Sold out и повышение цен📈

Вчера был сумасшедший день 🤯

Помните квартиру, о которой я писала выше? 👆🏻

В итоге ее купили через час после опубликования поста.

И не только ее - все хорошие варианты в такой же ценовой категории стали «сметать» как горячие пирожки.

У меня было несколько клиентов на квартиры в этом ЖК.

В итоге мы просто начали играть на опережение и еле успели забронировать один из последних лакомых кусочков.

Так ещё и взяли под IT-ипотеку по ставке 0,1% и платежами 13 тысяч в месяц за квартир 2-Евро😳

Сейчас осталось всего несколько интересных вариантов в этом ЖК формата студии и два евро.

❗️Но сегодня утром во всех чатах нам приходит предупреждение, что на этот ЖК произойдёт плановое повышение цен в 17:00.

Да, это работает так. Все застройщики переодически повышают цены на свои строящиеся ЖК согласно плану продаж.

И происходит это одним днём.

Также как и вкусные субсидированные ставки отменяют без предупреждения одним днём.

Рынок инвестиционной недвижимости любит тех, кто умеет быстро принимать решения, так как все меняется несколько раз за день.

И это именно то, чем занимаемся мы каждый день - находимся в бурном инфо-поле огромного потока информации и из всего этого множества вариантов выбираем самые горячие и выгодные.

Сегодня буду делать подборку клиенту по семейной ипотеке👇🏻
(подходит тем, у кого есть дети, рождённые после 01.01.2018)

Хотите, чтобы первоначальный взнос по ипотеке приносил вам доход, как вклад?

#ипотека

Звучит как сказка? 🤔

Нет, это новая программа от застройщика ПИК «Вкладотека».

Давайте вместе разбираться в том, что это такое.

1️⃣ По программе Вкладотека действует ставка 4,99% на весь срок.

Это ниже, чем ставка по господдержке и даже ниже, чем по семейной ипотеке.

2️⃣ Ваш первый взнос от 15% до 40% работает как вклад и приносит доход в размере 12% годовых.

Выплаты происходят раз в месяц в течение года.

3️⃣ Банк-Партнер по этой программе - это Тинькофф.

Первый взнос по ипотеке переводится именно туда. Дальше обычная ипотека в вашем банке.

Тинькоф - только партнер по выплате дохода на первоначальный взнос.

4️⃣ Программа распространяется на строящиеся квартиры в Москве, Московской области и Санкт-Петербурге.

Но! Я изучила предложения на официальном сайте застройщика и обратила внимание, что данная программа доступна далеко не на все ЖК.

5️⃣ Вы сможете погашать Вкладотеку доходом от вклада в первый год после покупки квартиры.

✅ Далее я зашла на сайт Пика и выбрала квартиру, на которую действует новая программа для анализа👇🏻

​ДОМ.РФ: Количество ипотечных сделок в России выросло за месяц на 80%.

#цифры
#статистика

ℹ️ Для справки: Дом.рф - финансовый институт развития в жилищной сфере. На сайте можно найти актуальную и точную статистику по рынку недвижимости в России.

За июнь 2022 года, по предварительным данным ДОМ.РФ, в России было выдано около 65 тыс. ипотечных кредитов на 250-255 млрд рублей.

Это на 80% больше по количеству и сумме, чем в мае.

Динамика ипотеки внушает оптимизм относительно выполнения поручения Президента по сохранению роста ипотечного портфеля на уровне прошлого года - не менее 2,5 трлн рублей.

В Дом РФ полагают, что эти показатели будут достигнуты:

«Мы видим первые признаки улучшения ситуации на ипотечном рынке в России. Его восстановлению способствуют снижение рыночных ставок и реализация льготных ипотечных программ.»

Какие ещё благоприятные события произошли?

1️⃣ Рыночные ставки по ипотеке вернулись на комфортный уровень – ниже 11%

(для сравнения, в марте – 20%, в апреле – 17%).

2️⃣ Кроме того, значительно улучшились условия по самой массовой из ипотечных госпрограмм – «Льготной ипотеке»:

▫️ С конца июня ставка вернулась на докризисный уровень – не более 7%.

▫️Максимальный размер кредита увеличен с 3 млн руб. до 30 и 15 млн руб. в зависимости от региона.

3️⃣ В июне по программе льготой ипотеки выдано 12,4 тыс. кредитов – на 36% больше, чем в мае.

4️⃣ К концу июля ожидается выход программы на проектную мощность (23,7 тыс. кредитов на 160 млрд руб. в месяц).

Несмотря на это в телеграм-пространстве есть много умников, которые раскручивают свои каналы на страхе людском, интерпретируя все происходящее через негатив.

