Мосгормаш забит под завязку. Это главный сигнал девелоперам Москвы
Последний раз был здесь в 2016-м. Тогда технопарк дышал с трудом - часть площадей пустовала, резиденты экономили на всём. Вернулся через 9 лет. Заполнен на 100%. За дверью очередь.
Главный факт: технопарк заполнен на 100%. За дверью очередь резидентов. Это прямой сигнал девелоперам, которые до сих пор сомневаются, нужен ли Москве ещё один технопарк. Нужен. Дефицит готовой технопарковой инфраструктуры в столице очевиден.
Экскурсию проводила команда Дирекции технологической инфраструктуры Москвы (АО «ДТИ», их канал @mos_tech). Именно они администрируют статусы технопарка, промышленного комплекса и ИПП в Москве. Пообщался с 4 резидентами из 50:
LED Effect. Около 3 000 кв. м. Производят всю линейку светотехники, пользуются полным набором московских льгот. Интересный ход: отдельный продукт для агротеха – подсветка и тепло для вертикальных ферм. На 700 метрах фермерской площади размещают 3 500 метров грядок под салаты и зелень. Это к вопросу вертикальных ферм и продовольственной безопасности.
АИР Магистраль. Дорожная инфраструктура и системы безопасности движения. Запустились в пандемию, когда большинство стояло на паузе.
Производитель композитов (забыл название 🤦🏻♂️). Производят готовые дома, гаражи и т.п. Готовый дом собирают за пару дней, чек до 5 млн. Сегмент с растущим спросом.
Группа компаний InEnergy (водородная энергетика). Эти ребята впечатлили. Поговорили про альтернативу бензину и электричеству. Слышали про водоробусы? В Китае уже вовсю бороздят просторы дорог. Зарядка 5 минут, 500 руб за 1 кг, 100 км пробега, нулевой выброс. Интересны водородные БПЛА, летят тише (читай, бесшумно), и не оставляют тепловой след. Долго описывать сам процесс, но это прям будущее. Если по электротранспорту Россия догоняет, то по водороду – в числе лидеров. Если государство не отпустит возжи и продолжит развитие подобной инфраструктуры, то это окно возможностей на десятилетие.
Что это значит для рынка:
Три наблюдения, которые подтвердились после визита.
1. Московские программы работают. Резиденты встраивают их в свою экономику на старте –МАИП, МПТ, ИПП считаются как обычная строка P&L. Это уже не «льгота, которую может быть дадут», это базовый расчёт.
2. Готовой технопарковой инфраструктуры в Москве дефицит. Не «рынок насыщен и надо осторожно заходить» - а наоборот. Кто медлит – оставляет чужим деньги на столе.
3. Миф о специализации умирает. Мосгормаш держит под одной крышей светотехнику, медоборудование, IT, робототехнику, композиты, водородку. И ничего, работает. Более того – именно разнородность даёт устойчивость: просел один сегмент, другие тянут.
Сейчас веду 3 проекта создания технопарков в Москве – на разных стадиях: концепция, финмодель, подача на статус. Разные участки, разные инвесторы, разные головные боли. Если ваш проект буксует на одном из этих этапов – напишите @inproman1, скажу, что делать первым и где обычно теряют деньги.
Отдельная благодарность команде ДТИ Москвы за открытость. Подписывайтесь на их канал @mos_tech – там первоисточник по программам и статусам.
🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| создание промышленных и технологичных площадок с 0 / развитие промышленности
#технопарки #Москва #парки
Последний раз был здесь в 2016-м. Тогда технопарк дышал с трудом - часть площадей пустовала, резиденты экономили на всём. Вернулся через 9 лет. Заполнен на 100%. За дверью очередь.
Главный факт: технопарк заполнен на 100%. За дверью очередь резидентов. Это прямой сигнал девелоперам, которые до сих пор сомневаются, нужен ли Москве ещё один технопарк. Нужен. Дефицит готовой технопарковой инфраструктуры в столице очевиден.
