📍 Немного про международный опыт или как цель определяет судьбу проекта

После поста о целях получил несколько вопросов: «А как в мире? Есть примеры успешных и провальных парков?»
Есть. И они отлично показывают, как цель (или её отсутствие) определяет судьбу проекта.
Разберём 3 кейса — 2 успеха и 1 громкий провал.

✅ Suzhou Industrial Park, Китай
Суть проекта: Совместный китайско-сингапурский проект с 1994 года
Масштаб: 7000 га, более 1000 высокотехнологичных компаний
Результат: Один из самых успешных промпарков мира
Что было в основе:
🎯 Чёткая цель: Создать высокотехнологичный кластер для привлечения FDI и трансфера технологий из Сингапура
💰 Оцифрованный результат: Конкретные KPI по количеству резидентов, объёму инвестиций, создаваемым рабочим местам
🤝 Союзники: Государственная поддержка Китая + экспертиза Сингапура в управлении
👥 Понятные клиенты: Сначала сингапурские компании, затем расширение на азиатские ТНК
📋 План Б: Поэтапное развитие с возможностью корректировки отраслевого фокуса
Урок: Партнёрство двух стран дало уникальную комбинацию — китайские ресурсы + сингапурское управление + чёткое понимание «зачем».

✅ Dubai International Financial Centre (DIFC), ОАЭ
Суть проекта: Финансовый хаб для региона MEASA с 2004 года
Масштаб: Более 3000 международных компаний, доходы 1,78 млрд дирхамов в 2024
Результат: Один из топ-5 мировых финтех-хабов
Что было в основе:
🎯 Чёткая цель: Стать финансовыми воротами между Азией, Африкой и Европой
💰 Оцифрованный результат: Конкретные показатели по количеству лицензированных компаний и объёму активов
🤝 Союзники: Госpoддержка Дубая + независимое регулирование по английскому праву
👥 Понятные клиенты: Международные банки и финансовые институты, ищущие доступ к растущим рынкам MEASA
📋 План Б: Гибкое зонирование позволило расширяться от банков к страхованию, затем к финтеху
Урок: Правильно выбранная ниша + независимое регулирование + географическое преимущество = устойчивый рост.
Это не просто налоговая гавань, а регулируемая экосистема с независимым судом и лицензированием по английскому праву.

❌ Lavasa, Индия
Суть проекта: "Первый частный горный город Индии", старт в 2004
Масштаб: Планировалось 100 000 жителей, построена лишь малая часть
Результат: Заброшенные здания, проект фактически мёртв
Что пошло не так:
❌ Размытая цель: "Создать идеальный город" — без понимания, для кого и зачем
❌ Нет экономики: Проект строился как жилой город, но не создавал рабочих мест
❌ Игнорирование реальности: Нарушение экологических требований остановило стройку на 3 года
❌ Неправильные клиенты: Вместо реального спроса — попытка создать искусственный
❌ Нет плана Б: Когда проект застопорился, альтернатив не было
Урок: Красивая картинка без экономической логики = дорогие руины.

🎯 Что общего у успешных проектов?
1️⃣ Цель как деловая задача
Не «развивать регион», а «стать хабом для конкретной индустрии/функции»
2️⃣ Понимание конкурентных преимуществ
Suzhou — близость к Шанхаю + китайско-сингапурское партнёрство
DIFC — географическое положение + правовая система + поддержка государства
3️⃣ Фокус на спросе, а не на предложении
Сначала клиенты и их потребности, потом инфраструктура
4️⃣ Долгосрочная стратегия с промежуточными результатами
Не «построим всё за 5 лет», а поэтапное развитие с возможностью корректировки
5️⃣ Партнёрства
Государство + частный бизнес + международная экспертиза

🔍 А что с российским опытом?
Спойлер: у нас есть и яркие успехи, и поучительные неудачи.
«Сколково», «Иннополис», промпарки в регионах — каждый случай показывает, как цель (или её отсутствие) определяет результат.
Об этом расскажу как-нибудь потом.

📌 Главное:
Международный опыт показывает — неважно, в какой стране и с каким бюджетом. Если нет чёткого ответа на вопрос «Зачем?», проект обречён.
А если есть — можно создать что-то действительно значимое.

🎩 Ваш Промышленный Гудвин
| создание промышленных и технологических площадок с нуля
@indpark
#мир #целеполагание #созданиепарка

📍 А вы уверены, что знаете, кто ваш резидент?

— «Арслан, у нас будет логистика. Может, немного пищевки. Всё понятно и без ваших исследований.»

Я слышу это почти на каждом проекте.

У собственника — уверенность.
У команды — внутренняя картина мира.
У властей — презентация с цифрами из стратегии региона.
У всех — ощущение, что они знают, кто придёт.

Но стоит задать 5 простых вопросов:
1️⃣ Сколько квадратов в среднем берёт такой резидент?
2️⃣ Сколько рабочих мест он создаёт?
3️⃣ Какая у него выручка на гектар?
4️⃣ Готов ли он сам строить или ищет готовый ангар?
5️⃣ Где ещё в регионе он уже представлен?

— начинается тишина. Знакомая картина, а? )

🧩 Мы не строим завод. Мы создаём среду, в которую должны прийти десятки компаний. И если мы ошибёмся с портретом резидента, то:

- сделаем не тот мастер-план,

- потратим деньги на лишние коммуникации,

- не сможем защитить ФЭО,

- получим площадку с неубедительной экономикой.

