Как реально привлекают резидентов:
10 методов, которые работают. Без иллюзий.

Как превращают индустриальные парки, технопарки и ОЭЗ из инфраструктуры в точки притяжения бизнеса? Рассказываю без воды — только системные подходы и реальные кейсы

⸻

1. Инфраструктура 100% готовности
Промплощадки с подключёнными сетями, разрешениями и быстрой передачей в аренду.
Кейс: Красный Яр (Красноярск) — запуск производства за 90 дней.

2. Сильные льготы + субсидии для УК
Налог 0%, субсидии на капексы, компенсация инфраструктуры.
Кейс: Алабуга — привлекли Haier, Ford, Rockwool.

3. Якорный резидент с экосистемой подрядчиков
Приходит бренд — за ним вся цепочка.
Кейс: Nestlé в Липецке — резкий рост резидентов из упаковки и логистики.

4. Резидентный пул до ввода объекта
LOI, оферты, преддоговоры. Бизнес не ждёт сдачи объекта.
Кейс: ИП Сафоново — 85% загрузки до запуска.

5. Кластерная модель
Одна специализация — одна экосистема.
Кейс: Промтехнопарк «Электроника» — РЭП-кластер с общими НИОКР и кадрами.

6. Сильная маркетинговая воронка
Маркетинг не «для всех», а под ЦА. Через аналитику, персональные офферы и CRM.
Кейс: ИнПарк (Новосибирск) — адаптация предложения +7 резидентов.

7. Digital-платформы и сопровождение
Подача заявки онлайн, цифровые витрины, 1 окно, аналитика.
Кейс: Инвестпортал Москвы — цикл сделки сократился на 30%.

8. Личная работа через роуд-шоу
Международные выставки, деловые миссии, точечный контакт.
Кейс: Технопарки Москвы — привлекли международных резидентов через EXPO и Hannover.

9. Сильные партнёрства с институтами развития
ФРИИ, МСП.РФ, Фонд инноваций, региональные корпорации.
Кейс: Технопарк Калуга — 57 проектов через стартап-программы.

10. УК как активный брокер, а не диспетчер
Команда, CRM, презентации, Telegram, воронка продаж.
Кейс: Татарстан, Самара — 40+ резидентов за 2 года.


А как вы привлекаете резидентов?

⸻

Хотите собрать свою стратегию привлечения — пишите.

🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| создание индустриальных парков с 0 / развитие промышленности

#парки #созданиепарка

Уехал в отпуск - перегрузиться и побыть в тишине от суеты🛫🏝️⛱️
В итоге оказался в центре международного дипломатического форума 💼

#antalyadiplomaticforum #adf

🏗 Как учитывать CapEx, если технопарк в залоге, а УК — отдельная компания?

🔍Обратился клиент с запросом:
Компания А — владелец актива (земля, здания).
Компания Б — управляющая компания (УК) технопарка.
Актив находится в залоге, но хотят получить финансирование по Постановлению Правительства № 316.
Вопрос — как отразить CapEx и выстроить юридические отношения между А и Б?

Погнали!
🧩 Кто отражает CapEx?
• Если А (собственник) финансирует проект — CapEx отражается у неё, это просто.
• Если Б (УК) вкладывает деньги, а актив ей не принадлежит — возникает куча рисков:
▫️ как вернуть вложения?
▫️ не попадает ли всё в залог?
▫️ не возникнет ли НДС при компенсации?

🔎 Вывод:
Безопасно — либо долгосрочная аренда с возможностью зачёта инвестиций, либо инвестдоговор с обеспечениями (залог, buy-back, опцион).

⚖️ Как юридически выстроить "А ↔️ Б"?
🔹 Договор управления – классика, CapEx остаются у А.
🔹 Договор аренды – УК инвестирует, улучшения в арендуемое имущество.
🔹 Инвестдоговор – УК вкладывает и получает возврат инвестиций от А по согласованной формуле.

