Как мы за 1,5 месяца привлекли 500 млн. руб. в индустриальный парк

Дело было летом 2022 года, когда к нам обратились частные инвесторы, желающие создать индустриальный парк на территории бывшей птицефабрики и не платить за это 😁

Задача: разработать концепцию, защитить идею перед главой региона, подписать все нужные соглашения с регионом, пройти аккредитацию, получить максимально возможную гос. поддержку.
Вроде ок, стандартная работа, НО, как всегда, господа нюансы…

Проанализировав все подходящие меры гос. поддержки, стало ясно, что из всех мер им подходит только ПП РФ N316, где 250 млн. руб. они смогут получить в 1 год реализации проекта и 250 млн. во 2 год.
Ок, работаем.

Следующий нюанс: заявку в этом году нужно подать до 5 сентября. А на дворе середина июля 🙀
1,5 месяца!
За этот срок нужно определить отраслевую направленность парка, первых резидентов, разработать мастер-план, фин. модель, бизнес-план, получить предварительную топосъемку, подготовить ТЗ на проведение инженерно-геологических, экологических, гидро-метеорологических изысканий, сделать красивую презентацию, разработать пояснительную записку, написать кучу гарантийных писем и собрать все это в единую заявку.
Эмм, работаем? 🤔

Еще нюанс: местный Минэк должен внести изменения в бюджет региона и в гос. программу республики в части поддержки МСП, утвердить процедуру регионального отбора проектов и подписать соглашение о реализации проекта между органом исполнительной власти субъекта РФ и УК промышленного парка.

Нюансик: местный Минэк нам помочь не может, так как сами ни разу не сталкивались с подобными процессами. То есть нам надо быстро обучить сотрудников местного Минэка! А там еще девчонки работают такие, знаете, отличницы (дотошность и желание выслужиться проявлялось во всех комментариях/уточнениях к документам, поступавшим от нас. Мы тогда порядком устали от объяснения очевидных вещей и исправления каждой запятой). Хотя девчонки симпатичные ;)

Короче в ту же неделю вылетаем на объект (а-ля десант), проводим рабочую сессию с Минэком, заказчиком и высокопоставленным чиновником региона. Определяем скоростной план работ и пускаемся во все тяжкие… то есть начинаем работать, не забывая и отдыхать конечно)

К слову сказать, экскурсия по Сыктывкару была очень познавательной и приятной.

Итог: защитили проект, получили сразу 500 млн. руб. на 2 года.
Сейчас разрабатываем проектно-сметную документацию.

Ну что сказать, мы всё успели. Это был самый скоростной концептуальный экспресс, на котором я ездил.
@indpark
#кейс

Привлеку в ваш проект бюджетные деньги, чтобы вы не вложили ни копейки в создание инфраструктуры!
И набор ножей в подарок! ))

Хотя, давайте по-другому: я конечно не обещаю, но точно половину расходов на создание промышленного парка я помогу вам получить из регионального и федерального бюджетов.
Нет, по-другому: я знаю, с кем общаться наверху, ваш проект точно пройдет аккредитацию, и получит всю гос. поддержку. Мой опыт и связи всё сделают, но 100% предоплата за услуги. Только тсссс 🤫

Решалы… Люди со связями… Вхожие в кабинеты… Вы еще верите в деда Мороза?

Итак, бюджетное финансирование, субсидии, меры поддержки.
Интересно узнать, какие на сегодняшний день существуют меры гос. поддержки в промке? Давайте наберем 30 плюсиков – напишу серию постов об этом и о каждой мере в отдельности.

Вообще в России более 2000 мер бюджетного и внебюджетного финансирования. Да, это не только промышленность, а вообще любой бизнес.

Мы знаем их все, научились отслеживать новые, структурировать и участвовать в них.

В отношении промки мер намного меньше, а подходящих именно вашему проекту еще меньше. Но власти стараются. Надо поднимать промышленность. Работа ведется активно.