Так проще и быстрее набрать аудиторию «единомышленников».

И каждый день предвещают начало апокалипсиса и краха рынка недвижимости.

Ну что поделать, испокон веков людям нравилось верить в конец света и в то, что все будет плохо.

А вы как настроены?
Верите в рост или в падение рынка?

Что «стоит» за ценой на квартиры.

#Разбор

Друзья, решила осветить на канале большую и волнующую всех тему - «Будут ли и дальше расти цены?».

Для этого надо для начала ответить на другой вопрос: откуда вообще они берутся?

📐Цена квадратного метра — это сумма себестоимости строительства и девелоперской маржи.

Застройщики признаются, что в сложные времена маржу можно ужать, а в "жирные" — покрыть убытки и отложить.

Начнём с себестоимости, которая включает в себя:

+ Все затраты, которые застройщик понесёт при строительстве

+ Стоимость земельного участка

+ Стоимость банковского кредита

+ Плата за сопровождение

+ Благоустройство и инженерные сети

+ Обязательства по возведению необходимой инфраструктуры (кабинеты врачей, дороги, детские садики и школы)

+ Затраты на продвижение и рекламу и продажу квартир

❗️Важно: себестоимость объекта зависит от концепции проекта и класса недвижимости. Чем выше класс, тем дороже работы, материалы, логистика.

⇨ Но себестоимость - не константа.

По мере строительства дома (2–3–4 года) она тоже меняется. А точнее, растёт.

Так, с начала года стройматериалы подорожали на 20–30%.

⇨ Растут и затраты на "соцобязательства" от городских властей.

Они понятны и оправданны: все жилые комплексы должны обеспечиваться необходимой инфраструктурой.

❗️Но если 5 лет назад было достаточно 5–10 тыс. рублей на "квадрат" построенного жилья, то сейчас — уже в диапазоне 23–28 тыс. рублей.

И теперь, внимание, вопрос:

Получим ли мы стоимость жилья, если сложим все вышеперечисленные переменные?

Нет. Потому что законы рынка никто не отменял.

Вы знаете, что цена определяется совокупностью спроса и предложения.

✅ И завтра во второй части этого поста мы подробно поговорим с вами об этом и подойдём к ответу на вопрос о росте цен.

Ребята, накидайте ваших реакций, если интересна такая рубрика, где мы вместе стараемся разобраться во «внутренке» отрасли.

​🔖Рубрики канала.

Для вашего удобства я разбила все посты на канале на темы, чтобы вы могли быстро найти их по хештегам:

#Разбор - глубокие, вдумчивые посты, где мы разбираем одну какую-то тему (рынок, ЖК, стратегия и тд).

#Цифры - статистика из мира недвижимости

#ипотека - все, что связано с льготным ипотеками, субсидированными ставками и тем, как это использовать в инвестициях

#инвестидея - готовые идеи по объектам со всеми цифрами и расчётами

#новости - интересные новости из мира недвижимости

#глоссарий - разбираемся в важных терминах (ДДУ, эксроу и тд).

#апарты - серия постов про апартаменты

#маткапитал - как его использовать в инвестициях

#автор - пост-знакомство с автором канала

Если вам интересны инвестиции в недвижимость, то вы можете оставить заявку на бесплатный подбор объектов под ваши условия👇🏻

Просто напишите мне в лс @elizaveta_spb21 и мы обсудим ваш запрос.

​Что «стоит» за ценой квартиры. Часть 2.

#Разбор

В 1 части этого поста мы поговорили о себестоимости и подошли к новой важной части формирования цен - это наличие спроса и предложения.

Вспоминая уроки по экономике в университете, каждый из вас вспомнит, что цена определяется совокупностью спроса и предложения.

Давайте разбираться, как же формируются эти два показателя в недвижке👇🏻

На спрос влияет:

+ Платёжеспособность населения

+ Доступность и разнообразие инструментов кредитования.

На предложение:

+ Наличие свободных участков под застройку, дефицит и соответствующий рост цен.

+ Условия получения разрешительной документации и доступность проектного финансирования.

+ Опосредованно спрос — если его нет, на рынок продукт никто выводить не будет.

Кстати, именно этот последний фактор вызвал рост цен в ковидных 2020–2021 годах.

Ставка по ипотеке упала, платёж по кредиту стал доступен многим, а предложения на рынке было не так много.

В итоге при росте спроса и ограниченности предложения цена устремилась вверх.

С другой стороны, сейчас ставки выросли, с введением санкций денег у покупателей не стало больше.

Значит ли это, что цены пойдут вниз?
И опять нет.

Бесспорно, объём платёжеспособного спроса в Петербурге имеет тренд на снижение.

