Экономисты ожидают еще одной паузы в процентных ставках. Поскольку Банк Канады, как и ожидалось, вероятно, сохранит процентные ставки на своем заседании в среду, экономисты предполагают, что это может быть последняя в серии пауз.

Добавлю от себя: интересно а что будет с инфляцией после введения нового такса 1 апреля. Как странно никто не говорит об этом и не берет.

Фрэнсис Фонг, управляющий директор и старший экономист в TD Economics, также считает, что Банк Канады стоит еще хотя бы одной паузы перед снижением летом.

«Я не думаю, что кто-то восхищается сейчас позицией Банка Канады», — сказал он в интервью BNN Bloomberg во вторник по телевидению.

Фонг сказал, что сами процентные ставки Канады поддерживают высокие расходы на жилье и, следовательно, инфляцию, но с другой стороны, ожидается, что любое снижение ставок повысит спрос на рынке жилья и поднимет цены.

«Я думаю, что многие заемщики все еще находятся в стороне», — сказал он. «Есть еще и прибыльно занятые канадцы, которые ждут, чтобы цены выросли, что, кстати, также устанавливает определенную нижнюю границу для цен на жилье, потому что в момент, когда происходит падение процентных ставок, падение цен делает вещи хоть сколько-то доступными, люди снова возвращаются в игру».

Покупатели жилья подтверждают этот настрой. Опрос Royal LePage в феврале показал, что 51 процент канадцев, которые приостановили свои планы по покупке жилья, намерены возобновить поиск, как только центральный банк начнет снижать ставки.

Мое интервью в газете «Место встречи»

Сколько стоит мечта и как ее осуществить
13 марта 2024  |  Наше интервью  |  № 1230

Интервью с агентом по недвижимости Илоной Тросман
Времена не выбирают, в них живут и… покупают дома и квартиры. И каждый, разумеется, желает купить дом своей мечты и сделать это по возможности быстро, без хлопот и в рамках имеющегося бюджета. Реальная задача? Судя по растущему числу домовладельцев, вполне реальная. Однако…
Вечно возникает это “однако”, которое создает дискомфорт у мечтающего о собственном доме человека! И очень хорошо, уверяет агент по недвижимости Илона Тросман, если самое “однако” всплывает на поверхность на этапе мечтания. Гораздо хуже, если оно возникает тогда, когда сделка на покупку дома уже завершена, а дом оказался совсем не таким, о каком мечталось.
С Илоной Тросман мы беседуем о том, в каком состоянии находится и как будет меняться рынок недвижимости в Монреале и окрестностях в 2024 году.
— Илона, начну с самого животрепещущего вопроса. За сколько сегодня можно купить дом в Монреале и в окрестностях?
— Сегодня практически нет домов по цене ниже 500 тысяч долларов. Это началось во время пандемии. Мы спокойно это приняли, потому что тогда был очень низкий банковский процент. Купить дом за миллион долларов и платить меньше 2% интереса за моргидж было не страшно. Цифры работали, люди были довольны. Так мы перешли к другой категории цен. То есть сначала мы перешли к высоким ценам на низкие проценты, а теперь мы остаемся на этих же высоких ценах, но уже при высоких процентах.
— Стоит ли нам ожидать понижение цен на недвижимость в Монреале в ближайшее время?
— Надеяться на лучшее никогда не повредит. Правда, при этом хорошо бы представлять, что действительно происходит сейчас с рынком недвижимости.
— Поэтому мы и обратились к вам, как к человеку, владеющему этой информацией. И что происходит?
— Скажу честно, сложилась такая ситуация, с какой мы никогда не сталкивались. Начиная с 2020 года – со времени пандемии – стало сложнее предсказывать, как будут развиваться события на рынке. Во время ковида организация, которая занималась страхованием моргиджа, заявила, что сейчас ожидается падение цен на 17 процентов, а вместо этого цены на дома подскочили на 40 процентов. Такое ошибочное предсказание было сделано вполне солидной конторой, в которой работают профессиональные аналитики и экономисты! Но нет худа без добра! Этот опыт учит нас тому, что, используя имеющуюся информацию, надо уметь делать свои выводы. Я не претендую на роль провидца и, как каждый человек, могу ошибаться, но это правило помогает в моей работе. Приведу пример. В конце 2022 года у меня появился клиент – умный, образованный молодой человек, работавший в банке. Встретившись со мной для обсуждения покупки дома, он сказал, что хочет найти самый лучший “плавающий” процент. Поскольку он одного возраста с моим старшим сыном, я попыталась ему помочь как старший наставник и высказала свое мнение: “Зачем тебе “плавающий” интерес? Давай возьмем хороший интерес на 3 года!” Тогда можно было оформить моргидж под 4.99 или даже 4.89 процента. На мой взгляд, это были выгодные предложения, и логику своего объяснения я выстроила так: “Сейчас конец 22-го. В ближайший год падения банковского процента не будет. Если купить дом в конце 2022-го – в начале 2023-го, то один год надо будет заплатить 4.89 или 4.99, и тогда в первый год можно сэкономить деньги. На второй год, скорее всего, можно выйти в ноль. Переплата возможна только на третий год”. Однако клиент не соглашался с тем, что этот путь ему выгоднее, поскольку верил банковским аналитикам, предсказавшим падение банковских ставок уже в 2023 году. В результате он выбрал моргидж под “плавающий” процент, который, кстати, тогда был чуть более 5 процентов.
Когда же вышел очередной отчет, какой выходит каждый раз перед тем, как банк принимает решение поднять прайм или опустить, то оказалось, что ни о каком падении банковских ставок в ближайшее время речь идти не может. Аналисты быстро “переобулись” и стали выступать с другим мнением. Мой клиент вернулся ко мне, желая оформить моргидж под 4.