Экскурсию проводила команда Дирекции технологической инфраструктуры Москвы (АО «ДТИ», их канал @mos_tech). Именно они администрируют статусы технопарка, промышленного комплекса и ИПП в Москве. Пообщался с 4 резидентами из 50:
LED Effect. Около 3 000 кв. м. Производят всю линейку светотехники, пользуются полным набором московских льгот. Интересный ход: отдельный продукт для агротеха – подсветка и тепло для вертикальных ферм. На 700 метрах фермерской площади размещают 3 500 метров грядок под салаты и зелень. Это к вопросу вертикальных ферм и продовольственной безопасности.
АИР Магистраль. Дорожная инфраструктура и системы безопасности движения. Запустились в пандемию, когда большинство стояло на паузе.
Производитель композитов (забыл название 🤦🏻♂️). Производят готовые дома, гаражи и т.п. Готовый дом собирают за пару дней, чек до 5 млн. Сегмент с растущим спросом.
Группа компаний InEnergy (водородная энергетика). Эти ребята впечатлили. Поговорили про альтернативу бензину и электричеству. Слышали про водоробусы? В Китае уже вовсю бороздят просторы дорог. Зарядка 5 минут, 500 руб за 1 кг, 100 км пробега, нулевой выброс. Интересны водородные БПЛА, летят тише (читай, бесшумно), и не оставляют тепловой след. Долго описывать сам процесс, но это прям будущее. Если по электротранспорту Россия догоняет, то по водороду – в числе лидеров. Если государство не отпустит возжи и продолжит развитие подобной инфраструктуры, то это окно возможностей на десятилетие.
Что это значит для рынка:
Три наблюдения, которые подтвердились после визита.
1. Московские программы работают. Резиденты встраивают их в свою экономику на старте –МАИП, МПТ, ИПП считаются как обычная строка P&L. Это уже не «льгота, которую может быть дадут», это базовый расчёт.
2. Готовой технопарковой инфраструктуры в Москве дефицит. Не «рынок насыщен и надо осторожно заходить» - а наоборот. Кто медлит – оставляет чужим деньги на столе.
3. Миф о специализации умирает. Мосгормаш держит под одной крышей светотехнику, медоборудование, IT, робототехнику, композиты, водородку. И ничего, работает. Более того – именно разнородность даёт устойчивость: просел один сегмент, другие тянут.
Сейчас веду 3 проекта создания технопарков в Москве – на разных стадиях: концепция, финмодель, подача на статус. Разные участки, разные инвесторы, разные головные боли. Если ваш проект буксует на одном из этих этапов – напишите @inproman1, скажу, что делать первым и где обычно теряют деньги.
Отдельная благодарность команде ДТИ Москвы за открытость. Подписывайтесь на их канал @mos_tech – там первоисточник по программам и статусам.
🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| создание промышленных и технологичных площадок с 0 / развитие промышленности
#технопарки #Москва #парки
🔥5👍3✍2
📌 Если вы здесь недавно – это путь, а не лента.
В июне 2025 делал последний дайджест. С тех пор вышло около 80 постов.
Если листать подряд — кажется, я пишу про всё: то про цели, то про определение резидента, то про торфяники, то про ПП РФ № 316 или 794 или 1863, то про Платона.
На самом деле это один маршрут. Тот, по которому я провожу клиентов от "у меня есть участок", или "у меня есть миллиард" до работающего актива.
Вот карта. Найдите этап, на котором у вас буксует. Или пройдите с начала.
🎯 1. ЦЕЛЕПОЛАГАНИЕ – где отсеиваются 70% проектов
Не на стройке и не на документах. В голове.
- Зачем вам индустриальный парк
- Хочу просто заработать. Это нормально?
- Самые опасные цели при создании парка
- Как цель определяет судьбу проекта
📊 2. МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ – кто будет вашим резидентом
Не отчёт на 180 страниц. Три вопроса, на которые нужны ответы до лопаты.
- А вы уверены, что знаете, кто ваш резидент?
