​ЦИАН сравнил московскую доходность Аренды и Вкладов 👇

По размеру арендной доходности расчёты ЦИАН близки к тому, что показывал ДОМ рф. А по вкладам – тут всегда важен момент. И, в отличие от недвижки, с подбором вкладов у нас люди справляются лучше. Ибо прозрачнее и мобильнее. Моё окружение и я сам, фиксировали хорошие двузначные ставки в прошлом марте-апреле

Прошёл год, и сейчас также можно в банках поискать что-то в 1,5-2 раза «интереснее» арендного выхлопа. Например, ДОМ рф даёт 8,6% на год, или 10% на трёхлетний вклад до 15 лямов. Ещё МКБ собирает бабло под 8,4 и 10,5%

Я не говорю, что аренда проигрывает, как инвест-инструмент. Правильно подобранная недвижка, к див.доходности и щас может добавлять к капиталу как минимум % инфляции. Что совокупно, по «общей доходности» вполне конкурирует с другими консервативными инструментами. Да, до выхода из актива это всё «бумажный» выхлоп. Пока не зафиксировался – не говори вжух… Но в целом, многим комфортнее иметь запись в ЕГРН, чем цифры в приложении / на счёте. Хорошо их понимаю. Хотя, другим, напротив, удобнее мобильно управлять капиталом, маневрируя между инструментами / банками…

Но плюсы-минусы инструментов – отдельная тема срача. Поэтому, вернёмся к арендной теме. Конкретно к её нюансам:
▪️Доходность в табличках аналитиков считается в сферическом вакууме. При покупке недвижки без ипотеки. Таких сделок у нас щас, мягко скажем, немного. Можно поупражняться с калькулятором, сравнивая % доходности на вложенный капитал (первый взнос, платежи, страховки) и ставку ипотеки на вторичку 11–12%. Лучше сразу понимать, что рентный выхлоп может кататься у плинтуса, и даже ниже

▪️Аналитики не учитывают затраты на ремонт, страховку от порчи, обязательные коммунальные платежи, налог на недвижку. Эмпирически, можно минимум отнимать от значений в табличке ещё 1%

▪️Теперь к интересному. Часто, молодой рантье говорит – с вашими вкладами морока перекладываться ежегодно. Тут я взял квартиру и стригу купон круглый год… всю жизнь. Так, да не так. Во-первых, через 7-10 лет актив вам придётся менять. Ибо он стареет физически и морально. И неизбежно превращается в «бабушкин варик». Ликвидность и доходность которого будут снижаться. Во-вторых, есть важная штука – ротация арендаторов. Даже если люди съезжают от вас по-доброму, это прерывание доходного потока, простой актива, косметика и комиссия брокеру за поиск нового арендатора

Если вы думаете, что это семечки… Ок, вот вам инсайдик от профи в аренде – Александра Харыбина: средний срок жизни арендатора в студии / 1-комн. = 1 году. В 2-комн. = 1,5 года. Теперь сложите все перечисленные нюансы. Посмотрите на % в табличке ЦИАН. И принимайте решение взвешенно @iliilitop

Касательно сегодняшней новости о рекомендации Совета директоров Самолёта для собрания акционеров (будет 30.06) - НЕ платить дивы по результатам 12 мес. 2022 - хз чего все всполошились... ожидаемо и оправдано... нарушения див.политики не вижу

Судите сами: по своей политике, при итоговом показатели чистый долг к скорр. EBITDA в 1,61х - они должны были выплатить не менее 33% чистой прибыли. При чистой прибыли по МСФО за 2022 = 15,3 млрд р., это 5 ярдов дивов. Или 82 р. на акцию

Но в 2022 ребята выплатили дважды по 41 р./акц. за 1 квартал и 1 полугодие 2022. Ровно те же 82 р. Да, доходность смешная. Совокупно от котировок она составила всего 3,5%. Но формально за год рассчитались, не?

