Посетил на прошлой неделе Форум технологической инфраструктуры.
Все кто мог об этом уже написали. Но я подумал, что написать надо что-то очень полезное и чтобы не много букв.
Подумал и.. не написал..пока...

Поэтому о форуме чуть позже, а пока считаю, что тема аудита земельных участков под пром. парки не до конца раскрыта, поэтому ловите чек-лист для определения того, что строить на площадке 👇

📋 ЧЕК-ЛИСТ
10 вопросов, которые определяют, что строить на Вашей площадке:
✅ 1. Какой формат промышленной недвижимости востребован в радиусе 50 км? (индустриальный парк, LI, BTS, склад, технопарк)
✅ 2. Кто потенциальный резидент / арендатор / покупатель? Есть ли якорный спрос?
✅ 3. Какие ограничения площадки критичны именно для Вашего формата? (не все ЗОУИТ одинаково опасны - зависит от того, что строите)
✅ 4. Какие мощности нужны под целевой формат - и есть ли они реально?
✅ 5. Транспортная доступность: для кого? (фуры, сотрудники, спецтехника - у каждого формата свои требования)
✅ 6. Какова стоимость «доведения» участка до рабочего состояния под каждый из сценариев?
✅ 7. Какой сценарий даёт лучшее соотношение затрат на вход и потенциальной доходности?
✅ 8. Есть ли возможность получить господдержку под выбранный формат? (ПП №794, ПП №316 и др.)
✅ 9. Как выглядит конкурентное окружение - кто уже строит рядом и на что?
✅ 10. Какой дорожной картой Вы будете двигаться после принятия решения?

Если хотя бы на 5 вопросов нет ответа - Вы не знаете, что строить. А значит, любой аудит будет «проверкой всего подряд» вместо точечной работы.

Сохраните. Перешлите тому, у кого есть площадка, но нет ясности.

🔍 Площадка ещё не выбрана? Начните с ПромПоисковика — подбор промышленных площадок по параметрам.

📎 Хотите этот чек-лист в PDF — напишите в личные сообщения, пришлю.

⚙️МОЙ КАНАЛ В МАХ⚙️

🎩 Промышленный Гудвин
@indpark | @indpark | Создаю работающие пром. площадки под ключ
#стратегическаядиагностика #чеклист

#мысли #созданиепарка

Манифест «Индустриальный парк 2050» 🤦🏻‍♂️

Холдинг «Строительный Альянс» вроде серьёзная структура. Позиционирует себя как лидеры Light Industrial в постоянно комичной конкуренции с Parametr и другими.

Но есть нюанс.

Построить LI и назвать его «индустриальным парком» - это как официанту открыть ресторан. Столики знаешь. Меню знаешь. Но кухня - другой мир.

LI - это складская логика с производственным фасадом. Индустриальный парк - это инфраструктурный организм: инженерия, резидентская экосистема, региональная политика, длинный горизонт. Это не про метры. Это про среду.
Когда за тобой мешок денег и связи - соблазн велик: взять тренд, упаковать в манифест, выглядеть визионером.
Создаются впечатление, что большинство так называемых «лидеров отрасли» вообще не понимают что такое промышленная территория, даже в будущем с ИИ, дронами и т.п.

Прочитал у коллег из их https://t.me/skladexpert/11533 свежий манифест INDUSTRIAL CITY про будущее промпарков к 2050 году.

Не мог пройти мимо.

Честно - ощущение такое будто текст сгенерирован ИИ, причём самой бюджетной версии, которую забыли прогнать через фильтр реального эксперта. Или студенту поручили «набросать что-то футуристичное», а руководство подписало не глядя.

Итак, ИИ управляет логистикой. Дроны - базовая инфраструктура. 15-минутная среда для работников. Звучит как питч студента на хакатоне, а не позиция девелопера.

Почему это выглядит скорее смешно, чем амбициозно? Разбираю по пунктам:

«ИИ управляет всей экосистемой» - отдельные элементы уже работают: SCADA, BMS, системы безопасности. Называть это революцией к 2050 году - слабо. Это уже сегодня. И да: единая ИИ-система управления парком - это идеальная мишень для кибератаки. Один взлом - встаёт вся логистика. В манифесте об этом ни слова.