- Почему 60% парков буксуют с заполняемостью
- 180 страниц, 1,2 млн — и парк пошёл по старой схеме
- Три вопроса, которые покажут, готовы ли вы
📍 3. ВЫБОР И ПОИСК УЧАСТКА
«Участок с документами» ≠ «участок, на котором можно построить».
- Почему 40% проектов начинаются не с того участка
- Какой участок нужен: 4 обязательных анализа
- Как сравнить 10 участков за 2 дня
- Как выбрать между тремя «хорошими» и не потерять 200 млн
А это инструмент, который вырос из этой боли:
🚀 ПромПоисковик – сервис подбора промплощадок, запустил в декабре.
- Анонс сервиса
- Первые результаты: 6 регионов, 5 отраслей, запрос на 700 млн
- Как УК получать целевых резидентов через него
🔍 4. АУДИТ УЧАСТКА – можно ли здесь вообще строить
Свежая серия. Торф, ЗОУИТ, приаэродромные зоны, уголовные дела 14-летней давности – всё, чего нет в выписке из ЕГРН.
- Инвестор видит 100%. Я – 45%
- Пять площадок. Ни одна не была такой, какой казалась
- «Выписка чистая, берём»
- 28 видов ограничений – и не все в выписке
🧭 5. СТРАТЕГИЧЕСКАЯ ДИАГНОСТИКА – что именно строить, чтобы заработать
Это не юридический аудит. Не маркетинговое исследование. И не бизнес-план.
Это решение по активу до того, как вы потратите деньги на проектирование, аудит и стройку. 2–4 реалистичных сценария, оценка спроса под каждый, карта стоп-факторов, «экономика на салфетке» - работает или нет.
Отсюда начинается всё, что вы прочитали выше. И сюда всё возвращается.
- Аудит покажет, можно ли. Но не покажет, что
- Как я работаю с промпроектами
- 5 заблуждений при старте проекта
📣 Пока мы читаем – что поменялось в отрасли:
⚡️ Обновлённое ПП 794 – формально уточнение терминов. На практике – зачистка серых зон. Кто-то выиграет, кто-то получит проблемы.
⚡️ Лимиты субсидий по ПП 316 увеличены – до 600 млн для регионов
1 группы с 2027–2028.
Но тут вчера новая новость, о которой отдельно напишу, но смысл в том, что в 2026 году заявки надо подать до 29 мая, имейте в виду ☝️
⚡️ Манифест «Индустриальный парк 2050» - разбор того, как Light industrial пытается выдать себя за индустриальный парк.
И три небольших поста с моими мыслями и некоторой философией:
- Как я тупанул, послушав заказчика
- Пещера Платона и промышленный девелопмент
- Почему я так много пишу про землю
━━━━━━━━━━━━
Если ваш проект буксует на каком-то из этапов – напишите в личку, на каком. Скажу, что делать первым и чего делать не стоит.
🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| создание промышленных и технологичных площадок с 0 / развитие промышленности
#дайджест #созданиепарка
В июне 2025 делал последний дайджест. С тех пор вышло около 80 постов.
Если листать подряд — кажется, я пишу про всё: то про цели, то про определение резидента, то про торфяники, то про ПП РФ № 316 или 794 или 1863, то про Платона.
На самом деле это один маршрут. Тот, по которому я провожу клиентов от "у меня есть участок", или "у меня есть миллиард" до работающего актива.
Вот карта. Найдите этап, на котором у вас буксует. Или пройдите с начала.
🎯 1. ЦЕЛЕПОЛАГАНИЕ – где отсеиваются 70% проектов
Не на стройке и не на документах. В голове.
- Зачем вам индустриальный парк
- Хочу просто заработать. Это нормально?
- Самые опасные цели при создании парка
- Как цель определяет судьбу проекта
📊 2. МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ – кто будет вашим резидентом
Не отчёт на 180 страниц. Три вопроса, на которые нужны ответы до лопаты.
- А вы уверены, что знаете, кто ваш резидент?
- Почему 60% парков буксуют с заполняемостью
- 180 страниц, 1,2 млн — и парк пошёл по старой схеме
- Три вопроса, которые покажут, готовы ли вы
📍 3. ВЫБОР И ПОИСК УЧАСТКА
«Участок с документами» ≠ «участок, на котором можно построить».