Но чтобы вы их РЕАЛЬНО получили, придется постараться.
Это не так просто, как вам вешают на уши. Потому что это БЮДЖЕТ, это проверки расходования каждой копейки, это репрессивный механизм, отработанный еще в прошлом веке, если не со времен Ивана Грозного ))
И если вы, не дай Бог, получили бюджетные деньги, будьте добры вести бизнес максимально аккуратно, иметь качественный финансовый и юр. отдел. Поддержка сверху на уровне родственных связей тоже не помешает )) Просто теперь вы под колпаком: прокуратора, контрольно-счетная палата и все с этим связанное… Вы хотите спать спокойно? Не влезайте! 😳

Ладно, шучу. Не так это страшно, когда вы все сделали правильно и смотрите на 5-10 лет вперед. Если ваше намерение серьезно, вы делаете что-то полезное, вам просто не хватает определённых сумм (пару сотен миллионов, для избранных - пара миллиардов), то флаг в руки.
Эти меры поддержки созданы не для того, чтобы на вашей шее веревку завязать, а для того, чтобы страна процветала, люди работали, бизнес рос и т.д.

Просто не верьте тем, кто говорит, что знает тех, кто принимает решение о выдаче бюджетных денег. И что он поможет их получить. Нет, такого не будет. Таких умников сотни. Но когда результат вы не получаете, они мило разводят руками, ссылаясь на изменения в нормативке 🤷‍♂️

Закон един для всех. В т.ч. для тех, кто принимает решение выдать вам бюджетные деньги. Говорю вам как юрист.
Есть процедуры, есть требования и им надо соответствовать.

Если у вас хороший проект, вы честны и готовы развиваться, то я помогу. Разработаю документацию, расскажу, как все происходит и что за чем следует. Могу вести вас за руку по тропинке к цели, чтобы вы ненароком не поскользнулись и не промочили ножки, а пришли чистым и красивым к нужной сумме на счете организации ✌
@indpark

#господдержка #нпа

С чего начинать индустриальный парк?
#созданиепарка

С чего начинать индустриальный парк?

Скучали? :) Немного пропал, много проектов, о которых расскажу чуть позже. Понял, что пора брать ассистента )) Может посоветуете кого-то? Потому что ассистента с пониманием нашей отрасли найти сложновато..

Итак, друзья, давайте пройдемся по всем пунктам создания пром. площадок и их подводным камням.
Тема большая, постов будет несколько. Вот тут я рассказал, что концепция – это основа основ, № 1, но есть и пункт 0…
Он называется ЦЕЛЕПОЛАГАНИЕ. Что вы хотите в итоге получить? Да, вы, вот что вы хотите получить по итогу создания промышленной территории? Предположу несколько вариантов:

1. Освоить бюджет. Это нормально. Тут не стоит задача создать супер-эффективную площадку. Здесь окупаемость, дай Бог, пусть через 10-15 лет выйдет в 0. Тут надо построить парк и возместить эти расходы. Возможно закрыть обязательства региона перед федералами таким образом. Плюсы: развитие региона, раб. места, налоги, место для резидентов, есть чем похвалиться региону.

2. Правильно задействовать неиспользуемый участок или реконструировать старый фонд. Тут можно сделать и то, что описал выше, а можно сделать крутую площадку. Аппетит приходит во время еды, как и разные ограничения. Тут надо обсуждать.

3. Повысить капитализацию своего ЗУ. Либо просто как-то использовать, либо сделать хороший проект и потом продать.

4. Сделать прям реально крутой проект, вложить туда душу и сделать его супер-эффективным. Хорошая стратегия. С грамотным расчетом и хорошей командой можно окупить затраты быстрее, затем пожинать плоды и масштабироваться дальше.

