Позавчера выступил на InRussia, в Минводах.

❗️Это самая большая международная тусовка по Индустриальным паркам в России.
2 дня безудержного веселья плодотворной работы с коллегами из 75 регионов России, Белорусии, Казахстана, Узбекистана, Азербайджана, Монголии и др.

Рассказал о том, сколько мы уже разработали проектов, о проблемах, с которыми сталкивается УК в процессе создания и развития промышленной территорий и как их можно решать.

🎤Представил разработанную нами систему по автоматизации бизнес-процессов и цифровизации взаимодействия Управляющей компании с резидентами/арендаторами промышленной площадки.
Отдельно о ней напишу позже.

Обсудили:
- Будущее промышленности и неизбежное создание социальной и жилой инфраструктуры вокруг пром. площадок. В этом направлении успешно развиваются ОЭЗ «Алабуга», ОЭЗ «Доброград-1», «КИП «Мастер» и другие.
В стране реально кадровый голод, особенно в высокотехнологичных отраслях. И людей надо привлекать, создавать условия, размещать, удерживать, развивать, взращивать, обучать.
Ну как это сделать без комфортных условий? Поэтому жилье и социалка - это неизбежное будущее пром площадок.

- Российский опыт создания и развития эффективных промышленных площадок уже вышел за пределы нашей страны. Мы создаем площадки в Казахстане, Азербайджане, Узбекистане, Египте. Мы ориентированы не только на глобальный юг и восток, но и в страны Латинской Америки.

- В связи с этим на Форуме принято решение создать Международный альянс индустриальных парков - единый центр и интерфейс, который объединит не только все площадки РФ, но и площадки дружественных стран. В идеале это навигация по пром предприятиям всего мира.

Такого еще не делал никто!

🤔 Но есть нюанс - когда инвестор приходит и выбирает между регионами, те конкурируют и стараются завести к себе, и в этой борьбе регионы вынуждены предоставлять все более серьезные льготы по налогам и т.д. Как итог российский бюджет теряет в налогах.
❓Вопрос: не получится ли так что в международной гонке мы можем проиграть конкуренцию с дружественными странами?
Погоня за льготами - это не хорошо. Да и инвесторам это особо не нужно. Без льгот завод построят, а вот без электричества вряд ли. Льготы слишком преувеличены. В новых условиях инвесторам нужно другое.
Сейчас начнется соревнование не за льготы, а за стоимость ресурсов, доступный объем, наличие ресурсной базы и конечно кадры.

Все говорят, приходите к нам, у нас льготы и бизнес климат. Но не говорят про сроки и стоимость подключений к ресурсам.
А в рамках альянса это будет представлено.

Денис, Максим, Дима, Юля, Яна, Лена, Оля, команда АИП, вы супер!🔥 🔥🔥🚀🚀🚀🤘🤘🤟✊

@indpark
#парки

Потребности инвесторов, инсайты властей и переосмысление льгот

💆‍♂️Помню, когда я работал в ОЭЗ «Технополис «Москва» зам. директора по стратегии, а потом и директором по стратегии, мы продвигали на рынок много интересных инициатив. То, что сейчас происходит с КРТ в Москве, было одним из наших предложений по задействованию «ржавого пояса» Москвы.

💠Еще один из наших ноу-хау – создание площадок с гибкой модульной нарезкой 500-5000м2.
Это наиболее оптимальный и востребованный формат производств. Тогда таких решений на рынке было очень мало, а у ОЭЗ «Технополис «Москва» уже был pipeline из компаний, которые ждали появления данного формата на рынке. Если интересно, могу отдельно показать типы универсальных решений, которые мы разработали (одну картинку приложил).

👀И вот я наблюдаю, как на глазах реализуются наши идеи. Но я о другом..

Наша индустрия еще достаточно молода. Профессиональные управляющие компании только встают на ноги и заявляют о себе, создаются сети индустриальных парков, технопарков, экотехнопарков. Мы экспортируем свой опыт и компетенции в соседние страны, к нам прислушиваются и нас зовут помочь создать качественную промышленную инфраструктуру. И мы только в начале пути завоевания мира. Меня читают те, кто уже развил свои площадки, те, кто уже активно развивает и те, кто только планирует. На каждой стадии возникает огромное количество вопросов.

И вот что я вспомнил из наших прогнозов в период между где-то 2015 и 2018 годами.
📣Тогда чиновники на всех уровнях трубили о том, что льготы – это наше всё. Они реально считали, что если дать готовый земельный участок и льготы, то к тебе выстроится очередь из инвесторов. Это имело место быть при локализации иностранцев и российского крупняка. Но уже тогда мы понимали, что льготы – это мелочь, приятная, но мелочь.