💰А если мы идем по ПП № 316?
Да, по 316-му можно привлекать деньги даже если актив в залоге. Но:
✔️ нужно согласие банка (залогодержателя)
✔️ нужно оформление новых объектов как самостоятельных ОКС
✔️ субсидия не должна уйти на погашение кредита
✔️ важно: собственник или УК должны иметь длительное право на объект (владение/аренда)

🧠 Что делать профессиональному девелоперу?
1. Создаётся SPV (отдельная юрлицо) — 100% А или совместное с Б.
2. Актив оформляется на SPV или передаётся в долгосрочную аренду.
3. SPV подаёт заявку по ПП 316 и получает субсидию.
4. УК получает договор управления или входит в upside через KPI, долю, опционы.
5. CapEx учитываются у SPV — прозрачно и без конфликтов с банком.

🎯 Это:
• снимает риски по налогообложению и НДС;
• устраивает банк (он контролирует только залоговое имущество);
• нравится Минэкономразвития (заявитель — владелец/арендатор, актив — чистый);
• обеспечивает управляемость проекта и возврат инвестиций для УК.

⚙️ Вывод:
Если у вас: ✅ УК как отдельная структура
✅ Актив в залоге
✅ Планы на ПП № 316
…нужна прозрачная юридико-финансовая модель:
• кто инвестирует
• как учитываются CapEx
• как работает схема возврата/аренды
• что с налогами и залогами

📩 Напишите — соберём для вас:
🗂 шаблоны договоров
📊 финансовую модель
📃 пакет документов для субсидии
⚖️ и схему согласования с банком

🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| создание индустриальных парков с 0 / развитие промышленности

#технопарки #316ПП #созданиепарка

📌 Как стимулировать индустриальный девелопмент при ставке 21%

У АИП увидел пост, в котором есть ссылка на статью DK.RU о встрече девелоперов, банкиров и госорганизаций по вопросу о том, что делать, когда строить нужно, а деньги — дорогие..

Решил поделиться 6 выводами, тем более для регионов это действительно актуально 👇

1. 📉 Ставка изменила правила игры
Когда деньги стоили 6–10% — можно было строить без расчёта, на удачу.
Теперь так не работает. Ставка 21% «сносит» слабые проекты.

Что нужно:
- Делить проект на этапы: не всё сразу, а по фазам.
- Уметь считать экономику на 5 лет вперёд, а не на один сезон.
- Иметь резидентов ещё до старта стройки (30% аренды — до начала работ).

💬 Банки сегодня не верят в «построим — кто-нибудь заселится».

2. 🏛 Земля — главный тормоз
Один из самых проблемных участков в любом проекте — это перевод земли из с/х в промку.

Сейчас это может занять до года и более. За это время теряется и инвестор, и рынок.

Что предложили участники:
- Установить регламент ≤ 45 дней.
- Закрепить это постановлениями субъектов.
- Делать публичную «дорожную карту» по согласованиям.

📌 Без промышленного назначения у земли — нельзя получить ни субсидию, ни инженерку, ни кредит.

3. 🏗 Нужны простые, понятные форматы
Когда деньги дорогие — никто не хочет рисковать в проектах «на красоту».
Нужен продукт, который быстро строится и быстро заселяется.

Рабочие решения:
- Заводы 2–5 тыс. м² — строятся за 6–8 месяцев, окупаются за 5–6 лет даже при высокой ставке.
- Строительство под конкретного арендатора (BTS): выкуп после сдачи.
- Небольшие парки рядом с городами: ниже входной порог, проще набрать арендаторов.

4. 🧱 Новые здания — не всегда лучше старых
В регионах многие арендаторы не видят смысла переезжать в новые корпуса, если старый завод можно подремонтировать.

💡 Вывод: — Light Industrial остаётся рабочим форматом, но не нужно строить «как в Москве» там, где арендаторам важна цена, а не фасад.
:)) Я сам очень люблю Лайт, но действительно он пока больше развивается в ЦФО.

Нужно адаптировать продукт под то, за что реально платят.

Немного упомянули формат Hard industrial, но в контексте промпредприятий со сложной производственной технологией. Но это еще более дорогое удовольствие чем Лайт.

5. 🔌 Государственная поддержка — не бонус, а необходимость
Раньше программы господдержки были «дополнительной опцией».
Сейчас — это часто единственный шанс построиться.

Что обсуждали:
- Одновременная подача заявки в ФРП и регион.
- Разделение проекта на блоки: инженерка — через инфраструктурные кредиты, корпуса — через заём, оборудование — через 109-ФЗ.
- Прозрачная структура капитала: на чьи деньги, под какой продукт, с каким спросом.