89 процента, но время было упущено: банки быстро отреагировали на ситуацию, и таких выгодных предложений больше на рынке не было.
Мой вывод из этой истории такой: знать мнение аналитиков – это хорошо, но нам надо уметь критически относиться к нему и самим анализировать ситуацию.
Сейчас я вижу радужные статьи, что, мол, еще немного — и банковский процент опустится. Я в этом не уверена, потому что инфляция не побеждена и остается высокой. Единственное, что интересует банки — это победить инфляцию. И они это будут делать всеми доступными им способами.
Может быть, к середине лета банковский процент начнет опускаться за счет того, что было сделано раньше для поднятия банковского процента. Обычно результат мы видим с задержкой. Первый серьезный подъем банковского процента начался осенью 2022-го, а результат этого подъема и действительно охлаждение рынка мы увидели только в сентябре 2023-го. Результат последующего роста, мы, вполне возможно, увидим только к лету 2024-го.
— А как возможное понижение банковского процента повлияет на цены?
— Здесь бытует много разных мнений. С одной стороны, если сейчас начнут опускаться банковские проценты, то появится огромное количество покупателей, и цены будут расти. Поэтому я думаю, что очень серьезного понижения цен не будет. С другой стороны, мы находимся в полном кризисе, у нас нет недвижимости, нет квартир на съем, жилищный кризис набирает обороты.
— То есть в Монреале спрос на жилье превышает имеющееся предложение?
— Да! Это отразилось и на ценах на съемные квартиры, которые подскочили в два раза. Мы все удивляемся, когда видим эти цифры. Например, сегодня квартира с одной спальней на съем в Côte-des-Neiges стоит в среднем от 1200 до 1700 долларов в месяц в зависимости от здания. Раньше такая квартира сдавалась за 800-900 долларов. То же самое касается района NDG. Мы никогда не видели таких цен у нас в Монреале! Даже за 1200 долларов квартир практически нет. И это не какая-нибудь квартира с модной планировкой, вовсе нет! Обычная квартира! За 1600 долларов можно снять квартиру в отремонтированном многоквартирном доме, который был построен в 60-80-е годы прошлого века. Мы не привыкли к таким ценам. Они нас шокируют.
— Что на это повлияло? Рухнувшая во время ковида экономика?
— Я думаю, что на это повлияло множество факторов. Один из них – увеличение городского населения за счет прибытия новых иммигрантов. Мы оказались не готовы создать условия для их комфортного расселения. Однако это “подстегнуло” нашу экономику. Мы заметили: начиная с 2017 года квартиры, выставленные на съем, вдруг стали “уходить” в кратчайшие сроки.
Второй фактор — в Канаде огромное количество жилья скупили иностранные инвесторы. Третий, конечно, пандемия. Есть еще один нюанс. Посколько цены на съемные квартиры сильно поднялись, то владельцы всеми правдами и неправдами стараются сделать так, чтобы на законных основаниях повышать цены на квартиры, которые ранее сдавались по более низким ценам. Например, они оставляют на продолжительный срок квартиры пустыми, а потом поднимают цену на аренду в два раза.
— В такой ситуации, возможно, выгоднее перестать снимать жилье и купить собственное? Или я не права?
— На этот вопрос сейчас нельзя ответить однозначно. В каждой ситуации надо проанализировать множество факторов. Когда мы говорим о покупке дома, мы говорим о расходах по содержанию дома: ипотека, муниципальные и школьные таксы, отопление, страховка. Раньше нашим клиентам, которые, к примеру, снимали квартиру за 1100-1200 долларов в месяц, мы находили дом в Шатоге или Лавале, за который они должны были платить в месяц 2500 долларов. Разница представляется существенной, однако люди отдавали себе отчет, что ситуация для них принципиально меняется: будут платить за свой дом, за лучшее качество жизни для себя и своих детей.
Сегодня таких цен нет. Сумма, которую клиенты должны будут ежемесячно выплачивать, купив себе дом, сейчас равняется 3500 – 4000 долларов.
Раньше, считая людям их бюджет, я делала это с удовольствием, потому что все цифры укладывались в моей голове в какую-то логику.

