Зачем нужен агент, если все прекрасно умеют пользоваться MLS?

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

​​Вчера ФРС (центробанк США) поднял снова процентную ставку, а сегодня ЕЦБ – Европейский центробанк.

ФРС увеличил ставку на 0.25% до 5.5%. ЕЦБ – на 0.25% до 3.75% по депозитам, 4.25% для рефинансирования.

Это максимальный уровень с 2021 года для Евросоюза и США.

ФРС утверждает, что экономическая активность растёт умеренно, а банковская система надёжна. Правда, как раз накануне сильно пошатнулся PacWest Bancorp, стоимостью в 44 миллиарда. Его акции упали на 30%, пришлось объявлять "стоп торги" на бирже.

Ещё из заявлений главы ФРС Джерома Паулла:
– инфляция остаётся повышенной
– мы следим за инфляционными рисками
– стремимся к 2% инфляции и максимальной занятости на рынке труда (уровень безработицы в США рекордно низкий, по мнению некотрых экономистов, это признак приближающегося кризиса)
– можем пойти на дальнейшее ужесточения
– инфляция снизилась в июне, но этого мало, потому что это всего один месяц
– сильный экономический рост опять может вызвать инфляцию
– мы должны держать ставки на высоком уровне минимум до 2025 года
– мы сделаем все необходимое, чтобы снизить инфляцию (мантра просто)

Ещё интересное "мы можем позволить себе немного потерпеть"

Кристина Лагард, глава ЕЦБ, просто повторила слова Паулла:
– инфляция высокая
– в краткосрочной перспективе экономика остается слабой.

На этом фоне акции одного из самых крупных банков Европы – Deutsche Bank упали, так как ЕЦБ сообщил, что прекращает платить проценты по минимальным резервам.

На прошлой неделе глава Центробанка Канады сказал те же слова, назвал те же даты – 2025 год. Хотя инфляция в Канаде опустилась до 2.8%, что входит в вилку от 1% до 3%, но "недостаточно".

Канада не имеет другого выхода, как следовать за США, иначе сильно пострадает канадский доллар. Так что по всем прогнозам, снижения ставок раньше 2025 года ждать не стоит. Будет ли повышение осенью, пока не ясно. Вероятность есть, но, к счастью, небольшая.

Если намерены покупать или рефинансировать, давайте считать вместе. Главное, чтобы платёж был комфортен для бюджета не только сейчас, но и в будущем.

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

Вот такая статья вышла в Квебекской прессе, или почему рынок недвижимости опять вдруг летом полетел?

На дом в далеком пригороде цена поднята с 469 000 на 515 000, поданы 5 предложений.

Мне показалось, что многие люди просто не понимают как считать расходы, просто не умеют считать. Я, кстати, думаю, что часто не умеют считать и агенты. Люди просто не понимают, сколько им по-настоящему будет стоить содержание дома за 500 тысяч.

Многие видят только сумму ипотеки.

Я наблюдала недавно как на просмотр дома пришла семья иммигрантов, они красиво оделись, привели детей и фотографировались на фоне дома и бассейна, за который они готовы заплатить любые деньги, лишь бы было, что предъявить друзьям и родственникам в стране исхода.

На тот дом было 5 предложений, цена поднялась на 65 000 от запрашиваемой, и мы приняли с моими клиентами решение не выигрывать этот аукцион.

Давайте считать деньги!

О чем статья: о том, что семья в Квебеке скоро не сможет отправиться в отпуск, о том, что цены на все взлетели включая выплаты по ипотеке.


📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315


https://www.journaldequebec.com/2023/07/25/est-ce-que-ce-seront-vos-dernieres-vacances-avant-longtemps?fbclid=IwAR3XurLtntA05FncimhMtrnnCZWwdozzE9z8W-5-g8QFNOGoQVI5whywwSM

​​Продается банк или первый пошёл?

Я более 20 лет в бизнесе и слежу за финансами.

Продается Laurentian Bank. Но покупателей пока нет. Или уже нет.
Если совсем честно, то уже давно были сигналы и к этому все шло.
Сначала они закрыли кредитные линии.

Потом свои отделения, потом стали людей вынуждать уходить.