Что реально нужно компаниям:
1. готовые промышленная инфраструктура
2. профессиональная УК
3. наличие всех необходимых подключений
4. потенциальные партнеры на площадке
5. и только теперь льготы и преференции
6. широкий спектр услуг и сервисов
7. сопутствующая социальная инфраструктура.

Вы увидели льготы на первом месте? Нет. А мы об этом говорили еще в 2017 году.

И вот наступил 2023 год и на форуме InRussia в Минводах я слышу, как чиновники говорят о том, что наличие льгот и преференций не является единственным фактором, позволяющим инвестору реализовать промышленный проект.
🎉Ну что ж, мои поздравления! Мы на одной волне :)

Конечно, надо было это понимать хотя бы в 2020 году, тогда легче бы переносились существующие геополитические события.
Да, за это время в России сформировалась качественная система преференциальных режимов, и была проведена огромная слаженная работа министерств, ведомств, деловых организаций.

Я хочу сказать, что если бы раньше власть прислушивалась к профессиональному сообществу и "людям на земле", то уже сейчас были бы созданы готовые объекты под оперативное импортозамещение.

Что думаете по этому поводу?

@indpark #InRussia23 #парки #созданиепарка

Территория для создания индустриального парка.

Здесь вы узнали про стадии создания парка, здесь вы узнали про целеполагание.
Сейчас поговорим про следующую часть – анализ площадки. Да, сорри, это все еще не концепция.

Короткое отступление: концепция - это действительно основа, в части ИДЕИ (хотим вот такую красоту, нас все поддержат, мы перевернем мир, пример – шахматный турнир Остапа Бендера в г. Новые Васюки (Нью Васюки) из «12 стульев»), а я здесь говорю о реальной концепции проекта, поэтому спускаемся на землю и работаем с реальностью. Никакая фин.модель и бизнес-план без проработки технических решений, без составления сметы капитальных затрат на строительство не может быть точной и качественно просчитанной.

Вообще вот основные факторы, влияющие на реализацию проекта:
1. местоположение и исходное состояние площадки
2. обеспеченность территории промышленными ресурсами
3. стоимость реализации проекта

В первую очередь мы должны определиться с территорией, на которой все будет происходить. Спасибо, Карл!

Счастье работать с проектами, где достаточные мощности инженерных сетей и коммуникаций, рядом город-миллионник, куча транспортных коммуникаций, есть высшие учебные заведения, развитая производственная и бизнес-среда.
Но это большая редкость…

Ладно, допустим земля уже какая-то определена.
Теперь надо понять, что вообще с этой землей можно делать.
Условно назовем этот этап АУДИТОМ территории.
Аудит или техническая экспертиза важны перед приобретением земли для оценки ограничений и обременений, которые могут привести к увеличению срока и бюджета проекта и несут риски невыполнения проекта.

Он позволяет:
- выявить риски и ограничения для строительства
- определить площадь застройки
- разработать рекомендации по снижению рисков
- определить предварительную стоимость проекта

Состоит из:
- юридического анализа (категория и ВРИ, сервитуты и др. ограничения)
- градостроительного анализа (соответствие генплану, ПЗЗ, разработка ППТ и ПМТ…)
- экологического анализа (организация СЗЗ и др.)
- анализа инженерно-строительных ограничений (подключения к сетям, вынос/перенос коммуникаций…)
- другие (объекты культурного наследия, недра, ЗОУИТы…)

У кого-то проведена топосъемка и проведены инженерные изыскания – это уже хорошо. А кому-то это только предстоит. Чтобы понять какие трубы закопаны и какие сюрпризы можно ожидать в дальнейшем.

Лучше сразу заказать выписки из ЕГРН на все участки, так проще работать. Если нет, то проводим сбор ИРД.
Предположим, что ГПЗУ есть, все есть. Надо делать парк.
Надо определить точки подключения к коммунальной инфраструктуре с учетом необходимой мощности, а далее...
Примерный срок аудита – 1-2 мес.

