Промышленная недвижимость 2025: региональный взгляд и столичная динамика
2 дня провёл в Новосибирске на Всероссийском форуме территорий развития и инвестиций "ИнПарк". Выступал с докладом о том, как делать мастер-план промышленной территории так, чтобы его не пришлось переделывать годами.
В Новосибирске уже третий раз. Год назад наша команда разработала весь комплект документов для создания ОЭЗ "Новосибирск" – один из крупнейших проектов в регионе. Поэтому регион знаю не понаслышке, и всегда интересно вернуться, увидеть динамику и обменяться опытом с коллегами.
Коротко — о чём говорил на форуме:
→ Почему 70% проблем проектов появляются из-за слабого мастер-плана
→ Чем рабочий мастер-план отличается от «картинок для аккредитации»
→ Зачем начинать с аудита территории и почему ошибки в сетях стоят в 10–20 раз дороже, чем разработка нормального МП
→ Как синхронизировать мастер-план, концепцию и бизнес-план, чтобы не ловить вопросы экспертов на 316 и 794
→ Какие ошибки в ТЭП, границах и СЗЗ приводят к переплате в десятки миллионов уже на стадии ПСД
Честно: было много сильных выступлений. Забрал для себя несколько полезных идей – по новым инструментам господдержки, региональным стратегиям и подходам к развитию промнедвижимости в территориях.
Часть первого дня пропустил – выезжал на новую площадку в Новосибирске, для которой мы сейчас разрабатываем мастер-план. Зима там уже настоящая, с метелями.
А вечером – легендарные новосибирские Сандуны. Отличное завершение форума.
____________________________________
На следующий день вернулся в Москву и сразу оказался на другом крупном событии – форуме Light Industrial 6.0.
Если в Новосибирске обсуждали меры поддержки, инфраструктуру и развитие региональных площадок, то в Москве разговор был уже о другом – о рынке Московского региона и о том, что формат «промышленная недвижимость» становится полноценным классом активов наравне с жилой, офисной и коммерческой.
Я давно говорю, что работаю именно в промышленной недвижимости. Теперь это подтверждает рынок: инвесторы заходят в сегмент, спрашивают сделки, строят портфели.
Вот несколько инсайтов с ключевой сессии «Light Industrial в борьбе за капитал инвестора»:
🎤 Владимир Стольников (Альфа-Капитал):
• Доходность с аренды – 10-15%
• Team property management – обязательна, иначе конфликт интересов между собственником и арендатором
• Индексация – минимум 10% в год
🎤 Александр Манунин (Parametr):
• Сервис должен полностью освобождать резидента от забот о недвижимости
• 100% инвесторов сейчас – в модели аренды
• Рост стоимости актива – около 30% в год
• Требования к LI-объектам – как к премиальной недвижимости, это уже «бэк-офис» нового уровня
Дополнительно:
→ Совокупный объём инвестиций в производство и инфраструктуру к 2030 году вырастет в 4 раза – до 3,4 трлн ₽
→ Темпы роста заполняемых площадей уже превышают ввод новых – к 2027 году рынок может получить дефицит 300–400 тыс. м² в год
→ Light Industrial стремительно поглощает традиционные форматы коммерческой недвижимости – офисы, ТЦ, склады. Это более качественная среда: гибкая, технологичная, компактная, удобная для бизнеса и инноваций
→ В мире около 5 000 современных многоэтажных производственно-складских объектов. В России – единицы. Здесь огромный потенциал роста
P.S. После двух форумов стало очевидно: рынок промышленной недвижимости входит в активную фазу роста, но и требования к документам ужесточаются.
Если у вас есть проект под господдержку или аккредитацию — пишите, разберём до подачи заявки.
Планируете Light Industrial — спроектируем объект под реальный спрос, с учётом требований инвесторов и резидентов.
🎩 Ваш Промышленный Гудвин | создание промышленных и технологичных площадок с нуля @indpark
#парки #InPark2025 #Lightindustrial #созданиепарка
2 дня провёл в Новосибирске на Всероссийском форуме территорий развития и инвестиций "ИнПарк". Выступал с докладом о том, как делать мастер-план промышленной территории так, чтобы его не пришлось переделывать годами.
В Новосибирске уже третий раз. Год назад наша команда разработала весь комплект документов для создания ОЭЗ "Новосибирск" – один из крупнейших проектов в регионе. Поэтому регион знаю не понаслышке, и всегда интересно вернуться, увидеть динамику и обменяться опытом с коллегами.
Коротко — о чём говорил на форуме:
→ Почему 70% проблем проектов появляются из-за слабого мастер-плана
→ Чем рабочий мастер-план отличается от «картинок для аккредитации»
→ Зачем начинать с аудита территории и почему ошибки в сетях стоят в 10–20 раз дороже, чем разработка нормального МП
→ Как синхронизировать мастер-план, концепцию и бизнес-план, чтобы не ловить вопросы экспертов на 316 и 794
→ Какие ошибки в ТЭП, границах и СЗЗ приводят к переплате в десятки миллионов уже на стадии ПСД
Честно: было много сильных выступлений. Забрал для себя несколько полезных идей – по новым инструментам господдержки, региональным стратегиям и подходам к развитию промнедвижимости в территориях.
Часть первого дня пропустил – выезжал на новую площадку в Новосибирске, для которой мы сейчас разрабатываем мастер-план. Зима там уже настоящая, с метелями.
А вечером – легендарные новосибирские Сандуны. Отличное завершение форума.