А иногда просто промолчим. А регион тем временем выделит участок под красивый проект, который через 2 года окажется пустым — потому что строили для тех, кто... не существует.

🎯 Маркетинговое исследование — это не «интеллектуальная надстройка». Это точка отсчёта. От неё начинается грамотный девелопмент.
Или не начинается вообще.

🧭 Главное:
Если вы не знаете своего резидента — вы не знаете свой проект.

🎩 Ваш Промышленный Гудвин
| создание промышленных и технологичных площадок с нуля
@indpark
#созданиепарка

📍 Почему 60% индустриальных парков заполняются медленнее, чем хотелось бы?

📊 Парадокс 2025 года: рынок индустриальных парков бьет рекорды. По данным АИП, 95% парков показывают хорошую заполняемость. Ставки выросли на 27-42%, инвестиции в инфраструктуру - в 2 раза.
Подмосковье вообще в лидерах: 68% объектов полностью заняты. Цифры - персик!

Но вот что скрывается за красивой статистикой...
💸 Скрытые потери даже в "успешных" проектах:
- Доинвестирование в инфраструктуру: +30-50% к первоначальному бюджету.
- Переделка сетей под фактический спрос: 15-25 млн руб.
- Дробление корпусов: потеря 20% полезной площади.
- Сдвиг сроков окупаемости: +2-3 года.
Как итог, упущенные якорные арендаторы, которые ушли в соседний индустриальный парк 👎

🤔 В чем причина?
«Мы знали, что спрос есть». Да, но знали ли вы:
Кто именно придёт - логистика? производство? фулфилмент?

Или даже так:
"Мы знали, что будет спрос на light industrial" - говорят управляющие.
Но:
Какой именно? Фулфилмент? Сборочные производства? Автосервисы?
Какие мощности? 50 кВт или 500 кВт на участок?
Какая высота потолков? 6 метров или 12?

Вы когда разрабатываете концепцию парка, знаете:
* Какие площади нужны резидентам — 1 000 м² или 10 000 м²?
* Какие требования к мощностям?
* Какую ставку готовы платить?
Обычно нет. Есть гипотеза. А гипотеза - это не стратегия.

🎯 Классическая ошибка: строят "усреднённый" парк для "усреднённого" резидента. А "усреднённый резидент" - миф. Его нет. И никогда не было.

Результат: угадали с форматом, но промахнулись с деталями.

📊 Пример из Подмосковья:
Планировали: склады 5000 м² с высотой 8 м
Реальный спрос: производства 1500 м² с высотой 12 м
Переделка: 23 млн руб. + 8 месяцев задержки

💡 Вывод: Даже на растущем рынке неточное понимание спроса стоит миллионы.
💥 Вопрос не в том, будет ли спрос. Вопрос в том, на что именно он будет — и успеете ли вы под него подстроиться.

Знаете ли точные технические требования ваших резидентов?
Уверены ли в размере типового участка/помещения?
Понимаете ли их бизнес-процессы и потребности в инфраструктуре?

Если хотя бы один ответ "примерно" — вы рискуете доплачивать за ошибки потом.
💰 Потери из-за неверной гипотезы - десятки миллионов. Стоимость качественного маркетингового исследования - 1–2% от бюджета.
📌 Хотите быть в числе 95% — или в числе тех, кто потом переделывает?

❓ Кстати, а сколько "сюрпризов" было в вашем проекте? Делитесь в комментариях.

🎩 Ваш Промышленный Гудвин
| создание промышленных и технологичных площадок с нуля
@indpark
#созданиепарка #ошибкидевелопмента

От гипотезы к конкретике за 3 недели

📉 Построили корпуса — а резиденты не пришли. Бывает такое? Конечно!
Я видел это десятки раз — на стратегических сессиях, в рабочих группах, даже в утверждённых концепциях развития регионов.
Площадь есть, планировки готовы, в презентации гордо подписано: «Здесь будет мебельщик, а здесь — пищевик, здесь еще кто-то».
А на вопрос:
«Вы с ними говорили? Знаете, кто именно?»
— тишина. Ну или какие-то письма о намерениях для галочки. Или вежливые отговорки. Или откровенные фантазии.
Да, конечно во многих проектах есть уже готовый комплект резидентов, под которых строится парк. Но далеко не все так делают.
Даже успешные сегодня парки на старте переделывали корпуса и экстренно доинвестировали в сети. Причина — гипотеза «по наитию».

🔍 Как мы действуем иначе
1. Принцип «обратной воронки».
Обычные консультанты начинают с абстрактного: изучают весь рынок, потом вычленяют ниши.
Мы идём наоборот:
— сначала находим конкретные «болевые точки» бизнеса
— затем проверяем их масштаб и потенциал на рынке
2. Поиск «скрытого спроса».
Мы не гоняемся за теми, кто уже объявил о расширении — там конкуренция.
Мы ищем тех, кто объективно нуждается в новых площадях, но пока этого не осознал.
В результате мы не просто даём контакт Иванова из «ТехноПлюс».
Мы:
✅ Формируем чёткий портрет потенциального резидента;
✅ Сопоставляем его с отраслевой и региональной статистикой;
✅ Составляем воронку компаний, для которых ваш парк — решение их задачи.