- Почему 40% проектов начинаются не с того участка
- Какой участок нужен: 4 обязательных анализа
- Как сравнить 10 участков за 2 дня
- Как выбрать между тремя «хорошими» и не потерять 200 млн
А это инструмент, который вырос из этой боли:
🚀 ПромПоисковик – сервис подбора промплощадок, запустил в декабре.
- Анонс сервиса
- Первые результаты: 6 регионов, 5 отраслей, запрос на 700 млн
- Как УК получать целевых резидентов через него
🔍 4. АУДИТ УЧАСТКА – можно ли здесь вообще строить
Свежая серия. Торф, ЗОУИТ, приаэродромные зоны, уголовные дела 14-летней давности – всё, чего нет в выписке из ЕГРН.
- Инвестор видит 100%. Я – 45%
- Пять площадок. Ни одна не была такой, какой казалась
- «Выписка чистая, берём»
- 28 видов ограничений – и не все в выписке
🧭 5. СТРАТЕГИЧЕСКАЯ ДИАГНОСТИКА – что именно строить, чтобы заработать
Это не юридический аудит. Не маркетинговое исследование. И не бизнес-план.
Это решение по активу до того, как вы потратите деньги на проектирование, аудит и стройку. 2–4 реалистичных сценария, оценка спроса под каждый, карта стоп-факторов, «экономика на салфетке» - работает или нет.
Отсюда начинается всё, что вы прочитали выше. И сюда всё возвращается.
- Аудит покажет, можно ли. Но не покажет, что
- Как я работаю с промпроектами
- 5 заблуждений при старте проекта
📣 Пока мы читаем – что поменялось в отрасли:
⚡️ Обновлённое ПП 794 – формально уточнение терминов. На практике – зачистка серых зон. Кто-то выиграет, кто-то получит проблемы.
⚡️ Лимиты субсидий по ПП 316 увеличены – до 600 млн для регионов
1 группы с 2027–2028.
Но тут вчера новая новость, о которой отдельно напишу, но смысл в том, что в 2026 году заявки надо подать до 29 мая, имейте в виду ☝️
⚡️ Манифест «Индустриальный парк 2050» - разбор того, как Light industrial пытается выдать себя за индустриальный парк.
И три небольших поста с моими мыслями и некоторой философией:
- Как я тупанул, послушав заказчика
- Пещера Платона и промышленный девелопмент
- Почему я так много пишу про землю
━━━━━━━━━━━━
Если ваш проект буксует на каком-то из этапов – напишите в личку, на каком. Скажу, что делать первым и чего делать не стоит.
🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| создание промышленных и технологичных площадок с 0 / развитие промышленности
#дайджест #созданиепарка
👍3🔥2🏆1
9 мая для меня день, когда история перестаёт быть страницей в учебнике.
Она становится лицами.
Мой дед по папиной линии, Аюпов Якуп Юнусович, прошёл войну до сентября 1945 года, вернулся домой, стал лесничим и посадил столько деревьев, что после первого миллиона перестал их считать.
Мой дед по маминой линии Баймурзин Хайрвара Калимуллович не вернулся. Он погиб в 1943 году под Сталинградом. Его имя высечено на обелиске в родном селе.
Один прожил долгую жизнь после Победы.
Другой отдал свою жизнь, чтобы эта Победа стала возможной.
Мы живём, работаем, растим детей, строим планы - потому что когда-то ОНИ сделали невозможное.
Помним. Гордимся. Благодарим.
С Днём Победы!
Она становится лицами.
Мой дед по папиной линии, Аюпов Якуп Юнусович, прошёл войну до сентября 1945 года, вернулся домой, стал лесничим и посадил столько деревьев, что после первого миллиона перестал их считать.
Мой дед по маминой линии Баймурзин Хайрвара Калимуллович не вернулся. Он погиб в 1943 году под Сталинградом. Его имя высечено на обелиске в родном селе.
