Ещё хочу порекомендовать своим подписчикам, кому действительно не безразлична страна, подписывайтесь на новостные каналы MontrealNews и CanadaNews. Мне близко их видение, у них нестандартные новости. Оба каналы принадлежат медиа агентству New Era Media, с которым я работаю.

Законопроект об аренде жилья Bill 31: недовольны все

Новый законопроект CAQ об аренде жилья был представлен в Национальную Ассамблею прямо накануне летних каникул. На этой неделе, сразу после знаменитого 1 июля, о нем снова вспомнили. Так получилось, что закон не угодил сразу всем.

Министр по жилищного вопросу France-Elaine Duranceau уверенно подтвердила: "Жильцы не довольны, хозяева домов не довольны... мне кажется, все вполне сбалансировано".

Основные изменения:

– арендодатели смогут повышать арендную плату на квартиры и дома, сданные в эксплуатацию в последние пять лет, без ограничений, как и было раньше. Но с вступлением нового закона они будут обязаны заранее указать максимальную сумму повышения в контракте

– арендодатель будет иметь право отказать в переводе контракта аренды на другое лицо (lease transfer) при досрочном расторжении контракта без объявления причин, и расторгнуть контракт

– арендаторы, которые не ответили на уведомление о выселении, будут автоматически считаться "отказавшимися выселяться". Сейчас ситуация обратная, если арендаторы не ответили, считается, что они согласны съехать. По новому закону арендодателям придётся обращаться в жилищный суд для подтверждения выселения, собирать доказательства и оплачивать компенсацию по новой схеме в сумме месячной квартплаты за каждый год, прожитый в квартире. Если арендатор прожил в квартире 10 лет, арендодатель будет обязан компенсировать в размере 10 месячных оплаты жилья

– арендодатели обязаны указывать сумму предыдущей арендной платы, базируясь нас своей честности. Проверить достоверность информации пока невозможно, но все чаще речь идёт о скором введении регистра аренды, где будет указан каждый контракт и сумма аренды. Арендатор имеет право опротестовать цену жилья в жилищном трибунала в течении 10 дней после подписания контракта аренды.

Подписывайтесь на MontrealNews
(by N.Era Media)

Законопроект, конечно, сильно напрягает.

Мой комментарий к статье выше от MontrealNews сегодня.

Права собственников многоквартирных домов, да ладно там многоквартирных, просто дуплексов-триплексов, пострадают ещё больше.

Если и раньше выселить жильцов было трудно, а ведь не все жильцы подарок для хозяина, даже доя соседей, так теперь станет ещё сложнее и дороже. Придётся доказывать в суде, что они действительно не платят, не живут, нарушают правила дома, или ты реально собираешься делать капитальный ремонт. Ну и компенсации выросли значительно.

Не стоит всё-таки забывать, что хозяин дома вложил деньги, продолжает инвестировать, дом принадлежит ему, а прав у него почти никаких не осталось. Самые сложные законы и самые бесправные арендодатели именно в Квебеке.

Много шума сейчас из-за того, что больше нельзя будет перевести контракт на аренду на другого человека с прежней суммой аренды. Представьте, человек живёт в квартире 15 лет. Платит 800$ за 4 1/2. Таких цен нет уже. И ничего нельзя сделать. Ну на 3% в год худо бедно поднять можно, и то не всегда. Теперь, например, жилец решил съехать и "помочь" другу – передать ему свое бывшее жилье по низкой цене. Ну ещё и подзаработать пару сотен баксов за трансфер лиза. А хозяин дома ничего не может сделать. Если речь идёт о каком-то триплексе, то это далеко не всегда миллионер, "которому так и надо". Такой же работяга, который просто когда-то вложил деньги в дом, вместо того, чтобы их спустить. По новому закону у собственников хотя бы это право появится. Так и тут уже в Парламенте шум, на улицах демонстрации активистов.