📌 Итог — точные ответы на вопросы:
• сколько реально нужно м²
• какие мощности подключения
• сколько рабочих мест создаст резидент
• какие CAPEX и OPEX у будущих производств
Без этого индустриальный парк — это просто коробка в поле с мечтой.
________________________________________
❓ Уверены, что ваша гипотеза основана на данных, а не на красивой картинке из презентации?

🎩 Ваш Промышленный Гудвин
| создание промышленных и технологичных площадок с нуля
@indpark
#созданиепарка

180 страниц. 1,2 млн рублей. И парк построили по старой схеме.

Продолжаем тему
Проект в Поволжье. Серьёзный девелопер заказал маркетинговое исследование в известной консалтинговой компании. Срок – 4 месяца. Результат – 180 страниц + презентация на 50 слайдов.

В отчёте было всё: ✅ макроэкономика региона ✅ мировые тренды в индустриальной недвижимости ✅ SWOT-анализ проекта ✅ сценарии развития до 2030 года
Чего не было: ❌ портрета конкретного резидента (площадь, требования, бюджеты) ❌ прогноза заполняемости по этапам ❌ рекомендаций по корректировке мастер-плана ❌ понимания ценовых ожиданий арендаторов
📉 Итог: отчёт положили в архив, проект пошёл по старому сценарию.

💡 Правда, которую не говорят консультанты:
Половина содержимого типового маркетингового исследования – это академическая вода, которая нужна для "солидности" отчета, а не для принятия решений.
Реальность такова:
• 60% времени тратится на "общий контекст" (который и так всем известен)
• 25% - на красивое оформление и графики
• 15% - на то, что реально поможет принять решение

Почему так происходит? Не потому, что исследование плохое. Классическое маркетинговое исследование незаменимо для:
- защиты проекта перед банком или инвестором
- работы над долгосрочной стратегией региона
Но в живых проектах, где идёт стройка, у девелопера нет столько времени.
И нужен не «универсальный взгляд на рынок», а ответы на конкретные вопросы:
🎯 кто мой резидент и что ему нужно?
🎯 сколько он готов платить и за какие условия?
🎯 как скорректировать мастер-план под реальный спрос?

Мой подход — экспресс-маркетинговое исследование. Это не «дешёвый аналог», а отдельный инструмент, заточенный под оперативные решения:
📌 портрет целевого резидента (площадь, выручка, тех. требования)
📌 расчёт реального спроса и энергопотребления
📌 прогноз заполняемости по этапам
📌 конкретные рекомендации по планировкам и ставкам
Срок – 2–3 недели Цена – 100–300 тыс. руб.

💰 Логика простая: Лучше получить 80% нужной информации за 200 тыс. и 2 недели, чем 100% за 1 млн и 4 месяца, из которых половина устареет к моменту получения отчета.

📩 Готовы получить портрет резидента за 2-3 недели? Пишите в личку детали проекта.

🎩 Ваш Промышленный Гудвин
| создание промышленных и технологичных площадок с нуля
@indpark
#созданиепарка

Как привлечь господдержку на инфраструктуру, не рискуя миллиардами бюджета региона

Вчера принял участие в вебинаре Ассоциации индустриальных парков «Точка опоры: ключевые инструменты господдержки индустриальных парков и технопарков». Делюсь главными выводами.

1. Масштаб поддержки
С 2014 года РФ системно инвестирует в промышленную инфраструктуру. На 2025–2027 гг. в программах Минпромторга — 91,2 млрд ₽.
Поддержка охватывает индустриальные парки, промышленные технопарки, технопарки в сфере высоких технологий и бизнес-парки.

2. Два ключевых механизма — разная логика
🔹 ПП № 1119 — возмещение постфактум:

- Регион тратит вперёд → возмещение потом
- Высокие риски для бюджета субъекта, нужен резерв под весь объём

🔹 Приложение № 18 к ПП № 328 — субсидия до расходов:

- Федеральные деньги поступают региону заранее (до того как он понесет затраты)
- Такой механизм позволяет избежать замораживания средств из регионального бюджета, что делает его крайне привлекательным
- Реалистичные KPI даже для средних проектов

3. Лимиты и условия

- До 75% фактических затрат УК (при положительной госэкспертизе)
- ИП: до 30 млн ₽/га или 90 тыс. ₽/м²; реиндустриализация — до 100 млн ₽/га
- ПТ/ТВТ: до 120 тыс. ₽/м²; реиндустр. — до 150 тыс. ₽/м²
- Возмещение ≤ сумме налогов и пошлин резидентов за квартал

4. KPI, которые придётся выполнять
ИП: выручка 5/7/9 млрд ₽ на 10/15/20-й год, 1000/1500/2000 рабочих мест, 5/7/9 резидентов, заполняемость 50/60/70%.
За невыполнение — возврат субсидии, пени, сокращение финансирования.