«Дроны - базовая инфраструктура» - возможно в e-commerce и фармацевтике. Но основа индустриальных парков - чуть более тяжёлое производство. Там беспилотная доставка нерелевантна в горизонте 25 лет: весовые ограничения, регуляторика, производственная логика.

«15-минутная среда»- переупакованный mixed-use, который пытались делать ещё 10 лет назад. Проблема не исчезла: производство и жильё конфликтуют по зонированию, шуму, экологии. Где семьи работников? Школы, поликлиники, жильё? «Экосистема» без этого просто декорация.
«Физический маркетплейс» - шоу-рум при производстве. Существует давно.

В манифесте - сплошные дроны, ЦОДы и автоматизация. Ну а где в этой системе координат человек? Мы строим индустриальные объекты не в космосе.
• Где инфраструктура для жизни и семей?
• Как будет выглядеть быт сотрудников?
• Где социальная ткань проекта?
Если парк - это просто склад для роботов, то это проект-инвалид. Мы уже проходили эпоху «моногородов-коробок», и повторять этот сценарий в 2050-м значит не извлечь никаких уроков из истории.

Заглядывать на 25 лет вперёд в мире, где чёрные лебеди прилетают ежеквартально - это не стратегия, а какое-то гадание на кофейной гуще.

Три вопроса, на которые манифест вообще не отвечает:
Кто платит? Нет ни слова про экономику. Кто инвестор? Какая модель возврата? Как это монетизирует УК?
Где люди? Не работники - люди. С семьями, бытом, жизнью за воротами парка.
Откуда 2050? Никто не может корректно прогнозировать на 25 лет с учётом технологических, политических, демографических, энергетических разрывов.
Манифесты без цифр, без механик, без честного разбора противоречий - это не стратегия. Это PR.
А за занавесом этих манифестов часто нет ничего, кроме желания надуть капитализацию.

Такие документы выпускаются для привлечения внимания инвесторов, которые любят красивые картинки. Но для профессионального сообщества это выглядит как «фантастический фильм категории Б». Мир действительно движется в сторону цифры, но он не движется в сторону стерильного мира без людей и политики.

Мой вердикт: Нам нужны не «манифесты будущего», а работающие модели настоящего, которые учитывают человеческий капитал и реальные риски.

Рынок сложнее. Люди сложнее. Будущее - тем более.

🎩 Промышленный Гудвин
@indpark | Создаю работающие пром. площадки под ключ
#мысли #созданиепарка

5 ЗАБЛУЖДЕНИЙ ПРИ СТАРТЕ ПРОМЫШЛЕННОГО ПРОЕКТА
 
Участок есть. Аудит чистый. А строить – непонятно что.
 
За годы практики собрал коллекцию заблуждений. Не про аудит, а про то, как запускаются промышленные проекты. Делюсь пятью самыми дорогими.

🔻 «Сначала аудит, потом стратегия». Это как сдать анализы до того, как решил, к какому врачу идёшь. Полный аудит стоит 600К-1,5М и занимает 1–3 месяца. Но если Вы не определились с форматом проекта – Вы проверяете всё подряд, вместо того чтобы проверять то, что критично для конкретного сценария. Стратегическая диагностика за 5–7 дней покажет, какой сценарий оптимален – и какие блоки аудита действительно нужны. Экономия – 30–50% бюджета на проверку.

🔻 «У нас есть участок – значит, есть проект». Участок – это актив. Не проект. Проект начинается с ответа на вопрос: что строить, для кого, какой продукт, какая экономика. Без этого участок – просто земля с кадастровым номером.

🔻 «Формат очевиден – все строят Light Industrial». То, что LI в тренде, не значит, что он подходит конкретно Вашей площадке. Локация, мощности, конкурентное окружение, транспорт, целевой резидент – всё это определяет формат. Иногда BTS-склад выгоднее технопарка. Иногда лучше вообще продать участок и купить другой.

🔻 «Регион дал площадку – значит, всё просчитано». Регион даёт территорию. Не стратегию. Помните Ставрополье? Регион выделил площадку под ОЭЗ, а 80% оказалось в зоне ПАТ. Если бы сделали стратегическую диагностику до входа в проект – вопрос формата решился бы за неделю, а не за год.