____________________________________
На следующий день вернулся в Москву и сразу оказался на другом крупном событии – форуме Light Industrial 6.0.
Если в Новосибирске обсуждали меры поддержки, инфраструктуру и развитие региональных площадок, то в Москве разговор был уже о другом – о рынке Московского региона и о том, что формат «промышленная недвижимость» становится полноценным классом активов наравне с жилой, офисной и коммерческой.
Я давно говорю, что работаю именно в промышленной недвижимости. Теперь это подтверждает рынок: инвесторы заходят в сегмент, спрашивают сделки, строят портфели.
Вот несколько инсайтов с ключевой сессии «Light Industrial в борьбе за капитал инвестора»:
🎤 Владимир Стольников (Альфа-Капитал):
• Доходность с аренды – 10-15%
• Team property management – обязательна, иначе конфликт интересов между собственником и арендатором
• Индексация – минимум 10% в год
🎤 Александр Манунин (Parametr):
• Сервис должен полностью освобождать резидента от забот о недвижимости
• 100% инвесторов сейчас – в модели аренды
• Рост стоимости актива – около 30% в год
• Требования к LI-объектам – как к премиальной недвижимости, это уже «бэк-офис» нового уровня
Дополнительно:
→ Совокупный объём инвестиций в производство и инфраструктуру к 2030 году вырастет в 4 раза – до 3,4 трлн ₽
→ Темпы роста заполняемых площадей уже превышают ввод новых – к 2027 году рынок может получить дефицит 300–400 тыс. м² в год
→ Light Industrial стремительно поглощает традиционные форматы коммерческой недвижимости – офисы, ТЦ, склады. Это более качественная среда: гибкая, технологичная, компактная, удобная для бизнеса и инноваций
→ В мире около 5 000 современных многоэтажных производственно-складских объектов. В России – единицы. Здесь огромный потенциал роста
P.S. После двух форумов стало очевидно: рынок промышленной недвижимости входит в активную фазу роста, но и требования к документам ужесточаются.
Если у вас есть проект под господдержку или аккредитацию — пишите, разберём до подачи заявки.
Планируете Light Industrial — спроектируем объект под реальный спрос, с учётом требований инвесторов и резидентов.
🎩 Ваш Промышленный Гудвин | создание промышленных и технологичных площадок с нуля @indpark
#парки #InPark2025 #Lightindustrial #созданиепарка
2👍6🔥5
Как сравнить 10 участков за 2 дня и выбрать лучший
Ну вроде в этом году все форумы закончились, поэтому продолжу писать про выбор участков под индустриальные парки. Писал об этом тут, тут и тут
📍 Итак, задача от клиента:
"Арслан, нашли 8 потенциальных участков в трех регионах. Как быстро понять, какой лучше?"
Классика. Есть варианты, нужно выбрать оптимальный. Но сравнивать "на глазок" – путь к ошибкам на миллионы.
А просто взять самый дешевый? Ну такое... Потом окажется, что на подключение к сетям уйдет столько, что можно было сразу более дорогой взять с готовой инфраструктурой.
За годы практики вытащил из головы на бумагу свою систему экспресс-оценки.
Хотите — забирайте, отдаю бесплатно.
🎯 Система быстрой оценки участков (4 критерия по 100 баллов):
Помните, мы говорили про 4 обязательных анализа? Вот на их основе и строится матрица оценки.
КРИТЕРИЙ 1: Соответствие базовым требованиям (0-100 баллов)
Правовой статус (25 баллов):
• Категория земель подходит, никаких явных обременений: +25
• Нужен перевод категории или есть мелкие ограничения: +15
• Сложный правовой статус: +5
ВРИ (25 баллов):
• ВРИ полностью соответствует под инд. парк: +25
• Нужно изменение ВРИ (но реально): +15
• Требуется сложная процедура согласований: +5
Размер участка (25 баллов):
• Площадь оптимальна под вашу задачу: +25
• Отклонение ±20% (терпимо): +20
• Существенное отклонение: +10
Геология и рельеф (25 баллов):
• Благоприятные условия, ровный участок: +25
• Средняя сложность (небольшие перепады): +15
• Сложные условия (торфяники, высокий УГВ): +5
КРИТЕРИЙ 2: Инженерная обеспеченность (0-100 баллов)
Электроснабжение (30 баллов):
• Достаточные мощности в границах участка: +30
• Мощности рядом, нужно подключение до 1 км: +20
• Требуется развитие сетей, строительство новых: +10
Остальные коммуникации (по 17,5 баллов каждая): Газ, вода, водоотведение, связь — по той же логике
КРИТЕРИЙ 3: Транспорт и кадры (0-100 баллов)
Автодороги (40 баллов):
• Федеральная трасса <5 км, хорошее состояние: +40
• Региональная дорога, нормальное покрытие: +30
• Требуется реконструкция подъездов: +15
Кадровая доступность (30 баллов):
• Крупный город <20 км, общественный транспорт: +30
• Есть населенные пункты, можно организовать доставку: +20
• Кадровый дефицит в районе: +10
Железная дорога (30 баллов):
• ЖД ветка в границах или <5 км: +30
• Возможность подключения <10 км: +20
• ЖД отсутствует: +5
Хотя далеко не всем нужна ЖД, но все же пусть будет
КРИТЕРИЙ 4: Экономика проекта (0-100 баллов)
Цена участка (40 баллов):
• Ниже рынка на 20%+ (но без подвохов): +40
• Соответствует рынку: +30
• Выше рынка (но с обоснованием): +20
Затраты на доведение (35 баллов):
• Минимальные вложения в инфраструктуру: +35
• Умеренные затраты (до 30% от цены участка): +25
• Значительные инвестиции (50%+ от цены): +15
Сроки готовности (25 баллов):
• Готов к использованию сейчас: +25
• Подготовка 6-12 месяцев: +20
• Требуется >1 года: +10
📊 Пример из практики:
Участок в Туле:
🟢 Базовые требования: 85/100
🟡 Инженерия: 70/100
🟢 Транспорт: 90/100
🟢 Экономика: 75/100
ИТОГО: 320 баллов
Участок в Калуге:
🟢 Базовые требования: 95/100
🟢 Инженерия: 85/100
🟢 Транспорт: 80/100
🟡 Экономика: 65/100
ИТОГО: 325 баллов ✅
Участок в Рязани:
🟡 Базовые требования: 75/100
🔴 Инженерия: 60/100
🟡 Транспорт: 70/100
🟢 Экономика: 85/100
ИТОГО: 290 баллов
Результат: Калуга — оптимальный баланс цены и готовности инфраструктуры
💡 Идеальных участков не бывает. Нужен оптимальный баланс с максимальной суммой баллов.