От себя добавлю критически важный момент:
Не забываем про ПП № 316 — госпрограмма «Экономическое развитие и инновационная экономика» по линии Минэкономразвития России.
Напомню, ПП № 316 — авансовое финансирование для проектов по линии МСП:
- Не нужно ждать возмещения после трат
- Деньги поступают в регион, далее передаются УК по соглашению
- Кардинально снижает финансовую нагрузку на проект
- Требует активной позиции региона в реализации

Итого у нас три модели финансирования:

- ПП №1119: регион тратит → потом возмещение
- Приложение №18: федеральные деньги до региональных трат
- ПП №316: федеральные деньги наперед, до затрат УК

Вывод: выбор механизма — это не «какая форма заявки удобнее», а стратегический шаг, который решает, будет ли проект согласован в принципе.

💬 Если у вас есть проект ИП или ПТ и хотите оценить его на соответствие требованиям господдержки — пишите. Сделаем экспресс-аудит и план прохождения отбора.

🎩 Ваш Промышленный Гудвин
| создание промышленных и технологичных площадок с нуля
@indpark
#нпа

Как получить недвижимость в Москве за чужие деньги

Новость, которой стоит поделиться.
Последние месяцы активно изучаю московскую программу технопарков.
То, что обнаружил, реально впечатляет.

Москва до 2030 года должна построить 2,5 млн м² технопарков. И готова за это заплатить. Серьезно — практически всё.

От девелопера по сути нужно:
- Выбрать участок для технопарка в Новой и Старой Москве
- Согласовать его получение
- Получить статус ИПП
- Спроектировать и построить технопарк
- Возместить 100% понесенных затрат
- Заполнить технопарк с помощью Москвы
- Наслаждаться арендными платежами и огромным плюсом в карме

Как итог — доходная недвижимость в Москве практически даром. Плюс можете перепродать свою долю в бизнес-проекте.

Звучит слишком хорошо? Я тоже так думал. Пока не увидел, как это работает изнутри.
Сейчас ведем несколько проектов — и с региональными девелоперами (хотят зайти в Москву), и со столичными (нужны льготы по МПТ для жилья).

Проводим полное сопровождение: от анализа участков до получения статусов и возмещения затрат.

Но и это еще не всё :)
Недавно встречались с руководством Московского инновационного кластера и ИЦ Сколково. И выяснилось еще кое-что интересное.
В Сколково есть 20 га под такие проекты. Это означает, что резиденты технопарка смогут получить статус Сколково — с нулевыми налогами, грантами и международными возможностями.

Что дает статус резидента Сколково:
- 0% налог на прибыль и НДС
- Сниженные страховые взносы
- Гранты на развитие проектов
- Доступ к экосистеме и акселераторам Фонда
- Право использования логотипа Сколково
- Упрощенные визы для иностранных сотрудников

Технопарк с резидентами Сколково — это уже не просто недвижимость, а полноценная инновационная экосистема.

Следующий шаг простой: пишите в личку с пометкой "ТЕХНОПАРК".
Механика сложная, но результат того стоит. Проведу экспресс-анализ под ваши задачи и покажу готовые решения.

P.S. Кстати, наши друзья из Правительства Москвы (а если быть точнее — из Дирекции технологической инфраструктуры) ведут канал с инсайдами: https://t.me/mos_tech

🎩 Ваш Промышленный Гудвин
| создание промышленных и технологичных площадок с нуля
@indpark
#технопарки

Три вопроса, которые покажут, готовы ли вы к проекту без сюрпризов

После поста про 180-страничный отчет многие пишут: "А как понять, нужно ли нам вообще маркетинговое исследование?"

Предлагаю простой тест. Ответьте честно на 3 вопроса:
❓ Вопрос 1: Знаете ли вы, какой тип производства оптимален для вашей конкретной локации? (не "вообще машиностроение", а "металлообработка с потребностью 2-5 МВт и СЗЗ до 100м")
❓ Вопрос 2: Можете ли вы сейчас описать портрет резидента: сколько он инвестирует, какая площадь нужна, сколько рабочих мест создаст?
❓ Вопрос 3: Понимаете ли вы, почему резидент выберет именно ваш проект, а не участок в промзоне за полцены?
🎯 Если хотя бы на один ответили "нет" – стоит разобраться ДО покупки земли.

Почему эти вопросы критичны:
Без первого – планировка "как у всех", а не под реальные потребности локации
Без второго – нет понимания окупаемости и бизнес-модели
Без третьего – будете конкурировать только по цене

💡 Классическое исследование ответит через 2-3 месяца за 1+ млн.
Экспресс-исследование – за 2-3 недели за 200 тыс. Достаточно для первых решений.
Разница в подходе:

Классическое: "Изучим все аспекты рынка"
Экспресс: "Ответим на ваши конкретные вопросы по проекту"

📩 Планируете проект? Пишите в личку – разберем ваш случай.

🎩 Ваш Промышленный Гудвин
| создание промышленных и технологичных площадок с нуля
@indpark
#созданиепарка

📌 Подборка за последние недели в «Промышленном Гудвине»

Если вы недавно подписались или не всё успели прочитать — вот посты, которые стоит наверстать. Это самые важные и самые обсуждаемые материалы за июнь-июль:

Если вы их читали — вернитесь, чтобы дочитать или сохранить.

🧭 1.ЦЕЛЕПОЛАГАНИЕ

Зачем Вы создаёте индустриальный парк? Ответ на этот вопрос — половина успеха.