@indpark
#созданиепарка

в продолжение предыдущего поста...
Аудит территории для создания индустриальных парков: Риски, последствия и решения (на примере некоторых из наших кейсов):
1. При разработке промышленной зоны в Египте оказалось, что надо полностью рекультивировать 500 га площадки. Сколько это стоит? Кто будет делать? Отказались от данной площадки, пока.
2. При создании индустриального парка в Екатеринбурге выявили заторфованность 50% территории (350 га) с глубиной заложения 4-8 м. Либо проводи выемку торфа с замещением либо исключай эти участки из состава территории. Предварит. стоимость – 32 млрд. руб. Провели изыскания и исключили из состава 50% заторфованной территории.
3. При создании ОЭЗ в Ставрополье выявили, что 80% территории находится в границах 5-й подзоны ПАТ аэродрома, запрещено размещение опасных производственных объектов. Выбирай: рассчитать размеры зон действия поражающих факторов при авариях и возможностей размещения там чего-либо. Или согласуй с Росавиацией изменения в проект ПАТ. Или меняй площадку. Не стали делать ОЭЗ.
4. В одном проекте вообще выявился объект археологического наследия «Курганский могильник» (7 насыпей). Можно провести археологические работы и историко-культурную экспертизу или исключить из состава парка эти участки. А площадь 780 га. Стоимость изысканий-10 млн, а срок от 3 мес до нескольких лет..
5. Где-то тупо отсутствуют ресурсы. Но и это решается. Где-то участки на расстоянии более 2 км друг от друга. Решили вопрос :)

Короче на этом этапе инвестор оценивает риски заранее и принимает меры по их снижению, устранению или отказу от проекта. Определение данных рисков на более поздних стадиях влетает в копеечку.

Это я еще не говорю про площадки Браунфилд и разные объекты советского наследия.

Хотите узнать разницу, плюсы и минусы Гринфилд и Браунфилд? Ставьте +

@indpark
#ошибки #созданиепарка

Всем привет! Заметил, что посты получаются чересчур длинными. С одной стороны хочу донести максимум полезной инфы, с другой стороны это не совсем подходит под формат быстрого чтения в Телеграмм 🙁
Что думаете? Имеет ли смысл переводить лонгриды на другую платформу, а здесь оставить только короткие ссылки и короткие посты? Или оставляем пока как есть? )

РАЗЫСКИВАЕТСЯ!
Профессиональный девелопер либо действующая УК, которая может взять еще один проект в управление.

Место: г. Нытва, 50 км от г. Пермь по М7.

Бонусы:
• Заемные средства на строительство пром. корпусов для УК или на закупку оборудования для резидентов под 1% на 15 лет («Может 5% на 8 лет?», «Нет, 1% на 15». Условие: 20% собственных средств. До 1 млрд.
• Грант на инженерную и транспортную инфраструктуру 5 на 95 (регион вкладывает 5%, инвестор 95%), грант БЕЗвозвратный, только отчетность. Бывшая программа Фонда развития моногородов. 1 транш до 800 млн. Далее остальные транши.
• Готовые резиденты, готовые сесть, на которых распространяются 2 вышеперечисленных бонуса.
• Отличная логистика.
Короче стройка и все кап. затраты финансируются (в отличие от программ ФРП).

Существующее состояние площадки:
Часть территории занята Нытвинским металлургическим заводом, ведущим операционную деятельность, который отчуждает половину своей территории. Сам завод занимает около 10% территории парка.

Инфраструктура и окружение:
• 60МВт, 2 подстанции
• газ от центральной заводской котельной. Труба проведена, лимиты есть.
• с водой тоже все хорошо
• ж/д-ветка и дороги
• ВУЗы

Плюсы:
• отсутствие парков в регионе (только 1 Инд. парк и 1 гос. ОЭЗ). Льготы по статусу ТОСЭР.
• 5 готовых резидентов (маркетинг не нужен) со льготами ТОСЭР.

Перспективы:
• быстрая окупаемость за счет дешевых денег
• бешеный спрос на готовые помещения
• возможное создание сети УК, решение вопроса с рабочими местами, налогами, развитием территории и промышленности региона.

Минусы (как же без них):
• фед. земля, соответственно доход только от сервисов и сдачи в аренду готовых пром. корпусов, копошение («ну лаадно, это мы любим :)»
Но возможная реализация ГЧП-проектов, концессий и офсетных контрактов.

Почему сам не хочу:
лень

@indpark

Всем привет!
Написал много полезных экспертных постов, но решил не грузить вас в пятницу ))

Поэтому увидимся в понедельник! А я ушел в выходные! Чего и вам желаю!
😉

Судя по реакции здесь, разницу между Браунфилд и Гринфилд понимают все. Надеюсь, это так и есть, просто сталкиваюсь с тем, что браунфилдом называют построенные готовые корпуса, а это распространенное заблуждение…

Итак, мы здесь про создание промышленных территорий:
- ОЭЗ любого типа,
- индустриальные парки,
- промышленные технопарки,
- агропромышленные парки,
- Light Industrial,
- ТОРы/ТОСЭРы,
- и другие форматы.
Так как я затронул сам процесс создания таких территорий, то сейчас начнется серия постов с описанием каждой стадии создания современных промышленных парков.
Мы пройдемся по всем аспектам создания парка.

