#детали обзор MOD от MR Group
Полный файл с ценами и динамикой выше.
Тут тезисы:

Что мне нравится
✅ Пешком 7 мин. до м.Марьина Роща. По салатовой ветке – 2 станции и ты в центре. В 15 мин. от MOD – МЦД и м.Рижская, через которую проходит БКЛ метро. Кольцевая это оч удобно.
На авто от жк – 3 мин. до ТТК, и 10 мин. до Садового кольца. Но трафик тут будет жесть.

✅ В зоне 10-15 мин. пешком 1 взрослая и 3 детских поликлиники, ТРЦ Капитолий и Райкин Плаза. Фитнес-центры с бассейнами World Class и MyFitlab. Разные спортивные секции в ФОК Марина Роща, Академия льда, школы художественной гимнастики и футбола. Парк Фестивальный, с конным клубом.

✅ MR Group – авторитетный игрок, № 5 в Москве по объёму стройки и продаж за 2022. С мощной GR поддержкой. Достроят точно.

✅ Квартиры с отделкой. У MR она хорошего качества – в топе по рейтингу проф приёмщиков новостроя. Можно будет без лишних проблем и вложений быстрее заселиться, без «грязных» работ.

✅ Качественный концепт продукта: Брендовые архитекторы, доступ по отпечатку пальца, двор с террасой у кафе, геопластикой, взрослыми деревьями, 3 водоёма 17-20 м², сухой фонтан, панорамные окна в пол, мраморные лобби с настенными водопадами и джаз-гостиной.

Что НЕ нравится
❌ С севера на восток под окнами будет ппц. Здесь будет пучок многоуровневых развязок будущей трассы, которая свяжет МСД и ТТК. Да и само ТТК в 500 м.
Ещё в 150 м от участка – ж/д с МЦД. Рядом Рижский вокзал со всеми прелестями соседства. Тут же огромная площадка экс-Рижского грузового двора. Где планировали стройку РЖД-Сити с небоскрёбами, БЦ и прочим. СМИ пишут, что пока проект отложили. Но он точно когда-то вернётся. В общем, есть моменты по видам и горизонту соседства со стройкой.

❌ Дефицит объектов образования для детей. Помимо того, что будет в ЖК, в пешей доступности всего 4 муниципальных садика и 2 школы. Да, в перспективе 10 лет появятся школы и садики при соседних больших стройках. Но вопрос - хватит ли всем, и будут ли они уже нужны сегодняшним покупателям MOD.

❌ MR Group – непредсказуемые. Могут неожиданно менять проект. То этажность увеличат, то вместо школы – небоскрёб построят. Ну и большие вопросы к качеству работы карманной УК

📌 Моё мнение
Качественный продукт в средней локации. С запада зелёный старый московский райончик, с единичной реновацией. Супер по метро. Центр близко.
Но… впечатление портит соседство. Особенно будущее. Поэтому, предельно внимательно с выбором лотов по ориентации окон

По выхлопу от инвеста в аренду – ср. потенциал для нынешнего рынка. YOC = 3–5% годовых. Так, ср. прайс студий-апартов 12,3 млн р. Плюс доделать ремонт и оснастить. Аренда порядка 55-60 тыр./мес. Но учитывайте все нюансы и налоги по апартам. Квартиры 1-комн. в отделке застроя в ср. по 19,5 млн. Принесёт грязными 75–80 тыр./мес. Считайте с простоями, ремонтами, комиссиями и налогами. И учтите, что часть арендаторов оттянут соседи: MirrorЗдание с будущим проектом MR за ж/д

👍 Пользуйтесь, кому полезно @iliilitop

В Госдуме решили обсудить проблемы дольщиков без дольщиков. Об их проблемах говорили 👆застройщики. Это как волк, который все равно сожрет козленка, интересуется у него: "Какие у тебя печали, козлик?" Ну самим-то не смешно?

😂Смирнов, говорят, на Движении ярко отжог! Как в последний раз. Ильдар Борисович повержены в шок.

Орги! Дайте посмотреть запись?
Почему Роману «влажные» зацензурили, а у Смирнова — что ни слово х⭐️й??
🔺Треугольный метр

Засветился генплан ПИКов застройки промки у м.Селигерская

Напомню, будет 240 тыс.м2 жилья, с 10% реновации

План советую учитывать и при выборе лотов в соседнем Level Селигерская. Смотрите где какие башни запилит ПИК. А ещё между 1 и 2 очередями Левела - втиснут поликлинику этажа на 3
@iliilitop

- Вова, вот скажи же, все эти истории новосёлов жк "в полях" и "экс-промках" - когда они плачут от отсутствия инфраструктуры, километрах очередей на маршрутку, шум развязки под окнами... вот застрои же уроды, да... бедные люди

- Кеш, согласен, это бедные люди. Только бедные ментально. Уж сорян... Это ментально бедный берёт в долг на десятилетия миллионы денег, выкладывая их без анализа чисто за картинки застроев. Это им лень почитать несколько форумов и каналов, где профи чётко разжовывают локации, и когда там будет комфортно. Если ваще будет. Это им кайфолом открыть карту и посмотреть окружение, реновацию, тэц, снегоплавилки. Это они считают, что лучше будут платить в мес 35 тыр ипотеки за коробки в полях, чем 45 за варик в нормальном комфортном месте... хотя потом будут башлять куда больше чем "сэкономят" - за транспорт, нянь и частную инфру. Это им жалко заплатить несколько тыр, чтобы профи всё подобрал и разобрал... Поэтому да - это бедные люди

Не будьте бедными. Не лечите сами себя. А если уж лечите, то подходите к этому чуть ответственней. Думайте рационально. Не платите миллионами, нервами и здоровьем своим и своих детей - за обещания и картинки. Берегите локти - следы от зубов на них проходят оч долго @iliilitop

Стадии дольщика на рынке:

1. Начало поиска квартиры
2. Поиск подешевле квартиры
3. Выбор проекта, возможно попадание к шакалам
4. Оформление ипотеки, ебля с банками
5. Заключение ДДУ
6. Ожидание, наблюдение за стройкой
7. Ожидание, срач в чатиках с будущими соседями
8. Ожидание, начинают ехать сроки, мир с соседями, гон на девелопера, гон на УК, которая очевидно, что будет аффилирована с девелопером и начнет пиздеть деньги до заезда
9. ЗОС
10. РВЭ
11. Запись на приемку
12. Приемка, грусть что сделали не то что обещали, но радость, что ключи дали

Тут отдельный ад начинается, если квартира без ремонта, но потом мы отдельно трек пропишем.