Сейчас они больше не укладываются в эту логику. К сожалению, мы не можем вернуться в ситуацию, какой она была в 2017- 2018 годах при хорошо сбалансированном рынке. Но важно понимать, что ситуация изменилась, и поэтому нужно очень тщательно анализировать все, что связано с покупкой недвижимости. В ковид, я помню, был ажиотаж, который заставлял людей принимать неправильное решение. Мы все разные. Кто-то может остановиться, задуматься и принять взвешенное решение. А кто-то видит, что все бегут, и он бежит. Уже сегодня мы сталкиваемся с тем, что многие люди понимают, что в ковид они заплатили при покупке дома больше, чем надо, и что решение было принято неправильное. Я сталкивалась с тем, что людям не посчитали всю сумму, которую им придется платить после покупки дома. Одна моя клиентка до того, как пришла ко мне, работала с другим брокером, который ей насчитал, что она должна будет выплачивать 2500 долларов. Я ей сказала, что в эту сумму не включены ни муниципальные, ни школьные таксы, а также страховка на дом и сумма за отопление. А учитывать нужно все составляющие! И обязательно нужно интересоваться, сколько стоило отопление предыдущему хозяину.
— Илона, в каких районах сейчас имеются интересные предложения на покупку?
— Предложений очень мало, а интересных – еще меньше. Для того, чтобы найти интересное предложение, нужно потратить много времени. Если есть желание поселиться в районе, где дома находятся в относительно правильной ценовой категории, то придется уехать подальше от Монреаля в любую сторону.
— Как далеко?
— Час — полтора на машине. Раньше были такие пригороды, как Châteauguay, North Shore, там было относительно дешевле, то есть можно было уложиться в 400-500 тысяч.
Опытные люди говорят, что они не понимают, почему люди больше всего заняты банковским процентом – он опустится или поднимется. Почему людей не волнует сама цена? Я всегда говорю: “Процент – это временный показатель. Он сегодня высокий, а через пять лет упадет. Что не является временным – это цена. Первым делом надо смотреть на цену и ее анализировать. И еще один важный нюанс. До сентября 2023 года был ажиотаж на рынке, и цены были выше, чем они стали в сентябре, октябре – ноябре 23-го года. То есть произошло небольшое понижение цен. За этим тоже нужно следить!
 — На сколько тогда упали цены?
— Примерно от 30 до 50 тысяч на дома, которые стоят 400 — 500 тысяч. Как только владельцы домов опускают цены, они сразу начинают получать предложение. Сейчас стала происходить небольшая коррекция рынка. Самый главный вопрос сейчас – будет ли рынок корректировать себя в дальнейшем. С одной стороны, должен. А с другой стороны, при этом перенаселении и всем остальном, он может себя и не скорректировать. Но мы всегда можем обсуждать варианты.
 — Например, что можно предложить человеку, готовому купить свое жилье?
— Если люди хотят остаться в городе, то можно посмотреть на фонд кондо. По квартирам предложений побольше, и они есть. И мы видим понижение цен на квартиры. В городе люди будут жить в дуплексах, квартирах, плексах. Если люди покупают дуплекс, нужно посмотреть, какой потенциал у этой собственности. Возможно ли ее переделать: сделать не две квартиры, а три? Возможно ли поднять арендную плату? Если раньше эта квартира сдавалась за 800 долларов в месяц, то ее можно, отремонтировав, приведя в товарный вид, сегодня сдать за 1700 – 1800. То есть могут быть актуальны и такие моменты. Если же для человека не имеет значения, в каком месте жить, то можно переехать в отдаленные районы. У нас в Квебеке много красивых пригородов, и если искать, то можно найти там что-то интересное. Такой вариант подойдет тем, кто работает из дома, пенсионерам. У каждого из нас – особая ситуация.
При общении с покупателями я всегда пытаюсь понять, что им нужно. Я считаю, что когда в семье есть дети школьного возраста, то надо проанализировать, кто живет в районе, где они планируют купить дом. С кем будут общаться дети, на какие детские секции и в какие кружки они смогут ходить в этом районе – обо всех этих деталях хорошо бы знать заранее.