Конкуренты меня убьют, но мир должен знать правду.

Буду говорить в основном про индустриальные парки, но это не исключает остальные форматы. Хотя с ОЭЗ есть отличия в плане курирующих ведомств и законодательного регулирования, но, в общем, смысл один и тот же.
Ведь ОЭЗ – это тот же индустриальный парк, только с особым статусом и льготами.
Поэтому считайте, что следующая информация распространяется на все форматы.

Естественно, говоря об этом, я буду рассказывать о своих проектах и интересных кейсах, новостях отрасли ну и немного лайфа, так что не потеряете.

Вы готовы? Накидайте лайков! А мы поехали!

@indpark #эксперт #созданиепарка

КОНЦЕПЦИЯ индустриального парка.

Итак, вы решили создать промышленный парк (идея), определились с территорий и проанализировали ее (аудит), теперь пора качественно спланировать ваш проект.

Встречаем, ее величество, КОНЦЕПЦИЯ! :)

Что же такое концепция?
Во-первых, это описание того, как вообще будет развиваться ваша площадка.
Во-вторых, это набор документов, обосновывающих важнейшие элементы вашего проекта:
- Анализ рынка (маркетинговое исследование);
- Территория проекта (Мастер-план);
- Экономика проекта (Фин. модель и Бизнес-план);
- План действий (сроки и маршрут);
- Качественная презентация (краткий итог всего вышеперечисленного) для инвесторов, губернаторов и т.д.

При создании ОЭЗ вместо мастер-плана - Проект планировки территории (ППТ), вместо Бизнес-плана - План перспективного развития территории (ППР). Плюс заявка на создание ОЭЗ с перечнем документов. В остальном тоже самое.

В одном проекте создания частной ОЭЗ мы делаем и мастер-план и бизнес-план и ППР. Потому что некоторым заказчикам нужно помимо подачи заявки на создание ОЭЗ еще и глубокое понимание всей экономики проекта для себя. Это уже по согласованию.

Ну что, рассказывать подробнее, из чего состоят данные документы?

@indpark #созданиепарка

Состав концепции индустриального парка (1)

Хотел написать короткую выжимку, а получился снова длинный текст.
Как бы я ни хотел соединить краткость и тезисность с качественным и наполненным содержанием, все равно получается лонгрид.🤷🏻‍♂️

Поэтому давайте так: сейчас расскажу, из каких базовых пунктов состоит концепция и раскрою первый пункт. А остальные пункты дам отдельными постами. Думаю это будет восприниматься логично и удобно.
Погнали!

Состав концепции:
1. Маркетинговое исследование.
2. Мастер-план.
3. Финансово-экономическая модель.
4. Бизнес-план
5. Презентация проекта.

P.S.:Пункты 2,3,4 обязательные, пункты 1 и 5 по желанию.

«А можно о каждом пункте поподробнее пожалуйста?» -
«С удовольствием». - «Спасибо!»

1. Маркетинговое исследование.
Более подробно информация раскрыта здесь, но повторю, что только на основе:
- Текущего состояния промышленности региона;
- Внешнеэкономической деятельности;
- Крупных проектов в макрорегионе;

вы уже можете определить:
- Перспективные отрасли;
- Портрет потенциального резидента;
- Перечень потенциальных резидентов.

To be continued…

@indpark #созданиепарка

Состав концепции индустриального парка (2)

Мастер-план - это ваш стратегический документ, который содержит градостроительную концепцию создания и развития инфраструктуры вашего индустриального парка.

Мамонты считают, что есть только ППТ и соответствие градостроительному кодексу, но это уже давно не так. Мастер-план - это полноценный документ, имеющий конкретную направленность донесения информации.

Мастер-план следует разделять на то, что в нем должно быть для работы над проектом и на то, что требует Минпромторг РФ для аккредитации.
Для аккредитации список разделов мастер-плана могу отправить в личку, либо сами можете увидеть в ПП РФ № 794.

