Комфорт, Бизнес или Премиум: как отличить?

#Разбор

Для начала хочу заметить, что классификация жилья - это субъективное дело.

Единой методики, которой придерживаются все игроки рынка, до сих пор не существует.

Но так как разобраться в этом вопросе многих хочется, то предлагаю рассмотреть разницу между комфортом, бизнесом и премиум-жильём на примере👇🏻

🔐 Давайте разберём, как организована безопасность для разных классов жилья:

🔹В новостройках комфорт-класса есть консьерж, домофон, возможно, ограждение по периметру.

🔹В «бизнесе» к данному списку прибавляются посты охраны и видеонаблюдение.

🔹В премиум-классе проекты дополнительно имеют круглосуточную многоуровневую систему охраны, стойку ресепшен, систему быстрого информирования и реагирования.

Окей, это понятно.

Теперь попробуем выделить основные особенности каждого класса👇🏻

1️⃣ Комфорт-класс:

• Более массовый класс жилья, широкий выбор.

• Район: преимущественно развитые спальные районы.

• Планировки: чаще всего стандартные

• Потолки: чаще ~2,7 метров.

• Отделка: чаще чистовая, либо white box (белые стены и потолки).

• Двор: наземный паркинг, территория может быть огорожена, детские и спортивные площадки.

2️⃣ Бизнес-класс:

• Это уже не массовое жильё. У комплекса бизнес-класса продуманная концепция.

• Район: дорогие участки в центральной части города или экологически чистом пригороде

Отличный район — одно из важнейших требований к бизнес-классу.

• Планировки: более просторные (1к-квартиры по 50 метров)

• Потолки: 2,8-3 метра

• Отделка: качественная чистовая или white box, хорошая шумоизоляция.

• Двор: территория ЖК под охраной и видеонаблюдением.

• Паркинг состоит из наземной и подземной части.

3️⃣ Премиум-класс:

• Эксклюзивная недвижимость. Рассчитана на покупателей, которые ценят роскошь и все её символы.

• Район: центральную часть города, благоустроенные природные зоны, премиальные локации с видовыми характеристиками и тд.

• Планировки: чаще полностью индивидуальные дизайнерские проекты. Нет студий и даже однокомнатных квартир.

• Потолки: не ниже 3 метров.

• Отделка: лучшие стройматериалы, без отделки, так как опять-таки клиенты все делают «по себя».

Парадные напоминают холлы дорогих пятизвёздочных отелей 🌟

• Двор: просторный подземный паркинг, куда можно спуститься на лифте.

🌳 Территория огорожена и охраняется. Над изяществом и удобством двора трудятся ландшафтные дизайнеры.

⛲️ У дома может быть фонтан, искусственное озеро, декоративные скульптуры, цветники, сад.

Ставьте 👍 на пост, если было полезно)

Разбор ставки 0,01% на весь срок.

#Разбор
#ипотека

Ипотека со сверхнизкими ставками по 0,01% на весь срок стала возможной благодаря сотрудничеству ряда застройщиков с банками.

Чтобы привлечь покупателей, девелоперы субсидируют такие кредиты из собственного кармана и компенсируют банку разницу между рыночной и льготной ставками. 

Такая низкая ставка на весь срок всегда предполагает удорожание квартиры.

Причём это удорожание может достигать 10-40%.

❗️Важный момент: не путать ставки 0,1% на весь срок со ставками 0,1%, например, только на период стройки.

✅ В этом случае возможно найти объекты без удорожания.

Причём информация с удорожанием является открытой.

Любой агент сможет посмотреть, какие условия предлагает та или иная ипотечная программа.

Скидки на удорожание.

Очень редко можно «выловить» интересные объекты под низкую ставку 1-3% на весь срок с минимальный удорожанием или вообще без него.

Это становится возможно, если застройщик в виде временной акции вводит так называемые «скидки на удорожание».

✔️Например, квартира стоит 10 млн.

🔹Мы можем взять ее в ипотеку под стандартную ставку 6,7% за 10 млн.

🔹Либо застройщик предлагает нам воспользоваться льготной ставкой 2% на весь срок, но удорожание на квартиру составляет 15%.

Таким образом, квартира будет стоить уже 11,5 млн рублей.

❗️Разумеется, под инвестиции такие предложения не подходят, так как мы сразу покупаем квартиру значительно дороже и теряем весь потенциал ее роста.

🌟Но! Вот вдруг появляется акция от этого же застройщика, где он выделяет скидку на удорожание 13%.

Это означает, что удорожание на его квартиры будет 15%-13% = 2%.

А условия по ставке остаются такие же.

И вот здесь уже можно посчитать и повыбирать как для жизни, так и для инвестиций.

👉🏻Так как теперь нам предлагают взять квартиру под ставку 2% на весь срок с удорожанием 2%, то есть за 10,2 млн рублей.

Такое преложение может быть очень интересным.

Особенно если скидка на удорожание в этом примере будет 15%, а, значит, квартира будет без удорожания.

