Вы помните «Подружку»❓
Она сейчас вновь на старте❗️

Сеть «Подружка» активно развивалась в начале нулевых.
Они заняли нишу магазинов у дома, где продаются товары повседневного спроса ( за исключением продуктов).
Так называемый формат «дрогери».
Потом в этом формате появились более активные сейчас «Улыбка радуги» и «Магнит Косметик».
«Подружка» же на время ушла в тень.

Наконец, в начале 2020 года появились новости, что «Л’Этуаль» покупает «Подружку».
На протяжении нескольких лет происходил выкуп долей.
В августе 2022 года покупка была завершена.
Теперь до конца года руководство планируют открыть несколько магазинов.
Потом произвести ребрендинг.
В следующем году ожидаем активное развитие сети ( нужно отвоевывать рынок).

Аптека «Апрель»- стремление к конкурентам.

Аптечная сеть «Апрель» в течение последнего года активна на рынке коммерческой недвижимости Москвы и МО.
Подбирают много помещений для открытия новых аптек.
Из интересных особенностей:
✅ Наличие зала не менее 40 кв.м. в рассматриваемых помещениях.
✅ Стремление открываться рядом с другими аптеками ( на сформировавшийся трафик)
✅ Все решения принимаются в Краснодаре в головном офисе ( зачастую странные решения).

В связи с разрешением онлайн продажи рецептурных аппаратов, появились слухи о предстоящих проблемах оффлайн-аптек.
Несмотря на это , все крупные аптечные ретейлеры продолжают открывать новые аптеки.
В том числе относительно новая аптечная сеть для Московского региона «Апрель».

«Матрица» на краю пропасти.

Мы ранее писали о торговом центре «Матрица» в Крылатском.

https://t.me/inv_estate/293

По решению суда его должны были снести ещё в апреле.
Однако владельцы ТЦ продолжили борьбу в судах и продлили его существование.
Все это время исход арендаторов из «Матрицы» продолжался- закрылись «Вкусвилл», «Муму», аптеки «Планета здоровья», «Здоров.ру», «Бет Бум».
Торговый центр пытается найти на их место других арендаторов, но без особого успеха.
Сейчас на классифайдах большой ассортимент сдающихся в аренду площадей.
Любопытно, что в объявлениях написано:
возможна практически любая перепланировка.
Но про возможную в ближайшем будущем «глобальную перепланировку» «Матрицы» умалчивают.

В любом случае развязка уже близко.

«Проклятое» место или не везет с арендаторами?

В каждом городе встречаются такие помещения, где арендаторы не задерживаются.
Кто-то остаётся на 2-3 месяца, кто-то - на 2-3 года, но в итоге все равно съезжают.
Про такие мы обычно говорим:
«Эти помещения ждут своего арендатора»

Сегодня хотим рассказать как раз про такое:
В Москве район Отрадное всегда являлся одним из самых густонаселённых.
В начале нулевых каждый уважающий себя банк 🏦 считал своим долгом открыть отделение там.
Основными местами дислокации был район метро : улицы Декабристов и Хачатуряна.
Даже сейчас после отзывов лицензий их осталось достаточно много там, но раньше было ещё больше…

Продолжение следует…

Проклятое место или не везет с арендаторами?
Продолжение.

Неудивительно, что
в помещении на ул. Декабристов, д.20, к.1 ( «проклятое место»???) находился один из банков.
Это второй дом от метро,
и там арендовал помещение небезызвестный «Мастер банк».
До отзыва лицензии в 2013 году он достаточно долго там работал.
А после 2013 года у помещения, которое он арендовал и соответственно их владельцев, начались приключения.
Туда достаточно долго не получалось найти арендаторов, поэтому было принято решение поделить его на 3 части с отдельными входами.
После этого дело пошло лучше, но никто надолго не задержался.

За это время там побывали: «Nail Kris», «Пармаркет», «Восточный банк», «Милти», «Зоомаркет» и др.
Ортопедический салон «Ортелье» находился достаточно долго, но теперь тоже собрался съезжать.
Также сейчас там находятся «Мосцветы» ( аллюзия на «Мосцветторг»?) и «Белорусская косметика».
Помещение с «Белорусской косметикой» продаётся как ГАБ.

Попросили коллег из канала «Доходные ГАБы » сделать SWOT-анализ этого ГАБа.

Канал «Доходные ГАБы» специально для канала «Инвестиции в Недвижимость » сделал анализ предложения по покупке ГАБа с арендатором «Белорусская косметика».

🟢г. Москва,
ул. Декабристов, д.20, к.1,
1 этаж.
30 кв.м.
Арендатор- «Белорусская косметика».
Стоимость - 20 млн.руб.
МАП- 160 000 руб.
Окупаемость-10,4 лет.
Доходность- 9,6%🟢

✅ Помещение на оживленной улице во втором доме от метро.
✅ Востребованный среди арендаторов популярный метраж.
📉 Ротация в этом помещении бизнесов наводит на печальные размышления.