5. Девелоперы (ПИКи, Инграды, Самолеты, МРы и т.п.), вынуждены создавать места приложения труда (куда в том числе входят производственные комплексы), потому что таким образом они получают скидку 50% на смену ВРИ под застройку жилья. То есть промка – это инструмент для реализации своих основных бизнес-задач. Но тут плюс в том, что он и свою цель достигнет и инфраструктуру создаст. Там конечно и социалка и офисы, но если говорить конкретно про промку, то сначала покажется что девелопер вкладывают свои деньги в ненужный ему проект. А по факту у него появляется новый актив, который можно грамотно использовать и развивать. Да, доходность ниже и дольше, чем с жильем, но в 10-летнем периоде это принесет свои плоды. Плюс производство различной продукции под свои проекты. А если отнестись к этому как к полноценному девелоперскому проекту, то приходим к пункту № 4.

6. Заработать на мерах гос. поддержки. Создать площадку, презентовав ее как супер-инновационную и нужную, а по факту просто получить гос. деньги и воспользоваться ими по своему усмотрению. Да, такое есть. Тут просто другая стратегия. Но я не рекомендую идти таким путем, так как головной боли будет больше, чем дохода. Вы заработаете, но и отчитываться придется. А возможно и возвращать деньги государству. А возможно и…
об этом тут

Вот так по верхам озвучил примерные стратегии. И это только целеполагание.
Дальше больше...

Возможно что-то упустил, какие еще есть варианты целеполагания по-вашему?
@indpark

#созданиепарка

Позавчера выступил на InRussia, в Минводах.

❗️Это самая большая международная тусовка по Индустриальным паркам в России.
2 дня безудержного веселья плодотворной работы с коллегами из 75 регионов России, Белорусии, Казахстана, Узбекистана, Азербайджана, Монголии и др.

Рассказал о том, сколько мы уже разработали проектов, о проблемах, с которыми сталкивается УК в процессе создания и развития промышленной территорий и как их можно решать.

🎤Представил разработанную нами систему по автоматизации бизнес-процессов и цифровизации взаимодействия Управляющей компании с резидентами/арендаторами промышленной площадки.
Отдельно о ней напишу позже.

Обсудили:
- Будущее промышленности и неизбежное создание социальной и жилой инфраструктуры вокруг пром. площадок. В этом направлении успешно развиваются ОЭЗ «Алабуга», ОЭЗ «Доброград-1», «КИП «Мастер» и другие.
В стране реально кадровый голод, особенно в высокотехнологичных отраслях. И людей надо привлекать, создавать условия, размещать, удерживать, развивать, взращивать, обучать.
Ну как это сделать без комфортных условий? Поэтому жилье и социалка - это неизбежное будущее пром площадок.

- Российский опыт создания и развития эффективных промышленных площадок уже вышел за пределы нашей страны. Мы создаем площадки в Казахстане, Азербайджане, Узбекистане, Египте. Мы ориентированы не только на глобальный юг и восток, но и в страны Латинской Америки.

- В связи с этим на Форуме принято решение создать Международный альянс индустриальных парков - единый центр и интерфейс, который объединит не только все площадки РФ, но и площадки дружественных стран. В идеале это навигация по пром предприятиям всего мира.

Такого еще не делал никто!

🤔 Но есть нюанс - когда инвестор приходит и выбирает между регионами, те конкурируют и стараются завести к себе, и в этой борьбе регионы вынуждены предоставлять все более серьезные льготы по налогам и т.д. Как итог российский бюджет теряет в налогах.
❓Вопрос: не получится ли так что в международной гонке мы можем проиграть конкуренцию с дружественными странами?
Погоня за льготами - это не хорошо. Да и инвесторам это особо не нужно. Без льгот завод построят, а вот без электричества вряд ли. Льготы слишком преувеличены. В новых условиях инвесторам нужно другое.
Сейчас начнется соревнование не за льготы, а за стоимость ресурсов, доступный объем, наличие ресурсной базы и конечно кадры.

Все говорят, приходите к нам, у нас льготы и бизнес климат. Но не говорят про сроки и стоимость подключений к ресурсам.
А в рамках альянса это будет представлено.