⏰ Реальные сроки:
• 1 участок — 2-3 часа оценки
• 10 участков — 2 рабочих дня
• Выезд на 2-3 лучших — еще 2 дня
Это быстрый фильтр. А дальше победителя отправляем на детальную проверку перед покупкой.
Рассказать, как принимать финальное решение между 2-3 лучшими?
📩 А вы как сравниваете участки? Или сразу покупаете первый попавшийся? ))
🎩 Ваш Промышленный Гудвин | создание промышленных и технологичных площадок с нуля @indpark #матрицаоценки #выборучастка #созданиепарка
Ну вроде в этом году все форумы закончились, поэтому продолжу писать про выбор участков под индустриальные парки. Писал об этом тут, тут и тут
📍 Итак, задача от клиента:
"Арслан, нашли 8 потенциальных участков в трех регионах. Как быстро понять, какой лучше?"
Классика. Есть варианты, нужно выбрать оптимальный. Но сравнивать "на глазок" – путь к ошибкам на миллионы.
А просто взять самый дешевый? Ну такое... Потом окажется, что на подключение к сетям уйдет столько, что можно было сразу более дорогой взять с готовой инфраструктурой.
За годы практики вытащил из головы на бумагу свою систему экспресс-оценки.
Хотите — забирайте, отдаю бесплатно.
🎯 Система быстрой оценки участков (4 критерия по 100 баллов):
Помните, мы говорили про 4 обязательных анализа? Вот на их основе и строится матрица оценки.
КРИТЕРИЙ 1: Соответствие базовым требованиям (0-100 баллов)
Правовой статус (25 баллов):
• Категория земель подходит, никаких явных обременений: +25
• Нужен перевод категории или есть мелкие ограничения: +15
• Сложный правовой статус: +5
ВРИ (25 баллов):
• ВРИ полностью соответствует под инд. парк: +25
• Нужно изменение ВРИ (но реально): +15
• Требуется сложная процедура согласований: +5
Размер участка (25 баллов):
• Площадь оптимальна под вашу задачу: +25
• Отклонение ±20% (терпимо): +20
• Существенное отклонение: +10
Геология и рельеф (25 баллов):
• Благоприятные условия, ровный участок: +25
• Средняя сложность (небольшие перепады): +15
• Сложные условия (торфяники, высокий УГВ): +5
КРИТЕРИЙ 2: Инженерная обеспеченность (0-100 баллов)
Электроснабжение (30 баллов):
• Достаточные мощности в границах участка: +30
• Мощности рядом, нужно подключение до 1 км: +20
• Требуется развитие сетей, строительство новых: +10
Остальные коммуникации (по 17,5 баллов каждая): Газ, вода, водоотведение, связь — по той же логике
КРИТЕРИЙ 3: Транспорт и кадры (0-100 баллов)
Автодороги (40 баллов):
• Федеральная трасса <5 км, хорошее состояние: +40
• Региональная дорога, нормальное покрытие: +30
• Требуется реконструкция подъездов: +15
Кадровая доступность (30 баллов):
• Крупный город <20 км, общественный транспорт: +30
• Есть населенные пункты, можно организовать доставку: +20
• Кадровый дефицит в районе: +10
Железная дорога (30 баллов):
• ЖД ветка в границах или <5 км: +30
• Возможность подключения <10 км: +20
• ЖД отсутствует: +5
Хотя далеко не всем нужна ЖД, но все же пусть будет
КРИТЕРИЙ 4: Экономика проекта (0-100 баллов)
Цена участка (40 баллов):
• Ниже рынка на 20%+ (но без подвохов): +40
• Соответствует рынку: +30
• Выше рынка (но с обоснованием): +20
Затраты на доведение (35 баллов):
• Минимальные вложения в инфраструктуру: +35
• Умеренные затраты (до 30% от цены участка): +25
• Значительные инвестиции (50%+ от цены): +15
Сроки готовности (25 баллов):
• Готов к использованию сейчас: +25
• Подготовка 6-12 месяцев: +20
• Требуется >1 года: +10
📊 Пример из практики:
Участок в Туле:
🟢 Базовые требования: 85/100
🟡 Инженерия: 70/100
🟢 Транспорт: 90/100
🟢 Экономика: 75/100
ИТОГО: 320 баллов
Участок в Калуге:
🟢 Базовые требования: 95/100
🟢 Инженерия: 85/100
🟢 Транспорт: 80/100
🟡 Экономика: 65/100
ИТОГО: 325 баллов ✅
Участок в Рязани:
🟡 Базовые требования: 75/100
🔴 Инженерия: 60/100
🟡 Транспорт: 70/100
🟢 Экономика: 85/100
ИТОГО: 290 баллов
Результат: Калуга — оптимальный баланс цены и готовности инфраструктуры
💡 Идеальных участков не бывает. Нужен оптимальный баланс с максимальной суммой баллов.