Дальше сделаем SWOT-анализ этого ГАБа.

Канал «Доходные ГАБы» специально для канала «Инвестиции в Недвижимость»
SWOT- анализ
г. Москва, ул. Декабристов, д.20, к.1.
Арендатор- «Белорусская косметика».

🟢 Сильные стороны.
Помещение находится во втором доме от метро.
На оживленной улице.
Несмотря на то, что арендаторы постоянно меняются, оно долго не пустует.

🔴 Слабые стороны.
Часть пешеходного потока от метро проходит через дворы, не через рассматриваемое помещение.
С арендатором заключён краткосрочный 11-месячный договор, половину срока из которого уже закончилась.
Не сетевой арендатор.

🟢 Возможности.
Цена на объект постоянно меняется.
Торг возможен.
Можно купить это помещение под сетевого арендатора (при наличии такого) с более выгодной арендной ставкой.

🔴 Угрозы.
Через полгода заканчивается договор аренды с «Белорусской косметикой».
Высока вероятность, что придётся искать нового арендатора.

✅ Выводы.
Строго говоря, это не совсем ГАБ.
Цена образована благодаря расположению помещения.
Особых плюсов от нахождения там арендатора нет.

Новости сетевых арендаторов.
Нововведения «Винлаба».

Менеджеры отдела развития начали предлагать процент от товарооборота.
Начинают с 3% , но в хороших местах, где нужно склонить арендодателя к сотрудничеству, возможно и 5%.
«Винлаб», в отличие от «КИБ», «Бристоль» и «Ароматный мир» является ярко выраженным алкомаркетом.
То есть не добавляет продукты ( хлеб, молоко, колбаса) в свой ассортимент.
Следовательно, выручки у них поменьше, чем у «🔴 и ⚪️».
📌Хороший магазин продаёт на 5 млн.руб. в месяц📌

Для тех, кто мало знаком с этой сетью:

https://t.me/inv_estate/283.

📉Кстати, сейчас условия по индексации у них ужесточились.
Возможно увеличение арендной платы только на 3% по инициативе арендодателя.

«Дринкит»- цифровые кофейни с китом.

Этот проект Ф.Овчинникова ( основателя «Додо пицца») продолжает развиваться.

В то время как более раскрученный «Донер 42» от того же создателя пока буксует на старте.

Несмотря на определенный скепсис, в Москве уже открыто 5️⃣ кофеен.
В основном стараются открывать рядом с большими скоплениями офисных работников.
Ведь основная «фишка» цифровой кофейни- возможность предзаказа через приложение.
То есть работникам в перерыве не нужно тратить время на стояние в очередях.
Нужно просто сделать заказ в 📲 и идти получать свой кофе.
Нам довелось присутствовать на открытии одной из кофеен.
Где угощали и одаривали всех прохожих.

Весьма симпатичный проект, за которым интересно понаблюдать.

Факап или как мы дали беспроцентный кредит пиццерии «Папа Джонс».
Окончание (счастливое).

В предыдущих статьях мы описали, как в нашей операционной деятельности случился факап.
В результате которого пиццерия «Папа Джонс» нам задолжала больше 1🍋.

https://t.me/inv_estate/332

https://t.me/inv_estate/333

Теперь окончание этой истории:

После выигрыша в суде материалы дела были переданы судебным приставам.
Мы получили многочисленные уведомления об аресте счетов в банках.
Денег 💰 там не было…

Связались с нашим приставом.
Она сказала, что будет вызывать Генерального директора на беседу и пытаться повлиять на него.
Пристав поставила ему ультиматум с требованием погасить задолженность в октябре.

Примерно в сентябре последовал 📞 от «Папы Джонс» с предложением возврата четверти долга и подписанием соглашения.
Юристы предостерегали, что фирму могут «слить», а директора через некоторое время «обелить» и советовали брать, что дают.

Мы все равно решили идти до конца и правильно сделали.

💵 В октябре вся сумма долга была перечислена на счет.

✅ Выводы:
У этой истории оказался счастливый конец.
Правда, свои деньги мы увидели только спустя полтора года.

Пока несолоно хлебавши🍽️

Те, кто занимаются бизнесом, знают, что в РФ очень много разнообразных проверяющих…
Безусловно, пожарные, санитарно-эпидемиологические и другие подобные проверки нужны.
Мы даже считаем, что их должно быть больше.
Но есть и другие проверяющие - из налоговой, Росреестра, инспекции по недвижимости, и им в этом году пришлось непросто…
📌До конца 2022 года правительством РФ был введен мораторий на проверки бизнеса📌.
Однако «тяга к работе» у этих товарищей настолько велика, что они просто не могут отдохнуть💁🏻‍♂️

✅ Они начали навязывать свои профилактические осмотры…
Так, мы получили от Росреестра уведомление с просьбой «провести мероприятие, а именно предоставить свое помещение инспектору для проведения профилактического визита»💃🏻🕺🏻

Правда, закон даёт возможность отказаться от визита , надлежащим образом уведомив инспектора.
Чем мы и воспользовались🙅🏻‍♂️
В 2023 году мораторий будет продлен, но не для всех.