- Зачем вам вообще индустриальный парк?
- Jurong (Сингапур): болото, ставшее экосистемой
- Хочу просто заработать. Это нормально?
- Konza Technopolis (Кения): как неправильная цель убила 15 лет
- У меня есть земля. Что с ней делать?
- Когда цели региона и девелопера не совпадают
- Почему одни парки взлетают, а другие буксуют: мировой опыт
- История: как появляется идея создать индустриальный парк
- Девелоперы жилья: серые кардиналы промки
- Самые опасные цели при создании индустриального парка
- 5 ключевых вопросов до старта проекта
- Международный опыт или как цель определяет судьбу проекта

📊 2. МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ

Почему типовой «отчёт на 180 страниц» — это не то, что вам нужно.

- А вы уверены, что знаете, кто ваш резидент?
- Почему 60% парков буксуют с заполняемостью?
- Почему типовые маркетинговые исследования не работают и что делаем мы
- 180 страниц и 1,2 млн рублей — и парк пошёл по старой схеме
- 3 вопроса, которые покажут, нужно ли вам маркетинговое исследование

🧷 3. ГОСПОДДЕРЖКА, ПРОГРАММЫ, ИНСТРУМЕНТЫ

Без этих знаний легко потерять сотни миллионов.

- Технопарки Москвы: как получить промышленную недвижимость почти даром
- ПП № 1119 vs Приложение 18 к 328-ПП: в чем разница?
- Как получить готовые промышленные корпуса для своей площадки

🎙 4. КЛУБ АНОНИМНЫХ ПРОМЫШЛЕННИКОВ

Живые сигналы с рынка. Без пафоса.

- Субсидии на продвижение робототехники, новые льготы для резидентов ОЭЗ и ТОР, счет "Ин" для иностранных инвесторов, локализация для тяжелого машиностроения, планы по изменениям ПП 794 и ПП 1119
- 4 млрд для ОЭЗ и моногородов
- Иннопром-2025 - будущее отрасли и новые инструменты: ЗПИФы, новые ГОСТы, многоэтажная промка, энергетика и другие тренды

🗂 Навигация по рубрикам:

— #созданиепарка
— #господдержка
— #ошибки
— #кейс
— #мир
— #Lightindustrial
— #нпа
— #клуб

📩 Поделитесь в комментариях, какой пост зацепил больше всего — или на какой теме стоит сделать фокус в следующем цикле.

🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| создание промышленных и технологичных площадок с нуля

Почему 40% индустриальных парков начинаются не с того участка

📍 Звонок от инвестора из Екатеринбурга:
"Арслан, купили отличный участок — 60 га, рядом трасса, недорого. Теперь нужна концепция ИП."
"А почему выбрали именно этот участок?"
"Ну... цена хорошая. И большой."
Через месяц анализа выяснилось: участок не подходит под специализацию, которую планировал инвестор. Ближайшие кадры — в 80 км. Мощности электроснабжения хватит только на склады.

💡 Что тут можно сказать?
Большинство проектов начинается не с анализа потребностей рынка и поиска подходящего участка, а со случайно найденной земли.
Логика: "Есть участок → придумаем, что на нем строить".
Например, была земля в с/х, вот решили перевести в промку и "упаковать".
Результат: парк не соответствует реальным потребностям резидентов.

📊 Статистика по моим проектам:
35% начинают с уже купленного участка
30% получают участок от региона/муниципалитета
25% покупают brownfield-активы
10% идут по правильной схеме: потребность → критерии → участок

🚩 Типичные ошибки при выборе участка:
Фокус на цене: выбирают самый дешевый, не считая затраты на доведение до нужного состояния

Географический детерминизм: "рядом трасса = будет логистика", не анализируя реальный спрос

Игнорирование специфики ИП: покупают как обычную коммерческую недвижимость, не учитывая потребности промышленных резидентов

Недооценка инфраструктуры: смотрят на наличие сетей, но не на их реальную пропускную способность

💸 Какова стоимость неправильного выбора участка?

Ну давайте прикинем:
- Дополнительные затраты на инфраструктуру: 50-200 млн руб.
- Смена концепции проекта: потеря 3-9 месяцев
- Снижение привлекательности для резидентов: -30-50% к арендным ставкам

🎯 Что должно предшествовать выбору участка:

1. Анализ потребности региона в промышленных площадках;
2. Определение целевых отраслей и типов резидентов;
3. Формирование критериев к участку под конкретные задачи;
4. Поиск и сравнение вариантов по этим критериям.

💡 Простой тест: Если вы не можете за 2 минуты объяснить, почему выбрали именно этот участок для именно этого типа парка — скорее всего, выбор был случайным.

Рассказать, как правильно анализировать потребность региона в ИП и формировать критерии к участку? )

📩 А как вы выбирали участок для своего проекта? Поделитесь опытом.

🎩 Ваш Промышленный Гудвин
| создание промышленных и технологичных площадок с нуля
@indpark
#выборучастка #ошибки

Какой участок нужен вашему промышленному парку: 4 обязательных анализа

Так, раз уж заговорили про выбор земельных участков, то надо кое-что прояснить.

Был такой кейс из Воронежской области, когда инвестор хотел создать индустриальный парк под пищевые производства. Нашел участок 80 га, все документы в порядке, цена адекватная.
Но забыл проверить одну "мелочь": ближайший источник качественной воды – в 25 км. А пищевым производствам нужно много чистой воды.
Результат: +45 млн руб. к бюджету на строительство водопровода.

