​​Чем нам грозит политика по "доступности" жилья?

National Bank of Canada (NBF) опубликовал свой Housing Affordability Monitor (HAM) за II квартал 2023, показывающий улучшения показателей доступности на большинстве рынков страны. Учитывая рост процентной ставки, а значит стоимости финансирования, цены на жилье упали и дома стали чуть более доступными. Снижение идёт третий квартал подряд, но до "коррекции", как говорят специалисты, еще далеко. Под коррекцией обычно подразумевают возврат к прежним ценновым категориям, и сейчас эта цель поставлена на цены 2015, когда большинсво могло позволить себе дом в городе проживания, а стоимость недвижимости и ее финансирования соответствовала уровням дохода.

Индекс C10 National тоже показывает падение цен на жилье. Средняя стоимость продажи упала до 744 400$ во II квартале 2023, на 1.2% меньше по сравнению с предыдущим кварталом и на 8.1% меньше, чем в прошлом году. Но с учётом роста ставок по ипотеке, это не решило вопрос доступности жилья, о котором сейчас так много говорят. Стоимость жилья уменьшилась, а стоимость финансирования резко возросла. Поэтому мы остались на том же месте по доступности.

То есть доступности это не добавило, но привело к определенному обеднению канадцев, особенно тех, кто купил недвижимость в последние годы, так как их недвижимость теряет в цене, а ипотеки выплачиваются на прежнюю стоимость дома.

Специалисты говорят о 8-летнем росте цен (с 2015), и ищут способы вернутся на 8 лет назад, чтобы дать молодым канадцам шанс купить жильё. Но, ещё раз повторюсь, это приведёт к потери благосостояния тех, кто уже владеет недвижимостью.

Теперь о доступности в конкретных городах. Большинство населения страны, как мы хорошо знаем, а соответственно и рабочих мест сосредоточено в нескольких крупных городах. И все они теперь недоступны для покупки жилья молодыми семьями. Средний дом по стране требует минимального семейного годового дохода в размере 175 900$ для выплаты по ипотеки на II квартал 2023 года. NBF говорит, что это более чем вдвое превышает средний доход семей по стране.

Минимальный годовой доход домохозяйства, необходимый для покупки среднего дома в Ванкувере, составляет 240k, что почти в три раза превышает местный средний доход, по данным NBF. Более чем в два раза стоимость владения недвижимостью превышает доход в других ключевых городах, таких как Торонто (225k в год), Гамильтон (205k в год) и Виктория (204k в год). Маленький факт – Гамильтон, кстати, был самым "перегретым" городом Канады по исследованиям МВФ. То же самое для Монреаля и провинции. Я писала об этом в июне.

Город Квебек единственный город, в котором на средний доход можно себе купить дом. Средний дом требует минимального годового дохода в размере 86.5k с учетом ипотеки, что составляет 109% от среднего дохода. Но это единственный город на сегодня, где доступность ухудшилось, то есть цены растут, а доходы нет, и эта тенденция будет продолжаться.

"Большинство молодых семей в Канаде не могут себе купить дом, но практически ничего не делается, чтобы решить эту проблему, так как... большинство домохозяйств в стране уже имеют дом", пишет Globe&Mail.

"Отсутствие доступности жилья в основном влияет на молодые домохозяйства и иммигрантов. В целом, обе эти демографические группы, скорее всего, не будут иметь таких же благоприятных экономических условий, как предыдущие поколения в Канаде".

Канада ожидает по полмиллиона иммигрантов в год, с учётом всех категорий в следующем году население страны увеличится на 1 миллион, где будут жить все эти люди?

Все без исключения города Канады сейчас недоступны для средней семьи, согласно соотношению среднего дохода к стоимости ипотеки/жилья. И ожидать, что-то изменится без новых государственных регуляций или другого вмешательства, нельзя. Вопрос, хотим ли мы этого вмешательства? Скорее всего нет, потому что, как я уже сказала это сделать беднее большинство канадцев. Но кто нас спросит?