Проверяющим органам осталось чуть подождать.

Упущенная прибыль - 2022 г.
МО, г. Химки, проспект Мельникова, д.10.

Возобновляем нашу рубрику : «Упущенная прибыль».

https://t.me/inv_estate/79

Предлагаем вашему вниманию помещение в г. Химки.
Оно нас заинтересовало в декабре 2020 года.
Это бывшая квартира, которую перевёли в нежилое помещение.
2 года назад оно использовалось под ремонт обуви 👞.

Проспект Мельникова в районе этого дома весьма проходимое место, но вход в это помещение с торца.
Цена продажи в тот момент была 12,5 млн.руб.

🤦🏻Нами неверно была оценена инвестиционная привлекательность этого места.
Арендную плату мы спрогнозировали в районе 120 000 руб в месяц.

Однако аптека «Планета здоровья» арендовала это помещение за 170 000 руб. в месяц.
Тем самым увеличив его стоимость.
Сейчас она составляет 21,9 млн.руб.

https://www.avito.ru/himki/kommercheskaya_nedvizhimost/prodam_zdanie_51.7_m_2620941242?utm_campaign=native&utm_medium=item_page_ios&utm_source=soc_sharing

📈Плюс 9,4 млн.руб. за 2 года.

Хорошая динамика по цене 🚀.

P.S. Объявление уже сняли с публикации.
Похоже, что помещение продано.

Букмекерские конторы- есть перспективы ?

По традиции во время крупного спортивного соревнования решили написать про букмекерские конторы , а точнее их «оффлайн-клубы».
Сейчас проходит Чемпионат мира по ⚽️ в Катаре.
📌Раньше работники БК говорили, что во время ЧМ по футболу делают ставки все ( даже те, кто никогда не ставит)🎰.
📍К такому событию готовились, открывали большое количество клубов ( причём часто закрывали их потом), делали красочную рекламу….

📉Мы ранее писали про «отрицательный рост» многих БК.

https://t.me/inv_estate/214

Сейчас с радостью замечаем, что в этом году процесс закрытия оффлайн- клубов БК приостановился.
Даже наоборот наблюдаем небольшое оживление на рынке:
открываются новые клубы у «Лиги Ставок», «Бет Бум», «Балтбет».

Этот чемпионат проходит по понятным причинам без сборной России.
Следовательно, интерес к нему гораздо меньше.
Однако большое количество неожиданных результатов уже принесли хорошую прибыль 💰💰💰 букмекерам.

❇️Возможно, есть перспективы.

Инструкция по размещению рекламных вывесок для собственников и арендаторов ( краткая).

Как известно, реклама-двигатель торговли.

Поэтому любой арендатор захочет разместить свою информационную ( рекламную) вывеску на фасаде здания.
В г. Москва с этим все просто и одновременно сложно.

❇️ г. Москва.
Здесь возможность размещения рекламных вывесок регламентируется постановлением N 902-ПП.
✅Если у вас помещение на 1 этаже , вы можете смело использовать фриз над входом.
Обращаетесь в любую компанию по изготовлению вывесок, и они вам сделают ее по московским нормам и правилам.
Ничего дополнительно согласовывать ни с кем ( Управа, Москомархитектура и пр.) не надо.

✅Однако в этом правиле есть исключения.
Для ряда улиц в Москве разработана концепция.
В которой прописаны места размещения и типы рекламных конструкций, которые можно использовать с привязкой к каждому конкретному дому.

Эти правила также должны знать в любой московской компании, занимающейся изготовлением вывесок.
Если хотите ознакомиться сами:
https://www.mos.ru/mka/function/poriadok-razmeshcheniia-informatcionnykh-konstruktcii-vyvesok/utverzhdennye-arkhitekturno-khudozhestvennye-kontceptcii-vneshnego-oblika-ulitc-magistralei-i-territorii/

Продолжение следует…

Инструкция по размещению рекламных вывесок для собственников и арендаторов ( краткая).
Продолжение.

В предыдущей статье мы расписали основные принципы размещения рекламных вывесок в г. Москве на 1 этажах.

✅ Все гораздо сложнее, если у вас помещение в подвале или на 2 этаже в отдельно стоящем здании.