Вроде бы, банально, но таких ошибок полным-полно. Поэтому предлагаю:
🎯 4 обязательных анализа перед выбором участка:

АНАЛИЗ 1: Потребность региона в индустриальном парке (технопарке, ОЭЗ…)
Что изучаем:
• Структуру существующей промышленности региона
• Дефицитные отрасли и перспективы развития
• Планы региональных властей по промышленной политике
• Наличие конкурирующих промышленных площадок
Источники данных:
• Стратегии социально-экономического развития региона
• Инвестиционные порталы субъектов РФ
• Статистика Росстата (fedstat.ru)
• Встречи с профильными ведомствами
Результат: понимание, какие типы производств востребованы в регионе

АНАЛИЗ 2: Кадровое обеспечение
Что оцениваем:
• Наличие профильных учебных заведений
• Демографическую ситуацию в регионе
• Конкуренцию за квалифицированных рабочих
• Транспортную доступность для персонала
Критический вопрос: откуда возьмутся рабочие для ваших резидентов?
В среднем на 1 га инд. парка создается 15-25 рабочих мест. Для парка 50 га нужно 750-1250 человек.

АНАЛИЗ 3: Логистические возможности
Что проверяем:
• Доступ к федеральным и региональным трассам
• Пропускную способность существующих дорог
• Возможность железнодорожного сообщения
• Близость к аэропортам и морским портам (если нужно)
Важно: не просто наличие дорог, а их реальная способность выдержать грузопотоки от инд. парка

АНАЛИЗ 4: Инженерная инфраструктура района
Что анализируем:
• Существующие мощности электро-, газо-, водоснабжения
• Планы развития инженерных сетей
• Техническое состояние существующих коммуникаций
• Очередность подключения крупных потребителей

📋 Результат анализов — техзадание на поиск участка:
✅ Географические критерии: где искать участок
✅ Размерные критерии: какая площадь нужна
✅ Инфраструктурные критерии: какие коммуникации обязательны
✅ Правовые критерии: категория земель, ВРИ
✅ Экономические критерии: максимальная цена с учетом доведения

💡 Типичная ошибка: начинают искать участок до формирования четких критериев. Результат – выбор из того, что "попалось", а не того, что нужно.

📊 Статистика: проекты с предварительным анализом потребностей реализуются на 40% быстрее и с на 25% меньшими затратами.

Рассказать, где и как искать участки под индустриальный парк, и к кому обращаться?
Или сразу перейдем к концепциям? ))

🎩 Ваш Промышленный Гудвин | создание промышленных и технологичных площадок с нуля @indpark
#выборучастка #ошибки #созданиепарка

🏭 Будущее промышленности наступило внезапно

Генеральный директор и CEO NVIDIA Jensen Huang потратил 10 минут на Consumer Electronics Show (CES 2025) (кто не знает, это самая крупная мировая выставка электроники и технологий, которая проходит каждый год в Лас-Вегасе), чтобы объяснить: 50 триллионов долларов мирового производства станут программным кодом.

Пока все обсуждали видеокарты, глава Nvidia раскрыл, как ИИ изменит каждый завод и склад на планете.

Три ключевых сдвига:
🎯 Каждый завод получит цифрового двойника
Nvidia создала платформу Omniverse - точная виртуальная копия любого производства. ИИ тестирует миллионы сценариев, оптимизирует потоки, выбирает лучший вариант - и только потом внедряет в реальности.
Для девелоперов: IT-инфраструктура становится такой же критичной, как энергоснабжение.
Для кого это критично: Управляющие компании индустриальных парков. Резиденты будут требовать готовую IT-инфраструктуру под цифровые двойники.

⚡️ "Темные склады" - уже не фантастика
Полностью роботизированные комплексы без людей и освещения. OPEX падает на 70-80%, эффективность растет в разы.
Мой прогноз: Первые объекты в России - Подмосковье, 2027 год.

🌍 Роботы отменяют офшоринг
Дешевая рабочая сила перестает быть конкурентным преимуществом. Производства возвращаются ближе к потребителям.
Для России: Шанс сделать наши площадки конкурентными с азиатскими.

Практические последствия для проектов
Новые требования к планировке:
• Потолки 10+ метров вместо 6-8
• Электрическая мощность в 5-10 раз больше
• Меньше парковок, больше места под роботизацию
• IT-инфраструктура как основа, не дополнение
Промышленный девелопмент больше не про землю и стены. Это про данные и энергообеспечение.
Я это говорил еще 2 года назад: промышленные парки без технологической концепции станут неликвидными.
Nvidia просто подтвердила мои прогнозы официально.

Готовите промышленный проект?
Учитывать эти тренды нужно в концепции, а не когда уже построили. Пишите в комментариях ваш кейс - разберу публично.

💎 Для серьезных проектов
У меня есть 12 дополнительных инсайтов - финансовые модели автоматизированных парков, архитектурные требования под роботизацию, региональная специфика для России.
Это аналитика для внутреннего пользования.
Напишите "NVIDIA" в комментариях - отправлю PDF лично.
Только для тех, кто строит парк, а не просто читает.
Только до конца недели.