С ними остались самые стойкие
Банк основан в 1846, la Laurentienne насчитывал 58 отделений на 31 октября 2022 года. Это был седьмой банк в Канаде, с большинством филиалов в Квебеке. Основное направление – кредитование, преимущественно в Квебеке, но также и в остальной Канаде и даже США.

С 2015 года администрация пыталась переформатировать стратегию банка и вытащить его из проблем.

3 000 работников могут потерять работу, из них 1 500 в Квебеке. Но высшее руководство разделит 13 миллионов бонусов в случае продажи банка, из них президент банка Rania Llewellyn, на посту всего три года, получит около 6 миллионов.

Будем ждать … кто то его купит.

Один из возможных был Bank Scotia. Также говорили о TD. Но 28 июля стало известно, что Scotia отказался. TD, по сведениям прессы, тоже не хочет. Шансы на продажу упали более чем на 50%, и цена покупки, соответственно.

От себя могу добавить , я тоже была их клиентом еще с хороших времен, и мне пришлось работать с адвокатом, чтобы расстаться с ними и получить свои деньги.

27 июля Банк поднял свою процентную ставку с 8.75% до 9.00%.

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

"Конец эпохи владения недвижимостью": многие молодые канадцы уже никогда не купят дом

Это моё первое видео на эту тему. Что сейчас происходит в Канаде, какая у нас статистика, сколько домов продается, сколько не продается? В одно видео это все не войдёт, но начнём разговор.

Мне очень важно ваше мнение, поэтому давайте обсуждать, задавайте вопросы.

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

​​Компания Oxford Economics считает, что коррекция на рынке недвижимости Канады далеко не завершена. Я тоже так думаю

Несмотря на временный рост цен на жилье в весенние месяцы, по мнению аналитиков, ожидается их новое снижение.

"До января 2023 года цены на дома упали на 17% от пика марта 2022 года, после чего наблюдался их рост из-за разрядки скопившегося спроса. Однако команда экспертов Oxford Economics прогнозирует еще 10% падение цен к первой половине 2024 года. В итоге общее снижение цен может достигнуть 20-25% от пика до минимума".

Несколько факторов могут влиять на динамику рынка, которые я считаю правильными:

1. Рост ипотечных ставок: ожидается, что ставки продолжат расти, достигнув 6.1% к второй половине 2023 года, что, логично, сделает ипотеку менее доступной для покупателей.

2. Экономические факторы: возможное начало давно обещанной рецессии, ужесточение кредитных условий (а как иначе, банки сильно рискуют, а Канада самая "закредитованная" среди развитых стран) и рекордная недоступность жилья (о которой не говорят разве что в прогнозе погоды, а мы все знаем, что новости всегда существенно корректируют рынок) могут снизить спрос.

3. Государственная политика (вот тут самое интересное): меры по сдерживанию спекуляции и запрет на покупку иностранцами также могут охладить интерес к рынку.

Также стоит отметить, что инвесторы становятся осторожнее, предпочитая отходить от рынка недвижимости из-за риска больших экономических потерь в будущем. Экономисты предупреждает о рисках краткосрочных решений, которые могут привести к большим экономическим проблемам в долгосрочной перспективе. И я не устаю говорить об этом. Крайне важно грамотно все просчитать. Моё преимущество в том, что я как риэлтор и ипотечный брокер могу видеть всю картину целиком.

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

​​Как "ипотека с фиксированным платежом и плавающим процентом" спасла Канаду

Стабильность экономики Канады в данной ситуации, удалось сохранить до сих пор, несмотря на все "старания" Центробанка, во многом благодаря ипотеке с переменной ставкой, но фиксированным платежом.

Такой тип ипотеки, предлагаемый банками RBC, TD, BMO и CIBC, позволил заемщикам сохранить размер ежемесячных платежей неизменным даже при таком агрессивном росте процентных ставок. Правда теперь большая часть платежа идет на покрытие процентов, а меньшая - на погашение основного долга. Иногда вплоть до нуля погашения основного капитала, только проценты.

Эксперт Ron Butler из кабинета Butler Mortgage уверен, что именно этот вид ипотеки предотвратил рецессию в стране. Если бы все заемщики использовали ипотеку с изменяемыми платежами, как предлагали Scotiabank и National Bank, экономика сейчас уже могла бы испытывать рецессию из-за существенного сокращения расходов канадских семей, бюджет которых уходил бы на оплату за дом.

