у меня для вас хорошая новость😉

Я могу стать вашим проводником в мир инвестиционной и не только недвижимости 🏡✅

Кому интересно получить персональный расчёт по лучшим на данный момент вариантам, можете написать мне в лс @elizaveta_spb21

P.S.: если вы действительно задумывались над покупкой недвижимости, то до конца марта действуют самые низкие льготные ставки, имейте в виду) потом может продлят, но скорее всего изменят.

Facebook-Meta признали экстремистской организацией в РФ.

Вчера суд признал компанию Meta (Facebook, Instagram, WhatsApp) экстремистской организацией.

Окончательно решение вступит в силу, когда компанию занесут в реестр экстремистских организаций, а это может произойти в любой момент.

Так как закон не имеет обратной силы, и если вы сейчас имеете акции Meta (признана на территории РФ экстремистской организацией), переживать по их наличию в портфеле не стоит (хотя возможно всякое).

А вот покупать эти акции на брокерский счет в России, да и в принципе с российским гражданством - не лучшая идея.

Ряд юристов заявили по этому поводу позицию, что покупка ценных бумаг данной компании будет приравнена к финансированию экстремистской организации. А это считается преступлением на территории РФ.

Наличие аккаунта в соцсетях этого бренда не наказывается, но вот если вы захотите оформить рекламную кампанию с помощью инструментов одной из платформ, это правоохранители тоже признают финансированием экстремистской деятельности.

Не знаю. как рынок рекламы и маркетинга будет работать в России, с учетом того, что на этих площадках разворачивали большие рекламные кампании.

Как открылась биржа в РФ

В понедельник российская фонда открыла свои двери, но только для желающих купить/продать российские облигации.

По факту ОФЗ сильно в цене не упали, и более того — цена коротких облигаций росла.

В моменте короткие облигации с погашением через год-два показывали доходность 20% — на уровне депозитов.

Понятно, что с корректировкой ключевой ставки доходность по ОФЗ будет соответственно меняться.

Чем длиннее были облигации, тем их доходность соответственно была ниже — средние к концу торгов показывали доходность 14-15%. Длинные облигации (от 10 лет) — 13-14%.

Не стоит ждать открытия секции акций, пока не устаканится долговой рынок.

С текущей доходностью ОФЗ становятся конкурентом депозитов.

Это более ликвидный актив, когда открыт фондовый рынок, так как договор заключать не надо, и если вдруг понадобилось выйти в кэш — сделать это можно без потери процентов за ранее расторжение договора.

При этом никто не обещает, что цена облигации не упадет на 30-40%, и тогда, чтобы не терпеть убыток, придётся досиживать до конца срока облигации

В моменте рынок ОФЗ может подрасти, потому что выделенные правительством деньги (1 триллион рублей) тоже начнут тратиться на поддержание рынка ОФЗ, а затем и акций.

Начались торги на российском рынке акций.

Пока Индекс МосБиржи растёт более чем на 7%.

Теперь Россия продает энергоресурсы за рубли✅

Россия начнет продавать газ и нефть в «недружественные страны» за рубли. А это немалая часть покупателей наших природных ресурсов.

На фоне этой новости курс рубля к доллару скакнул в район 95, но к вечеру скатился до 99. Но факт, что курс так резко снизился — позитив. Выходит, что путь к укреплению нашей валюты открылся.

На фоне этих новостей цена на газ выросла на 20%

Но важно помнить, что основной объём газа и нефти торгуется по долгосрочным договорам, ведь в них прописаны условия расчетов.

Насколько быстро будут внесены изменения в эти договоры, скоро увидим.

Естественно, контрагенты будут долго противиться этим изменениям, но в конце-концов им придется это принять.

Теперь контрагентам из «недружественных стран» перед покупкой газа и нефти придётся купить рубли у российских компаний или у государства, завести рублевые счета в российских банках, хранить валютные остатки там же.

Вероятно, это приведет к тому, что рубли иностранных компаний не будут лежать мертвым грузом на счетах, а пойдут на наш фондовый рынок.

Эти деньги послужат фактором поддержки российского фондового рынка.

Для нас же теперь поменяется и правило продажи валютной выручки.

Теперь экспортеры не будут продавать 80% выручки, которая была получена от контрагента из «недружественной страны», так как 100% выручки будет в рублях.

Изменится ли это правило для валютной выручки из других стран, пока неизвестно.