На практике как только появляются такие «акции», то квартиры , выделенные под эти акции, разлетаются в считанные часы.

❌Как только пул из таких квартир, на которые действовала «скидка на удорожание», заканчивается, то остаются только стандартные условия с полным удорожанием.

Вот так хитро работает этот инструмент.

✅ Если знать такие тонкости, постоянно быть в рынке и мониторить его на наличие таких предложений, то можно найти действительно стоящие варианты.

Обзор стартов продаж в Санкт-Петербурге за август 2022.

#Разбор
#Стартпродаж

▫️В августе 2022 года стартовали продажи в девяти новостройках Петербурга, пять из них — новинки.

Давайте рассмотрим некоторые из них:

1️⃣ ЖК «Шкиперский 19».

▫️Второй квартал линейки «ПИК+» в Петербурге.

▫️Локация: Васильевский Остров.

▫️В перспективе рядом с ЖК откроется новая станция метро — «Гавань».

▫️12 этажные корпусы

▫️Квартиры площадью от 22,3 до 98 кв. м, от студий до 4-комнатных евроформата.

▫️В жилых помещениях будет выполнена предчистовая отделка (white box).

▫️Цены на старте продаж — от 7 млн рублей.

2️⃣ ЖК «Аэронавт», ПИК.

▫️Фрунзенский район на Лиговском проспекте

▫️В 2027 году в 5 минутах от новостройки планируют открыть станцию метро «Боровая».

▫️Проект включает два корпуса комфорт-класса высотой 12-14 этажей

▫️От 22-метровых студий до 89-метровых 3-комнатных лотов евроформата.

▫️Жилье реализуется с чистовой отделкой

▫️Цены стартуют от 6,8 млн рублей.

3️⃣ Еще одна премьера августа — ЖК «Сенат» от девелопера Setl Group.

▫️Жилой комплекс класса «комфорт+» построят на улице Кубинская в Московском районе.

▫️Корпусы от 12 до 14 этажей.

▫️От студий до многокомнатных лотов еврофорпата.

▫️Сейчас для покупки доступны квартиры метражом 24-57 кв. м с чистовой отделкой.

▫️Цены от 6,5 млн рублей

4️⃣ ЖК бизнес-класса «GloraX City Балтийская».

▫️Адмиралтейский район, метро «Балтийская» и ж/д вокзалом.

▫️Высота домов — не выше 9 этажей

▫️В квартирах будет выполнена предчистовая отделка.

▫️От студий до 3-комнатных, предусмотрены квартиры с патио и террасами, а также двухуровневые.

▫️Цены на старте продаж — от 7,4 млн рублей за студию.

5️⃣ Клубный дом «Миръ» от RBI.

▫️Элитный проект реализуется на Миргородской улице, недалеко от Невского проспекта.

▫️Два корпуса высотой 6-9 этажей.

▫️Метраж квартир — от 26 до 146 кв. м.

▫️Доступны варианты от студий до 3-комнатных с кухней-гостиной.

▫️Цены начинаются от 15,8 млн рублей.

Друзья, ставьте 👍, если было полезно)

«Не накопил нужную сумму, чтобы инвестировать в недвижимость».

#Разбор

▫️В пятницу я проводила опрос на канале, где спросила, чего вам не хватает, чтобы начать инвестировать в недвижимость.

▫️Первый по популярности ответ - это «Не накопил нужную сумму».

▫️И сегодня я хотела бы глубже разобрать эту тему, так как многие думают, что для инвестиций в недвижимость нужны десятки миллионов рублей.

▫️По факту купить инвестиционную квартиру может почти каждый из нас.

▫️Например, есть специальные программы без первого взноса.

▫️Да, доходность на вложенный капитал по такой стратегии получается около 20-30% годовых, но все равно это интересный вариант для тех, кто ещё не успел накопить нужную сумму.

▫️Если же у вас есть ~700-800 тысяч рублей - поздравляю, для вас выбор вариантов расширяется, а доходность ваших вложений может достигать 50-60% годовых.

▫️Важный момент: и в том, и в том случае речь идёт о стратегиях, где мы покупаем квартиру для последующей перепродажи с использованием ипотечных программ.

Ниже я приведу примеры стратегии без первого взноса и стратегии с минимальный первым взносом.

1️⃣ Покупка квартиры без первого взноса.

• 1-комнатная квартира 32,2 м2

• Стоимость: 5,4 млн рублей

• Первый взнос: 0

• Ежемесячные платежи: 29 тысяч рублей

• Ставка: 4,99% на весь срок

• Удорожание: 700 тысяч рублей при стандартной цене этой квартиры 4,7 млн рублей.

Другими словами, мы все равно оплачиваем этот первый взнос, но он закладывается поверх стандартной цены квартире.

▫️В этом конкретном случае удорожание 700 тысяч при ставке 4,99% на весь срок и платеже 29 тысяч в месяц - это вполне адекватная история.

Доходность на вложенный капитал: ~25% годовых

2️⃣ Минимальный первый взнос.

