🚧Большинство строит площадки, которые завтра могут стать неликвидом

Вернулся из отпуска и сразу в бой – форум InRussia в Минводах.
Две сессии подряд, две совершенно разные темы. Тот ещё челлендж.
Главный инсайт: отрасль стоит на пороге технологического разрыва – и большинство этого не видит.

⚙️Первая сессия – "Заводы будущего"
Говорили про современный инжиниринг, BIM-моделирование и управление жизненным циклом зданий.

Но суть проста: мы всё ещё живём по стандартам 2010-х.
Потолки – 8 метров. IT-инфраструктура – минимальная. Электроснабжение – стандартное.

А мир уже движется к другим параметрам:
→ потолки 12-15 м под роботов-манипуляторов;
→ полы 7 т/м² под тяжёлую робототехнику;
→ электромощности в 5-10 раз выше;
→ цифровая инфраструктура – базовый элемент, а не опция.

Если не смотреть на это сейчас – построим коробки, которые через 5-7 лет станут неликвидом.

Нацпроект "Средства производства и автоматизации" ставит цель – 145 роботов на 10 000 работников к 2030 году. Выделено полтриллиона рублей.
Сейчас у нас – 29 роботов. В Южной Корее – 1012, в Китае – 470, в Германии – 429, в США – около 300.

И без площадок нового типа эти цифры так и останутся на бумаге. Писал об этом тут

Конечно, звучало привычное: "Есть Ванька с молотком, он всё пофиксит. Роботы – дорого!"
Помните, как когда-то крутили у виска про Light Industrial?
Где те консалтеры сейчас?
Объединяются, пишут новые стандарты, соревнуются, кто первым "привёл формат в Россию".
А не верили.

💡Проблема не в технологиях, а в психологии.
Мы не умеем заглядывать в будущее, особенно если оно ломает привычный порядок.
Но изменения будут. Вопрос – кто к ним готов.

Мы в своё время разработали систему автоматизации взаимодействия резидентов и УК через ИИ. Она уже работает в Технополис Москва и внедряется на других площадках.
Мне часто говорят: "Да у нас и так два человека в Excel всё ведут и с резидентами общаются."
Верно. Но эти люди – не база данных.
Без учётных систем вы управляете вслепую.
Когда начнётся массовая цифровизация – вы просто не успеете выгружать эксели.
Те, кто поймёт это поздно – останутся мамонтами.

Что делать прямо сейчас:
1 – Внедрите учётные системы для накопления данных.
2 – Проведите энергетический аудит площадок (выдержат ли они нагрузки новых производств?).
3 – Заложите новые параметры в концепции.
4 – Примите решение.
Первые объекты нового типа появятся уже в 2027–2028 годах. От концепции до стройки – 2-3 года. Думать об этом надо уже сегодня.

🏗Вторая сессия – Light Industrial
Обсуждали новый ГОСТ, требования МСП к инфраструктуре, особенности проектирования и эксплуатации, и, конечно, деньги.
Мой тезис прост: побеждает не тот, у кого больше денег, а тот, кто умеет упаковать проект под текущие условия. Экономика сходится, если грамотно собрать финмодель, использовать меры поддержки и точно понимать, кто твой будущий резидент.
А что касается трендов, то это конечно многоэтажка. Но она востребована только там, где высока и ценна стоимость з/у. В иных случаях одноэтажные помещения.

Через день после форума уже выступал в Туле – рассказывал о мерах господдержки для тульских промышленников. Познакомился с интересными игроками рынка.
Нормально так залетел в рабочие будни.

Дальше расскажу:
→ как создавать индустриальные площадки,
→ как выбирать участок под промку,
→ и как проводить технический и юридический аудит.