Денис, Максим, Дима, Юля, Яна, Лена, Оля, команда АИП, вы супер!🔥 🔥🔥🚀🚀🚀🤘🤘🤟✊

@indpark
#парки

Потребности инвесторов, инсайты властей и переосмысление льгот

💆‍♂️Помню, когда я работал в ОЭЗ «Технополис «Москва» зам. директора по стратегии, а потом и директором по стратегии, мы продвигали на рынок много интересных инициатив. То, что сейчас происходит с КРТ в Москве, было одним из наших предложений по задействованию «ржавого пояса» Москвы.

💠Еще один из наших ноу-хау – создание площадок с гибкой модульной нарезкой 500-5000м2.
Это наиболее оптимальный и востребованный формат производств. Тогда таких решений на рынке было очень мало, а у ОЭЗ «Технополис «Москва» уже был pipeline из компаний, которые ждали появления данного формата на рынке. Если интересно, могу отдельно показать типы универсальных решений, которые мы разработали (одну картинку приложил).

👀И вот я наблюдаю, как на глазах реализуются наши идеи. Но я о другом..

Наша индустрия еще достаточно молода. Профессиональные управляющие компании только встают на ноги и заявляют о себе, создаются сети индустриальных парков, технопарков, экотехнопарков. Мы экспортируем свой опыт и компетенции в соседние страны, к нам прислушиваются и нас зовут помочь создать качественную промышленную инфраструктуру. И мы только в начале пути завоевания мира. Меня читают те, кто уже развил свои площадки, те, кто уже активно развивает и те, кто только планирует. На каждой стадии возникает огромное количество вопросов.

И вот что я вспомнил из наших прогнозов в период между где-то 2015 и 2018 годами.
📣Тогда чиновники на всех уровнях трубили о том, что льготы – это наше всё. Они реально считали, что если дать готовый земельный участок и льготы, то к тебе выстроится очередь из инвесторов. Это имело место быть при локализации иностранцев и российского крупняка. Но уже тогда мы понимали, что льготы – это мелочь, приятная, но мелочь.

Что реально нужно компаниям:
1. готовые промышленная инфраструктура
2. профессиональная УК
3. наличие всех необходимых подключений
4. потенциальные партнеры на площадке
5. и только теперь льготы и преференции
6. широкий спектр услуг и сервисов
7. сопутствующая социальная инфраструктура.

Вы увидели льготы на первом месте? Нет. А мы об этом говорили еще в 2017 году.

И вот наступил 2023 год и на форуме InRussia в Минводах я слышу, как чиновники говорят о том, что наличие льгот и преференций не является единственным фактором, позволяющим инвестору реализовать промышленный проект.
🎉Ну что ж, мои поздравления! Мы на одной волне :)

Конечно, надо было это понимать хотя бы в 2020 году, тогда легче бы переносились существующие геополитические события.
Да, за это время в России сформировалась качественная система преференциальных режимов, и была проведена огромная слаженная работа министерств, ведомств, деловых организаций.

Я хочу сказать, что если бы раньше власть прислушивалась к профессиональному сообществу и "людям на земле", то уже сейчас были бы созданы готовые объекты под оперативное импортозамещение.

Что думаете по этому поводу?

@indpark #InRussia23 #парки #созданиепарка

Территория для создания индустриального парка.

Здесь вы узнали про стадии создания парка, здесь вы узнали про целеполагание.
Сейчас поговорим про следующую часть – анализ площадки. Да, сорри, это все еще не концепция.

Короткое отступление: концепция - это действительно основа, в части ИДЕИ (хотим вот такую красоту, нас все поддержат, мы перевернем мир, пример – шахматный турнир Остапа Бендера в г. Новые Васюки (Нью Васюки) из «12 стульев»), а я здесь говорю о реальной концепции проекта, поэтому спускаемся на землю и работаем с реальностью. Никакая фин.модель и бизнес-план без проработки технических решений, без составления сметы капитальных затрат на строительство не может быть точной и качественно просчитанной.

