📱Ипотека 5 лет без процентов по двум документам.

#Разбор

Давайте рассмотрим новую программу от ПИКа.

Суть ее проста: покупая квартиру по этой акции первые 5 лет вы не платите проценты банку, а значит ежемесячный платёж будет очень низкий.

Чтобы далеко на ходить, приведу конкретный пример того, что можно сейчас купить:

🏡 1-комнатная квартира 34,1 метр на 11 этаже
📍 В пределах Санкт-Петербурга

• Стоимость: 7,2 млн рублей
• Первый взнос (20%): 1,47 млн рублей
• Платёж первые 5 лет: 5.600 рублей в месяц
• Платёж начиная с 6 года: 38 тысяч в месяц

Заселение: до 1 декабря 2024 года

Отделка чистовая.

Это означает, что 2 года комплекс будет строиться и потом ещё три года мы сможете там либо жить за 5.600 в месяц, либо даже сдавать за 20 тысяч и разницу забирать себе.

Конечно, в этой программе (как и во всех акциях ПИКа) возникает удорожание.

Конкретно в этом примере удорожание 1 млн рублей.

Вы знаете, что как только возникает такое весомое удорожание, то для инвестиций с целью перепродажи такие объекты становятся невыгодны.

Такой вариант подойдёт вам, если:

• Вы ищите супер комфортный платёж, который вы почти не будете замечать.

• Вы снимаете жильё, но хотите купить своё.

Такая программа позволит вам продолжить платить за аренду + за свою собственную квартиру.

В целом, сейчас очень много интересных ипотечных программ на любой вкус и цвет.

Но везде есть свои нюансы и подводные камни.

📱 Если не хотите наткнуться на них, вы всегда можете обратиться ко мне за бесплатным подбором объектов.

💎 Про Дубай и недвижимость там.

#Дубай
#Разбор

В начале октября я находилась в рабочей поездке и посетила ряд важных застройщиков:

• EMAAR
• Nakheel
• DAMAC
• Ellington
• Danube
• Azizi и прочее.

✏️Делюсь выводами:

1️⃣ Рынок дубайкой недвижимости кардинально отличается от российского рынка.

Если у нас нормально подумать-выбирать недельку другую, а то и несколько месяцев, то там времени думать нет, от слова «совсем».

Здесь сметают лоты этажами или даже зданиями в первые минуты от старта продаж.

2️⃣ Чтобы получить возможность принять участие в старте продаж нового ЖК от известных застройщиков чаще всего надо оплатить EIO - Expression of Interest.

Это по сути возвратная бронь, в рублях около миллиона в зависимости от объекта (то, что мне называли).

И как откроются продажи, вы сможете попробовать поймать какую-то квартиру.

3️⃣ В Дубае нет налога на доход от сдачи в аренду или других доходов на недвижимость, кроме DLD - плата в Dubai Land Department.

DLD составляет 4% от цены квартиры и оплачивает сразу.

И так по кругу непрекращающийся поток 4% в Земельный Департамент Дубая от одной квартиры)

4️⃣ В Дубае покупают недвижимость в рассрочку.

План рассрочки (payment plan) у всех застройщиков на разные объекты разный.

Чаще всего он выглядит так:

• 5-10% вы вносите для покупки (типо бронь)

• Далее ещё 20-30% разбивается на период стройки.

• И оставшиеся 50-60% после завершения строительства в течение нескольких месяцев или даже лет.

• По достижению оплаты в 30% вы можете переуступить (продать) вашу квартиру другому человеку.

5️⃣ Инвестиционная недвижимость в Дубае - это больше история о рентном доходе, чем о перепродаже.

К слову, здесь он гораздо интереснее, чем у нас у России.

Так называемые Holliday homes могут приносить от 12% до 25% годовых в валюте.

Ребята, это лишь малая часть того, чем я хотела поделиться.

🔥Накидайте реакций на этот пост, если интересно, и я напишу вторую часть про Дубай)

⚡️Дубай и недвижимость. Часть 2.

Продолжаю делиться выводами после моего последнего посещения Дубая:

1️⃣ Что касается аренды - там действительно очень трудно найти что-то нормальное за адекватные деньги.

В начале октября ребятам чудом удалось найти 2-Bedroom (2-к квартира) в районе Business Bay за 13.000 дирхам (около 250к руб).

Сейчас такая квартира будет стоить уже от 300-350к рублей в месяц, и цены продолжают расти.

Так что покупать квартиры для сдачи в аренду - это и правда интересно и прибыльно.