Обязательно надо узнать, какие в этом районе школы, насколько спокойный этот район и пр. В принципе, когда мы работаем с людьми, которые только приехали и ищут себе жилье, мы вместе с ними создаем их стиль жизни, который будет их окружать в ближайшие несколько лет. Один и тот же Монреаль можно увидеть с разных точек зрения. Можно увидеть плохой, грязный, бедный, с бомжами, а можно увидеть благополучный, нарядный, уютный город. Очень важно учесть все эти аспекты при выборе дома или квартиры.
— Действительно, дом мечты – это не только четыре стены и крыша над головой. Это и улица, и магазины, и парки, и детские площадки и многое другое.
— Иногда я приезжаю с клиентами в район, где собираюсь показать им дом, и оказывается, что раньше они никогда здесь не были. И я им советую примерить этот район на себя. Приехать без меня, прогуляться по улицам, выпить кофе в кафе, оглядеться, увидеть, кто вас окружает. Люди, которые не владеют французским, вдруг покупают дом, где живут одни франкофоны. Одним это обстоятельство покажется не очень удобным, потому что им будет сложно общаться и найти себе приятелей. А другим, напротив, как раз это и нужно. Им это помогает интегрироваться в общество! Мы все очень разные. Главное, чтобы у человека был выбор. А грамотный агент в состоянии учесть все пожелания, которые имеются у клиента, ищущего дом мечты.
— Даже невысказанные?
— Порой и так случается!
13 марта 2024  |  Наше интервью  |  № 1230

https://res.cloudinary.com/dlfly2wh4/image/upload/f_auto,q_auto/c_fill,w_1080,h_1920,ar_9:16,g_auto/v1713322475/65f3cf7be6eab2ed97c4d584/dknfs4vnerpqfx7ofgmk Сегодня представила новый бюджет Христя Фриланд.
Из того что напрямую касается нас , первым пунктом идет увеличение налога на capital gain.
Сегодня налогом облагается только 1/2 прибыли , предлагается увеличить до 2/3 часть прибыли облагаемой налогом выше 250 тысяч.
Также предлагается обложить налогом незастроенную землю.
Куда пойдут эти деньги ?
То что касается нас: строительство домов, создания жилья для студентов.
Здания принадлежащие государству перейдут в жилищный фонд, будет застроена пустующая земля принадлежащая государству.
Про остальное говорить не буду, все просто вырастут налоги и пойдут они на разные дела великие в стране нашей.

Изменения в ипотечном кредитовании Канады, меры которые практически не актуальны для Монреаля и окрестностей. 30 лет на ипотеку вместо положенных 25….Однако эта мера будет распространяться только на тех, кто впервые покупает жилье, и только на новые дома. Покупатели, впервые покупающие подержанный дом, и люди, меняющие владельца, должны будут продолжать брать ипотечные кредиты, амортизируемые в течение 25 лет.
Также, чтобы помочь купить первую недвижимость, увеличивается лимит вывода средств из REER/RRSP с 35 000 до 60 000 долларов , начиная с 16 апреля. Эта мера в сочетании с CELIAPP даст молодым канадцам больше инструментов, позволяющих откладывать сумму, которая им действительно необходима для внесения первоначального взноса.

Читаю статьи о Канаде 90х, инфляции и вообще о том как себя стоит вести в таких ситуациях?
У нас сильно поднялась инфляция , а вместе с ней и цены и ставки. Что же делать ? Делать из лимона лимонад

Вкладывать правильно с полным анализом и общением с профессионалами.
Все покупки моих клиентов в этом году меня удовлетворили . Я знаю что они правильно вложили и деньги.