🔻 «Концепция и финмодель – это первый шаг». Концепция стоит от 1,5 млн. Финмодель без понимания формата – фантазия в Excel. А правильная финмодель в основном на основе мастер-плана. Поэтому опытным путем я вывел, что первый шаг – это диагностика: 2–4 сценария, предварительная экономика, рекомендация. И только потом – дорогие этапы с фундаментом под правильный сценарий.
 
🌍В Дубае свободная зона Jebel Ali (JAFZA) работает с 1985 года. Начинали с 19 компаний. Сегодня – более 10 000 компаний из 150 стран, 24% ВВП Дубая, $30 млрд прямых иностранных инвестиций за 20 лет. Секрет не в удаче – а в том, что формат зоны, её специализация и инфраструктура определялись стратегически до начала строительства. Порт, зона и логистика проектировались как единая система. А сейчас конечно жалко арабских ребят…
 
📩 Есть площадка, но нет ясности – что строить? Стратегическая диагностика: 5–7 дней, 2–4 сценария, предварительная экономика.
Пишите в личные сообщения.
 
🔍 Площадка ещё не выбрана? Начните с ПромПоисковика – подбор промышленных площадок по параметрам.
 
⚙️МОЙ КАНАЛ В МАХ⚙️
 
🎩 Промышленный Гудвин
@indpark | Создаю работающие пром. площадки под ключ
#созданиепарка #стратегия #аудитучастка #ошибки #стратегическаядиагностика

Среди резидентов и якорных инвесторов индустриальных парков регулярно всплывает вопрос: «А какие меры господдержки сейчас реально работают?»

Ландшафт мер поддержки обновился за первый квартал настолько, что без системного мониторинга легко промахнуться мимо рабочих программ.

Я закрываю эту тему для своих клиентов в связке с Александром Морозовым – он основатель платформы ВТЕХНО, технологический брокер, эксперт фонда НТИ и один из немногих людей на рынке, кто системно мониторит все фонды и грантовые программы в режиме реального времени.

Завтра, 2 апреля в 12:00, Александр проводит прямой эфир, где разбирает:
— куда фонды распределяют бюджеты во II–III квартале и что реально доступно;
— новые правила Сколково: что изменилось в требованиях к статусу и отчётности;
— актуальные гранты: кто может претендовать и как упаковать заявку, чтобы не получить отказ.

Если вы производственная или технологическая компания с оборотом от 30 млн – имеет смысл послушать.

Формат – онлайн, бесплатно.

👉 Регистрация: ссылка для регистрации

P.S. Если вам нужна не только навигация по мерам поддержки, но и подбор площадки, оценка локации, стратегия размещения – вы знаете, где меня найти.

🎩 Промышленный Гудвин
@indpark | Создаю работающие пром. площадки под ключ

📌 Если вы здесь недавно – это путь, а не лента.

В июне 2025 делал последний дайджест. С тех пор вышло около 80 постов.
Если листать подряд — кажется, я пишу про всё: то про цели, то про определение резидента, то про торфяники, то про ПП РФ № 316 или 794 или 1863, то про Платона.

На самом деле это один маршрут. Тот, по которому я провожу клиентов от "у меня есть участок", или "у меня есть миллиард" до работающего актива.

Вот карта. Найдите этап, на котором у вас буксует. Или пройдите с начала.

🎯 1. ЦЕЛЕПОЛАГАНИЕ – где отсеиваются 70% проектов
Не на стройке и не на документах. В голове.

- Зачем вам индустриальный парк
- Хочу просто заработать. Это нормально?
- Самые опасные цели при создании парка
- Как цель определяет судьбу проекта

📊 2. МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ – кто будет вашим резидентом
Не отчёт на 180 страниц. Три вопроса, на которые нужны ответы до лопаты.

- А вы уверены, что знаете, кто ваш резидент?
- Почему 60% парков буксуют с заполняемостью
- 180 страниц, 1,2 млн — и парк пошёл по старой схеме
- Три вопроса, которые покажут, готовы ли вы

📍 3. ВЫБОР И ПОИСК УЧАСТКА
«Участок с документами» ≠ «участок, на котором можно построить».