Скорее всего вам придется разработать рекламную концепцию для вашего здания.
На которой будут дополнительные рекламные места для арендаторов подвала и 2 этажа.
После этого согласовать ее в Москомархитектуре.
С этим могут возникнуть сложности, если у вас или ваших соседей по зданию есть перепланировки ( красные линии).
В итоге все можно согласовать, но за определенную сумму 💰.

📌Также есть компании, которые занимаются как разработками концепций, так и согласованием их.

Дальше напишем про Московскую область.
Продолжение следует…

Инструкция по размещению рекламных вывесок для собственников и арендаторов ( краткая).
Окончание.

В предыдущих статьях мы расписали основные принципы размещения рекламных вывесок в г. Москве.

❇️ Переходим к Московской области.
Здесь в каждом городе свои правила и согласователи.
В некоторых городах вы спокойно можете повесить свою вывеску на фриз 1 этажа.
Жить с ней долго и счастливо.
В других городах к вам придут и потребуют согласование местной администрации.
В итоге вам придется заказывать разработку макета у специальной «аккредитованной местной администрацией» фирмы.
В случае отсутствия необходимой аккредитации согласовать скорее всего не получится.

🙃Самый странный случай произошел у нас в г. Химки.
Там местное ТСЖ потребовало у нас ежемесячную плату за вывеску на фасаде многоквартирного дома.
Аргументируя, что фасад принадлежит им.

Мы конечно ничего не заплатили, но предприимчивости ТСЖ 👏👏👏.

Не экономьте на противопожарных мероприятиях❗️❗️❗️

В декабре произошла трагедия.
Даже не одна.

Вначале сгорел гипермаркет «OBI» в ТРЦ «МЕГА Химки».
Потом загорелся ТЦ «Стройпарк» в Балашихе.
Предварительно, причина не в поджоге.
То есть их можно было избежать.

Не устанем повторять, что единственная полезная проверка для собственников - это проверка сотрудников МЧС.

https://t.me/inv_estate/174

https://t.me/inv_estate/351

📌Любой собственник должен следить за арендаторами :
⁉️Соблюдают ли они противопожарные нормы ⁉️

Можно вообще пригласить за свой счет пожарного ( лучше в отставке) и попросить проверить на соответствие.

А если вспомнить еще «Синдику» , то строительные магазины вообще становятся рискованными арендаторами.
Вслед за общежитиями и ночными клубами

Свой путь «Вайлдберрис».

«Ягоды» начали активно штрафовать франшизеров за низкий рейтинг.
Принимая во внимание, что большинство из них экономят на арендной плате и берут минимальные площади в аренду, комфорт для посетителей им будет обеспечить не просто.
Однако, правила одни для всех.
Со своих менеджеров они тоже «снимают стружку» за низкий рейтинг.
Неслучаен отказ открывать новые ПВЗ в подвалах и 2 этажах.
Не хотят доставлять неудобства посетителям.
Возможно, в скором времени последуют массовые закрытия франшизных «Ягод».
Которые будут замещены своими.

Интересно, что в то же время «Озон» завлекают франшизеров денежными бонусами.

Пока можно прокомментировать, что «Вайлдберрис» может себе это позволить.

Кто будет прав в итоге, посмотрим.

Инструкция по размещению рекламных вывесок для собственников и арендаторов ( краткая).
P.S.

Мы получили достаточно много откликов на цикл статей о рекламных вывесках.
Больше всего на последнюю ремарку: об отказе платить за вывеску ТСЖ.

Оказывается, что многие наши подписчики платят ТСЖ и считают это вполне нормальным.
У нас тоже достаточно много помещений в Москве и Московской области, но нигде за вывески ТСЖ, УК и пр. мы не платим ⛔️

Этот вопрос уже доходил до суда, ниже его решение:


https://rg.ru/2015/07/01/reklama.html

Теперь тезисно:
1️⃣ С ТСЖ ссориться нельзя , со всеми нужно находить общий язык.
2️⃣ Решение о сборе денег должно приниматься на общем собрании собственников ( вас тоже должны туда пригласить)
3️⃣ Вывески над входом с названиями арендаторов должны приравниваться к информационным ( за них платить не нужно)
4️⃣ Дополнительные вывески на крыше, с другой стороны дома и т.д. вполне могут быть признаны рекламными.
Поэтому за них платить нужно.

«Яндекс маркет»- рывок за лидерами.

«Яндекс маркет» сейчас проявляет большую активность на рынке коммерческой недвижимости.
Набрали менеджеров по развитию, которые активно ищут помещения.
Привлекают франшизеров бонусами.

Интересно, что берут в аренду совсем небольшие помещения 20-30 кв.м.
Арендная плата не более 80 000 руб.
Размещают одну примерочную.
Зачастую склад и зона выдачи находятся в одной комнате.
Интересующие их локации можно посмотреть на карте у «ЯМ» на сайте.

Если у вас пустует небольшая комната в помещении- отличный вариант сдать ее «Яндекс маркету».