2️⃣ Дубай очень активно развивается.

До этого я трижды была там и не знала никаких районов, кроме Марины Дубай, Пальмы Джумейра, JBR (пляж), и Даунтайун с Бурдж-Халифой.

В этих районах уже всё есть и инфраструктура очень богата.

Соответственно недвижимость там хорошо так выросла в цене, и купить что-то до 500 тыс$ - нереально.

Но!

Есть много других классных районов, которые сейчас активно строятся и через пару-тройку лет (ну может 5😅), станут новыми центрами притяжения людей.

⛳️ Например, Dubai Hills, который представляет собой утопающий в зелени городок.

Тут есть и собственный парк, и поле для гольфа на 18 лунок, находящееся под контролем The Address Hotels & Resorts.

💎 В общем такой а-ля luxury-загородный формат Дубая )

В октябре апарты там от крупнейшего застройщика EMAAR можно было купить от 350.000$.

На момент написания поста все лоты раскуплены.

🏙 Второй ещё более перспективный строящийся район - Creek Harbour.

Здесь будет пролегать большая лагуна, множество коттеджей и апартаментов и, конечно же, самое высокое здание в мире, которое опередит Бурж-Халифу.

Здесь же будет заповедник с розовыми фламинго 🦩 под зашитой ЮНЕСКО и множество развлечений и торговых площадей.

Видео-обзор макета приложу, чтобы вы могли оценить масштаб стройки.

На данный момент в этом районе нет вариантов для покупки.

Все либо раскуплено, либо пока не выведено в продажу.

Ну и в 3 части поста я расскажу про метраж, планировки и то, как выглядят там квартиры )

Ставьте 👍, если было интересно читать)

➡️Семейная ипотека для всех у кого есть дети.

Несколько дней назад на большой конференции в Москве было предложено расширить программу Семейной ипотеки и сделать ее доступной для всех, у кого есть несовершеннолетние дети.

Сейчас семейная ипотека доступна тем, у кого есть дети, рождённые после 01.01.2018.

Конечно же эта мера будет носить антикризисный характер, так как если льготу распространить на все семьи с несовершеннолетними детьми (до 18 лет), ежегодный прирост выдач ипотек по этой госпрограмме увеличится со 150-170 до 300 тыс.

👨‍👩‍👧 Сейчас ставка по семейной ипотеке 5,7%.

Что думаете? Продвинут эту инициативу?

🏡 Квартира с видом на парк с платежом, который будет покрываться арендой.

• 1-комнатная 39,5 метров
• 5 этаж
• Видовая (вид на большой парк 1,5 км2)
• ЖК бизнес-класса
• Срок сдачи: 4 кв 2024 года.

➙ Цена: 12,3 млн
➙ Первый взнос: 1,8 млн
➙ Платёж: 33 тысячи в месяц (на весь срок❗️)
➙ Ставка: 1,7% (на весь срок❗️)

БЕЗ удорожания.

Да-да, это как раз то, о чем я как-то писала.

Застройщик сделал временную акцию «скидка на удорожание», по которой можно поймать интересные объекты под низкую ставку.

Чтобы вы понимали, по этому объекту также есть и другие ставки и 0,1%, и 0,5%, и 1,3%

НО! Во всех других ипотечных программах по всем банкам возникает удорожание.

В данном оффере его действительно нет.

✅ Инвестиционная стратегия:

Перепродажа после получения ключей.

На перепродажу закладываем срок до полугода (пессимистичный сценарий).

⏰Итого инвестиционный горизонт: 31 месяц

📈 Итого вложено: 1,8 млн первый взнос + 1,1 млн платежи за 31 месяц.

🎯 Целевая цена продажи: 15 млн рублей (рост 8,5% в год - ниже текущего уровня инфляции).

Почему так?

Рынок недвижимости, как и любой другой рынок, цикличен и за бурным ростом всегда будет корректировка.

Так вот за 2,5 года рынок первичной недвижимости может замедлиться, сходить вниз до 5% (ниже просто застройщики не позволят и вытянут маркетингом), а дальше пойдёт в рост согласно новому циклу.

❗️Совокупный рост с учётом этих корректировок заложен для этого прогноза 8,5%, что ещё раз повторюсь, ниже уровня инфляции.

💵 Итого при продаже по целевой цене с учётом погашения ипотеки и возврата первого взноса мы получим чистую прибыль ~2,5 млн рублей.

💰 Доходность на вложенный капитал: 87% за весь срок или 33% годовых.