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

​​"Переменные ипотечные ставки снова становятся популярными, так как многие канадцы считают, что процентные ставки достигли пика", сообщают специализированные издания

По данным RATESDOTCA, процент ипотек с плавающими ставками увеличился до 13% в июле, что на 3% больше, чем в предыдущем месяце. То есть канадцы подуспокоились и опять начали просчитывать степень риска.

Вподне возможно, но не гарантированно, что процентные ставки достигли максимума и, есть вероятность, что они пойдут вниз в 2024-2025 годах.

В июле 2022 года 57% всех ипотек были заключены с плавающим процентом. Однако когда Bank of Canada увеличил свою процентную ставку с исторически низкого уровня в 0,25% до 5%, покупатели домов резко перешли на фиксированные ставки.

Сейчас фиксированные и переменные ставки довольно близки, и потребители снова обратили внимание на переменные ставки. Фиксированная ставка даёт гарантию на 5 лет, что сюрпризов не будет. Но в случае, если процент пойдёт вниз, клиент, заключивший контракт на 5 лет по высокой фиксированной ставке, серьзно переплачивает, и не может изменить условия, а в случае выхода из ипотеки, платит огромные штрафы.

Если полагать, что ставки достигли своего максимума, или почти достигли, то есть смысл подумать о переменной ставке по ипотеке, если вы заключается, или перезаключаете контракт сейчас или в ближайшее время. Но каждый случай мы будем рассматривать индивидуально, учитывая вашу финансовую ситуацию, толерантность к рискам, зону комфорта, ваш возраст и возраст ваших детей, и многие другие факторы.

"Многие экономисты считают, что ставки может бытьи уже достигли своего пика", – пишут источники. Как вы понимаете, в этой фразе больше сомнения, чем уверенности. Bank of Canada повысил свою ставку в июле, но, как и Federal Reserve и European Central Bank, заявил, что дальнейшие шаги будут зависеть от данных. А данные в современной обстановке меняются каждый день и предсказать их уже не может никто.

RBC полагает, что Bank of Canada будет придерживаться своей позиции, поскольку канадская экономика продолжит замедлятся во второй половине года. Однако, нестабильная ситуация в соседних Штатах может оказать серьёзное влияние на позицию Канады.

Инфляция остается одной из главных неопределенных переменных. В июне инфляция в Канаде замедлилась до 2.8%. Экономисты из RBC ожидают небольшого увеличения инфляции в июле из-за роста цен на энергоносители.

RBC не ожидает сокращения ставок Bank of Canada до третьего квартала 2024 года. Опрос, проведенный для RATESDOTCA и BNN Bloomberg, показал, что 62% домовладельцев беспокоятся о повышении платежей при перезаключении ипотек. Было бы странно, если бы они не начали беспокоиться.

Цены на топливо почти вернулись к прошлогодним максимумам, отмечает главный экономист BMO Douglas Porter. Он говорит, что, так как цены растут, общая инфляция может превысить 3% в июле. А то, что цены растут, мы хорошо видим.

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

Только что появились последние данные по инфляции за июль – 3.3%. Выше, чем 2.8% в июне, что опять пугает всех. Теперь вопрос, что стало главным фактором роста инфляции в июле?

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

​​Опубликованы новые данные инфляции за июль – цифры идут вверх, и прогнозы не радуют. Особенно интересны "источники" роста и методы подсчёта инфляции

По данным Statistics Canada в Канаде темп инфляции в июле составил 3.3%, что выше июньского значения в 2.8%, которому так радовались.

Главными факторами, повлиявшим на рост инфляции, были цены на бензин, увеличившиеся на 0.9% в июле и рост платежей по ипотекам, из-за повышения ставки Центробанка.

На протяжении большей части года цены на бензин оказывали давление вниз на общий показатель инфляции, но теперь ситуация изменилась.

Рост цен на электроэнергию также сыграл значительную роль в увеличении инфляции. За последний год цена электроэнергии выросла на 11.7%, особенно это заметно в провинции Альберта, где цены на электроэнергию увеличились на 127.8%.

Цены на продукты также продолжают расти, хотя и не так стремительно. Стоимость продуктов увеличилась на 8.5% только за этот год. Некоторые эксперты и общественные деятели уже высказались в пользу введения ценовых ограничений на определенные товары первой необходимости, хотя такие инициативы в прошлом приводили к негативным последствиям.