Один прожил долгую жизнь после Победы.
Другой отдал свою жизнь, чтобы эта Победа стала возможной.
Мы живём, работаем, растим детей, строим планы - потому что когда-то ОНИ сделали невозможное.
Помним. Гордимся. Благодарим.
С Днём Победы!
2👍10🔥8👏2
Месяц не писал. Был занят.
Не выгорел и не передумал вести телегу. Просто канал в моём расписании конкурирует с реальной работой – и в последний месяц работа выиграла.
Коротко о том, что закрылось:
— Концепция технопарка смешанного типа в Москве для крупного девелопера. Прошла ГЗК. Через механизм КРТ по инициативе правообладателя собрали проект в правильных границах;
— Концепция второго технопарка смешанного типа в Москве;
— Комплект документов для получения ЗУ без торгов под масштабный инвестпроект – агропромпарк в одном из южных регионов, на стадии финального согласования передачи участка;
— 5 стратегических экспресс-анализов перспектив развития территорий;
— Подготовка и подача документов (мастер-планы, бизнес-планы, ФЭО, пояснительные записки) в региональные Минэки для участия в конкурсном отборе по ПП 316 – сейчас заявки у федерального Минэка.
Об этом всё расскажу отдельно. Но сегодня – про то, что не может ждать.
📌 Минэк РФ объявил сбор предварительных заявок по ПП 316 на 2027–2028 годы. Дедлайн – 29 мая.
Да-да, речь не о подаче в этом году, а о подаче в следующем (чтобы получить деньги в 2028 году).
Что это значит на практике.
Регион должен направить в Минэк РФ письмо за подписью не ниже заместителя высшего должностного лица субъекта. К письму – пояснительная записка по проекту (форма Приложения 2 к Постановлению).
Если ваш регион планирует выходить на 316 в 2027 году и не направит письмо до 29 мая – включить проект в график позже будет сложнее. Это вход в очередь, а очередь формируется сейчас.
Такое правило появилось только в этом году, скорее всего для того, чтобы федеральный Минэк как и региональные Минэки заложили бюджеты на следующие годы по этой программе.
Кому это адресовано: тем, кто планирует подаваться в 2027 году, министерства экономики регионов, корпорации развития, девелоперы, инвесторы, главы районов, у которых уже есть проектная идея по индустриальному парку, технопарку или бизнес-парку.
Что я могу: подготовить пояснительную записку и сопроводительные документы под формат Минэка за 2–3 дня. Это точечная услуга, не «под ключ» - для тех, кто уже не успевает развернуть полноценную работу до 29 мая.
Если это ваш случай – напишите в личку @inproman1. Скажу, что нужно, посмотрю реалистичность сроков и пойму, потяну ли в эту волну.
🎩 Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| Создаю работающие пром. площадки и технопарки под ключ
#ПП316 #господдержка #индустриальныепарки #технопарки
🔍 Площадка ещё не выбрана? Начните с ПромПоисковика – подбор промышленных площадок по параметрам.
⚙️️МОЙ КАНАЛ В МАХ⚙️
Не выгорел и не передумал вести телегу. Просто канал в моём расписании конкурирует с реальной работой – и в последний месяц работа выиграла.
Коротко о том, что закрылось:
— Концепция технопарка смешанного типа в Москве для крупного девелопера. Прошла ГЗК. Через механизм КРТ по инициативе правообладателя собрали проект в правильных границах;
— Концепция второго технопарка смешанного типа в Москве;
— Комплект документов для получения ЗУ без торгов под масштабный инвестпроект – агропромпарк в одном из южных регионов, на стадии финального согласования передачи участка;
— 5 стратегических экспресс-анализов перспектив развития территорий;
— Подготовка и подача документов (мастер-планы, бизнес-планы, ФЭО, пояснительные записки) в региональные Минэки для участия в конкурсном отборе по ПП 316 – сейчас заявки у федерального Минэка.
Об этом всё расскажу отдельно. Но сегодня – про то, что не может ждать.
📌 Минэк РФ объявил сбор предварительных заявок по ПП 316 на 2027–2028 годы. Дедлайн – 29 мая.