Стресс-тесты ипотечных кредитов, введенные в Канаде, препятствуют достижению собственного жилья, считает экономист-консультант из Торонто Уилл Даннинг.

Даннинг утверждает, что тесты могут помешать многим канадцам сделать выгодный выбор жилья и ухудшают кризис с доступом к жилью в Канаде.

"Недостатки в конструкции стресс-тестов ипотечных кредитов означают, что большое число канадцев не могут сделать жилищные выборы, которые, по их мнению, наилучшим образом отвечают их интересам", - сказал Даннинг The Globe and Mail. "В этом отношении стресс-тесты ипотечных кредитов делают нас всем коллективно хуже".

Анализ Даннинга показывает, что накопительное воздействие изменений в регулировании ипотечных кредитов с 2012 года привело к снижению на 10% объема покупок вторичного жилья, что потенциально привело к потере сотен тысяч сделок. По его оценке, это также способствовало сокращению на 200 000 единиц объема нового строительства жилья, что еще больше усугубляет кризис с доступом к жилью в Канаде.

Тестирование без учета роста доходов

Стресс-тесты требуют, чтобы новые ипотечные заёмщики квалифицировались на процентную ставку на 2% выше фактической ставки по договору. Например, банки должны проводить тестирование новой ипотеки по ставке 7,5%, несмотря на типичную текущую ставку в 5,5%.

Однако тестирование не учитывает рост доходов, который может влиять на способность заёмщика оплачивать ипотечные платежи.

"Тестирование не учитывает важный фактор, который будет определять будущие результаты для заёмщиков: рост их доходов", - отметил Даннинг, отметив, что ни Управление по надзору в сфере финансовой деятельности (OSFI), ни Канадская ипотечная и жилищная корпорация (CMHC) не публично признали или рассмотрели эту проблему.

Несмотря на резкое повышение процентных ставок за последние два года, количество канадцев, испытывающих трудности с ипотечными платежами, едва изменилось. По состоянию на декабрь, только 0,18% заёмщиков отставали от платежей более чем на три месяца, согласно Канадской ассоциации банкиров.

"Продолжающе низкий уровень просроченных платежей не доказывает, что стресс-тесты ипотечных кредитов работают. Вместо этого это показывает, что стресс-тесты должны учитывать рост доходов", - пояснил Даннинг, предоставив данные, показывающие, что в то время как типичное обновление ипотечного кредита приводит к увеличению платежа на 20,4%, доходы заёмщиков увеличились на 22,3%, что делает новый платеж более доступным.

Даннинг предлагает использовать увеличение в 0,75 пункта выше договорной ставки для адекватного симулирования двухпроцентного роста ипотечной ставки за пять лет с учетом роста доходов.

Сосредоточение на неправильном риске

Стресс-тесты ипотечных кредитов направлены на неправильный тип риска, по мнению Даннинга.

Основываясь исключительно на колебаниях процентных ставок как предикторе просрочек по ипотечным кредитам, недостоверно. Он сказал, что исторические данные и статистический анализ четко показывают, что изменения процентных ставок имеют минимальное влияние на просрочки. Потеря работы или другие снижения доходов являются основными причинами дефолтов по кредитам.

"Уровень просроченных платежей остается крайне низким, потому что ситуация на рынке труда в Канаде все еще очень стабильна, и потому что доходы продолжают расти", - сказал Даннинг.

Дома , квартиры,стресс тесты и Канада.
Эта ситуация может измениться , только в случае если измениться состав нашего правительства. Давайте не отвлекаться на голосование за маленькие партии и странных мужиков топящих за пост- конвой.

Пару лет назад я отправилась снимать своему товарищу дом в южные пригороды : Chambly, St Constant и другие , на дворе был конец 2022. Я работаю в Монреале 22 года, демографию знаю хорошо. Как же я была удивлена, когда заметила, то что все дома на сьем принадлежат определенной этнической группе.
Итак я не одинока, сегодня я поделюсь с вами очень интересной статьей о раскрытой сети фальшивых ипотек для отмывания иностранного капитала. Ответы на вопрос, почему у нас дорого стоят дома, и как мы стали просто смывной ямой чужого капитала, и почему простые канадцы теперь должны работать на двух работах для того чтобы оплатить свою недвижимость.
Мелисса Ланцман поднимала эту тему на нашей встрече. Консерваторы уже давно говорят об этом. Кстати банк может отозвать ипотеку если доказано действительно то что финансирование было сфабриковано из фальшивых документов. Ждите мою статью… для любителей детективов.