Вообще вот основные факторы, влияющие на реализацию проекта:
1. местоположение и исходное состояние площадки
2. обеспеченность территории промышленными ресурсами
3. стоимость реализации проекта

В первую очередь мы должны определиться с территорией, на которой все будет происходить. Спасибо, Карл!

Счастье работать с проектами, где достаточные мощности инженерных сетей и коммуникаций, рядом город-миллионник, куча транспортных коммуникаций, есть высшие учебные заведения, развитая производственная и бизнес-среда.
Но это большая редкость…

Ладно, допустим земля уже какая-то определена.
Теперь надо понять, что вообще с этой землей можно делать.
Условно назовем этот этап АУДИТОМ территории.
Аудит или техническая экспертиза важны перед приобретением земли для оценки ограничений и обременений, которые могут привести к увеличению срока и бюджета проекта и несут риски невыполнения проекта.

Он позволяет:
- выявить риски и ограничения для строительства
- определить площадь застройки
- разработать рекомендации по снижению рисков
- определить предварительную стоимость проекта

Состоит из:
- юридического анализа (категория и ВРИ, сервитуты и др. ограничения)
- градостроительного анализа (соответствие генплану, ПЗЗ, разработка ППТ и ПМТ…)
- экологического анализа (организация СЗЗ и др.)
- анализа инженерно-строительных ограничений (подключения к сетям, вынос/перенос коммуникаций…)
- другие (объекты культурного наследия, недра, ЗОУИТы…)

У кого-то проведена топосъемка и проведены инженерные изыскания – это уже хорошо. А кому-то это только предстоит. Чтобы понять какие трубы закопаны и какие сюрпризы можно ожидать в дальнейшем.

Лучше сразу заказать выписки из ЕГРН на все участки, так проще работать. Если нет, то проводим сбор ИРД.
Предположим, что ГПЗУ есть, все есть. Надо делать парк.
Надо определить точки подключения к коммунальной инфраструктуре с учетом необходимой мощности, а далее...
Примерный срок аудита – 1-2 мес.

@indpark
#созданиепарка

в продолжение предыдущего поста...
Аудит территории для создания индустриальных парков: Риски, последствия и решения (на примере некоторых из наших кейсов):
1. При разработке промышленной зоны в Египте оказалось, что надо полностью рекультивировать 500 га площадки. Сколько это стоит? Кто будет делать? Отказались от данной площадки, пока.
2. При создании индустриального парка в Екатеринбурге выявили заторфованность 50% территории (350 га) с глубиной заложения 4-8 м. Либо проводи выемку торфа с замещением либо исключай эти участки из состава территории. Предварит. стоимость – 32 млрд. руб. Провели изыскания и исключили из состава 50% заторфованной территории.
3. При создании ОЭЗ в Ставрополье выявили, что 80% территории находится в границах 5-й подзоны ПАТ аэродрома, запрещено размещение опасных производственных объектов. Выбирай: рассчитать размеры зон действия поражающих факторов при авариях и возможностей размещения там чего-либо. Или согласуй с Росавиацией изменения в проект ПАТ. Или меняй площадку. Не стали делать ОЭЗ.
4. В одном проекте вообще выявился объект археологического наследия «Курганский могильник» (7 насыпей). Можно провести археологические работы и историко-культурную экспертизу или исключить из состава парка эти участки. А площадь 780 га. Стоимость изысканий-10 млн, а срок от 3 мес до нескольких лет..
5. Где-то тупо отсутствуют ресурсы. Но и это решается. Где-то участки на расстоянии более 2 км друг от друга. Решили вопрос :)

Короче на этом этапе инвестор оценивает риски заранее и принимает меры по их снижению, устранению или отказу от проекта. Определение данных рисков на более поздних стадиях влетает в копеечку.

Это я еще не говорю про площадки Браунфилд и разные объекты советского наследия.

Хотите узнать разницу, плюсы и минусы Гринфилд и Браунфилд? Ставьте +

@indpark
#ошибки #созданиепарка