Да-да, речь не о подаче в этом году, а о подаче в следующем (чтобы получить деньги в 2028 году).
Что это значит на практике.
Регион должен направить в Минэк РФ письмо за подписью не ниже заместителя высшего должностного лица субъекта. К письму – пояснительная записка по проекту (форма Приложения 2 к Постановлению).
Если ваш регион планирует выходить на 316 в 2027 году и не направит письмо до 29 мая – включить проект в график позже будет сложнее. Это вход в очередь, а очередь формируется сейчас.
Такое правило появилось только в этом году, скорее всего для того, чтобы федеральный Минэк как и региональные Минэки заложили бюджеты на следующие годы по этой программе.
Кому это адресовано: тем, кто планирует подаваться в 2027 году, министерства экономики регионов, корпорации развития, девелоперы, инвесторы, главы районов, у которых уже есть проектная идея по индустриальному парку, технопарку или бизнес-парку.
Что я могу: подготовить пояснительную записку и сопроводительные документы под формат Минэка за 2–3 дня. Это точечная услуга, не «под ключ» - для тех, кто уже не успевает развернуть полноценную работу до 29 мая.
Если это ваш случай – напишите в личку @inproman1. Скажу, что нужно, посмотрю реалистичность сроков и пойму, потяну ли в эту волну.
🎩 Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| Создаю работающие пром. площадки и технопарки под ключ
#ПП316 #господдержка #индустриальныепарки #технопарки
🔍 Площадка ещё не выбрана? Начните с ПромПоисковика – подбор промышленных площадок по параметрам.
⚙️️МОЙ КАНАЛ В МАХ⚙️
👍4🔥2😎1
В прошлом посте я писал, что вернусь с кейсом про участок в Москве и КРТ. Возвращаюсь.
4,27 га своей земли. Север Москвы. Крупный девелопер.
На первый взгляд - нормальный участок под проект.
Но была проблема..
Вокруг – территория КРТ (комплексное развитие территории). И именно через неё должна была проходить подъездная дорога к участку. Там же – естественные границы для благоустройства и нормальной организации территории.
Без этих 0,8 гектаров городской земли проект собирался криво: подъезд через чужую территорию, благоустройство с разрывом, транспортная логика – на «как-нибудь».
Можно строить? Технически да. Получится продукт, под который пойдут резиденты? Сомнительно.
КРТ – это не всегда история про изъятие. Иногда это инструмент сборки проекта в правильных границах.
В Градостроительном кодексе есть механизм КРТ по инициативе правообладателя. Если основная часть земли уже ваша, а нужный для проекта смежный участок – городской, можно через этот механизм включить его в проект. Не «отжать у города», а собрать территорию через прозрачный градостроительный инструмент.
В нашем случае – 4,27 га своих плюс 0,8 га городских.
Итого – 5,07 га полноценного проектного контура.
Но городу мало услышать «нам нужно ещё 0,8 гектара». Город отвечает: «зачем, и какой продукт получится».
Параллельно с работой по земле собралась концепция – Технопарк смешанного типа. 8 этажей.
Первый этаж – производственная площадка со встроенно-пристроенной парковкой. Выше – научно-исследовательские, опытно-конструкторские и офисные блоки, общественные зоны. R&D, опытные производства и офисные функции – в едином контуре.
(На самом деле там не только технопарк, но в силу NDA писать об этом не могу).
Это то, чего Москве сейчас остро не хватает. По итогам визита в Мосгормаш я писал – 100% заполняемость, очередь резидентов. Современной инфраструктуры под наукоёмкие производства кратно меньше, чем нужно рынку.
Под такую концепцию городу понятно, зачем добавлять 0,8 гектара. Это территория не под прирезку, а под нужный городу продукт.
Концепция проходит ГЗК – Градостроительно-земельную комиссию города. Москва приняла её как рабочий сценарий развития территории.
━━━━━━━━━━
Главная мысль не в том, что мы «забрали землю у города» или нашли «лазейку в КРТ».