"Поддельные китайские доходы" подогревают пузырь недвижимости в Торонто: утечки из банка HSBC
Статья на английском в комментариях .
English version in a comments.

Разоблачитель, выпускник канадской бизнес-школы, был поражен подозрительными ипотечными кредитами, которые он обнаружил в 2022 году, когда присоединился к команде утверждения ипотечных кредитов в небольшом филиале HSBC на окраине Торонто.

Он знал о подозрениях в отношении капитала из Китая в недвижимость Британской Колумбии, но никогда не сталкивался с подозрительными кредитованием во время работы в филиале HSBC в Кэмпбелл-Ривер, живописном городке на побережье острова Ванкувер.

Когда он прибыл в банк HSBC , богатом пригороде к северу от Торонто, он обнаружил взрывной рост ипотечных кредитов китайским эмигрантам во время пандемии Covid-19.

Китайские мигранты, живущие по всему Торонто, получали ипотечные кредиты от HSBC, предположительно зарабатывая экстравагантные зарплаты на удаленной работе в Китае. В одном из примеров сотрудник казино в Онтарио, владеющий тремя домами, также заявил, что заработал 345 000 долларов в 2020 году, анализируя данные удаленно для компании из Пекина.

Перед присоединением к HSBC Канады, разоблачитель изучал мошенничество с фальшивыми доходами для своего магистра делового администрирования в Университете острова Ванкувер. После прибытия на новое рабочее место в феврале 2022 года, изучая книги по кредитованию филиала и допрашивая своих коллег, он сделал потрясающие выводы.

По мнению разоблачителя, с 2015 года более 10 филиалов HSBC в Торонто выдали по крайней мере 500 миллионов долларов в ипотечных кредитах для диаспоры, утверждая преувеличенные доходы или несуществующие рабочие места в Китае.

Эти махинации с зарубежными доходами увеличились во время пандемии, по мнению разоблачителя, потому что заёмщики могли относительно правдоподобно утверждать, что работают удаленно в других странах, находясь в Канаде.

Хотя от небольшого банка такого размера, как пригороде, ожидалось, что он будет выдавать примерно 23 миллиона долларов в год на жилищные кредиты, этот филиал выдал 88 миллионов долларов в кредитах на жилье в 2020 году, по словам разоблачителя, и более 50 миллионов долларов в 2021 году.

Разоблачитель, которого бюро называет Д.М., иммигрировал в Канаду как международный студент из Индии, что делает его меньшинством среди в основном китайских коллег-канадцев в филиале банка.

Проникая в файлы своих коллег, Д.М. все больше убеждался, что у HSBC Канада и других канадских банков, включая CIBC, есть системные проблемы с крайне сомнительными ипотечными кредитами, выданными диаспоре на основе не проверенных источников богатства в Китае.

Теряя сон, в апреле 2022 года, Д.М. отправил смелое электронное письмо старшим исполнительным сотрудникам банка: "Я собираюсь раскрыть потенциальное мошенничество с ипотечными кредитами в HSBC Bank Canada и, возможно, некоторые сотрудники извлекли выгоду от мошенничества, финансово получив тысячи долларов, что я называю доходами от преступлений."

Взрывное обращение на 4 страницы Д.М. стало отправной точкой для внутреннего расследования, которое привело к некоторым реформам в HSBC Канада согласно внутренним электронным письмам, полученным бюро - это издание опубликовавшее эту информацию.

Но спустя более года Д.М. был настолько неудовлетворен ответом банка, что решил

рискнуть и поделиться своей историей и многочисленными внутренними документами для безпрецедентного журналистского расследования кризиса доступности жилья в Канаде.
"Я обнаружил огромное ипотечное мошенничество, показывая заёмщиков с преувеличенным доходом из одной конкретной страны, Китая, притворяющихся, что работают удаленно," - сообщил Д.М. бюро в июне 2023 года. "Я считаю, что цены на жилье в Торонто связаны с этим, потому что это касается подтверждения доходов в банках, что предполагается умеренным спросом."

Бюро запросило HSBC Канада просмотреть электронную информацию для этой истории и предоставить подходящего менеджера для интервью относительно записей и обвинений Д.М.