Долго просили разрешить в законе депозит при подписании контракта, на случай неуплаты или ущерба. Но нет, так и не разрешили в Квебеке. Изменений на компенсацию крупных ремонтных работ по зданию тоже не сделали. А делать их нужно, дом стареет, жильцы жалуются, а аренду повысить нельзя. Цены на стройматериалы и работы выросли в десятки раз уже. Какой выход у собственников?

В данной ситуации я абсолютно на стороне арендодателей. Арендаторы в Квебеке уже и так более чем защищены. Пора посмотреть и на другую сторону.

Ну и отдельно, важно грамотно подбирать доходную недвижимость. Очень много подводных камней, чтобы потом не проводить жизнь в Régie de logement.

Если у вас есть вопросы по закону, новому или существующему, на аренду, по аренде и правам квартиросъемщиков, или вопросы по покупке доходной недвижимости пишите здесь или в личные. 

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

По данным RBC, крупнейшего банка страны, приобрести канадскую недвижимость стало немного проще. Индекс доступности жилья RBC показал небольшое улучшение в первом квартале 2023 года, впервые за многие годы. Это, конечно, приносит какое-то утешение покупателям, но жилье по-прежнему менее доступно, чем даже на пике пузыря 90-х годов. Банк также не отмечает это, как особые улучшения ситуации, учитывая скорость, с которой покупатели возвращаются на рынок жилья.

Индекс доступности RBC рассчитывает стоимость владения недвижимостью для покупателей в процентном соотношении от среднего дохода семьи. Если индекс показывает 50%, это означает, что средней семье потребуется потратить 50% своего дохода на выплаты по ипотеке. Сейчас он "упал" до 59.5%.

Вот тут ни банк, ни я, не знаем, стоит ли радоваться?

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

Облегчение выплат по ипотекам для потребителей предложила на этой неделе министр финансов Христя Фриланд.

Цель, сказала Фриланд, состоит в том, чтобы помочь канадцам, борющимся со своими ипотечными кредитами, преодолеть текущие экономические трудности.

Короче, федералы перешли к стандартизации, вернее они это называют "рекомендациями", так как банки в Канаде все-таки считаются частными. Оттава опубликовала новый набор "руководящих принципов" для стандартизации того, как кредиторы Канады, регулируемые на федеральном уровне, предлагают облегчение ипотечного кредита для потребителей, борющихся с бременем неожиданно резко выросших процентных ставок.

Во-первых, правительство решило избавить некоторых держателей ипотечных кредитов от дорогостоящих комиссий и штрафов, связанных с рефинансированием, выплатой единовременных сумм или иным изменением условий их кредитов. Речь идет о людях, которые взяли ипотеки с плавающими ставками и тех, кто продлевает свои ипотеки с фиксированной ставкой.

Те, у кого была плавающая ставка либо увидели, что их платежи растут вместе со ставкой Центробанка, либо, что их амортизация увеличилась, поскольку большая часть их ежемесячных платежей идет на погашение растущих процентов.

Руководство FCAC (Financial Consumer Agency of Canada), которое выпустило рекомендации, сейчас фокусируется на людях, которым уже грозит дефолт по ипотеке из-за более высоких платежей в сочетании с ростом стоимости жизни.

Банки и другие кредиторы и так иногда предлагают различные формы решения сложных ситуаций, но новые рекомендации FCAC направлены на стандартизацию подхода федерально регулируемых учреждений. Агентство отмечает, что оно не может предписывать прямые действия, которые должны предпринять частные учреждения, но оно "установило ожидания относительно того, что кредиторы должны делать в таких обстоятельствах".

Например, в руководящих принципах рекомендуется отказаться от штрафов за досрочное погашение и внутренних сборов, связанных с изменением условий ипотеки, а также не взимать проценты с процентов, что уже радует. В случае увеличения периода амортизация – срока выплаты ипотеки, он должен быть минимально короткий, из возможных.

От банков также ожидается, что они будут внимательно следить за ситуациями клиентов на предмет выявления признаков риска. Агентство призывает кредиторов активно обращаться к канадцам, которые рискуют столкнуться с финансовыми трудностями, чтобы объяснить им возможные варианты выхода из сложной ситуации.