Так или иначе заход валюты в страну всё ещё нужен, ибо за импорт по-прежнему надо рассчитываться в валюте.

В долгосрочной перспективе это приведет к укреплению рубля. Спрос на нашу валюту разительно возрастет.

Ранее Россия рассчитывалась в долларах, так как слабый рубль был выгоден компаниям-экспортерам.

Слабый рубль выгоден Газпрому, потому что получая выручку в долларах, он платит по большей части своих расходов в рублях.

Курс мог расти, а маржинальность бизнеса прекрасно повышалась. И для экономики, настроенной на сырьевой экспорт, слабая национальная валюта — это конкурентное преимущество.

Сейчас времена другие, нужны точки укрепления и роста, поэтому отказ от расчета в валюте станет моментом укрепления.

Про российский рынок.

На этой неделе наконец начались торги сначала по ОФЗ, потом по акциям, правда в усечённом формате.

На данный момент можно совершать сделки с 33 компаниями.

Разрешили торговать бумагами, которые чаще других покупаются и продаются на бирже.

Помимо ограниченного списка торгуемых эмитентов, нельзя шортить, то есть открывать «короткие позиции».

ℹ️ Шорты — сделка, при которой инвестор занимает акции у брокера, продает их через какое-то время, чтобы купить их обратно по сниженной цене. Затем бумаги возвращаются брокеру, уплачивается комиссия и забирается прибыль

Плюс мы помним, что нерезиденты продолжают держать российские компании из-за ранее принятых мер.

Из позитивного можно сказать, что при открытии бирж рынок не только не рухнул, но и в целом показал хорошую динамику по части ОФЗ и 33-х эмитентов.

Положительная динамика Индекса Мосбиржи показала, что российские инвесторы готовы возвращать капитал в российские активы.

Я на этой неделе ничего не предпринимала, так как для себя решила, что первые дни будет ажиотажный спрос и эмоциональные покупки.

В таких условиях рынок вдвойне непредсказуем, поэтому согласно моей долгосрочной стратегии я предпочитаю немного выждать.

Опять-таки вопрос, как долго удасться удерживать нерезидентов на нашем рынке, и что будет, когда ограничение на продажу для них снимут…

Друзья, делись в комментариях, кто что делал со своими портфелями на этой неделе?

Если ничего, то какой у вас план действий?👇🏻

Льготные ипотечные программы 🔐

#ипотека

Друзья, подговорила для вас пост-памятку с актуальными программами по ипотекам👇🏻

Сейчас в России есть три льготных ипотечных программы:

1️⃣ Льготная ипотека.

✔️Условия:

🔸Покупка недвижимости в новостройке
🔸Максимальная сумма в Москве, Санкт-Петербурге, МО и ЛО: 12 млн рублей.
🔸В других регионах: 6 млн руб.

💸 Ставка: не более 12%

📆 Действует до 01.07.2022

2️⃣ Семейная ипотека

✔️Условия:

🔸Покупка недвижимости в новостройке
🔸Максимальная сумма в Москве, Санкт-Петербурге, МО и ЛО: 12 млн рублей.

💸 Ставка: не более 6%

📆 Действует до 31.12.2023

👶🏻 Ещё одним важным условием является наличие в семье ребёнка, рождённого после 01.01.2018 года, НО

👧🏻 Также можно просто взять в созаемщики того, у кого есть ребёнок😉

ℹ️ Для справки: этот человек (созаемщик с ребёнком) может быть без дохода, степень родства не имеет значения. Собственность на него не оформляется разумеется.

В будущем если он тоже захочет оформить на себя семейную ипотеку, то сможет это с лёгкостью сделать. При этом важно, что любой созаемщик отвечает по обязательствам.

3️⃣ Дальневосточная ипотека.

✔️Условия:

🔸Сумма от 300 тысяч рублей до 6 млн
🔸Персональный взнос от 15%
🔸 Срок 12-242 месяца

👫Категория «Молодая Семья» - это полная семья с детьми или без, где супруги не достигли 36 лет. Или неполная семья (с одним родителем до 36 лет и ребёнком/детьми до 19 лет).

💸Ставка: не более 2% (обычно дают ставку ещё меньше, даже 0.1%)

📆 Действует до 31.12.2024

✔️Помимо этого, многие застройщики находятся в партнёрстве с банками и предоставляют на многие объекты специальные акции и условия.