С учётом нынешних реалий это те цифры, на которые объективно можно рассчитывать.

Если рынок будет чувствовать себя лучше - будет больше.

Теперь что касается аренды ↪️

На данный момент арендные ставки в СПб немного упали.

С учётом этого в близлежащих локациях без вида на парк похожие квартиры такого же метража можно снять за 35-40к.
Без супер ремонта и простой мебелью.

Отделка квартиры White Box (как чаще всего и бывает в бизнес-классе).

Так что в случае чего можно будет вложиться в недорогой ремонт + купить набор мебели арендатора и сдавать.

Такой вариант - это как минимум сохранение вашего капитала и защита от инфляции.

А если получится еще выгодно продать выше прогноза - я вас поздравляю, это очень удачное вложение.

➡️Как вы относитесь к зарубежной недвижимости?

Последнее время все чаще поступают запросы на рынок Дубая, Турции, Грузии и ряда других стран.

И это не только запросы, связанные с инвестициями, но и, например, релокация (простыми словами «переезд»).

В связи с этим на данный момент я прохожу масштабное обучение по зарубежной недвижимости, чтобы иметь в своём арсенале как можно больше инструментов и предложений.

Прошу вас проголосовать ниже, к какой стране у вас больше всего интерес? 👇

🛒 У меня к вам вопрос, друзья)

На днях проводила опрос по зарубежным странам, лидирующие позиции по которому заняли:

🥇Тайланд
🥈Турция
🥉Дубай

Мне пришла в голову идея, хотела узнать ваше мнение.

Что если следующую неделю мы посвятим этим трём странам и сделаем разбор сферы недвижимости в них?

Мне кажется, это может быть интересно не только для тех, кто рассматривает там покупку, но и для всех с точки зрения расширения кругозора.

Обсудим:

🔵Преимущества страны
🔵Налоги
🔵Вопрос миграции
🔵Цены и доходности и тд.

Как вам такое преложение?

Ставьте 🔥, если интересно)

В случае хорошего отклика от вас я подготовлю интересные контентные посты на темы выше)

🌍 Тайланд и недвижимость. Часть 1.

Всем привет, друзья)

Спасибо за активность на последние посты про зарубежную недвижимость🤍

Вижу ваш интерес, а это значит, что целую неделю мы посвятим трём странам - Тайланд, Турция и Дубай.

Сегодня поговорим о Тайе❤️

Преимущества страны:

🥇Bloomberg назвал Таиланд лучшей страной в мире для инвестиций за 2021 год (примечательно, что Россию тот же Bloomberg поставил на 2 место в этом рейтинге).

↪️ Национальная валюта БАТ - стабильная и не подвержена кризисам.

↪️ Сезон круглый год!

↪️ Стабильная экономическая и политическая обстановка в стране

↪️ Легкость в получении долгосрочной визы для постоянного проживания

↪️ Законное владение недвижимостью - иностранцы законно могут покупать и оформлять недвижимость в ПОЛНУЮ собственность

↪️ Остров Пхукет - круглогодичный курорт, одно из немногих мест в мире, с мягким климатом, который позволяет отдыхать в любое время года

↪️ Спрос на аренду всегда превышает предложения

↪️ Безвизовый въезд (виза ставится на 30-45 дней по прилету)

↪️ Дружественная нам страна

✅ Минимальные расходы на покупку и небольшой налог на доход - 5%.

✅ НЕТ запретов и сложностей по оплате и переводу денежных средств на покупку недвижимости

✅ Возможна оплата КРИПТОВАЛЮТОЙ застройщикам

✅ Земля на острове - ценный ресурс, за 10 лет она подорожала на 400%!

✅ ЛУЧШИЕ условия для покупки - первоначальный взнос от 20%, рассрочка платежа до 7 лет

✅ Минимальная налоговая ставка на владение недвижимостью - 0,02%

✅ Доходность от аренды составляет от 7% до 9% годовых

✅ Рост стоимости недвижимости от этапа котлована до окончания строительства 30%-40% 

✅ Средний срок окупаемости 8-9 лет за счет аренды и естественного прироста стоимости из-за дефицита земли на острове

Сегодня вечером по 2 части по Тай я расскажу про налоги и миграцию.

Оставляйте реакции 👍 на этот пост, если было полезно)

💎 Тайланд и недвижимость (Часть 2).

Налоги.

В Таиланде существует две формы собственности - Freehold и Leasehold.