Эти руководящие принципы вытекают из обещания либералов, заложенного в бюджет на 2023 год – установить кодекс поведения для защиты держателей ипотечных кредитов.

Из слов Фриланд: «Публикуемое сегодня руководство предназначено для защиты канадцев, чтобы гарантировать им, что их финансовые учреждения относятся к ним справедливо и предоставляют им необходимую ипотечную помощь».

У вас комментарии есть к этому, или только мне кажется, что "благими намерениями..."?

📝Подписывайтесь, мы здесь каждый день на такие темы разговариваем. Нужно же понимать, куда идём.

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

Банк Канады повысил учетную ставку на 25 базисных пунктов

Банк Канады сегодня повысил целевую ставку овернайт до 5%, банковскую ставку на уровне 5.25% и депозитную ставку на уровне 5%. Банк также продолжает свою политику количественного ужесточения.

Банк не ожидает смягчения инфляции до обозначенных конечной целью 2% до 2025. Не ждите послаблений, увы...

📝Подписывайтесь, мы здесь каждый день на такие темы разговариваем. Нужно же понимать, куда идём.

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

Записала видео об инвестициях в дуплексы и триплексы. На этот раз на случай, если вы будете жить в доме сами и сдавать остальные квартиры. Или поселите в них родителей, детей или других родственников.

В следующий раз поговорим о том, если вы хотите купить двух, трех, четырёх квартирный дом под инвестицию в чистом виде. Это разные вещи, и это нужно понимать.

Задавайте вопросы, будем обсуждать

📝Подписывайтесь, мы здесь каждый день на такие темы разговариваем. Нужно же понимать, куда идём.

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

Так, некоторые свежие размышления по рынку...

Недавно недвижимость в Канаде претерпела маленький кризис, вся эта пандемия, инфляция, ставки, как-то повлияли. Но вот сейчас из компании Royal LePage пришли свежие новости. Дома всё еще покупают как горячие пирожки, даже несмотря на то, что процентные ставки попрыгали вверх. Кажется, рынок пережил всю эту пандемическую и другую катавасию и готов вернуться в нормальное русло.

Однако, есть одна проблема. У нас в стране, оказывается, не хватает жилья. Да к тому же – наплыв имиигрантов.

По данным отчета, цены на дома в Канаде остались практически без изменений по сравнению с прошлым годом во втором квартале 2023 года, снизившись всего на 0.7% до 809 200$.

Эксперты в области недвижимости считают, что такое малое снижение цен говорит о том, что рынок, возможно, близок к восстановлению после корректировки рынка в 2022 году после пандемии. Однако второй квартал показал рост по сравнению с предыдущим – на 4%.

Цены, говорят, будут примерно на одном уровне в течение следующих шести месяцев, а затем взлетят на 8.5% выше, чем в последнем квартале 2022 года.

"Несмотря на решение центрального банка повышать до предела процентные ставки, многие покупатели все еще в игре. Спрос остается высоким, особенно среди тех, кто зафиксировал ставку," говорит Фил Сопер, президент и генеральный директор нашей Royal LePage.

Те, кто купил дома "в конце пандемического бума недвижимости", видели, как ценность их домов падала во время последующей корректировки рынка. Но теперь цены достаточно устойчивы, чтобы эти владельцы домов, скорее всего, могли бы продать сегодня без значительных потерь.

Средняя цена односемейного дома по стране упала на два процента до 841 900$ по сравнению с прошлым годом, в то время как средняя цена кондоминиума осталась почти неизменной по сравнению с прошлым годом, снизившись всего на 0.4% до 586 900$. Это означает рост цен на 4.1% и 2.7% по сравнению с первым кварталом 2023 года.

Если посмотреть на крупнейшие рынки недвижимости страны, типа Торонто и Ванкувера, то цены там все еще ниже, чем на пике 2022 года, но в целом ситуация стабилизируется. И Монреаль подтягивается.

В общем, смотрим, анализируем и не забываем, что вопрос доступности жилья в Канаде все еще остается острой проблемой, которую правительство раздувает и информационно, и с помощью иммиграции.