"У меня не будет никого, кто бы мог говорить с вами непосредственно," - ответила Шэрон Уилкс, глава коммуникаций. "Но для контекста: Как глобальный банк, HSBC стоит на передовой усилий по выявлению, предотвращению и пресечению финансовой преступности ... Мы не будем вести бизнес с лицами или организациями, которые, по нашему мнению, занимаются незаконной деятельностью."

Уилкс добавила, что HSBC Канада "регулярно может завершать отношения с клиентами, деятельность которых мы считаем слишком рискованной."

Расследование бюро, проведенное в течение семи месяцев по обвинениям Д.М., подразумевает, что HSBC Канада и другие канадские банки могли выдать многие миллиарды долларов в сомнительных ипотечных кредитах китайским эмигрантам, и значительная причина бублика недвижимости Канады - сотни миллиардов долларов в незаконных переводах средств из Китая в Канаду и кредитование банков, которое усиливает его воздействие, особенно на цены на жилье в Торонто и Ванкувере.

"Есть тысячи таких случаев, крупномасштабные", - сказал Д.М. в интервью. "Трудолюбивым канадцам отказывают в ипотечных кредитах, а эти китайские резиденты подделывают документы и получают кредиты, используя фальшивые документы."

"У этих людей нет стабильной работы или дохода в Канаде", - он утверждал, - "но то, что они делают, - это мошенничество, чтобы отмыть деньги, и получать ипотечные кредиты с использованием поддельных документов."

Расследование бюро включало в себя обращение к семи выдающимся канадским экспертам для оценки некоторых документов, обвинений и выводов Д.М.

Это расследование предполагает, что расчет Д.М. вероятен, что филиал Оруры и другие филиалы HSBC в Торонто выдали по крайней мере 500 миллионов долларов в сомнительных ипотечных кредитах китайским эмигрантам с 2015 года.

Но выводы Д.М. также могут изменить понимание общественности о доступности жилья в Торонто и Ванкувере, политически взрывной проблеме, которая ожидается определить предстоящие федеральные выборы в Канаде.

Это потому, что, по мнению академиков и криминологов, изучавших документы Д.М. с бюро, его доказательства вписываются в гораздо более широкие расследования FINTRAC по подозрительным недвижимостным и банковским операциям.

В 2023 году служба по борьбе с отмыванием денег опубликовала новаторское исследование 48 000 банковских транзакций китайской диаспоры.

FINTRAC обнаружил, что во время пандемии Covid-19, когда канадские казино были закрыты, китайские подпольные банковские схемы развивались, затапливая электронные переводы средств из Гонконг в канадские банковские счета, которые служили как коридоры для мутных сделок и то что обнаружил ДМ в торонтских банках, наконец, проливает свет на таинственные капитальные потоки, обнаруженные выдающимся канадским академиком в 2015 году в исследовании земельных титулов и ипотечных кредитов Ванкувера.

Этот анализ покупок недвижимости на сумму 525 миллионов долларов за шестимесячный период показал, что 66 процентов покупателей в нескольких богатых районах были недавними китайскими эмигрантами диаспоры, и большинство ипотечных кредитов получали покупатели с малым или отсутствующим доходом в Канаде.

Аналогично тому, что обнаружил Д.М. в своем исследовании кредитов времен пандемии, можно назвать эволюционирующим "Торонтонским методом" подпольной банковской системы, обнаруженной впервые в Ванкувере, и обнаруженной в 2014 году за отмыванием удивительных 1,2 миллиарда долларов в наличных денежных средствах из Континентального Китая через правительственные казино Британской Колумбии.

Эта система теневых переводов была названа "Ванкуверской моделью" австралийским профессором и объединяет транснациональную организованную преступность, состоятельных китайских граждан, стремящихся экспортировать свои богатства за рубеж, и канадские казино, банки и недвижимость, в сделках, которые избегают контроля, потому что ключевые наличные обмены осуществляются вне книг профессиональными отмывателями денег, обслуживающими глобальную китайскую диаспору.

Согласно исследованию FINTRAC 2023 года, эта эволюционирующая сеть "Ванкуверской модели" "одновременно облегчает отмывание денег и обход китайских валютных контролей".

"В результате временного закрытия канадских казино в связи с пандемией COVID-19 профессиональные отмыватели денег начали диверсифицировать свои методы отмывания денег", - говорится в отчете FINTRAC.