Наоборот. Мы встроились в градостроительную логику города и показали, почему изменение границ нужно не только собственнику, но и территории в целом.
Без концепции никакого механизма не было бы. Без правильной работы с землёй никакая концепция не работала бы.
На рынке эти две задачи часто разделяют между разными исполнителями. В одной голове, на одной стадии – сильнее.
━━━━━━━━━━━
Если у вас участок в Москве рядом с территорией КРТ, или вы попадаете в сложный градостроительный контур, или проект не может нормально развиваться без изменения
Границ – напишите в личку @inproman1.
Посмотрим, можно ли для него собрать рабочий сценарий.
Не обещаю чудес – обещаю честный взгляд на то, что реально работает в Москве сейчас.
🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| создание промышленных и технологичных площадок с нуля
| подобрать промплощадку: @poiskprom_bot
#КРТ #технопарк #Москва #кейс #ГЗК
4,27 га своей земли. Север Москвы. Крупный девелопер.
На первый взгляд - нормальный участок под проект.
Но была проблема..
Вокруг – территория КРТ (комплексное развитие территории). И именно через неё должна была проходить подъездная дорога к участку. Там же – естественные границы для благоустройства и нормальной организации территории.
Без этих 0,8 гектаров городской земли проект собирался криво: подъезд через чужую территорию, благоустройство с разрывом, транспортная логика – на «как-нибудь».
Можно строить? Технически да. Получится продукт, под который пойдут резиденты? Сомнительно.
КРТ – это не всегда история про изъятие. Иногда это инструмент сборки проекта в правильных границах.
В Градостроительном кодексе есть механизм КРТ по инициативе правообладателя. Если основная часть земли уже ваша, а нужный для проекта смежный участок – городской, можно через этот механизм включить его в проект. Не «отжать у города», а собрать территорию через прозрачный градостроительный инструмент.
В нашем случае – 4,27 га своих плюс 0,8 га городских.
Итого – 5,07 га полноценного проектного контура.
Но городу мало услышать «нам нужно ещё 0,8 гектара». Город отвечает: «зачем, и какой продукт получится».
Параллельно с работой по земле собралась концепция – Технопарк смешанного типа. 8 этажей.
Первый этаж – производственная площадка со встроенно-пристроенной парковкой. Выше – научно-исследовательские, опытно-конструкторские и офисные блоки, общественные зоны. R&D, опытные производства и офисные функции – в едином контуре.
(На самом деле там не только технопарк, но в силу NDA писать об этом не могу).
Это то, чего Москве сейчас остро не хватает. По итогам визита в Мосгормаш я писал – 100% заполняемость, очередь резидентов. Современной инфраструктуры под наукоёмкие производства кратно меньше, чем нужно рынку.
Под такую концепцию городу понятно, зачем добавлять 0,8 гектара. Это территория не под прирезку, а под нужный городу продукт.
Концепция проходит ГЗК – Градостроительно-земельную комиссию города. Москва приняла её как рабочий сценарий развития территории.
━━━━━━━━━━
Главная мысль не в том, что мы «забрали землю у города» или нашли «лазейку в КРТ».
Наоборот. Мы встроились в градостроительную логику города и показали, почему изменение границ нужно не только собственнику, но и территории в целом.
Без концепции никакого механизма не было бы. Без правильной работы с землёй никакая концепция не работала бы.
На рынке эти две задачи часто разделяют между разными исполнителями. В одной голове, на одной стадии – сильнее.
━━━━━━━━━━━
Если у вас участок в Москве рядом с территорией КРТ, или вы попадаете в сложный градостроительный контур, или проект не может нормально развиваться без изменения
Границ – напишите в личку @inproman1.
Посмотрим, можно ли для него собрать рабочий сценарий.
Не обещаю чудес – обещаю честный взгляд на то, что реально работает в Москве сейчас.
🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| создание промышленных и технологичных площадок с нуля
| подобрать промплощадку: @poiskprom_bot
#КРТ #технопарк #Москва #кейс #ГЗК
👍6👏3🏆2🔥1