⏰ Реальные сроки:
• 1 участок — 2-3 часа оценки
• 10 участков — 2 рабочих дня
• Выезд на 2-3 лучших — еще 2 дня
Это быстрый фильтр. А дальше победителя отправляем на детальную проверку перед покупкой.
Рассказать, как принимать финальное решение между 2-3 лучшими?
📩 А вы как сравниваете участки? Или сразу покупаете первый попавшийся? ))
🎩 Ваш Промышленный Гудвин | создание промышленных и технологичных площадок с нуля @indpark #матрицаоценки #выборучастка #созданиепарка
👍8🔥6
🎩Промышленный Гудвин 🪄 🏭
Как сравнить 10 участков за 2 дня и выбрать лучший Ну вроде в этом году все форумы закончились, поэтому продолжу писать про выбор участков под индустриальные парки. Писал об этом тут, тут и тут 📍 Итак, задача от клиента: "Арслан, нашли 8 потенциальных участков…
!!! Особенно важно не забыть проверить соответствие ЗУ или пром. площадки требованиям, которые предъявляются к индустриальному парку/технопарку/ОЭЗ (в зависимости от формата) и требованиям рынка, полученным в результате проведения маркетингового исследования
Telegram
🎩Промышленный Гудвин 🪄 🏭
Три вопроса, которые покажут, готовы ли вы к проекту без сюрпризов
После поста про 180-страничный отчет многие пишут: "А как понять, нужно ли нам вообще маркетинговое исследование?"
Предлагаю простой тест. Ответьте честно на 3 вопроса:
❓ Вопрос 1: Знаете…
После поста про 180-страничный отчет многие пишут: "А как понять, нужно ли нам вообще маркетинговое исследование?"
Предлагаю простой тест. Ответьте честно на 3 вопроса:
❓ Вопрос 1: Знаете…
👍1
Как выбрать между тремя "хорошими" участками и не ошибиться на 200 млн
Позавчера звонок от инвестора.
"Арслан, по вашей матрице оценили восемь участков. Три лидера – 320, 325 и 318 баллов. Разница минимальная. Как выбрать?"
Хороший вопрос.
Потому что именно здесь большинство совершают ошибку на сотни миллионов.
Типичная логика выбора:
→ "Давайте возьмем самый дешевый"
→ "Этот ближе к городу, берем его"
→ "Интуитивно этот нравится больше"
Результат: через год оказывается что "дешевый" требует 150 млн на подключение к сетям, "ближний" в охранной зоне ЛЭП, а "интуитивный" вообще нельзя использовать под производство.
Реальность: когда три участка набрали 300+ баллов, матрица больше не работает.
Дальше начинаются факторы которые в баллах не измерить:
ФАКТОР 1: Скрытые риски
Два участка выглядят одинаково на бумаге. Но у одного – бывший владелец в банкротстве, у второго – история чистая.
Разница: риск оспаривания сделки vs спокойная работа. Я видел как из-за этого проект встал на 8 месяцев.
ФАКТОР 2: Перспективы развития территории
Участок хороший сейчас, но через 3 года рядом планируют химзавод. СЗЗ накроет половину вашего парка.
Где эта информация? В планах территориального развития, которые мало кто читает.
ФАКТОР 3: Реальная готовность властей
На бумаге оба участка "поддерживаются регионом". На практике – один регион реально заинтересован в проекте, другой формально отписывается.
Разница: субсидии vs отказы.
Мой опыт: из 40+ проектов я ни разу не выбирал участок только по матрице.
Матрица отсеивает откровенно слабые варианты. Финальное решение принимается после глубокой проверки 2-3 финалистов.
Что я проверяю дополнительно:
→ Юридическую историю участка за 10 лет
→ Планы развития территории на 5 лет вперед
→ Реальные настроения региональных властей
→ Техническое состояние инженерных сетей (не на бумаге, а по факту)
Типичная ошибка: экономия на финальной проверке.
"Зачем тратить 500к на аудит? Документы же в порядке"
Через полгода после покупки:
→ Обнаружили сервитут который не внесен в ЕГРН
→ Оказалось что подстанция требует замены
→ Регион отказал в субсидиях "по техническим причинам"
Стоимость ошибки: 50-200 млн руб.
Правильный участок – это не тот что набрал больше баллов.
Это тот где нет скрытых мин, есть перспективы роста и поддержка властей.
Матрица показывает потенциал. Детальная проверка показывает реальность.
🎩 Ваш Промышленный Гудвин | создание промышленных и технологичных площадок с нуля @indpark
#выборучастка #созданиепарка
Позавчера звонок от инвестора.
"Арслан, по вашей матрице оценили восемь участков. Три лидера – 320, 325 и 318 баллов. Разница минимальная. Как выбрать?"
Хороший вопрос.
Потому что именно здесь большинство совершают ошибку на сотни миллионов.