🏠Например, есть объекты, где на весь срок можно получить льготную ставку без особых условий.

🤑Или есть возможность на первые два года получить ставку в размере 0,01%.

Друзья, поддержите этот пост вашей реакцией, если было полезно)

У меня столько всего интересного накопилось, и я хочу с вами этим всем поделиться 😉

По всем вопросам лс @elizaveta_spb21

❌Как НЕ надо покупать недвижимость❌

Друзья, ниже хочу рассказать вам истории Андрея и Миши, которые решили приобрести квартиры самостоятельно напрямую у застройщика.

🧑🏻‍🏫Андрей накопил 1 млн рублей и решил, что хватит снимать квартиру. Нужна своя.

🏡Увидел рекламу красивого жилого комплекса. Приехал в офис застройщика, там все рассказали.

Оказывается, у них как раз сейчас акция, и квартиру можно купить намного дешевле. Но до конца акции осталось всего 3 дня.

Андрей подумал: «Это судьба!»

📝Подписал документы на ипотеку в банке, который порекомендовал застройщик.

… Спустя месяц он узнал, что были более выгодные предложения в других банках. ….Спустя полгода — что стройку заморозили.

Или рассмотрим другой пример.

👨‍💼Миша долго искал квартиру мечты и решил обойтись без посредников, придя напрямую за квартирой к застройщику А.

Застройщик А предложил ему три квартиры в трех разных домах, которые он строит на сегодняшний день.

Предложил по доступной цене, и Миша, выбрав одну из трех, ушел довольный покупкой.

❌Но он не знал, что в соседнем комплексе на той же улице, который строит другой застройщик Б, квартира за такую же цену на пять метров больше.

И при этом сдается с отделкой, и окна у нее выходят не на шумный проспект, а в тихий зеленый двор, а рядом с домом автобусная остановка, и не придется полчаса идти пешком до метро, да еще застройщик предлагает паркинг в подарок 🎁

…Если бы клиент знал - он бы обязательно купил, потому что именно такую квартиру искал, но не нашел...

К сожалению, застройщик А может предложить ему квартиру только в своих собственных домах, а никак не у застройщика-конкурента.

А кто может предложить? Наверное, тот, кто владеет информацией о квартирах в домах застройщика А и застройщика Б.

В данном случае - риэлтор или агент по недвижимости👩🏻‍💻

✅ Честно говоря, раньше я и не знала, какой огромный объём работы проделывает агент, и как сильно он нам помогает с покупкой.

Учитывая, что покупателю, это не стоит ровным счётом ни-че-го🤑

Да-да, когда речь идёт о покупке первичной недвижимости у застройщика, комиссию агенству платит именно застройщик.

Для покупателя работа с риэлтором - бесплатная🙈

Так вот, оказывается, многие этого не знают)

В следующем посте я расскажу вам, что именно вы получите «под ключ» при работе с агентом по недвижимости😉

Как понять, что вам нужен агент🤔

Друзья, изучив этот вопрос, я убеждена:

Чтобы подобрать для себя лучший объект по самым выгодным условиям, нам просто необходима помощь агента!

Тем более, напомню, что для клиента это бесплатно🙈

Поэтому давайте разбираться, что же такого «необходимого» делает агент:

1️⃣ Только агент может тщательно проанализировать всю базу объектов недвижимости в строящихся домах и выбрать несколько квартир, полностью отвечающих требованиям клиента:

• по локации,
• ценовой политике,
• срокам сдачи,
• техническим характеристикам,
• нужной инфраструктуре,
• транспортной доступности и т. д.

2️⃣ Опытный агент всегда в курсе, где застройщик предоставляет самые большие скидки или выгодные акции при покупке новостроек, если клиенту необходимо уложиться в определенную сумму покупки.

3️⃣ Агент владеет информацией о надежности застройщика, его репутации на рынке недвижимости, а это поможет клиенту значительно снизить риски вложения финансовых средств в строящийся проект.

4️⃣ Риэлтор возьмет на себя все заботы по ведению полного цикла сделки и сможет оказать покупателю услуги, без которых покупка квартиры была бы неосуществима. например:

• помочь продать предыдущую квартиру,
• подобрать банк для ипотечного кредитования
• получить деньги через реализацию социальных программ (материнского капитала, военной ипотеки, различных субсидий и сертификатов)
• правильно оформить все документы, в том числе договор с застройщиком, наделить участников покупки соответствующими долями.