То есть у большого количества канадских заёмщиков изменились платежи по ипотекам, но они просто этого ещё не заметили.

Но на самом деле ипотеки с фиксированными платежами лишь отложили "шок от платежей" на какое-то время, до момента переоформления ипотеки, и в долгосрочной перспективе наверняка приведут к серьезным проблемам. Проблемы могут возникнуть, например, с ипотеками, перешедшими в отрицательную амортизацию, когда платежи недостаточны даже для покрытия процентов по основной сумме долга, и размер ипотеки начинает расти. Для компенсации этой разницы платежи должны увеличиваться.

Существуют опасения, что регуляторы могут вмешаться в сферу ипотечного кредитования, что может повлиять на доступность ипотек с фиксированным платежом и переменной ставкой. Регуляторы, такие как Офис надзора за финансовыми учреждениями (OSFI), уже пристально изучают этот тип ипотек. Теперь представьте, что будет, когда наступит череда обновлений и люди узнают, что чтобы остаться в рамках их начальной амортизации, они должны платить значительно больше, а привычный им продукт больше не доступен.

"В будущем такой тип ипотек может стать более дорогим из-за дополнительных затрат на соблюдение новых нормативов, и даже вовсе исчезнуть", – пишет Canadian Morgage Trends.

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

​​Чем нам грозит политика по "доступности" жилья?

National Bank of Canada (NBF) опубликовал свой Housing Affordability Monitor (HAM) за II квартал 2023, показывающий улучшения показателей доступности на большинстве рынков страны. Учитывая рост процентной ставки, а значит стоимости финансирования, цены на жилье упали и дома стали чуть более доступными. Снижение идёт третий квартал подряд, но до "коррекции", как говорят специалисты, еще далеко. Под коррекцией обычно подразумевают возврат к прежним ценновым категориям, и сейчас эта цель поставлена на цены 2015, когда большинсво могло позволить себе дом в городе проживания, а стоимость недвижимости и ее финансирования соответствовала уровням дохода.

Индекс C10 National тоже показывает падение цен на жилье. Средняя стоимость продажи упала до 744 400$ во II квартале 2023, на 1.2% меньше по сравнению с предыдущим кварталом и на 8.1% меньше, чем в прошлом году. Но с учётом роста ставок по ипотеке, это не решило вопрос доступности жилья, о котором сейчас так много говорят. Стоимость жилья уменьшилась, а стоимость финансирования резко возросла. Поэтому мы остались на том же месте по доступности.

То есть доступности это не добавило, но привело к определенному обеднению канадцев, особенно тех, кто купил недвижимость в последние годы, так как их недвижимость теряет в цене, а ипотеки выплачиваются на прежнюю стоимость дома.

Специалисты говорят о 8-летнем росте цен (с 2015), и ищут способы вернутся на 8 лет назад, чтобы дать молодым канадцам шанс купить жильё. Но, ещё раз повторюсь, это приведёт к потери благосостояния тех, кто уже владеет недвижимостью.

Теперь о доступности в конкретных городах. Большинство населения страны, как мы хорошо знаем, а соответственно и рабочих мест сосредоточено в нескольких крупных городах. И все они теперь недоступны для покупки жилья молодыми семьями. Средний дом по стране требует минимального семейного годового дохода в размере 175 900$ для выплаты по ипотеки на II квартал 2023 года. NBF говорит, что это более чем вдвое превышает средний доход семей по стране.

Минимальный годовой доход домохозяйства, необходимый для покупки среднего дома в Ванкувере, составляет 240k, что почти в три раза превышает местный средний доход, по данным NBF. Более чем в два раза стоимость владения недвижимостью превышает доход в других ключевых городах, таких как Торонто (225k в год), Гамильтон (205k в год) и Виктория (204k в год). Маленький факт – Гамильтон, кстати, был самым "перегретым" городом Канады по исследованиям МВФ. То же самое для Монреаля и провинции. Я писала об этом в июне.

Город Квебек единственный город, в котором на средний доход можно себе купить дом. Средний дом требует минимального годового дохода в размере 86.5k с учетом ипотеки, что составляет 109% от среднего дохода. Но это единственный город на сегодня, где доступность ухудшилось, то есть цены растут, а доходы нет, и эта тенденция будет продолжаться.