✔️Freehold – полная форма собственности.

Аналог стран постсоветского пространства.

Налог при оформлении составляет 6,3% (зачастую застройщик предлагает фиксированную стоимость за оформление) + доплата застройщику в среднем 10.000 - 15.000 $.

Квартиры, которые продаются в собственность Freehold, всегда стоят дороже и для инвестиций этот вариант не выгодный.

✔️ Leasehold – собственность, ограниченная во времени 90 годами.

Т.е. собственник обладает всеми правами: может продавать, сдавать в аренду, делать перепланировки, дарить и завещать недвижимость).

В случае смены собственника (продажа, дарение, наследование) для нового собственника отсчет 90 лет начинается заново.

Т.е. фактически срок владения неограничен.

Налог при оформлении в Leashold - 1,1%.

Налог на покупку оплачивается когда проект сдан и оплачено 100%.

✔️ Ежегодный налог (на владение недвижимостью) - 0,02-0,03% от стоимости недвижимости

✔️ Налог на доходы - 5 % (при сдаче через управляющую компанию оплачивает УК).

Миграция.

Для отдыха - въезд в Таиланд сейчас свободен.

Виза ставится по прилету на 45 дней для граждан РФ, 30 дней для граждан Украины и Казахстана.

В Таиланде нет классического ВНЖ (вида на жительство), ПМЖ (постоянного места жительства) и гражданство иностранным гражданам Таиланд не предоставляет. 

Для легального долгосрочного проживания в Таиланде нужно оформить долгосрочную визу.

Список доступных виз:

• Пенсионная
• Студенческая
• Ученическая
• Туристическая
• Долгосрочная виза 5-20 лет

Завтра в 3 части расскажу подробнее про визы и разберём популярные вопросы касательно Тайланда.

💛 Как вам такой контент? Полезно?

🔠Тайланд и недвижимость (Часть 3).

Вчера мы остановились на вопросе миграции и типах виз.

1️⃣Пенсионная виза. Условия:

• возраст от 50 лет и выше
• разместить на депозите в Тайском банке на 2 месяца 30 тыс$. 
• виза выдается на заявителя и ближайших родственников (муж/жена, дети)

2️⃣ Студенческая. Условия:

• ограничений по возрасту нет.

Записываетесь на языковые курсы в специальную школу. На сами курсы можно не ходить, но школа предоставляет визу. 

• сроки от 6 до 12 мес на выбор
• стоимость от 800$
• выдается только на заявителя

3️⃣ Ученическая для ребенка+опекун. Условия:

• ребенок поступает на обучение в международную школу, школа оформляет визу на ребенка + один опекун. 
• срок на весь период обучения в школе. Виза выдается бесплатно

4️⃣ Туристическая от 3 до 9 месяцев. Условия:

• оформляется на территории 3-й страны. Не в Таиланде. 
• необходимо подтвердить оплату жилья, билеты в Таиланд и из Таиланда
• оформить мед страховку на весь срок пребывания
• выдается только на заявителя
• стоимость от 80$

5️⃣Долгосрочная туристическая виза «Элит» сроком действия от 5 до 20 лет с неограниченным количеством въездов и выездов. 

• При покупке недвижимости стоимостью от 300.000$ можно оформить визу «Элит» на 5 лет.

Популярные вопросы.

✔️ Основой тайского рынка является недвижимость-апартаменты в кондоминиумах, это комплексы с инфраструктурой отельного типа и виллы.

Апартаменты и виллы можно использовать как для жизни, так и для сдачи в аренду.

✔️ В каждом комплексе есть управляющая компания, которая занимается сдачей в аренду апартаментов и вилл.

✔️ Стоимость недвижимости от 90.000$

✔️ Доходность в среднем 7-9% годовых доход от аренды в валюте.

Отличительные характеристики недвижимости и подход к строительству на острове:

↪️ Недвижимость продается с ремонтом, мебелью и всем что указано на визуализации.
Вплоть до полотенец и посуды.

↪️ Если недвижимость приобретается на стадии строительства - планы оплат привязаны к проделанной работе.

То есть после того, как застройщик провел очередную стадию стройки и отправил отчет клиенту, вносится платеж.

↪️ При сдаче апартаментов управляющей компании по окончанию срока действия договора застройщик возвращает владельцу апартаменты в идеальном первозданном состоянии👌🏻

Ребята, как вам инфо про Тай? 💛

Завтра начну также разбирать Турцию 🇹🇷

🆕🆕🆕🆕🆕Тем временем Минфин анонсировал прекращение выдачи льготной ипотеки под 7% в 2023 году.