📌 Только такие проекты сейчас проходят в банках и институтах развития.

6. 👋 ...И да — там также выступил наш хороший товарищ Денис Ремезов из «ПРО-БИЗНЕС-ПАРК».
Он чётко обозначил суть:
в эпоху высокой ставки выигрывают те, кто умеет работать с государством, считать экономику и думать на 5 лет вперёд.
Полностью согласен — сегодня без этого индустриальный девелопмент не взлетает.

📍 Вывод:
🔥 🔥 Хотите строить в новой реальности? Придётся научиться:
- Работать с землёй и администрацией.
- Заходить в госпрограммы.
- Строить поэтапно.
- Делать экономику с первого дня.

👉 Это не рынок умер — это умерла старая логика «построим — потом разберёмся».
Ставка просто обнажила то, что не работало ещё до неё.

📍 Сегодня запускаются не те, у кого дешёвый кредит.
А те, кто умеет выстраивать проект с нуля: от земли до финансирования.

Я вижу, как при ставке 21% регионы идут в стройку, ФРП выдаёт, а девелоперы запускаются без иллюзий.

Работаем с такими кейсами каждый день.
Если проект сложный — разложим по полочкам и доведём до результата.

👉 А вы уже пересобрали свою модель под новую ставку?
Или пока наблюдаете, как заходят другие?

🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| создание индустриальных парков с 0 / развитие промышленности

#господдержка #парки

Москва vs Регионы: Невидимая математика промпарков 🏙🏭

Странный вопрос – в чем разница между созданием индустриального парка/технопарка в Москве и в регионе? 🤔

Он действительно странный. С одной стороны, все понятно – в Москве выгоднее, чем в регионе. Поэтому Москва и МО все время лидируют в страновом рейтинге. На этом можно пост и завершить.
Но дьявол кроется в деталях…

Москва и регионы — вечная дихотомия российского бизнеса.
Ответ на вопрос, где выгоднее создавать технопарк, кажется очевидным…
или нет? 🤔

Если в Москве действительно выгоднее, то почему все не поедут в Москву и МО?
Во-первых, «где родился, там и пригодился». Во-вторых, стоимость рабочей силы и высококвалифицированных кадров. В-третьих, стоимость жизни и других ресурсов.
Вот уже несколько слоев с Москвы сняли 🥺

Далее, если мы говорим про маржинальность бизнеса по созданию частных промышленных парков, то это в принципе не самый высокомаржинальный бизнес.

Но если мы говорим про его окупаемость и доходность в принципе, то в Московском регионе вы вполне его окупите. Под продажу, под аренду, готовые здания, просто зу – все это окупается (как в «Черный полдень» («Все продается в этом мире и все покупается. Вопрос в цене»)).
Даже маркетинговое исследование можно не проводить, своих клиентов вы найдете. А в регионе еще надо будет поработать над этим. 1-0

В регионе ставки аренды/продажи ниже, спрос меньше. Конечно, всё всегда зависит от формата, расположения и множества других факторов.

Но вот где начинается магия...
Сейчас сниму существенный слой с Москвы. Goodbye, my lovely!

В Мск ты строишь за свои деньги. Точка. Можешь привлечь инвесторов, можешь взять кредит (кто-то нервно закурил), можешь по-разному поиграть с инвестициями.

В регионе же на помощь приходят меры гос. поддержки. О, дааа. Можешь возместить до 75% затрат. Оу, еее. Можешь получить субсидию на строительство до 500 млн руб по ПП РФ № 316.
Огласите весь список пожалуйста!

Но если говорим про продажу, то и в регионе вы окупитесь, а вот с арендой – сложнее.
Какие реальные сроки окупаемости закладывать? 8-10 лет. Меньше я бы даже не рассчитывал. И рынок все больше хочет аренду.
Поэтому чтобы предлагать аренду – идем в гос. поддержку. С гос. поддержкой окупаемость уже выходит в 6-7 лет.
1-1
И вот тут Москва и регионы становятся ближе в этом марафоне.