Типичная логика выбора:
→ "Давайте возьмем самый дешевый"
→ "Этот ближе к городу, берем его"
→ "Интуитивно этот нравится больше"
Результат: через год оказывается что "дешевый" требует 150 млн на подключение к сетям, "ближний" в охранной зоне ЛЭП, а "интуитивный" вообще нельзя использовать под производство.
Реальность: когда три участка набрали 300+ баллов, матрица больше не работает.
Дальше начинаются факторы которые в баллах не измерить:
ФАКТОР 1: Скрытые риски
Два участка выглядят одинаково на бумаге. Но у одного – бывший владелец в банкротстве, у второго – история чистая.
Разница: риск оспаривания сделки vs спокойная работа. Я видел как из-за этого проект встал на 8 месяцев.
ФАКТОР 2: Перспективы развития территории
Участок хороший сейчас, но через 3 года рядом планируют химзавод. СЗЗ накроет половину вашего парка.
Где эта информация? В планах территориального развития, которые мало кто читает.
ФАКТОР 3: Реальная готовность властей
На бумаге оба участка "поддерживаются регионом". На практике – один регион реально заинтересован в проекте, другой формально отписывается.
Разница: субсидии vs отказы.
Мой опыт: из 40+ проектов я ни разу не выбирал участок только по матрице.
Матрица отсеивает откровенно слабые варианты. Финальное решение принимается после глубокой проверки 2-3 финалистов.
Что я проверяю дополнительно:
→ Юридическую историю участка за 10 лет
→ Планы развития территории на 5 лет вперед
→ Реальные настроения региональных властей
→ Техническое состояние инженерных сетей (не на бумаге, а по факту)
Типичная ошибка: экономия на финальной проверке.
"Зачем тратить 500к на аудит? Документы же в порядке"
Через полгода после покупки:
→ Обнаружили сервитут который не внесен в ЕГРН
→ Оказалось что подстанция требует замены
→ Регион отказал в субсидиях "по техническим причинам"
Стоимость ошибки: 50-200 млн руб.
Правильный участок – это не тот что набрал больше баллов.
Это тот где нет скрытых мин, есть перспективы роста и поддержка властей.
Матрица показывает потенциал. Детальная проверка показывает реальность.
🎩 Ваш Промышленный Гудвин | создание промышленных и технологичных площадок с нуля @indpark
#выборучастка #созданиепарка
🔥6👏4👍3
После выбора участка 90% совершают одну критическую ошибку
Инвестор выбрал участок. Документы проверены, цена согласована, сделка закрыта.
Далее следует вопрос: "Арслан, участок купили. Теперь можно начинать проектирование?"
Стоп.
Между "купили участок" и "начали проектировать" пропущен самый важный этап.
Этап который определяет – станет ваш парк работающим бизнесом или "зомби-проектом" с загрузкой 15%.
Что обычно происходит:
Купили участок → наняли проектировщиков → начали строить → через год ищут резидентов → не находят → парк пустует.
Логика понятная: есть земля, давайте строить.
Но это путь к провалу.
Реальность:
Я видел десятки проектов, где отличный участок превращался в убыточный актив.
Причина одна: отсутствие стратегии ДО начала строительства.
Личный пример из практики:
В 2014 году работал над проектом локализации турецкой компании Kastamonu Entegre (крупнейший производитель древесных плит, ламината и MDF в Турции и один из лидирующих производителей в мире) в ОЭЗ "Алабуга".
Инвестиции: 20+ млрд рублей.
Что мы сделали:
→ Проанализировали все ОЭЗ России под их требования с посещением каждой
→ Выбрали ОЭЗ "Алабуга" (логистика + кадры + господдержка + непосредственное участие главы Республики Татарстан Р.Н. Минниханова)
→ Структурировали сделку с элементами ГЧП
→ Организовали инвестиционное сопровождение
→ Координировали весь процесс до запуска
Результат: крупнейший завод по деревообработке в России.
Позже в 2019, когда я работал замдиректора по стратегии в ОЭЗ "Технополис Москва", курировал проект головной компании Hayat Group в Москве и Московской области. Показывал площадки генеральному директору лично. Проект не состоялся – Правительство Москвы не помогло с газом вовремя, а компании нужны были большие объемы для производства.
Урок один: крупные инвесторы не ищут "брокеров участков".
Они ищут тех кто создаст работающий проект под ключ.
Что происходит после выбора участка в моих проектах:
Этап 1: Стратегия парка
→ Какая специализация принесет деньги
→ Какие резиденты реально придут
→ Какая инфраструктура нужна (не "стандартная", а под конкретных резидентов)
Этап 2: Финансовая модель
→ Не "оптимистичный прогноз", а реальная экономика
→ Расчет окупаемости с учетом господдержки
→ Стратегия монетизации
Этап 3: Получение господдержки
→ Аккредитация парка
→ Субсидии по ПП 316
→ Региональные меры поддержки
Этап 4: Создание под ключ
→ Мастер-план
→ Привлечение резидентов
→ Координация всего процесса до запуска
Типичная ошибка: думать что "участок = проект".
Участок – это просто земля.
Проект – это работающая бизнес-модель на этой земле.
Я не ищу участки для клиентов (хотя часто помогаю с получением земли без торгов по масштабным инвест.проектам или программе "Земля за 1 рубль").
Я создаю работающие парки на уже выбранных участках.
Статистика:
85% моих проектов получают господдержку.
Средняя окупаемость: 7-9 лет (vs 12-15 лет у "самостроев").