📝Подписывайтесь, мы здесь каждый день на такие темы разговариваем. Нужно же понимать, куда идём.

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

Ну а что по ценам в Монреале?

Стоимость жилья в Монреале остается высокой, несмотря на череду повышения процентных ставок. Хотя все предсказывали обратное...

Мы все помним, что Банк Канады повысил ключевую ставку до 5% - и это самый высокий уровень с 2001 года. Это десятое повышение с февраля 2022, когда ставка составляла всего 0.25%. Это коллосальная разница в платежах, но не все ее уже почувствовали. И судя по заявлениям глав мировых центробанков, они планируют повышать ставки ещё. Следующие заседания начнутся осенью.

Многие аналитики предсказывали, что повышение ставок приведёт к резкому падению цен на жилье и стабилизацию рынка. Но этого так и не случилось. Общая стоимость жилья в Большом Монреале упала всего на 2.4% по сравнению с этим периодом в прошлом году до 571 800$, согласно данным нашего агентства Royal LePage.

Постоянный спрос на недвижимость и дефицит жилья привели к тому, что прогнозируемые цены на конец года для Большого Монреаля снова повысили. Ожидается, что общая стоимость жилья увеличится на 8% до 587 844$ к концу года.

Все мы уже поняли, что несмотря на последнее повышение ставок, спрос на жилье в Монреале не колеблется. Если ставки начнут снижаться, рынок недвижимости может взорваться. Но на снижение пока ничего не указывает совсем.

Тем не менее, последнее повышение ударило по финансам многих собственников жилья и потенциальных покупателей. И ударит еще больше в 2024 – 2025 годах, на которые приходятся основные обновления ипотек. Тогда рынок может покачнуться.

Главные ставки сейчас поднялись до 7.2% у большинства крупных кредиторов, а переменные ставки достигнут не менее 6.3%, по данным LowestRates.ca. Можете познакомиться с сайтом.

Те, у кого ипотека с переменной ставкой, те, кто перефинансирует свою ипотеку с фиксированной ставкой и те, у кого есть задолженность по кредитной линии на недвижимость, почувствуют проблемы сразу. Остальные должны быть готовы.

Спрос на жилье в Квебеке, особенно недорогое, стартовое, поддерживается постоянно высоким уровнем занятости населения и стабильным притоком иммигрантов. Безработица в Квебеке даже ниже, чем по Канаде. Поэтому ожидать в ближайшее время снижения цен нет смысла. А вот что покажет нам 2024-2025 год, пока совсем непонятно.

📝Подписывайтесь.

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

Зачем нужен агент, если все прекрасно умеют пользоваться MLS?

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

​​Вчера ФРС (центробанк США) поднял снова процентную ставку, а сегодня ЕЦБ – Европейский центробанк.

ФРС увеличил ставку на 0.25% до 5.5%. ЕЦБ – на 0.25% до 3.75% по депозитам, 4.25% для рефинансирования.

Это максимальный уровень с 2021 года для Евросоюза и США.

ФРС утверждает, что экономическая активность растёт умеренно, а банковская система надёжна. Правда, как раз накануне сильно пошатнулся PacWest Bancorp, стоимостью в 44 миллиарда. Его акции упали на 30%, пришлось объявлять "стоп торги" на бирже.

Ещё из заявлений главы ФРС Джерома Паулла:
– инфляция остаётся повышенной
– мы следим за инфляционными рисками
– стремимся к 2% инфляции и максимальной занятости на рынке труда (уровень безработицы в США рекордно низкий, по мнению некотрых экономистов, это признак приближающегося кризиса)
– можем пойти на дальнейшее ужесточения
– инфляция снизилась в июне, но этого мало, потому что это всего один месяц
– сильный экономический рост опять может вызвать инфляцию
– мы должны держать ставки на высоком уровне минимум до 2025 года
– мы сделаем все необходимое, чтобы снизить инфляцию (мантра просто)

Ещё интересное "мы можем позволить себе немного потерпеть"

Кристина Лагард, глава ЕЦБ, просто повторила слова Паулла:
– инфляция высокая
– в краткосрочной перспективе экономика остается слабой.