5️⃣ Кроме этого, агентство недвижимости возьмет на себя работу проверить всю необходимую документацию, касающуюся строительного объекта.

✅ И на основании этой информации клиент сможет для себя принять решение о покупке или отложить ее, если строительная документация не соответствует техническим требованиям или оформлена ненадлежащим образом.

Друзья, теперь я думаю очевидно, что при тех же издержках помощь риэлтора при покупке квартиры в новостройке действительно необходима❗️

А если есть возможность получить лучшие условия для приобретения недвижимости - зачем от них отказываться?😉

Важное решение💛

Друзья, всем привет!)

Мне долго давалось это решение, но всё-таки путём анализа и изучения рынка, я его приняла😇

С сегодняшнего дня этот Канал в телеграм будет ориентирован именно на тему «Инвестиции в недвижимость».

Я планирую его активно вести и делиться с вами следующим:

▫️Инвест-стратегии со всеми цифрами и расчетами
▫️Аналитика рынка недвижимости
▫️Новости экономики и фондового рынка
▫️Обзоры классных объектов для жизни и инвестиций
▫️Рекомендации и подборки
▫️Акции и специальные предложения на рынке недвижимости

И многое-многое другое😉

На самом деле я очень жалею, что у меня долго не доходили руки до этой сферы.

Вижу очень много упущенных возможностей.

Поэтому думаю, что вам тоже может быть интересно остаться здесь, даже если вы не планируете в ближайшее время покупать недвижку.

Хотя бы с точки зрения расширения кругозора и получения полезной информации )

А вы наверняка знаете как это работает - что «витает» в нашем информационном поле, то потом и появляется в нашем мире😉

И круто, если «витать» будет недвижка 😎

Так что буду рада вам здесь)

Давайте расширяться и расти вместе🔥🙌🏻

P.S: я все также продолжаю инвестировать на фондовом рынке и в криптовалюту.

Я продолжу писать про это здесь тоже, но это будет реже) думаю сделать рубрику, посвящённую фонде и крипте и вести ее 1-2 раза в неделю.

Основные изменения по валюте.

1️⃣ Отменена комиссия 12% за покупку валют на бирже.

2️⃣ Можно будет покупать наличную валюту в банках при ее наличии.

3️⃣ Со счетов, которые открыты до 9 марта теперь можно выводить евро в эквиваленте до 10 000 долларов.

4️⃣ Со счетов открытых после 9 марта снимать валюту можно только рублями.

Покупать квартиру сейчас или подождать снижения цен?😨

#разбор

✔️Дилемма, из-за которой многие так и не решаются приобрести понравившийся вариант сразу.

Давайте вместе разбираться в этом вопросе👇🏻

👨‍💼Несколько лет назад Саша всерьез занялся вопросом приобретения собственного жилья.

Друзья порекомендовали ему опытного риелтора, который нашёл в итоге квартиру по хорошим условиям.

Но при этом он сказал, что, если бы Саша решил купить недвижимость хотя бы на полгода раньше, то ему удалось бы найти варианты гораздо дешевле.

📈Цены растут из года в год. Жилье не является исключением.

📄Это подтверждает статистика Росстата цен за квадратный метр по России.

Поэтому всем, кто ждет, когда подешевеют квартиры, пора перестать медлить.

🏡Недвижимость всегда дорожает.

Что бы ни происходило в стране — экономический бум, кризис, падение или рост реальных доходов, рост или снижение курса доллара и тд.

✅ Всем выгодно, чтобы рынок недвижимости рос: застройщикам, риэлторам, банкам, государству, инвесторам.

♻️Кроме того, принято считать, что за счёт мультипликационного эффекта бум в строительстве передаётся на другие сектора экономики.

❗️На самом деле со стороны государства постоянно предпринимаются различные меры, чтобы стимулировать развитие строительной отрасли.

Оказывается, на рынке недвижимости все устроено таким образом, что ее рост просто не может остановится🙈

Я раньше не знала всего этого и искренне не понимала, почему реально всегда все растёт и растёт!))

Когда же будет «откат» как на фондовом рынке - думала я😁

Так вот, я стала разбираться в этом вопросе и поняла, что здесь функционируют совсем другие механизмы❗️

🏗Отрасль недвижимости - огромная система, где продумано абсолютно все «от и до».