Почему? Потому что стратегия закладывается ДО первой сваи.
У вас есть участок и проект на 1+ млрд?
Не спешите строить.
Сначала стратегия – потом стройка.
🎩 Промышленный Гудвин
@indpark | Создаю работающие парки под ключ
#выборучастка #созданиепарка #кейс
Инвестор выбрал участок. Документы проверены, цена согласована, сделка закрыта.
Далее следует вопрос: "Арслан, участок купили. Теперь можно начинать проектирование?"
Стоп.
Между "купили участок" и "начали проектировать" пропущен самый важный этап.
Этап который определяет – станет ваш парк работающим бизнесом или "зомби-проектом" с загрузкой 15%.
Что обычно происходит:
Купили участок → наняли проектировщиков → начали строить → через год ищут резидентов → не находят → парк пустует.
Логика понятная: есть земля, давайте строить.
Но это путь к провалу.
Реальность:
Я видел десятки проектов, где отличный участок превращался в убыточный актив.
Причина одна: отсутствие стратегии ДО начала строительства.
Личный пример из практики:
В 2014 году работал над проектом локализации турецкой компании Kastamonu Entegre (крупнейший производитель древесных плит, ламината и MDF в Турции и один из лидирующих производителей в мире) в ОЭЗ "Алабуга".
Инвестиции: 20+ млрд рублей.
Что мы сделали:
→ Проанализировали все ОЭЗ России под их требования с посещением каждой
→ Выбрали ОЭЗ "Алабуга" (логистика + кадры + господдержка + непосредственное участие главы Республики Татарстан Р.Н. Минниханова)
→ Структурировали сделку с элементами ГЧП
→ Организовали инвестиционное сопровождение
→ Координировали весь процесс до запуска
Результат: крупнейший завод по деревообработке в России.
Позже в 2019, когда я работал замдиректора по стратегии в ОЭЗ "Технополис Москва", курировал проект головной компании Hayat Group в Москве и Московской области. Показывал площадки генеральному директору лично. Проект не состоялся – Правительство Москвы не помогло с газом вовремя, а компании нужны были большие объемы для производства.
Урок один: крупные инвесторы не ищут "брокеров участков".
Они ищут тех кто создаст работающий проект под ключ.
Что происходит после выбора участка в моих проектах:
Этап 1: Стратегия парка
→ Какая специализация принесет деньги
→ Какие резиденты реально придут
→ Какая инфраструктура нужна (не "стандартная", а под конкретных резидентов)
Этап 2: Финансовая модель
→ Не "оптимистичный прогноз", а реальная экономика
→ Расчет окупаемости с учетом господдержки
→ Стратегия монетизации
Этап 3: Получение господдержки
→ Аккредитация парка
→ Субсидии по ПП 316
→ Региональные меры поддержки
Этап 4: Создание под ключ
→ Мастер-план
→ Привлечение резидентов
→ Координация всего процесса до запуска
Типичная ошибка: думать что "участок = проект".
Участок – это просто земля.
Проект – это работающая бизнес-модель на этой земле.
Я не ищу участки для клиентов (хотя часто помогаю с получением земли без торгов по масштабным инвест.проектам или программе "Земля за 1 рубль").
Я создаю работающие парки на уже выбранных участках.
Статистика:
85% моих проектов получают господдержку.
Средняя окупаемость: 7-9 лет (vs 12-15 лет у "самостроев").
Почему? Потому что стратегия закладывается ДО первой сваи.
У вас есть участок и проект на 1+ млрд?
Не спешите строить.
Сначала стратегия – потом стройка.
🎩 Промышленный Гудвин
@indpark | Создаю работающие парки под ключ
#выборучастка #созданиепарка #кейс
👍6🔥4💯3🤝1
Рассказывал про тренды индустриальных парков. Резидент сказал: "А у меня бизнес развалится через год
______________________________
Последние полгода часто выступаю на форумах про индустриальные парки, Light industrial и т.п..
Обычная аудитория: девелоперы, УК, инвесторы, региональные власти. Говорю про экономику, строительство, тренды, как не ошибиться.
Вчера выступал в Российском клубе экономистов. Аудитория: бывшие министры, крупные строители, экономисты, эксперты по развитию регионов.
И среди них - резиденты индустриальных парков.
Именно они озвучили боли, которые заставили меня задуматься.
______________
БОЛЬ #1: Правила игры меняют посреди игры
История 1: "У нас в ОЭЗ заканчиваются льготы. Бизнес под угрозой."
Я ответил жестко: "Вам дали льготы на 10 лет. Государство помогло начать. Дальше - рынок."
История 2 (жёстче): "Мы 3 года назад согласовали стройку. Получили льготы на 10 лет. Начали строить.
Сменилась власть в регионе.
Льготы резко отменили."
Это уже не "льготы закончились по плану". Это "правила изменили посреди игры".
Системная проблема:
• Бизнес строится на 10-20 лет
• Власти могут меняться каждые 3-5 лет
• Новая власть отменяет решения предыдущей
• Нет единой долгосрочной философии, как в Китае
Вопрос: Как строить на 20 лет, если стратегия государства меняется каждые 5?
______________
БОЛЬ #2: УК-управдом vs УК-партнёр
УК-управдом:
• Собирает аренду
• Следит за порядком
• KPI: заполняемость
УК-партнёр:
• Помогает находить клиентов и реализовывать товары
• Помогает получать офсеты, меры гос. поддержки
• Имеет выходы на руководство региона
• KPI: рост прибыли и рабочих мест резидентов
Проблема: Резиденты 10 лет сидят в парках с УК-управдомами. Льготы закончились, конкуренция выросла, а рядом никого нет.