А сейчас напишу то, что желательно иметь для работы над проектом:
Графическая часть:
- Схема расположения индустриального парка в структуре региона и муниципального образования;
- Схема современного использования территории;
- Схема планировочных и инженерно-строительных ограничений;
- Схема функционального зонирования территории индустриального парка;
- Схема функционально-планировочной организации территории индустриального парка;
- Схема комплексной оценки воздействия индустриального парка на окружающую среду;
- Сводный план внешних инженерных сетей;
- Сводный план внутриплощадочных инженерных сетей;
- Схема организации движения транспорта и пешеходов на территории индустриального парка.
Пояснительная записка:
- Описание территории индустриального парка;
- Энергетическая концепция;
- Архитектурно-градостроительная концепция;
- Предварительный сметный расчет стоимости строительства объектов индустриального парка;

По опыту прохождения аккредитаций в Минпромторге (напомню, там перечень чуть-чуть отличается), а их успешно пройдено более 10 штук (инд.парков и пром. технопарков), могу сказать, что с 1 раза вы вряд ли ее пройдете. 🤷‍♂️

Скорее всего вы получите замечания, на исправление которых вам дадут около месяца. Но не потому что кто-то нехороший (ваши специалисты или сотрудники министерства), нет, просто, потому что всю документацию смотрят люди. Везде присутствует человеческий фактор.
Не удивляйтесь, если вам придет замечание о том, что у вас не указаны определённые параметры резидентов, а ОНИ У ВАС УКАЗАНЫ! 🤦‍♂️

Просто спокойно пишете, что вот на этом слайде вот конкретно тут вся информация указана. Да, бывает, проглядели специалисты, они ведь за день просматривают много таких мастер-планов, а вот ВАШ попался во второй половине дня - ничего страшного, просто обоснуйте, что у вас все норм.

А вот если у вас действительно не хватает информации, то рекомендую заранее оценивать свои мастер-планы на полное соответствие требованиям ПП № 794 / 1863 и методическим рекомендациям Минпромторг РФ по подтверждению соответствия.

Если не хотите этим заниматься, к кому обращаться - знаете сами ;)

О типовых ошибках при разработке Мастер-плана - далее в сериале ))

Ну а пока продолжаем про элементы всей концепции.

@indpark #созданиепарка

Состав концепции индустриального парка (3)

Финансово-экономическая модель (фин.модель, ФЭО, ФМ и т.п.) – документ финансового планирования вашего индустриального парка.
Это отдельный документ в виде excel-таблицы, который может идти в составе бизнес-плана.
От обычной финмодели предприятия отличается тем, что учитывает не только денежные потоки управляющей компании, но и ВСЕХ участников индустриального парка как комплексного проекта. В ней рассчитываются денежные потоки бюджетов всех уровней и анализируются результаты финансово-хозяйственной деятельности резидентов. Также необходимо учитывать различные роли инициаторов проекта (управляющая компания, девелопер, застройщик и другие).

Если не углубляться в детали, то вот что точно должно быть в ней проработано:
- Основные исходные данные и допущения проекта (параметры площадки, параметры возводимых/реконструируемых объектов, источники финансирования, график реализации проекта, описание доходных и расходных параметров ВСЕХ участников проекта, налоговое окружение);
- Инвестиционный план и график финансирования кап. вложений;
- Финансовая модель для УК и ее участников;
- Ключевые прогнозные показатели потенциальных резидентов/арендаторов парка;
- Расчет социально-экономической эффективности проекта (в т.ч. бюджетной);
- Анализ чувствительности проекта к изменению основных показателей. У нас в последнее время это происходит постоянно (то ставка вырастет, то меры поддержки закончатся, то новые появятся, то у региона свои особенности всплывают, то заказчик хочет добавить что-нибудь «такое эдакое», в общем скучать не приходится 😊)

Кстати, вы заметили, что посты я стал писать реже? Слишком чувствительно всё становится, в особенности показатели проектов. Ну и конец декабря, сами понимаете…

Продолжаем:
- В идеале, не всегда, но иногда обязательно, показывать результаты проекта со сценарным моделированием влияния интересующих параметров на показатели проекта.

ИТОГО: главное, что фин.модель должна отвечать на все вопросы касательно:
- доходов и расходов проекта;
- прогнозов движения денежных потоков (будь то собственные средства, заемные или меры гос.поддержки);
- основных показателей эффективности (NPV, IRR, PI, PP, EBITDA и другие забавные аббревиатуры);
- ключевых прогнозных показателей отдельно УК, отдельно резидентов/арендаторов;
- и конечно же социально-экономической эффективности проекта.

Не слишком загрузил? 😳
На самом деле, за всё это время я еще и 1 % не рассказал, продолжаем? 🧐

@indpark #созданиепарка