Еще одной крупной проблемой для потребителей стала ипотека. Процентные ставки по ипотечным кредитам увеличились на 30.6% за последний год, что является рекордным показателем и главным фактором роста общей инфляции. И тут следует отметить, что большинство платежей ещё не выросло, и главный рост ожидается в 2024-2025 году, когда начнётся массовое обновление ипотек.

Следовательно, в ближайшее время, платежи по ипотекам будут расти, и процент инфляции тоже, так как ипотека является одной из составляющих в подсчёте инфляции. Реакция на рост инфляции Центробанка уже известна, и менять свое стратегию он не собирается, – значит нас ждут новые повышения ставок, и новые витки инфляции.

К тому же, как пишет Global News, "факторы, которые определяют снижение инфляции, скоро перестанут оказывать свое влияние".
Сейчас темпы инфляции кажутся относительно умеренными отчасти из-за способа сравнения — прошлогоднего высокого уровня инфляции (8.1%) и сегодняшних в основном более умеренных скачков цен.

"Это следствие так называемого «эффекта сравнение от года к году [месяц 2022 с тем же месяцем 2023]» — и его положительное влияние на инфляцию вскоре исчезнет из ежегодных расчетов StatCan", так как после скачка до 8% инфляция пошла вниз.

"Эффект погодичного сравнения с точки зрения снижения темпов инфляции остался в прошлом», — говорит заместитель главного экономиста RBC Натан Янсен в интервью Global News.

Одной из причин, по которой Янсен ожидал роста инфляции в июле, является недавний скачок цен на газ.

В то время как канадцы, возможно, в последнее время платят немного больше на заправке, цены остаются значительно ниже пиковых значений прошлого лета, когда многие автомобилисты по всей стране столкнулись с повышением цены до 2$ за литр бензина. Высокие цены на заправках стали "основным топливом для безудержной инфляции летом 2022 года".

Поскольку инфляция рассчитывается как сравнение цен в этом году с прошлым помесячно, рост цен на бензин все еще может быть общим тормозом для основных показателей инфляции за июль, объясняет Янcен.

То есть снижение инфляции "фиктивно". Цены все ещё высокие, но ниже пиковых в прошлом году.

Поэтому даже когда речь идёт о снижении темпов инфляции, на самом деле цены все ещё решительно идут вверх для каждой канадской семьи и бизнесов. А повышение расходов для бизнесов влечёт увеличение цен для потребителей. И рост инфляции.

Так как осенью 2022 года темпы роста инфляции замедлились, то осень 2023 года может оказаться не такой "спокойной", а инфляционные показатели пойти вверх, подчеркивает экономист банка RBC.

Как результат этих факторов, Центробанк может продолжить свое давление, с помощью единственного используемого сейчас механизма – повышения ставок, пока не достигнет требуемой рецессии, сокращения дискреционных расходов канадцев и стабильной инфляции в 1-2% на продолжительном отрезке времени.

Подписывайтесь на MontrealNews
(by N.Era Media)

Заглянем к соседям – как цены в Онтарио?

Я бываю в этой провинции каждый месяц, недавно, в силу личных обстоятельств, была вынуждена просмотреть немало недвижимости. Моё личное мнение – у нас в Квебеке лучше. Но тут наткнулась на подборку самых дорогих и самых дешёвых домов, проданных в июле в Онтарио и решила поделиться с вами.

Сейчас узнаем, зеленее ли у них трава?

https://telegra.ph/Nedvizhimost-v-Ontario-Kanada-08-20

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

Дополнительные расходы на дом могут сильно испортить радость от покупки

Ипотеку, первый взнос, ну налоги, обычно все учитывают. А вот что ждёт дальше, после покупки, многие до конца не понимают.

Те, у кого есть серьёзная финансовая подушка, справятся. И вот когда дом берут в "притык", любая неожиданность может быть критичной.

Сегодня рассказала о расходах на страхование дома и подводных камнях, которые нужно учесть до покупки. О кондионерах тоже, ну и про 10%.