3 вопроса, чтобы проверить УК:
1. Какие у вас KPI по развитию бизнеса резидентов?
o "Заполняемость" = управдом
o "Рост прибыли резидентов, рост рабочих мест" = партнёр
2. Как вы помогаете резидентам находить клиентов?
o "Это не наша задача" = управдом
o Рассказывают про офсеты, связи с заказчиками = партнёр
3. Кто из ваших резидентов вырос в 2-3 раза за 5 лет?
o Не могут назвать = управдом
o Гордо рассказывают истории успеха = партнёр
______________
ЧТО ПОНЯЛ
Проблемы глубже, чем я думал:
Я всегда думал: проблема в неправильных УК, в том как они развивают площадки, или в том, что сами резиденты не используют господдержку, не знают как это делать правильно.
Но системная проблема:
• Несогласованность стратегии бизнеса и государства
• Смена власти = смена правил
• Нет долгосрочной философии
• Низкая выживаемость проектов vs США/Китай
Это сложнее, чем выбор УК.
Но начать можно с малого:
______________
ЧЕМ МОГУ ПОМОЧЬ
До вчерашнего дня я помогал девелоперам СТРОИТЬ парки.
Теперь понимаю: могу помогать резидентам ВЫБИРАТЬ правильные парки или создавать свои (если позволяют средства).
Если вы производственная компания и ищете, где разместить производство:
Помогу выбрать парк с точки зрения:
• Логистики и расположения
• Правильной УК (партнёр, не управдом)
• Реальной господдержки (не обещаний)
• Долгосрочной перспективы (где вас не бросят)
Я знаю:
• Какие УК реально помогают резидентам
• Где частные УК эффективнее государственных (и наоборот)
• Какие парки имеют реальные связи с регионами.
__________________
А КАКИЕ ПРОБЛЕМЫ У ВАС?
Вчера была оживлённая дискуссия. Резиденты делились проблемами, строители задавали вопросы про тренды, министры делились опытом.
Негативный опыт резидентов - это очень хорошо.
Это помогает мне понять: чем ещё я могу быть полезен как эксперт?
С какими болями вы сталкиваетесь?
• УК не помогает?
• Льготы закончились, непонятно что делать?
• Сложно получить меры поддержки?
• Выбираете, где разместить производство?
Пишите в личку.
______________
🎩 Промышленный Гудвин
@indpark | Создаю работающие парки под ключ
#парки #резиденты #производство #управление #кейс #ошибки #мысли
______________________________
Последние полгода часто выступаю на форумах про индустриальные парки, Light industrial и т.п..
Обычная аудитория: девелоперы, УК, инвесторы, региональные власти. Говорю про экономику, строительство, тренды, как не ошибиться.
Вчера выступал в Российском клубе экономистов. Аудитория: бывшие министры, крупные строители, экономисты, эксперты по развитию регионов.
И среди них - резиденты индустриальных парков.
Именно они озвучили боли, которые заставили меня задуматься.
______________
БОЛЬ #1: Правила игры меняют посреди игры
История 1: "У нас в ОЭЗ заканчиваются льготы. Бизнес под угрозой."
Я ответил жестко: "Вам дали льготы на 10 лет. Государство помогло начать. Дальше - рынок."
История 2 (жёстче): "Мы 3 года назад согласовали стройку. Получили льготы на 10 лет. Начали строить.
Сменилась власть в регионе.
Льготы резко отменили."
Это уже не "льготы закончились по плану". Это "правила изменили посреди игры".
Системная проблема:
• Бизнес строится на 10-20 лет
• Власти могут меняться каждые 3-5 лет
• Новая власть отменяет решения предыдущей
• Нет единой долгосрочной философии, как в Китае
Вопрос: Как строить на 20 лет, если стратегия государства меняется каждые 5?
______________
БОЛЬ #2: УК-управдом vs УК-партнёр
УК-управдом:
• Собирает аренду
• Следит за порядком
• KPI: заполняемость
УК-партнёр:
• Помогает находить клиентов и реализовывать товары
• Помогает получать офсеты, меры гос. поддержки
• Имеет выходы на руководство региона
• KPI: рост прибыли и рабочих мест резидентов
Проблема: Резиденты 10 лет сидят в парках с УК-управдомами. Льготы закончились, конкуренция выросла, а рядом никого нет.
3 вопроса, чтобы проверить УК:
1. Какие у вас KPI по развитию бизнеса резидентов?
o "Заполняемость" = управдом
o "Рост прибыли резидентов, рост рабочих мест" = партнёр
2. Как вы помогаете резидентам находить клиентов?
o "Это не наша задача" = управдом
o Рассказывают про офсеты, связи с заказчиками = партнёр
3. Кто из ваших резидентов вырос в 2-3 раза за 5 лет?
o Не могут назвать = управдом
o Гордо рассказывают истории успеха = партнёр
______________
ЧТО ПОНЯЛ
Проблемы глубже, чем я думал:
Я всегда думал: проблема в неправильных УК, в том как они развивают площадки, или в том, что сами резиденты не используют господдержку, не знают как это делать правильно.
Но системная проблема:
• Несогласованность стратегии бизнеса и государства
• Смена власти = смена правил
• Нет долгосрочной философии
• Низкая выживаемость проектов vs США/Китай
Это сложнее, чем выбор УК.