Новый взгляд на старую дилемму 🔍
И вот что я скажу тем, кто до сих пор думает, что регионы проигрывают эту гонку.
На самом деле никто никому не проигрывает и не выигрывает.
Как меня достали эти рейтинги и попытки впихнуть невпихуемое в параметры этих ненужных рейтингов.

Москва — это не эксклюзивная территория успеха, это лишь один из вариантов.
Когда инвестор по-настоящему считает деньги, учитывая полную экономику проекта, включая государственную поддержку, регионы внезапно становятся не менее привлекательными.

Хватит мыслить шаблонами и видеть возможности там, где другие видят лишь провинцию.

В мире промышленного девелопмента побеждает не тот, кто находится ближе к Кремлю, а тот, кто умеет считать дальше первого нуля в смете.
И несмотря на финансовое и промышленное обаяние Москвы, регионы — это не будущее, это настоящее российской промышленности! 💪

А как вы считаете, где сегодня выгоднее строить промышленный парк — в Москве или в регионах? Поделитесь своим опытом в комментариях! 👇

🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| создание промышленных и технологичных площадок с 0 / развитие промышленности

#парки #мысли #господдержка

💰ЗПИФ для индустриальных парков: откуда взять деньги?

Все мы сталкиваемся с вопросом: «Где взять деньги на реализацию проекта?»
Земля есть, идея есть, а инвестиций не хватает.
Звучит знакомо?

📌 Государственные программы — не всегда гибкие. Банки — сами понимаете.
И совсем недавно на сцену вышли ЗПИФы. И не просто вышли, а ворвались. Я бы даже сказал, настало их время.
Спойлер: правильно структурированный ЗПИФ поможет привлечь от 300 млн рублей на ваш проект.

ЗПИФ (Закрытый паевой инвестиционный фонд) — инструмент коллективного инвестирования.

✨ Magic:
✅ 0% налога на прибыль внутри фонда
✅ Нет НДС при покупке недвижимости
✅ Защита активов от претензий к УК или пайщикам
✅ Прозрачная структура — понятные правила входа и выхода
✅ Гибкий выход через продажу паёв, а не недвижимости

💼 Откуда реально берутся деньги:
1️⃣ Частные инвесторы (50-100+ млн ₽)
2️⃣ Институциональные инвесторы
3️⃣ Банковские структуры

🧩 Роль Управляющей Компании (УК)
ЗПИФ сам:
• не может владеть объектами
• не может получать субсидии
А вот УК — может. Главное условие:
• Земля и недвижимость должны быть в собственности УК
• УК — заявитель на господдержку (субсидии, льготы, статус ИП)
⚠️ Если объект построен за счёт субсидии — он обязан оставаться в собственности УК минимум 10 лет

🧱 Как структурировать проект через ЗПИФ и УК (в контексте индустриального парка/технопарка)?
1. Создаётся ЗПИФ, который привлекает капитал
2. Управляющая компания (УК) учреждается для управления проектом
3. Земля переходит в собственность УК
4. ЗПИФ финансирует девелопмент, покупает землю или объекты, или финансирует их реконструкцию.
5. Если проект соответствует требованиям, УК может получить государственные субсидии на развитие инфраструктуры.
Итак, ЗПИФ может владеть УК, а УК должна владеть землёй и недвижимостью, чтобы претендовать на господдержку.

⚠️ Основные вызовы при привлечении инвестиций:
❗️ Конкуренция за капитал
❗️ Длинный инвестиционный цикл (2–3 года до дохода)
❗️ Инвесторы ждут IRR от 15–18%
❗️ Необходимость "якорных" резидентов — для снижения рисков заполняемости.

📈 Куда движется рынок и какие возможности это открывает?
Интерес к ЗПИФам растёт взрывными темпами — особенно в индустриальной недвижимости.
Это отличный инструмент для создания и развития индустриальных парков, технопарков и других подобных объектов, где нужна большая начальная инвестиция.
Возможно уже в 2025 году законодательно появится возможность структурировать индустриальные парки через ЗПИФы.
Это позволит:
• Привлекать крупные суммы инвестиций без кредитов
• Получать субсидии и налоговые льготы
• Гибко выходить из проекта через продажу паёв, а не недвижимости.