🎩 Ваш Промышленный Гудвин | создание промышленных и технологичных площадок с нуля
@indpark
#будущеепромышленности #мысли #парки

Где искать участки под промпарки и к кому обращаться: полный алгоритм

📍 Начну с вопроса от клиента:
"Арслан, мы определились с критериями к участку. Куда теперь обращаться? В интернете сплошная реклама брокеров..."

Хороший вопрос. Рынок участков под инд. парки специфический. Тут ведь помимо рыночных механизмов еще и админ. ресурсы.

🎯 Алгоритм поиска участков под инд. парк:

ШАГ 1: Изучение региональных возможностей

К кому обращаться:
• Корпорация развития региона – основная база инвестиционных площадок;
• Различные агентства инвестиционного развития – планы развития промышленных зон;
• Департаменты имущественных отношений – участки в госсобственности.

Они впридачу и информацию о мерах гос. поддержки (льготные кредиты, субсидии) дадут и о требованиях к резидентам (минимальный объём инвестиций, сроки реализации).
Хотя, как показывает практика, они сами не всегда это знают и порой приходиться им это рассказывать, а иногда и бесплатно их консультировать.

Что получите:
• Официальные реестры инвестиционных площадок;
• Информацию об условиях предоставления участков;
• Контакты ответственных за сопровождение проектов.

ШАГ 2: Анализ типов доступных участков.

Участки в государственной собственности (зарезервированные в документах терр. планирования под пром. развитие):
• Федеральная собственность: через Росимущество, торги обязательны + возможна и льготная аренда при выполнении инвестиционных условий;
• Региональная и муниципальная собственность: допускается предоставление в аренду или безвозмездное пользование на конкурсной основе. Приятные ребята, готовы к переговорам.

Не могу не упомянуть про Масштабные инвестиционные проекты (МИП) о них писал тут:
• Участки предоставляются без торгов напрямую от региона;
• Требует подтверждения статуса "масштабного инвестиционного" проекта.

Участки в частной собственности:
• Земли промышленности: готовы к использованию, но дороже;
• Земли населенных пунктов: подходят под инд. парки;
• С/х земли: перевод в ВРИ «промышленность» осуществляется через Росреестр и местные власти, процедура сложная и дорогая.

ШАГ 3: Работа с существующими промышленными зонами

Покупка участков в действующих промзонах:
• Развитая инфраструктура;
• Сложившееся промышленное сообщество;
• Возможные ограничения по экологии и планировке.

Реновация заброшенных промтерриторий:
• Требуют модернизации инфраструктуры;
• Возможны экологические проблемы прошлых производств;
• Потенциально выгодные условия приобретения.

📋 Практический чек-лист источников информации:
✅ Официальные порталы:
• Инвестиционные порталы субъектов РФ;
• Реестры Росимущества.
✅ Профильные организации:
• Ассоциация индустриальных парков;
• Региональные агентства развития;
• Торгово-промышленные палаты.
✅ Коммерческие источники:
• Специализированные брокеры по пром.недвижимости;
• Консалтинговые компании с базами участков;
• Отраслевые объединения предпринимателей.

💡 Лайфхак от меня:
Начинаю не с поиска участков в интернете, а со встреч с региональными властями. Они знают о планах развития территорий, о скрытых ограничениях, о перспективных проектах.
Часто лучшие участки даже не попадают на открытый рынок — их предлагают напрямую серьезным инвесторам.
Вопрос в том, как правильно выстроить диалог с регионом и доказать серьезность намерений.

📊 Статистика источников участков в моей практике:
• 40% - от региональных властей (в т.ч. внерыночное предоставление);
• 30% - от специализированных брокеров;
• 20% - реновация существующих промышленных объектов;
• 10% - открытые торги и аукционы.

🚩 На что обратить внимание:
При работе с властями: готовность предоставить участок может зависеть от вашей инвестиционной программы и социального эффекта проекта.
При работе с брокерами: проверяйте реальные полномочия на совершение сделки.

📩 Рассказать о том, как оценивать найденные участки и не попасть на скрытые проблемы?

🎩 Ваш Промышленный Гудвин | создание промышленных и технологичных площадок с нуля @indpark
#выборучастка #созданиепарка

🏭316-е постановление: что изменилось после двухлетнего перерыва

Позавчера участвовал в вебинаре, организованном АИП России. Очень полезно, спасибо всей команде АИП, ИДК Групп, KeyPartner и IndustrialPro.
Записывал ключевые моменты – делюсь с вами. (кстати ранее писал о 316-ПП тут, тут, тут, тут и тут, и один из кейсов тут)
Читайте внимательно каждое предложение, чтобы потом на консультациях не удивляться.

Итак, первый отбор после двухлетнего перерыва состоялся. Около 30 парков получат финансирование в 2026-2027 годах на строительство своих индустриальных парков, технопарков и бизнес-парков.
Прямо сейчас запускается новый сезон подготовки к отбору 2026 года.

🎬Ранее в сериале…
Из 50 заявок этого года – 19 получили менее 1 балла из 8 возможных. Просто потому что документы были сырые. Проекты с неполным пакетом документов больше не конкурентоспособны. Эксперты устали от одних и тех же ошибок: цифры в финмодели не сходятся с бизнес-планом, налоги по старым ставкам, мощности инженерки не покрывают заявленные рабочие места.