Я хочу рассказывать и вам все о том, как это на самом деле работает и почему растёт.

🙏И это будет та информация, о которой говорят «жаль, что я не знал это раньше».

Поэтому, друзья, в следующих постах я немного приоткрою «завесу тайн» рынка недвижимости😁

А пока поддержите меня вашими реакциями, если вам это интересно)

Почему цены растут? 📈😰

#разбор

Друзья, продолжаю рассказывать вам о том, как устроена отрасль недвижимости изнутри.

📆 1 июля 2019 года появилась новая реформа долевого строительства.

Она обязала всех российских застройщиков работать через механизм эскроу-счетов.

Как работает механизм эскроу?

С июля 2019 года деньги за квартиры в новостройках попадают не напрямую от покупателей застройщикам, а на специальные банковские счета (эскроу).

Деньги замораживаются на этих счетах до момента регистрации права собственности на квартиру.

Банки, в которых открываются счета эскроу (эскроу-агенты), выдают застройщикам кредиты на строительство жилых домов.

Этот механизм выдачи кредитов называется проектное финансирование.

Насколько банки интегрируются в этот процесс?

Я вам скажу: очень сильно.

По сути, в строительной отрасли появился мощнейший регулятор и контрольный орган.

Получается, что деньги на финансирование вообще всей деятельности застройщика выдает банк.

Строящиеся по эскроу проекты по умолчанию вызывают больше доверия в силу защищенности дольщиков.

А теперь идём от обратного.

Деньги застройщику выдаёт коммерческий банк под % траншами, то есть не сразу всю сумму на весь проект, а частями.

Грубо говоря, застройщику приходится постоянно перекредитовываться в рамках одного и того же проекта.

Теперь по поводу кредита👇🏻

1️⃣ Во-первых, его надо обслуживать, то есть каждый месяц застройщик должен производить платежи.

А значит, ему просто необходимы продажи своих объектов, чтобы были деньги на ежемесячный платёж.

2️⃣ Во-вторых, застройщики кредитуются у коммерческих банков (Сбер, ВТБ, Альфа и тд).

Мы с вами знаем, что коммерческим банкам деньги выдаёт ЦБ под %, равный ключевой ставке.

Получается, что застройщики напрямую зависят от актуальной ставки ЦБ.

И чем она выше, тем более дорогие кредиты они берут на стройку, а значит все эти расходы они обязаны учитывать в стоимости будущих квартир….

….Завтра продолжу свои мысли и расскажу, почему всем выгодно, чтобы рынок только рос:)

Жду ваших реакций, если было интересно и узнали что-то новое😇

​Вложить 1 миллион под 80% годовых на 2 года?😎

#инвестидея
#разбор

Почему бы и да?😉

Когда я впервые увидела эти стратегии, я воскликнула «Этого просто не может быть!»😁

Я, как выходец из фондового рынка, понимаю, что доходность больше 30% - это уже сказка.

И когда мне показывают полностью обоснованные расчёты и рассказывают, почему это возможно и что многие уже так инвестируют - у меня в голове только одна мысль: «Почему я не знала это раньше?😳»

✔️Например, совсем недавно можно было взять квартиру с ипотекой, когда в первый год ежемесячный платёж был всего 50 рублей в месяц🤪

✔️Через год ее продать и хорошо заработать на этой сделке. Люди, которые обладали этой информацией, именно так и сделали. Я бы тоже купила бы, если бы тогда знала)

❗️Так вот, сейчас все ещё открыто Окно Возможностей🪟 и грех этим не воспользоваться.

Стратегии, про которые я вам рассказываю, могут показывать такую высокую доходность благодаря соблюдению ряда условий👇🏻

1️⃣ Мы подбираем только определённые объекты, основная характеристика которых - это инвестиционная привлекательность и ликвидность.

Бывает такое, что клиенты рассказывают про какие-то ЖК, исходя из критерия «мне он нравится».

При этом, если взять этот объект и «просчитать» на финансовом агрегаторе, то мы увидим, что как инвестиция это плохое вложение.

Почему так? Рассказываю👇🏻

2️⃣ В качестве инвестиций мы рассматриваем покупку с так называемым «кредитным плечом», в качестве которого выступает льготная ипотека со ставкой от 0,1%.

3️⃣ Инвестиционный горизонт ~ 2 года. Мы покупаем объекты и продаём их до ввода в эксплуатацию.