Но начать можно с малого:
______________
ЧЕМ МОГУ ПОМОЧЬ
До вчерашнего дня я помогал девелоперам СТРОИТЬ парки.
Теперь понимаю: могу помогать резидентам ВЫБИРАТЬ правильные парки или создавать свои (если позволяют средства).
Если вы производственная компания и ищете, где разместить производство:
Помогу выбрать парк с точки зрения:
• Логистики и расположения
• Правильной УК (партнёр, не управдом)
• Реальной господдержки (не обещаний)
• Долгосрочной перспективы (где вас не бросят)
Я знаю:
• Какие УК реально помогают резидентам
• Где частные УК эффективнее государственных (и наоборот)
• Какие парки имеют реальные связи с регионами.
__________________
А КАКИЕ ПРОБЛЕМЫ У ВАС?
Вчера была оживлённая дискуссия. Резиденты делились проблемами, строители задавали вопросы про тренды, министры делились опытом.
Негативный опыт резидентов - это очень хорошо.
Это помогает мне понять: чем ещё я могу быть полезен как эксперт?
С какими болями вы сталкиваетесь?
• УК не помогает?
• Льготы закончились, непонятно что делать?
• Сложно получить меры поддержки?
• Выбираете, где разместить производство?
Пишите в личку.
______________
🎩 Промышленный Гудвин
@indpark | Создаю работающие парки под ключ
#парки #резиденты #производство #управление #кейс #ошибки #мысли
2👍12🔥9👏4⚡2
Почему я так много пишу про землю (и при чём тут индустриальные парки)
Если вы в последнее время заходили в этот канал, могли подумать, что я переквалифицировался в риэлтора по земельным участкам.
НЕТ.
Я помогаю создавать промышленную инфраструктуру: индустриальные парки, технопарки, ОЭЗ. От идеи до запуска и эксплуатации. Земельный участок – это просто фундамент. Не самая яркая часть проекта, но критичная.
Почему столько внимания земле? Потому что именно здесь инвесторы и регионы чаще всего хоронят деньги:
* купили «хороший участок по нормальной цене»;
* потом всплыли сети, ограничения, экология, конфликтные соседи;
* красивый в презентации участок превратился в проблемный актив на годы.
Правильная последовательность другая:
1. Понять, нужен ли вообще парк и в каком формате.
2. Разобраться, кто резиденты и что им реально нужно.
3. И только потом – земля.
Серия про выбор земельного участка как раз была об этом – о подготовительной работе перед тем, как вкладывать сотни миллионов.
Что дальше в канале?
Обязательно обсудим аудит выбранных з/у, без этого никак.
И только потом перейдем к следующим этапам:
→ концепции и форматы парков; → мастер-планы и финансовые модели; → аккредитация и получение мер гос.поддержки; → проектирование, строительство и эксплуатация; → цифровизация управления.
А параллельно, прям в самое ближайшее время, я покажу одну вещь, которая сильно упростит этап выбора участка. Без «магии», просто инструмент, который помогает не ошибиться на старте.
Если вы сейчас:
* думаете, что делать с участком;
* выбираете между несколькими локациями;
* застряли между «есть земля» и «не понимаем, какой проект запускать» - напишите мне коротко, на какой стадии вы находитесь. Я выберу несколько типичных ситуаций и разберу их в следующих постах (без конфиденциальных деталей), чтобы вы на своих проектах эти ошибки не повторяли.
🎩 Промышленный Гудвин
@indpark | Создаю работающие парки под ключ
#парки #мысли
Если вы в последнее время заходили в этот канал, могли подумать, что я переквалифицировался в риэлтора по земельным участкам.
НЕТ.
Я помогаю создавать промышленную инфраструктуру: индустриальные парки, технопарки, ОЭЗ. От идеи до запуска и эксплуатации. Земельный участок – это просто фундамент. Не самая яркая часть проекта, но критичная.
Почему столько внимания земле? Потому что именно здесь инвесторы и регионы чаще всего хоронят деньги:
* купили «хороший участок по нормальной цене»;
* потом всплыли сети, ограничения, экология, конфликтные соседи;
* красивый в презентации участок превратился в проблемный актив на годы.
Правильная последовательность другая:
1. Понять, нужен ли вообще парк и в каком формате.
2. Разобраться, кто резиденты и что им реально нужно.
3. И только потом – земля.
Серия про выбор земельного участка как раз была об этом – о подготовительной работе перед тем, как вкладывать сотни миллионов.
Что дальше в канале?
Обязательно обсудим аудит выбранных з/у, без этого никак.
И только потом перейдем к следующим этапам:
→ концепции и форматы парков; → мастер-планы и финансовые модели; → аккредитация и получение мер гос.поддержки; → проектирование, строительство и эксплуатация; → цифровизация управления.
А параллельно, прям в самое ближайшее время, я покажу одну вещь, которая сильно упростит этап выбора участка. Без «магии», просто инструмент, который помогает не ошибиться на старте.
Если вы сейчас:
* думаете, что делать с участком;
* выбираете между несколькими локациями;
* застряли между «есть земля» и «не понимаем, какой проект запускать» - напишите мне коротко, на какой стадии вы находитесь. Я выберу несколько типичных ситуаций и разберу их в следующих постах (без конфиденциальных деталей), чтобы вы на своих проектах эти ошибки не повторяли.
🎩 Промышленный Гудвин
@indpark | Создаю работающие парки под ключ
#парки #мысли
1👍6🔥4