🚨Ранний старт – это уже не преимущество, а выживание. Начинать готовиться к отбору 2026 года нужно немедленно. Конкуренция будет выше. Проекты с неполным пакетом документов, которые проходили раньше, больше не конкурентоспособны.

💣Три момента, которые убивают проекты наповал:
• ПСД нет = баллы пополам. Без качественно проработанной документации шансов выиграть нет.
• Госэкспертиза до 1 апреля – железный дедлайн. Позже = деньги улетают обратно в федеральный бюджет.
• Аффилированность – теперь проверяют жестко. УК связана с резидентами? До свидания.

💸Финансовая модель – отдельная история:
НДС считают как процент от выручки вместо прибыли. IRR меньше ставки дисконтирования. Отрицательные денежные остатки.
Базовые вещи, но ошибки массовые.

Что меня зацепило больше всего: Спикеры говорили не про "как получить деньги", а про "как не облажаться". Видно, что людей с поверхностным пониманием стало слишком много.

📍Важные нюансы:
Региональный фактор: регион может решать – давать деньги авансом или по факту, плюс добавлять свои критерии. Без работы с местной властью шансов мало.
Внебюджетное финансирование: минимум 30% от стоимости проекта. Свыше 40% = дополнительные баллы. И критично: до 1 июля первого года 50% внебюджетных средств уже должны быть потрачены.
Принцип разделения: если уже получали господдержку от других ведомств – новый проект не должен пересекаться по территории, резидентам и планируемым эффектам.

🧠Не просто субсидия, а инвестиция. Минэкономразвития оценивает не просто заявки, а готовые, продуманные проекты. Максимальные баллы получили те, кто сразу предоставил полный, качественный пакет документов. Это прямая дорога к победе.

🎯 Мой вывод: Программа созрела. Это больше не социальная поддержка, а инвестиционный инструмент.
Разница между "подал заявку" и "подготовил проект" стала критичной.
Кто привык работать по старинке – будет сложно. А кто готов вкладываться в качественную подготовку – получит преимущество.
Победа = ранняя, системная и качественная работа с документацией + грамотное взаимодействие с регионом.

🔑 Итог
Если вы планируете участвовать в следующем отборе – начинайте подготовку документов и проектирование уже сейчас.

За годы работы с такими проектами я понимаю:
дьявол в деталях. Один неправильный расчет может похоронить месяцы работы.
Но при правильном подходе это вполне проходимо.

🎩 Ваш Промышленный Гудвин | создание промышленных и технологичных площадок с нуля @indpark
#316 #НПА

Ну наконец-то, свершилось! Лимиты субсидий на индустриальные парки увеличены

Поздравляю всех нас – на III Съезде министров экономики регионов в Красноярске (21-22 октября) замминистра Татьяна Илюшникова официально объявила: федеральные лимиты субсидий на строительство индустриальных парков по ПП №316 увеличиваются с 2027-2028 годов.

Новые лимиты:
1 группа – до 600 млн ₽
2 группа – до 500 млн ₽
3 группа – до 400 млн ₽
4 группа – до 200 млн ₽ (было 50 млн ₽!)
5 группа (новые и приграничные регионы) — до 600 млн ₽

Что это значит на практике:
Раньше мы говорили: для регионов 4-й группы 50-200 млн рублей погоды не сделают. Проект толком не развернёшь, инфраструктуру не построишь.

Теперь всё изменилось.
С новыми лимитами жить стало интереснее )) Даже регионы 4-й группы могут получить до 200 млн рублей – а это уже серьёзные деньги.
Для топовых регионов (1-я и 5-я группы) – до 600 млн рублей. Это позволяет замахнуться на масштабные проекты с полноценной инфраструктурой.

Кому это открывает новые возможности:
✅ Регионам 4-й группы – теперь 200 млн ₽ вместо 50 млн ₽. Можно серьёзно задуматься о проекте
✅ Девелоперам промышленной недвижимости – масштаб проектов вырос в разы
✅ Управляющим компаниям ИП – больше возможностей для расширения и модернизации
✅ Региональным властям – шанс запустить проекты, которые раньше казались нереальными

Что делать тем, кто раздумывал "надо или не надо":
Теперь можно серьёзно отнестись к этой теме.
У вас есть до 2027 года, чтобы:
1️⃣ Провести аудит проекта – соответствует ли критериям ПП №316?
2️⃣ Начать сбор документов:
📝 Мастер-план
📊 Бизнес-план
💰 Финансовая модель
📃 ТЭО
📨 Письма намерений от резидентов
3️⃣ Связаться с региональным Минэкономразвития – уточнить процедуру и сроки

Главное:
Сильные заявки готовятся 4-8 месяцев, а не за квартал перед дедлайном.
Кто начнёт готовиться в 2026 году – рискует опоздать. Деньги получат те, кто действует заранее и профессионально.
Подробнее об этом писал тут.
200-400 млн рублей всё-таки на дороге не валяются. Не щелкайте!

💬 Нужна консультация по подготовке заявки или аудит проекта? Пишите в личку.
Но учтите: "дать обратную связь" и "подготовить документы под ключ" – это разные услуги.
🔥 Отвечу каждому.

🎩 Ваш Промышленный Гудвин | создание промышленных и технологичных площадок с нуля @indpark
#316 #НПА #индустриальныепарки #технопарки #бизнес-парки #субсидии