Поэтому получается, что наши инвестиции - это первоначальный взнос (обычно 15% от цены объекта) + ежемесячные платежи за 2 года.

Давайте рассмотрим цифры на конкретном примере и поймём, откуда такие доходности:

🏚Один из объектов моего клиента:

▫️Первоначальный взнос 1.245.000
▫️Платеж: ~19893 руб в месяц
▫️Срок инвестиций: 23 месяца

▫️Платежи за весь период: 457.550 руб
▫️Итого вложений: 1.702.550 (Первоначальный взнос + все платежи по ипотеке)

▫️Стоимость объекта: 8.299.999
▫️Ожидаемое удорожание: 11.481.665

💵Чистая прибыль: 3.168.551
💰Доходность: 97% в год

❗️Обратите внимание, 97% - это доходность на вложенный капитал.

✔️И ее удалось достичь с помощью льготных ставок по ипотеке, правильного горизонта инвестирования и знания объектов.

✔️Получается, вложив 1,7 млн рублей мы смогли заработать на росте объекта стоимостью 8,3 млн рублей.

Мы как бы «обернули» 8,3 млн рублей, хотя у нас было всего 1,7 млн.

🚘 По похожей стратегии я покупала свои машины под авто. Тогда в качестве кредитного плеча выступал автокредит.

Друзья, накидайте реакций на пост, если вам интересно было бы посмотреть ещё несколько стратегий вместе с объектами?

Я подготовлю расчёты и обзоры для вас☺️

​Разбор инвест-апартов YE’S на Марата🧐

Друзья, в этом посте я хотела рассказать вам про инвестиционные апартаменты и как на них можно зарабатывать.

💰Инвестиционные апарт-комплексы стали настоящим открытием рынка недвижимости.

При этом успешность инвестиций во многом зависит от концепции проекта.

🏘 Думаю, многие из вас знают такой комплекс как «Yes» на Марата - это отличный пример хороших инвест-апартов.

📍Начнём с того, что у него классная локация - он расположен в самом центре Петербурга, на улице Марата в 15 минутах пешком до Невского проекта.

По сути этот апарт-отель - отдельно функционирующий мир, где есть все, что нужно для комфортной жизни:

📚Большая и уютная зона коворкинга с переговорными комнатами
🚘 Удобный паркинг
🏢Бизнес-центр
👥Стильное лобби
🏋️‍♂️Бесплатный фитнес-зал
🍕Современный Фудхолл с кухнями всего мира
🌳 Внутренний двор
🦮 И даже площадка для питомцев!

Так вот, это все доступно бесплатно для его жителей.

🔍 Я решила его проанализировать и понять, насколько было выгодно в него инвестировать.

📝Нашла данные за сентябрь 2018 года с актуальными на тот момент ценами.

✔️Нам предлагали купить студию 27 м кв за 4,26 млн рублей.

✔️При этом стоимость метра тогда была от 131 до 187 тыс руб в зависимости от объекта.

Далее я зашла на ЦИАН, чтобы посмотреть, сколько стоят такие студии сейчас.

❗️Самый дешевый вариант, который я нашла был 10 млн рублей - ну оно и понятно!

👥Апарт-отель пользуется невероятным спросом благодаря тем ништякам, которые в нем есть.

👯‍♀️Он притягивает много молодёжи, и жить там - это уже не просто удобно, но и модно.

Знаю нескольких ребят, которые снимают там апарты и слышала их восторженные отзывы - круто все, кроме высокой цены😉

Посмотрела сколько будет стоить аренда таких апартов 27 метров.

Готовы?

✔️От 45 тысяч рублей в месяц и выше. Так-то на секундочку это формат студии.

Но люди с радостью отдают свои кровно заработанные, так как здесь вопрос цены - не приоритетный.

❗️Сам формат клубного комплекса даёт очень много других ценностей, которые сполна покрывают такую не маленькую стоимость аренды.

Возвращаемся к инвестициям💰

✅ Зарабатывать на апартах можно в двух местах - это на росте их капитализации (стоимости) и на сдаче в аренду.

1️⃣ Что касается роста капитализации:

▫️Максимальная стоимость метра на этапе строительства была 187 тыс руб.
▫️Сейчас стоимость ~380 тыс руб.

2️⃣ Теперь по поводу дохода от сдачи в аренду.