Если есть ваши истории на эту тему, буду рада послушать, и другим полезно. Делитесь.

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

​​TD, BMO, CIBC обеспокоились, неожиданно, серьезным ростом ипотечных платежей своих клиентов. Для многих уже непосильных

Небольшой обзор сегодняшней статьи в Globe&Mail.

"Три крупных канадских банка показывают, что около 20% их заемщиков по жилищным ипотечным кредитам – представляющих почти 130 миллиардов долларов в кредитах – видят, как их балансы растут, поскольку их ежемесячные платежи больше не покрывают всю начисленную им процентную ставку".

То есть клиенты банков уходят в минус по своим ипотечным кредитам. Проценты по ипотеке начинают превышать платежи – люди не погашают кредит, они просто финансируют банк.

Этот процесс называется "отрицательная амортизация", и происходит он из-за резкого роста процентных ставок, о чем понятно было всем с самого начала. И банкам, и Центробанку, и правительству.

"Это наиболее явный признак последствий роста процентных ставок и потенциального стресса, с которым заемщики столкнутся, когда им потребуется увеличить ежемесячные платежи для возврата на нормальный график погашения ипотеки".

BMO показывает, что ипотеки на сумму 32.8 миллиарда долларов отрицательно амортизировались в третьем квартале, закончившемся 31 июля, согласно его финансовым отчетам – 22% всех ипотек. Во втором квартале, закончившимся 30 апреля, это было 28.4 миллиарда долларов – 20% .


TD имел ипотеки на сумму 45.7 миллиарда долларов, что составляет 18% от всех ипотек, с отрицательной амортизацией в третьем квартале, согласно его финансовым отчетам. Это выше, чем 39.6 миллиарда долларов или 16% в четвертом квартале прошлого года.

BMO и TD впервые предоставили детали по кредитам, которые увеличивались в размерах. До этого момента эти два банка не раскрывали эту информацию акционерам, предполагая, что это несущественно. Они неоднократно отказывались раскрывать числа, когда The Globe and Mail запрашивал информацию в начале этого года. Спросите себя, почему сейчас они решили пойти на это сейчас?

На вопрос, почему BMO изменил свою политику в раскрытии информации, банк повторил заявление, которое он делал ранее, формально отвечая, что раскрытие информации банка соответствует международным стандартам бухгалтерского учета, а также правилам регуляторов ценных бумаг и банков. TD вообще не ответил на вопрос.


BMO и TD раскрыли информацию об отрицательной амортизации после того, как CIBC начал сообщать об отрицательно амортизирующихся кредитах в четвертом фискальном квартале прошлого года.

В третьем квартале этого года у CIBC были ипотеки на сумму 49.8 миллиарда долларов, 19%, в отрицательной амортизации. Это выше, чем 44.2 миллиарда долларов, или 17% его портфеля, во втором квартале.

Смысл ипотек, как мы знаем, в том, чтобы со временем выплатить заем на дом. В данной ситуации, при отрицательной амортизации, заемщик никогда не погасит ипотеку. Дом остаётся в залоге у банка.

BMO, TD и CIBC стали предлагать ипотеки с переменной процентной ставкой несколько лет назад. Фиксированный ежемесячный платеж давал ощущение стабильности платежа и снижение риска от плавающих процентов. Но именно с этими кредитами с фиксированным платежом, но переменной ставкой, любое увеличение процентных ставок уменьшает сумму, используемую для погашения основного долга. В результате, период амортизации серьезно удлиняется, вплоть до бесконечности.

Что ждёт этих заемщиков? Все ли они смогут справиться с возросшими платежами? Если нет, то они будут вынуждены продавать. Что приведёт к увеличению предложения, в то время как спрос идёт вниз, потому что все меньше и меньше канадцев могут квалифицироваться на ипотеку под 7%. Цены на недвижимость пойдут вниз, хорошо если, в таком случае удастся продать без потерь.

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

Самые низкие ипотечные ставки по стране далеко не у главных банков. Ипотечный брокер ваш лучший соратник, если вы хотите найти оптимальные условия.