На этом фоне акции одного из самых крупных банков Европы – Deutsche Bank упали, так как ЕЦБ сообщил, что прекращает платить проценты по минимальным резервам.

На прошлой неделе глава Центробанка Канады сказал те же слова, назвал те же даты – 2025 год. Хотя инфляция в Канаде опустилась до 2.8%, что входит в вилку от 1% до 3%, но "недостаточно".

Канада не имеет другого выхода, как следовать за США, иначе сильно пострадает канадский доллар. Так что по всем прогнозам, снижения ставок раньше 2025 года ждать не стоит. Будет ли повышение осенью, пока не ясно. Вероятность есть, но, к счастью, небольшая.

Если намерены покупать или рефинансировать, давайте считать вместе. Главное, чтобы платёж был комфортен для бюджета не только сейчас, но и в будущем.

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315

Вот такая статья вышла в Квебекской прессе, или почему рынок недвижимости опять вдруг летом полетел?

На дом в далеком пригороде цена поднята с 469 000 на 515 000, поданы 5 предложений.

Мне показалось, что многие люди просто не понимают как считать расходы, просто не умеют считать. Я, кстати, думаю, что часто не умеют считать и агенты. Люди просто не понимают, сколько им по-настоящему будет стоить содержание дома за 500 тысяч.

Многие видят только сумму ипотеки.

Я наблюдала недавно как на просмотр дома пришла семья иммигрантов, они красиво оделись, привели детей и фотографировались на фоне дома и бассейна, за который они готовы заплатить любые деньги, лишь бы было, что предъявить друзьям и родственникам в стране исхода.

На тот дом было 5 предложений, цена поднялась на 65 000 от запрашиваемой, и мы приняли с моими клиентами решение не выигрывать этот аукцион.

Давайте считать деньги!

О чем статья: о том, что семья в Квебеке скоро не сможет отправиться в отпуск, о том, что цены на все взлетели включая выплаты по ипотеке.


📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315


https://www.journaldequebec.com/2023/07/25/est-ce-que-ce-seront-vos-dernieres-vacances-avant-longtemps?fbclid=IwAR3XurLtntA05FncimhMtrnnCZWwdozzE9z8W-5-g8QFNOGoQVI5whywwSM

​​Продается банк или первый пошёл?

Я более 20 лет в бизнесе и слежу за финансами.

Продается Laurentian Bank. Но покупателей пока нет. Или уже нет.
Если совсем честно, то уже давно были сигналы и к этому все шло.
Сначала они закрыли кредитные линии.

Потом свои отделения, потом стали людей вынуждать уходить.

С ними остались самые стойкие
Банк основан в 1846, la Laurentienne насчитывал 58 отделений на 31 октября 2022 года. Это был седьмой банк в Канаде, с большинством филиалов в Квебеке. Основное направление – кредитование, преимущественно в Квебеке, но также и в остальной Канаде и даже США.

С 2015 года администрация пыталась переформатировать стратегию банка и вытащить его из проблем.

3 000 работников могут потерять работу, из них 1 500 в Квебеке. Но высшее руководство разделит 13 миллионов бонусов в случае продажи банка, из них президент банка Rania Llewellyn, на посту всего три года, получит около 6 миллионов.

Будем ждать … кто то его купит.

Один из возможных был Bank Scotia. Также говорили о TD. Но 28 июля стало известно, что Scotia отказался. TD, по сведениям прессы, тоже не хочет. Шансы на продажу упали более чем на 50%, и цена покупки, соответственно.

От себя могу добавить , я тоже была их клиентом еще с хороших времен, и мне пришлось работать с адвокатом, чтобы расстаться с ними и получить свои деньги.

27 июля Банк поднял свою процентную ставку с 8.75% до 9.00%.

📝Подписывайтесь, чтобы лучше понимать ситуацию на рынке недвижимости

Илона Тросман
ипотечный брокер/брокер по недвижимости
514-582-3315