"Большинство молодых семей в Канаде не могут себе купить дом, но практически ничего не делается, чтобы решить эту проблему, так как... большинство домохозяйств в стране уже имеют дом", пишет Globe&Mail.

"Отсутствие доступности жилья в основном влияет на молодые домохозяйства и иммигрантов. В целом, обе эти демографические группы, скорее всего, не будут иметь таких же благоприятных экономических условий, как предыдущие поколения в Канаде".

Канада ожидает по полмиллиона иммигрантов в год, с учётом всех категорий в следующем году население страны увеличится на 1 миллион, где будут жить все эти люди?

Все без исключения города Канады сейчас недоступны для средней семьи, согласно соотношению среднего дохода к стоимости ипотеки/жилья. И ожидать, что-то изменится без новых государственных регуляций или другого вмешательства, нельзя. Вопрос, хотим ли мы этого вмешательства? Скорее всего нет, потому что, как я уже сказала это сделать беднее большинство канадцев. Но кто нас спросит?

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

​​"Переменные ипотечные ставки снова становятся популярными, так как многие канадцы считают, что процентные ставки достигли пика", сообщают специализированные издания

По данным RATESDOTCA, процент ипотек с плавающими ставками увеличился до 13% в июле, что на 3% больше, чем в предыдущем месяце. То есть канадцы подуспокоились и опять начали просчитывать степень риска.

Вподне возможно, но не гарантированно, что процентные ставки достигли максимума и, есть вероятность, что они пойдут вниз в 2024-2025 годах.

В июле 2022 года 57% всех ипотек были заключены с плавающим процентом. Однако когда Bank of Canada увеличил свою процентную ставку с исторически низкого уровня в 0,25% до 5%, покупатели домов резко перешли на фиксированные ставки.

Сейчас фиксированные и переменные ставки довольно близки, и потребители снова обратили внимание на переменные ставки. Фиксированная ставка даёт гарантию на 5 лет, что сюрпризов не будет. Но в случае, если процент пойдёт вниз, клиент, заключивший контракт на 5 лет по высокой фиксированной ставке, серьзно переплачивает, и не может изменить условия, а в случае выхода из ипотеки, платит огромные штрафы.

Если полагать, что ставки достигли своего максимума, или почти достигли, то есть смысл подумать о переменной ставке по ипотеке, если вы заключается, или перезаключаете контракт сейчас или в ближайшее время. Но каждый случай мы будем рассматривать индивидуально, учитывая вашу финансовую ситуацию, толерантность к рискам, зону комфорта, ваш возраст и возраст ваших детей, и многие другие факторы.

"Многие экономисты считают, что ставки может бытьи уже достигли своего пика", – пишут источники. Как вы понимаете, в этой фразе больше сомнения, чем уверенности. Bank of Canada повысил свою ставку в июле, но, как и Federal Reserve и European Central Bank, заявил, что дальнейшие шаги будут зависеть от данных. А данные в современной обстановке меняются каждый день и предсказать их уже не может никто.

RBC полагает, что Bank of Canada будет придерживаться своей позиции, поскольку канадская экономика продолжит замедлятся во второй половине года. Однако, нестабильная ситуация в соседних Штатах может оказать серьёзное влияние на позицию Канады.

Инфляция остается одной из главных неопределенных переменных. В июне инфляция в Канаде замедлилась до 2.8%. Экономисты из RBC ожидают небольшого увеличения инфляции в июле из-за роста цен на энергоносители.

RBC не ожидает сокращения ставок Bank of Canada до третьего квартала 2024 года. Опрос, проведенный для RATESDOTCA и BNN Bloomberg, показал, что 62% домовладельцев беспокоятся о повышении платежей при перезаключении ипотек. Было бы странно, если бы они не начали беспокоиться.

Цены на топливо почти вернулись к прошлогодним максимумам, отмечает главный экономист BMO Douglas Porter. Он говорит, что, так как цены растут, общая инфляция может превысить 3% в июле. А то, что цены растут, мы хорошо видим.

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

Только что появились последние данные по инфляции за июль – 3.3%. Выше, чем 2.8% в июне, что опять пугает всех. Теперь вопрос, что стало главным фактором роста инфляции в июле?

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315