Поэтому девелоперы будут снижать объём предложения.

И это не сговор застройщиков, просто экономические модели не позволяют выводить проекты, не соответствующие определённому уровню проектной прибыли и стресс–сценариям банков.

Банки при этом становятся более требовательными к выдаче проектного финансирования.

Это связано с повышением рисков роста себестоимости.

В этих условиях девелоперы просто вынуждены держать высокий уровень цен.

Вот что говорят сами застройщики на счёт цен:

«Себестоимость жилого дома как продукта снижаться не будет.

Кроме себестоимости строительства "квадрата" в неё мы включаем цену участка, инженерные сети, а также соцобязательства застройщиков в Петербурге.

Влияет и дефицит предложения, стоимость проектного финансирования, растягивание сроков согласования градостроительной документации и многое другое»

Ребята, оставляйте реакцию на пост👍, если было полезно и подписывайтесь на канал Invest.Liza|Доходная Недвижка

Как происходит весь цикл сделки с инвестиционной недвижимостью.

#Разбор

Вчера на этот канал подписалось много новых ребят - рада вас видеть!

Выше в закреплённых постах вы можете найти пост-знакомство со мной и пост с рубриками канала.

Также я активировала кнопку вверху канала, по которой вы можете заполнить форму на подбор инвестиционной недвижимости

Так как заявок приходит много, то в этом посте я хотела рассказать вам вкратце, как происходит весь цикл сделки с недвижимостью.

1️⃣ Под ваши параметры вам подбирают 3-5 объектов и проводят бесплатную консультацию.

2️⃣ Когда вы определились с объектом, то для проведения будущей сделки за вами закрепляется команда специалистов, которые будут сопровождать вас на всех этапах.

3️⃣ Ипотечный менеджер поможет согласовать ипотеку и получить одобрение (даже если у вас сложная сделка с 3-5 квартирами одновременно).

4️⃣ Менеджер по бронированию проверит ваш ДДУ и отправит на согласование банку.

5️⃣ При необходимости всегда можно проконсультироваться с юристом по тонкостям вашей сделки.

6️⃣ Когда все согласовано, вам нужно будет подписать ДДУ у застройщика (можно дистанционно) и кредитный договор в банке (вас запишут в вашем городе на конкретное время и встретят).

7️⃣ После этого вам подключат личный кабинет инвестора и привяжут туда квартиры.

8️⃣ За вами закрепляется ваш персональный менеджер по всем вопросам.

Все эти услуги для клиентов - бесплатны, так как мы получаем доход в виде комиссии от застройщика, если вы покупаете квартиру.

📲 На картинке ниже вы можете увидеть, как выглядит личный кабинет инвестора.

На мой взгляд, это очень крутая платформа, куда встроен искусственный интеллект и можно подгружать все ваши квартиры, купленные ранее.

Если интересно, могу сделать его небольшой видео-обзор и показать, как это выглядит для клиента.

Проголосуйте ниже👇🏻

Банки тасуют ставки 😨

#ипотека
#цифры

Вчера неожиданно сильно понизили ключевую ставку ещё на 1,5% сразу, до 8% годовых.

Эксперты ожидали меньшего снижения - от 0,5 до 1%.

Теперь ждем аналогичного падения ставок по ипотеке.

В частности это позволит оживиться вторничному рынку, на который не действуют льготные ипотечные программы и субсидированные ставки.

Что касается потребительских кредитов, то здесь дела обстоял следующим образом👇🏻

Стоимость займов после решения ЦБ вновь опустить ключевую ставку стала снижаться, правда, не для всех.

Некоторые организации предлагают займы под 5% годовых, но получить их на таких выгодных условиях практически невозможно.

🔵 ВТБ планирует снизить ставку по потребкредитам до 5,4% только при выборе программы страхования и дополнительном дисконте.

🔴 Альфа-банк предлагает заем под 4,9%, но исключительно под залог недвижимости.

🟢 В «Сбере» низкие ставки доступны лишь со специальной подпиской.

Процентная ставка на первый месяц при наличии годовой подписки "СберПрайм+" составит 6,9% годовых.

Если подписки нет, то на первый месяц ваша процентная ставка будет 8,9% годовых.

Далее банк уже может одобрить другой процент для вашего кредита — аж до 25,8%🙈

Читая такие новости по кредитам, радуюсь, что с льготными ипотеками хотя бы все прозрачно:

✔️Ипотека с господдержкой - 6,7%
✔️ Семейная - 5,7%
✔️ IT-ипотека - 4,7%

Кстати, как думаете, понизят ли по этим 👆🏻 программам ещё ставки?

Или они уже итак низкие?