Немного переместимся из солнечного Тайланда к нам на Родину)

В министерстве финансов России считают, что первичный рынок жилья больше не нуждается в господдержке.

Совет Федерации рекомендует всё-таки продлить программу.

Думаю, что есть очень высокая вероятность отмены льготной ипотеки для всех. Оставят только семейную и IT-ипотеку.

Сейчас я рассматриваю недвижимость в России (в частности МСК и СПб) - в первую очередь как способ сохранить деньги, а не заработать 60-70% годовых как это было ранее.

Доходность, на которую можно ориентироваться при стратегии перепродажи это 25-30% годовых на вложенный (!) капитал.

✔️ Брать объекты с горизонтом стройки от 2 лет, закладывать в свою стратегию минимум пол года на продажу с демпингом цены 10-15% от застройщика и если что быть готовыми сдавать.

В общем, чтобы спекулятивно сейчас покупать недвижимость, важно учесть все возможные сценарии и адекватно понимать, как этот инструмент работает.

💡 При этом покупка недвижки с целью сохранения денег и защиты от инфляции - это всегда отличная идея.

И для этих целей программа льготной ипотеки идеально подходит.

Что касается покупки для жизни:

Опять-таки если вы не попадаете под семейную и IT-ипотеку, то до конца года у вас есть возможность взять квартиру с большой скидкой, супер низкой ставкой и на очень хороших условиях. Это факт.

Подготовить для вас 3-5 горячих объекта на разный вкус и кошелёк?

Для жизни и сохранения денег?

Ставьте 🔥 если актуально, и в течение нескольких дней я соберу самые интересные предложения по рынку СПб и МСК и поделюсь с вами)

P.S.: Ну а вечером, как и обещала, выйдет первый пост про Турцию)

❔Турция и недвижимость.

По скорости роста цен на недвижимость Турция находится на одном из первых мест в мире.

Так, например, в годовом выражении индекс цен на жилье в марте 2022 года составил 110%, а в апреле 127% 👀

В реальном выражении с учетом инфляции квартиры подорожали на 32-35% по отношению к тем же периодам 2021 года.

Цены на квартиры в Турции в основном растут по двум причинам:

1️⃣ Беспрецедентная инфляция.

Лира стремительно падает с марта 2021 года.

В июне 2022 года по сравнению с прошлым годом лира потеряла 60% стоимости.

2️⃣ Дефицит жилья.

Спрос заметно превышает предложение.

Потребность покупателей - 800 тыс объектов в год, в то время как на продажу выставляется только 500 тысяч.

При этом, по данным Национального института статистики, в мае 2022 года иностранцы купили недвижимости в Турции на 236% больше в сравнении с аналогичным периодом прошлого года - почти 6000 объектов.

🥇И больше всего жилья в стране приобрели граждане России - 1275 квартир.

🥈Вторую и третью строчку занимают иранцы, которые купили 736 объектов, и иракцы - 617 квартир.

✔️ Что и у кого пользуется спросом.

Квартиры планировок «1+1» (с одной спальней) и «2+1» (с двумя спальнями) – самые ходовые в плане перепродажи и аренды.

Для ПМЖ выбирают «2+1», «3+1» и дуплексы.

✔️ Важные изменения в законодательстве, которые повлияли на спрос.

• С 14 июня 2022 года повышен порог стоимости недвижимости по программе «гражданство за инвестиции» с $250 000 до $400 000.

• C 5 мая 2022 года для получения ВНЖ с целью последующего получения гражданства необходимо инвестировать в квадратные метры не любую сумму, как было ранее, а $75 000 для крупных городов и $50 000 для небольших населённых пунктов.

• Для оформления ВНЖ туристического типа, которое выдаётся сроком от 6 месяцев до 2 лет с возможностью продления, ограничений по объёму вложений нет.

• В июне 2022 принят регламент, согласно которому до июля 2023 года в стране нельзя будет повышать арендную плату более, чем на 25%.

↪️ Принимаемые правительством Турции меры направлены на ограничения для иностранных инвесторов.

Так как на фоне экономического кризиса, повышения цен, удорожания стоимости жизни растёт недовольство местного населения, для которого становится недоступной покупка и аренда квартиры.

Завтра рассмотрим на цифрах, какие квартиры можно купить в популярных у россиян провинциях Турции.

👍 на пост, если тема турецкой недвижимости вам интересна и актуальна)