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

В Монреале я живу 23 года. В Канаде 24 года. Приехала сюда из Израиля, сначала жила в Калгари, и считаю, что Монреаль офигительный город. Хотите узнать почему я люблю Монреаль, как отношусь к Альберте, слушайте моё "ночное видео".

Навеяно оно было бурной дискуссией в одной из наших групп, где обсуждался вопрос, стоит ли переезжать жить в Монреаль из Ванкувера или Нью-Брунсвика

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

​​Банк Канады сохранил процентную ставку, но продолжает количественное ужесточение

ДЛЯ НЕЗАМЕДЛИТЕЛЬНОГО РЕЛИЗА

Оттава, Онтарио

6 сентября 2023 г.

Банк Канады сегодня сохранил целевую ставку «овернайт» на уровне 5%, банковскую ставку на уровне 5.25% и ставку по депозитам на уровне 5%. Банк также продолжает политику количественного ужесточения.

Инфляция в странах с развитой экономикой продолжает снижаться, но, поскольку показатели базовой инфляции все еще повышены, крупные центральные банки по-прежнему сосредоточены на восстановлении ценовой стабильности. Во втором квартале 2023 года рост мировой экономики замедлился, во многом благодаря значительному замедлению темпов роста в Китае. Поскольку продолжающаяся слабость сектора недвижимости подрывает доверие покупателей, перспективы роста в Китае уменьшились. В Соединенных Штатах рост оказался сильнее, чем ожидалось, благодаря высоким потребительским расходам. В Европе рост сектора услуг поддержал экономический рост, компенсируя продолжающееся сокращение производства. Доходность мировых облигаций выросла, что логично при более высоких реальных процентных ставках, а международные цены на нефть выше, чем предполагалось в июльском отчете о денежно-кредитной политике (MPR).

Канадская экономика вступила в период более слабого роста, который необходим для ослабления ценового давления. Экономический рост резко замедлился во втором квартале 2023 года, при этом объем производства сократился на 0.2% в годовом исчислении. Это произошло из-за заметного замедления роста потребления и снижения жилищной активности, а также последствий лесных пожаров во многих регионах страны. Рост кредитования домохозяйств замедлился, поскольку влияние более высоких ставок ограничило расходы среди более широкого круга заемщиков. Конечный внутренний спрос вырос на 1% во втором квартале, чему способствовали государственные расходы и стимулирование инвестиций в бизнес. Напряженность на рынке труда продолжает постепенно ослабевать. Однако рост заработной платы остался на уровне 4–5%.

Последние данные потребительской инфляции показывают, что инфляционное давление остается серьёзным. После снижения до 2.8% в июне инфляция индекса потребительских цен (ИПЦ) выросла до 3.3% в июле, составив в среднем около 3%, что соответствует прогнозу Банка. Ожидается, что в связи с недавним повышением цен на бензин инфляция ИПЦ в ближайшем будущем будет выше, а затем снова снизится. Базовая инфляция в годовом исчислении и за три месяца сейчас находится на уровне около 3.5%, что указывает на то, что в последнее время наблюдалось незначительное снижение базовой инфляции. Чем дольше сохраняется высокая инфляция, тем выше риск того, что повышенная инфляция закрепится, что затруднит восстановление ценовой стабильности.
Учитывая недавние данные о том, что избыточный спрос в экономике снижается, а также учитывая запаздывающие эффекты денежно-кредитной политики, Совет управляющих решил сохранить процентную ставку на уровне 5% и продолжить нормализацию баланса Банка. Тем не менее, Совет управляющих по-прежнему обеспокоен сохранением базового инфляционного давления и готов при необходимости повысить процентную ставку снова. Совет управляющих продолжит оценивать динамику базовой инфляции и перспективы инфляции ИПЦ. В частности, мы будем оценивать, соответствуют ли динамика избыточного спроса, инфляционные ожидания, рост заработной платы и поведение корпоративных цен достижению целевого показателя инфляции в 2%. Банк остается решительным в своем стремлении восстановить стабильность цен для канадцев.

Подписаться на CanadaNews
(by N.Era Media)