🧠 Хотите узнать, как в этом помогает Промышленный Гудвин?
Ну раз вы так настаиваете – расскажу:
1. Анализ и финансовая структура проекта
2. Разработка стратегии для использования ЗПИФ в девелопменте.
3. Структурирование проекта: создание УК, привлечение инвесторов, работа с субсидиями.
4. Подготовка финансовых моделей: расчет доходности, IRR, NPV, окупаемости проекта.
5. Презентации для инвесторов
6. Получение статуса индустриального парка/технопарка и субсидий.

🚀 Хотите начать?
1. Пришлите краткое описание проекта (локация, площадь, текущий статус).
2. Обсудим ваши инвестиционные потребности и возможную структуру.
3. Разработаем индивидуальную стратегию привлечения финансирования.
4. Подготовим "дорожную карту" реализации проекта.
Не откладывайте — индустриальные парки сейчас в фокусе внимания крупных инвесторов, ищущих качественные объекты для вложений.

🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| создание промышленных и технологичных площадок с 0 / развитие промышленности
#ЗПИФ #парки #созданиепарка

🔥 ВЫ МОЖЕТЕТ ПОТЕРЯТЬ ГОД... ИЗ-ЗА ОДНОГО ПРОПУЩЕННОГО ДЕДЛАЙНА

Минэкономразвития даёт до 500 млн ₽ на инфраструктуру для индустриальных парков, технопарков и бизнес-парков в соответствии с ПП РФ № 316.
Писал об этом тут и тут и тут.
Заявки принимают до конца июня.
Но по факту — у вас осталось всего 7 дней, чтобы принять решение.

Почему именно 12 мая — крайний срок?
Потому что качественную заявку за 5 дней не сделаешь.
Чтобы проект действительно получил поддержку, нужно:
🔹 продумать стратегию развития
🔹 рассчитать экономику
🔹 подготовить обоснования
🔹 собрать весь комплект документов — строго по требованиям Минэкономразвития.

А на это уходит минимум месяц серьёзной работы. Без спешки. Без «на коленке». Поэтому я беру максимум 2–3 проекта — чтобы гарантировать каждому максимум внимания.

Почему мои заявки проходят:
🔹 Глубина: от геопривязки до мультипликаторов в финмодели
🔹 Понимание практики: знаю, как работает комиссия и что именно они оценивают
🔹 Доказательная база: ни одной "пальцем в небо" цифры — всё подтверждено

Что входит в заявку:
📌 Мастер-план — на основе норм и методичек Минэка
📌 Финмодель — с поквартальной разбивкой и анализом чувствительности
📌 Бизнес-план — под будущих резидентов, с прогнозом загрузки
📌 Пояснительная записка — с аргументацией и эффектами для региона

Итак, поехали: 4 документа = 500 млн ₽ от государства. Срок — неделя

С кем мы сработаемся:
✅ У вас есть готовый участок или проект
✅ Вы реально хотите создать промышленную инфраструктуру
✅ Вы понимаете, зачем нужна проработка, и готовы включаться
✅ Вы хотите сделать всё правильно, а не «лишь бы попробовать»
✅ Вы понимаете ценность опыта и не собираетесь терять год из-за слабой заявки

С кем точно нет:
❌ «А можно просто подать без особых расчётов?»
❌ «У нас всё на стадии идеи, но вдруг дадут»
❌ «Нам некогда, сделайте всё сами, мы в отпуске»

Что будет, если упустить шанс?
📉 Следующий конкурс — только в 2026 году
📈 Конкуренция растёт — и каждый год становится жёстче
🕒 Вы просто потеряете ещё один год развития своего проекта

📩 Напишите мне в личку до 12 мая включительно.
После — не смогу взять в работу. Лучше сказать «нет», чем взять и сделать плохо.

Ваш проект достоин поддержки. Просто ему нужно помочь заявкой.
Это не просто деньги. Это шанс построить то, что останется после вас...

🎩 Ваш Промышленный Гудвин 🪄
| подписывайтесь на @indpark
| создание промышленных и технологичных площадок с 0 / развитие промышленности

#парки #господдержка #ПП316 #созданиепарка

Всем привет! Скоро будет много интересного, ожидайте..
А пока наша пятничная рубрика "Клуб анонимных промышленников"
Пишите в комментах, что у вас нового, где проблемы, как решаете