▫️Изначально эти апарты позиционировались как заточенные на заработок, и инвесторам предлагалась программа «Гарантированный Доход».

▫️Выбравшие эту программу инвесторы получали ежемесячные фиксированные арендные платежи в течение первых трёх лет.

💸Для нашей студии в 27 метров фиксированная ставка ровнялась 27.000 рублей в месяц.

✔️Это очень удобная функция, так как инвестору не нужно самостоятельно искать клиентов, переживать насчёт заполняемости и простоя, наконец обслуживать эти апарты.

Все эти обязанности берет на себя управляющая компания.

❗️Теперь давайте считать.

🏠Студия 27 м кв:

▫️Цена на момент покупки в 2018 году: 4,26 млн руб
▫️Цена сейчас: ~10 млн (при цене 380 тыс руб за м кв)
▫️Прирост: 5,74 млн руб (+134% за 4 года, это +33% годовых)

Теперь доход с аренды:

▫️Апарты функционируют с 1 квартала 2020 года, поэтому для расчётов мы возьмём 9 месяцев в 2020 году, 12 месяцев в 2021 году и 3 месяца в 2022 году.

▫️Итого 24 месяца * 27.000 руб = 648 тыс руб. Это 15% за 2 года, то есть 7,5% в год.

И вот мы выходим на классические показатели доходностей для таких апарт-отелей.

✅ Рост капитализации ~30% в год
✅ Операционный доход: ~8% в год

👉🏻Таким образом, мы уже неплохо заработали бы на их росте и могли бы просто продать, зафиксировать прибыль и «переложиться» в другой проект.

Но в целом, мы можем продолжать держать их в портфеле для получения постоянного пассивного дохода от их арендной сдачи.

✔️Уверена, что с учётом нынешних цен на аренду там Управляющая компания увеличит сумму ежемесячного фиксированного дохода.

Хотите получать пассивный доход, не тратя личное время на управление активами?🔥

#апарты
#разбор

Номер в инвест-отеле в самом ❤️ Петербурга - это верное решение для ваших амбиций😉

Управлением займётся опытный отельный оператор IZZZI с рейтингом 9,4💎

Этот инвест-отель сертифицирован по категории ⭐️⭐️⭐️, что позволяет сдавать номера в нем посуточно.

1️⃣ Гарантированная доходность:

Среднегодовые показатели при умеренно-пессимистичном прогнозе:

▫️Стоимость суточного проживания, ADR — 3 100 ₽
▫️Загрузка, Occup 78%

Договор на управление заключается сразу на 10 лет - это позволит вам не беспокоится о краткосрочных перепадах в экономике, а сосредоточится на долгосрочном приросте в цене недвижимости.

📆 Запуск отеля IV кв. 2022 года, поэтому мы сможем хорошо заработать на росте капитализации.

2️⃣ Опытная управляющая компания.

▫️Вам не придётся волноваться о поиске арендаторов, уборке номеров, регистрации и обслуживании гостей.

▫️IZZZI берет на себя все эти вопросы, и ваш доход будет полностью очищен от расходной части.

3️⃣ Важным преимуществом является котлованный способ распределения дохода.

▫️Проще говоря, УК суммирует прибыль со всех номеров в этом отеле, после вычитывает расходы и вычитывает доход на 1 кв метр.

▫️Далее распределяет доход между собственниками апартов согласно их метражу.

▫️Такой способ позволяет зарабатывать одинаково на любых номерах - нет разницы, куда выходят окна, какой метраж и уровень комфорта🔝

4️⃣ Успешные кейсы.

▫️Работающие гостиницы IZZZI имеют высокий рейтинг 9,4 на Booking и хорошую статистику по заполняемости.

✍🏻 За более полной статистикой можете написать мне в Директ.

5️⃣ Супер сладкие цены 🍬

Номера продаются сразу с мебелью и дизайнерским ремонтом. Стоимость студии начиняется от 5,9 млн руб.

И это, на секундочку, в такой топовой локации! Рядом метро Гостиный Двор, Невский проект, Садовая.

❗️И теперь самое главное - в этом крутейшем инвест-отеле «IZZZI» осталось всего 20 лотов!
⠀
📲 Пишите в Директ, если есть вопросы или хотите получить презентацию со всеми цифрами и расчетами)

Оставляйте ваши реакции, если было интересно) Я буду делиться с вами своими находками💎