🎩 Ваш Промышленный Гудвин | создание промышленных и технологичных площадок с нуля @indpark
#InRussia2025 #Lightindustrial

Промышленная недвижимость 2025: региональный взгляд и столичная динамика

2 дня провёл в Новосибирске на Всероссийском форуме территорий развития и инвестиций "ИнПарк". Выступал с докладом о том, как делать мастер-план промышленной территории так, чтобы его не пришлось переделывать годами.

В Новосибирске уже третий раз. Год назад наша команда разработала весь комплект документов для создания ОЭЗ "Новосибирск" – один из крупнейших проектов в регионе. Поэтому регион знаю не понаслышке, и всегда интересно вернуться, увидеть динамику и обменяться опытом с коллегами.

Коротко — о чём говорил на форуме:
→ Почему 70% проблем проектов появляются из-за слабого мастер-плана
→ Чем рабочий мастер-план отличается от «картинок для аккредитации»
→ Зачем начинать с аудита территории и почему ошибки в сетях стоят в 10–20 раз дороже, чем разработка нормального МП
→ Как синхронизировать мастер-план, концепцию и бизнес-план, чтобы не ловить вопросы экспертов на 316 и 794
→ Какие ошибки в ТЭП, границах и СЗЗ приводят к переплате в десятки миллионов уже на стадии ПСД

Честно: было много сильных выступлений. Забрал для себя несколько полезных идей – по новым инструментам господдержки, региональным стратегиям и подходам к развитию промнедвижимости в территориях.

Часть первого дня пропустил – выезжал на новую площадку в Новосибирске, для которой мы сейчас разрабатываем мастер-план. Зима там уже настоящая, с метелями.
А вечером – легендарные новосибирские Сандуны. Отличное завершение форума.
____________________________________
На следующий день вернулся в Москву и сразу оказался на другом крупном событии – форуме Light Industrial 6.0.
Если в Новосибирске обсуждали меры поддержки, инфраструктуру и развитие региональных площадок, то в Москве разговор был уже о другом – о рынке Московского региона и о том, что формат «промышленная недвижимость» становится полноценным классом активов наравне с жилой, офисной и коммерческой.

Я давно говорю, что работаю именно в промышленной недвижимости. Теперь это подтверждает рынок: инвесторы заходят в сегмент, спрашивают сделки, строят портфели.

Вот несколько инсайтов с ключевой сессии «Light Industrial в борьбе за капитал инвестора»:
🎤 Владимир Стольников (Альфа-Капитал):
• Доходность с аренды – 10-15%
• Team property management – обязательна, иначе конфликт интересов между собственником и арендатором
• Индексация – минимум 10% в год
🎤 Александр Манунин (Parametr):
• Сервис должен полностью освобождать резидента от забот о недвижимости
• 100% инвесторов сейчас – в модели аренды
• Рост стоимости актива – около 30% в год
• Требования к LI-объектам – как к премиальной недвижимости, это уже «бэк-офис» нового уровня

Дополнительно:
→ Совокупный объём инвестиций в производство и инфраструктуру к 2030 году вырастет в 4 раза – до 3,4 трлн ₽
→ Темпы роста заполняемых площадей уже превышают ввод новых – к 2027 году рынок может получить дефицит 300–400 тыс. м² в год
→ Light Industrial стремительно поглощает традиционные форматы коммерческой недвижимости – офисы, ТЦ, склады. Это более качественная среда: гибкая, технологичная, компактная, удобная для бизнеса и инноваций
→ В мире около 5 000 современных многоэтажных производственно-складских объектов. В России – единицы. Здесь огромный потенциал роста

P.S. После двух форумов стало очевидно: рынок промышленной недвижимости входит в активную фазу роста, но и требования к документам ужесточаются.
Если у вас есть проект под господдержку или аккредитацию — пишите, разберём до подачи заявки.
Планируете Light Industrial — спроектируем объект под реальный спрос, с учётом требований инвесторов и резидентов.

🎩 Ваш Промышленный Гудвин | создание промышленных и технологичных площадок с нуля @indpark
#парки #InPark2025 #Lightindustrial #созданиепарка