• 1-комнатная квартира 30,79 м2

• Первый взнос: 862 тысячи

• Льготный платёж: 19,8 тысяч в месяц

• Ставка: 2,7% на период стройки, далее 6,7%

▫️В данном случае у нас есть субсидированная ставка, которая идёт только на период строительства, но зато не возникает удорожания.

Доходность на вложенный капитал: ~65% годовых.

▫️Как видите, чтобы начать инвестировать в недвижимость, не нужны большие суммы.

▫️А на 5 миллионов рублей вы можете составить полноценный портфель из 3-4 квартир, получив через 2 года чистую прибыль 8-9 миллионов.

Ставьте 👍, если было полезно, и пишите в лс @elizaveta_spb21, если вам интересно начать инвестировать в недвижимость по стратегиям из поста.

Открываем новый город!🔥

#Дубай

Друзья, хотела поделиться с вами радостной новостью)

Я давно изучаю международные рынки на предмет инвестиционной и жилой недвижимости.

Смотрела на разные страны, условия, цены, стратегии и так далее.

И ещё в начале 2022 года обратила внимание на одну страну, где можно очень выгодно покупать недвижимость российским гражданам.

И вот, наконец, это случилось!)

Мы выходим на новый рынок города Дубай🔥

Я была там трижды и каждый раз поражалась темпам развития этого города.

В последний раз в январе я в серьез задумалась о недвижимости там, когда узнала, что в Дубае можно купить студию с бассейном и дизайнерским ремонтом за 11 миллионов рублей😻

И в целом, когда поняла, что стоимость квадратного метра в Дубае даже дешевле на старте, чем в Петербурге, представляете?

Я рада, что теперь смогу предоставить самые лучшие лоты на рынке Дубая к продаже.

✔️А самое важное, что никаких специальных требований к покупке нет.

✔️Все сделки проходят дистанционно.

✔️Для покупки надо внести 10% от стоимости квартиры🙈

В случае со студией выше - это всего лишь 1,1 млн рублей, и вуаля👇🏻

Вы собственник недвижимости в самом быстроразвивающиеся мегаполисе мира!

По-моему, очень круто!

А вы что думаете?🔥

Какие районы лидируют в Петербурге по «Индексу Миллиона».

#цифры
#разбор

Что же это такой за Индекс?🤔

Это показатель отслеживающий, сколько квадратных метров элитного жилья можно приобрести за 1 млн$.

Так вот в среднем на данный момент за 1 млн$ можно купить 90 м2 вместо 156 м2, как было год назад.

Аналитики связывают это не только с ростом цен, но и с изменением структуры экспозиции элитных объектов. 

🥇На первом месте по дороговизне стоит Каменный Остров.

Год назад за 1 млн$ здесь можно было купить 93 м2 элитного жилья.

На сегодняшний день только 49 м2.

🥈На второй месте Крестовский остров, где за 1 млн$ можно приобрести 57 м2, что на 38 м2 меньше, чем годом ранее.

🥉Третье место - это локация Таврический сад, где реализуется объект «Три грации».

Здесь на 1 млн$ можно купить 78 м2 вместо 103 м2 за прошлый год.

✔️ Самой доступной элитной локацией оказался Петровский Остров, где можно купить 108 м2.

Кстати, друзья, рассказать вам больше про недвижимость в разных районах Петербурга?

Нажимайте 👍, если интересно)

P.S.: на фото лидер рейтинга - Каменный Остров.

Третья живая встреча по недвижимости в Петербурге!

#автор

В проведённом мною ранее опросе на тему «Что вам мешает начать инвестировать в недвижимость» первые три места заняли следующие причины:

🥇 Не накопил нужную сумму
🥈 Нет знаний
🥉Не понимаю, сколько смогу на этом заработать

Так вот, друзья, в этот четверг в 19:00 я проведу обучение в формате мозгового штурма, на котором мы разбоем:

1️⃣ От какой минимальной суммы можно инвестировать

2️⃣ Как покупать объекты с нулевым первым взносом

3️⃣ Как правильно считать рентабельность инвестиционной квартиры

4️⃣ Что такое доходность на вложенный капитал, и как можно делать более 50% годовых на недвижимости

5️⃣ Как анализировать недвижимость на предмет:

• Локации
• Застройщика
• Формата ЖК
• Типов квартир
• Конкуренции
• Ипотечных программ и так далее.

✅ Я подготовлю для вас 5 инвестиционных предложений, и мы вместе проанализируем их на предмет инвестиционной привлекательности.

Это будет формат очной встречи в городе Санкт-Петербург.

📆 Дата: 15 сентября
⏰ Время: 19:00
📍 Локация: классный коворкинг, 🚇 Маяковская, Санкт-Петербург
⏳ Продолжительность: 2 часа
💵 Участие бесплатно.

Если вы ни разу не были на наших встречах и хотите присоединиться в этот четверг - напишите мне в лс @elizaveta_spb21