- Почему 40% проектов начинаются не с того участка
- Какой участок нужен: 4 обязательных анализа
- Как сравнить 10 участков за 2 дня
- Как выбрать между тремя «хорошими» и не потерять 200 млн

А это инструмент, который вырос из этой боли:
🚀 ПромПоисковик – сервис подбора промплощадок, запустил в декабре.
- Анонс сервиса
- Первые результаты: 6 регионов, 5 отраслей, запрос на 700 млн
- Как УК получать целевых резидентов через него

🔍 4. АУДИТ УЧАСТКА – можно ли здесь вообще строить
Свежая серия. Торф, ЗОУИТ, приаэродромные зоны, уголовные дела 14-летней давности – всё, чего нет в выписке из ЕГРН.

- Инвестор видит 100%. Я – 45%
- Пять площадок. Ни одна не была такой, какой казалась
- «Выписка чистая, берём»
- 28 видов ограничений – и не все в выписке

🧭 5. СТРАТЕГИЧЕСКАЯ ДИАГНОСТИКА – что именно строить, чтобы заработать
Это не юридический аудит. Не маркетинговое исследование. И не бизнес-план.

Это решение по активу до того, как вы потратите деньги на проектирование, аудит и стройку. 2–4 реалистичных сценария, оценка спроса под каждый, карта стоп-факторов, «экономика на салфетке» - работает или нет.

Отсюда начинается всё, что вы прочитали выше. И сюда всё возвращается.

- Аудит покажет, можно ли. Но не покажет, что
- Как я работаю с промпроектами
- 5 заблуждений при старте проекта

📣 Пока мы читаем – что поменялось в отрасли:

⚡️ Обновлённое ПП 794 – формально уточнение терминов. На практике – зачистка серых зон. Кто-то выиграет, кто-то получит проблемы.

⚡️ Лимиты субсидий по ПП 316 увеличены – до 600 млн для регионов
1 группы с 2027–2028.

Но тут вчера новая новость, о которой отдельно напишу, но смысл в том, что в 2026 году заявки надо подать до 29 мая, имейте в виду ☝️

⚡️ Манифест «Индустриальный парк 2050» - разбор того, как Light industrial пытается выдать себя за индустриальный парк.

И три небольших поста с моими мыслями и некоторой философией:

- Как я тупанул, послушав заказчика
- Пещера Платона и промышленный девелопмент
- Почему я так много пишу про землю

━━━━━━━━━━━━

Если ваш проект буксует на каком-то из этапов – напишите в личку, на каком. Скажу, что делать первым и чего делать не стоит.

🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| создание промышленных и технологичных площадок с 0 / развитие промышленности
#дайджест #созданиепарка

Месяц не писал. Был занят.

Не выгорел и не передумал вести телегу. Просто канал в моём расписании конкурирует с реальной работой – и в последний месяц работа выиграла.

Коротко о том, что закрылось:

— Концепция технопарка смешанного типа в Москве для крупного девелопера. Прошла ГЗК. Через механизм КРТ по инициативе правообладателя собрали проект в правильных границах;
— Концепция второго технопарка смешанного типа в Москве;
— Комплект документов для получения ЗУ без торгов под масштабный инвестпроект – агропромпарк в одном из южных регионов, на стадии финального согласования передачи участка;
— 5 стратегических экспресс-анализов перспектив развития территорий;
— Подготовка и подача документов (мастер-планы, бизнес-планы, ФЭО, пояснительные записки) в региональные Минэки для участия в конкурсном отборе по ПП 316 – сейчас заявки у федерального Минэка.

Об этом всё расскажу отдельно. Но сегодня – про то, что не может ждать.

📌 Минэк РФ объявил сбор предварительных заявок по ПП 316 на 2027–2028 годы. Дедлайн – 29 мая.
Да-да, речь не о подаче в этом году, а о подаче в следующем (чтобы получить деньги в 2028 году).

Что это значит на практике.

Регион должен направить в Минэк РФ письмо за подписью не ниже заместителя высшего должностного лица субъекта. К письму – пояснительная записка по проекту (форма Приложения 2 к Постановлению).

Если ваш регион планирует выходить на 316 в 2027 году и не направит письмо до 29 мая – включить проект в график позже будет сложнее. Это вход в очередь, а очередь формируется сейчас.
Такое правило появилось только в этом году, скорее всего для того, чтобы федеральный Минэк как и региональные Минэки заложили бюджеты на следующие годы по этой программе.