13. Начало борьбы с УК, увидели тарифы (неважно какие, они все равно будут высокие)
14. Борьба с УК
15. Первый мусор в МОПе
16. Первые мудаки на парковке
17. Первый потоп
18. Отчаяние, лучше бы брали вторичку

Все так?

​ЦИАН сравнил московскую доходность Аренды и Вкладов 👇

По размеру арендной доходности расчёты ЦИАН близки к тому, что показывал ДОМ рф. А по вкладам – тут всегда важен момент. И, в отличие от недвижки, с подбором вкладов у нас люди справляются лучше. Ибо прозрачнее и мобильнее. Моё окружение и я сам, фиксировали хорошие двузначные ставки в прошлом марте-апреле

Прошёл год, и сейчас также можно в банках поискать что-то в 1,5-2 раза «интереснее» арендного выхлопа. Например, ДОМ рф даёт 8,6% на год, или 10% на трёхлетний вклад до 15 лямов. Ещё МКБ собирает бабло под 8,4 и 10,5%

Я не говорю, что аренда проигрывает, как инвест-инструмент. Правильно подобранная недвижка, к див.доходности и щас может добавлять к капиталу как минимум % инфляции. Что совокупно, по «общей доходности» вполне конкурирует с другими консервативными инструментами. Да, до выхода из актива это всё «бумажный» выхлоп. Пока не зафиксировался – не говори вжух… Но в целом, многим комфортнее иметь запись в ЕГРН, чем цифры в приложении / на счёте. Хорошо их понимаю. Хотя, другим, напротив, удобнее мобильно управлять капиталом, маневрируя между инструментами / банками…

Но плюсы-минусы инструментов – отдельная тема срача. Поэтому, вернёмся к арендной теме. Конкретно к её нюансам:
▪️Доходность в табличках аналитиков считается в сферическом вакууме. При покупке недвижки без ипотеки. Таких сделок у нас щас, мягко скажем, немного. Можно поупражняться с калькулятором, сравнивая % доходности на вложенный капитал (первый взнос, платежи, страховки) и ставку ипотеки на вторичку 11–12%. Лучше сразу понимать, что рентный выхлоп может кататься у плинтуса, и даже ниже

▪️Аналитики не учитывают затраты на ремонт, страховку от порчи, обязательные коммунальные платежи, налог на недвижку. Эмпирически, можно минимум отнимать от значений в табличке ещё 1%

▪️Теперь к интересному. Часто, молодой рантье говорит – с вашими вкладами морока перекладываться ежегодно. Тут я взял квартиру и стригу купон круглый год… всю жизнь. Так, да не так. Во-первых, через 7-10 лет актив вам придётся менять. Ибо он стареет физически и морально. И неизбежно превращается в «бабушкин варик». Ликвидность и доходность которого будут снижаться. Во-вторых, есть важная штука – ротация арендаторов. Даже если люди съезжают от вас по-доброму, это прерывание доходного потока, простой актива, косметика и комиссия брокеру за поиск нового арендатора

Если вы думаете, что это семечки… Ок, вот вам инсайдик от профи в аренде – Александра Харыбина: средний срок жизни арендатора в студии / 1-комн. = 1 году. В 2-комн. = 1,5 года. Теперь сложите все перечисленные нюансы. Посмотрите на % в табличке ЦИАН. И принимайте решение взвешенно @iliilitop

Касательно сегодняшней новости о рекомендации Совета директоров Самолёта для собрания акционеров (будет 30.06) - НЕ платить дивы по результатам 12 мес. 2022 - хз чего все всполошились... ожидаемо и оправдано... нарушения див.политики не вижу

Судите сами: по своей политике, при итоговом показатели чистый долг к скорр. EBITDA в 1,61х - они должны были выплатить не менее 33% чистой прибыли. При чистой прибыли по МСФО за 2022 = 15,3 млрд р., это 5 ярдов дивов. Или 82 р. на акцию

Но в 2022 ребята выплатили дважды по 41 р./акц. за 1 квартал и 1 полугодие 2022. Ровно те же 82 р. Да, доходность смешная. Совокупно от котировок она составила всего 3,5%. Но формально за год рассчитались, не?

При этом, год назад, в июле 2022 - собрание акционеров также решило не выплачивать финальные дивы за 2021. Хотя тут же утвердили выплату за 1 квартал 2022 (те самые первые 41 р.)

Поэтому, кто держит бумажки ребят, не кипишуйте... И, возможно, Самолёт объявит снова 41 р. за 1Q 2023. Вот тогда можно будет гульнуть. Это аж 1,4% от текущих котировок... или YOC 0,8%, если кто влетел на хаях 🙂

Самолётики вообще знатные хайпожоры. То они допэмиссию сулят, то байбэк. А я по прежнему, считаю цену их бумаги необоснованной @iliilitop

Собрали майские продажи по всем новостройкам Мск. Делиться сегодня - или вы уже мыслями в шашлыках ?