"В это время FINTRAC наблюдал за ростом типологий отмывания денег, включающих передачу больших сумм средств в Канаду из иностранных денежных служб, часто расположенных в Китае, особенно в Гонконге, и отмывание средств в основном через недвижимость, ценные бумаги, автомобильную и юридическую сферы."

Эти переводы из Китая направлялись на банковские счета "множества независимых лиц в Канаде", которые служили "денежными осликами" в бизантинских сетях, вовлекающих канадских разработчиков недвижимости, агентов по недвижимости, ипотечных брокеров и банки.

Владельцы банковских счетов диаспоры часто утверждали, что они студенты, домохозяйки, офисные менеджеры или безработные, сообщал FINTRAC.

Иногда они использовали свои счета для отправки банковских чеков другим в Канаде для покупки домов или служили "соломенными покупателями" для иностранных инвесторов.

"Платежи по ипотечным кредитам происходят за счет поступающих средств из Китая", - сообщал FINTRAC.

В исследовании FINTRAC не говорится, что канадские банки сознательно выдавали фальшивые доходные ипотечные кредиты китайским эмигрантам в Торонто.

Но в интервью Д.М. сказал, что сотрудников банка обучают защите от мошенничества, и пакеты заявлений о кредитах, которые он изучил в Оруре, вызывали недоумение.

"Банк обнаружил, что одна женщина работает в казино неполный рабочий день, но получила ипотеку на 1,4 миллиона долларов, показав ежегодный доход более 300 000 долларов", - сказал он. "Плюс она получает деньги в виде пособий от правительства за своих двух детей."

В других случаях клиент HSBC, получив

ший ипотечный кредит в 2021 году, заявил, что заработал 500 000 долларов, работая удаленно для инвестиционной компании в Пекине, "несмотря на то, что компания по документам не существует".

Вскоре после того, как HSBC начал внутреннее расследование по заявлениям Д.М., казино Торонто сообщило о тревогах по поводу тысяч подозрительных транзакций в банке в 2021 году, включая переводы средств на подозрительные счета в Канаде и за рубежом.

FINTRAC предупредила казино, что его системы для отслеживания сделок наличными "недостаточны" для отслеживания движения наличных денег во время пандемии.

В ноябре 2022 года CIBC, чей филиал в Торонто в магазине отказался принять ответственность за неправильно одобренные ипотечные кредиты и отметил, что "не могут знать или контролировать истинность утверждений в анкетах заёмщиков".

Некоторые канадские эксперты и активисты заявили, что федеральные законы должны требовать проверки сделок недвижимости и ипотечных кредитов, а не только банковских транзакций.

"Движение от наличного обмена и наличных денег к финансовым транзакциям, таким как ипотечные кредиты и трансферты собственности, стало все более распространенным", - говорится в отчете FINTRAC.

"Такие типы транзакций обладают потенциалом для отмывания денег и финансирования терроризма, и эта эволюция означает, что оборудование и полномочия законодательства о противодействии отмыванию денег и финансированию терроризма должны учитывать все аспекты ипотечного и недвижимого сектора."

Каждый рассказ включал более 10 головных перекрестков, рассказывая более чем 20 сотрудникам банка и другим заинтересованным сторонам.

HSBC Канада сообщила, что ее ипотечный портфель растет сбалансированно, основываясь на статистике рынка жилья и конкурентоспособных факторах.

"HSBC Канада применяет строгие процедуры при заключении сделок с жильем для всех клиентов, включая утверждение истинности информации, предоставляемой клиентом", - говорится в письменном заявлении.

"HSBC имеет строгие процедуры управления рисками и поддерживает меры внутреннего контроля, которые обеспечивают соответствие всем применимым законам и правилам в отношении противодействия отмыванию денег и финансированию терроризма."

На манеже все те же…

France-Élaine Duranceau' вышла с новым предложением , кстати это наш министр, занимающиеся жилищными вопросами.
Итак объявляется мораторий , жильца выселить становится еще труднее. Виной всему жилищный кризис .
Забота очень сильно сконцентрирована на пожилых жильцах. Выселить можно жильцов под себя, своих родственников, или из дома идущего под генеральную реконструкцию.
Мораторий продлиться 3 года . И у нас кризис должен рассосаться как то. Ну что же в интересные времена живем.
Каждый день приносит нам новые законы. Творят их у нас быстро