Кому это адресовано: тем, кто планирует подаваться в 2027 году, министерства экономики регионов, корпорации развития, девелоперы, инвесторы, главы районов, у которых уже есть проектная идея по индустриальному парку, технопарку или бизнес-парку.

Что я могу: подготовить пояснительную записку и сопроводительные документы под формат Минэка за 2–3 дня. Это точечная услуга, не «под ключ» - для тех, кто уже не успевает развернуть полноценную работу до 29 мая.

Если это ваш случай – напишите в личку @inproman1. Скажу, что нужно, посмотрю реалистичность сроков и пойму, потяну ли в эту волну.

🎩 Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| Создаю работающие пром. площадки и технопарки под ключ
#ПП316 #господдержка #индустриальныепарки #технопарки

🔍 Площадка ещё не выбрана? Начните с ПромПоисковика – подбор промышленных площадок по параметрам.
 
⚙️️МОЙ КАНАЛ В МАХ⚙️

В прошлом посте я писал, что вернусь с кейсом про участок в Москве и КРТ. Возвращаюсь.

4,27 га своей земли. Север Москвы. Крупный девелопер.
На первый взгляд - нормальный участок под проект.
Но была проблема..

Вокруг – территория КРТ (комплексное развитие территории). И именно через неё должна была проходить подъездная дорога к участку. Там же – естественные границы для благоустройства и нормальной организации территории.

Без этих 0,8 гектаров городской земли проект собирался криво: подъезд через чужую территорию, благоустройство с разрывом, транспортная логика – на «как-нибудь».
Можно строить? Технически да. Получится продукт, под который пойдут резиденты? Сомнительно.

КРТ – это не всегда история про изъятие. Иногда это инструмент сборки проекта в правильных границах.

В Градостроительном кодексе есть механизм КРТ по инициативе правообладателя. Если основная часть земли уже ваша, а нужный для проекта смежный участок – городской, можно через этот механизм включить его в проект. Не «отжать у города», а собрать территорию через прозрачный градостроительный инструмент.

В нашем случае – 4,27 га своих плюс 0,8 га городских.
Итого – 5,07 га полноценного проектного контура.

Но городу мало услышать «нам нужно ещё 0,8 гектара». Город отвечает: «зачем, и какой продукт получится».

Параллельно с работой по земле собралась концепция – Технопарк смешанного типа. 8 этажей.
Первый этаж – производственная площадка со встроенно-пристроенной парковкой. Выше – научно-исследовательские, опытно-конструкторские и офисные блоки, общественные зоны. R&D, опытные производства и офисные функции – в едином контуре.
(На самом деле там не только технопарк, но в силу NDA писать об этом не могу).

Это то, чего Москве сейчас остро не хватает. По итогам визита в Мосгормаш я писал – 100% заполняемость, очередь резидентов. Современной инфраструктуры под наукоёмкие производства кратно меньше, чем нужно рынку.

Под такую концепцию городу понятно, зачем добавлять 0,8 гектара. Это территория не под прирезку, а под нужный городу продукт.

Концепция проходит ГЗК – Градостроительно-земельную комиссию города. Москва приняла её как рабочий сценарий развития территории.
━━━━━━━━━━

Главная мысль не в том, что мы «забрали землю у города» или нашли «лазейку в КРТ».

Наоборот. Мы встроились в градостроительную логику города и показали, почему изменение границ нужно не только собственнику, но и территории в целом.

Без концепции никакого механизма не было бы. Без правильной работы с землёй никакая концепция не работала бы.

На рынке эти две задачи часто разделяют между разными исполнителями. В одной голове, на одной стадии – сильнее.
━━━━━━━━━━━

Если у вас участок в Москве рядом с территорией КРТ, или вы попадаете в сложный градостроительный контур, или проект не может нормально развиваться без изменения
Границ – напишите в личку @inproman1.

Посмотрим, можно ли для него собрать рабочий сценарий.
Не обещаю чудес – обещаю честный взгляд на то, что реально работает в Москве сейчас.

🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| создание промышленных и технологичных площадок с нуля
| подобрать промплощадку: @poiskprom_bot

#КРТ #технопарк #Москва #кейс #ГЗК