При этом, год назад, в июле 2022 - собрание акционеров также решило не выплачивать финальные дивы за 2021. Хотя тут же утвердили выплату за 1 квартал 2022 (те самые первые 41 р.)

Поэтому, кто держит бумажки ребят, не кипишуйте... И, возможно, Самолёт объявит снова 41 р. за 1Q 2023. Вот тогда можно будет гульнуть. Это аж 1,4% от текущих котировок... или YOC 0,8%, если кто влетел на хаях 🙂

Самолётики вообще знатные хайпожоры. То они допэмиссию сулят, то байбэк. А я по прежнему, считаю цену их бумаги необоснованной @iliilitop

Собрали майские продажи по всем новостройкам Мск. Делиться сегодня - или вы уже мыслями в шашлыках ?

Ваше мнение – Скидка дня 40% от Инград:

Карта регионов по доле использования маткапитала в недвижке 2022

ЦИАН посчитали, что в целом по РФ за 2022 только 50% сертификатов переложили в бетон. Это минимум за всю историю маткапитала: 5 и 10 лет назад в квартиры вкладывали 81 и 95% сертификатов соответственно

Хз, как и какие сертификаты посчитали ребята, но по-мне - всё логично. Чем дороже недвижка, тем меньше целесообразность менять маткап на риск будущего геморроя с ней. Историей с памяткой об этом делился вот тут

26% сертификатов расходовали на ежемесячную матпомощь. А 24% - на образование детей. Причём, в столичном регионе на образование пришлось 55%. По прежнему, считаю "образование" самым обоснованным решением

В целом по карте - чем дешевле недвижка, меньше доходы и больше семьи - тем больше маткапитала перекладывают в квартиры @iliilitop

​Как обещал, разбираю топ-5 застроев по майскому спросу на предмет динамики товарных остатков и их темпов выбытия.
Что это и зачем – рассказывал тут

▪️ПИК – самые сбалансированные ребята. Держат ср. выбытие 5% (+/- 1). Хвала роботам. Но… товарные остатки за год похудели на 16%, до 36,8 тыс. лотов. При их ср. темпе продаж – это 1,6 года реализации. Пора что-то выводить на рынок

▪️ЛСР – до этой весны тащились с выбытием 1,5% запасов в мес. Но вдруг, с марта, доля ПИК по спросу резко снизилась, и ЛСР стали №2 на столичном рынке новостроя. Ср. темп прыгнул до 3,5–4,5%. Итого, по году его среднее значение 2,1%. Объём запасов за год +65%. Сейчас это 8,6 тыс. лотов. При сохранении ср. годового темпа, это аж 4 года реализации. Многовато. Учитывая портфель и его текущую структуру - 56% стройки с горизонтом ввода 2025-2027 – сбавлять темпы им не стоит

▪️Level – качели. В июне 2022 объявили честные 20% скидки. Спылесосили спрос. Задрали прайс. И ушли в мнимые 30%. На графике хорошо виден дисбаланс. Но если летний – можно объяснить тем, что не успели подстроиться под эффект… то темп выбытия апреля–мая вызывает вопросы к коммерческому и фин. блокам конторы

По году ср. темп выбытия 8,2%. При этом тов. остатки сократились на 27%. Сейчас это 3 тыс. лотов. И, при сохранении ср. выбытия, Левел распродаст всё в ноль за 1 год. Это минимум из всех рассматриваемых игроков. При этом 44% текущей стройки с горизонтов ввода 2025–2026. Поэтому, ребятам пора что-то уже выпускать в рынок, или тормозить продажи прайсом

▪️MR Group – самые медленные из 5-ки. Ср. выбытие 1,9% остатков в мес. Объём запасов за год прибавил +31%, до 9,7 тыс. лотов. Да, у них больше проектов классом повыше. Но текущих остатков аж на 4,4 года. А в структуре стройки, как у Левела, 44% с горизонтом 2025–2026. Надо бы ускориться… или будут снова сдвигать сроки?

▪️Гранель – до марта шли с выбытием 4% (+/- 1). С марта скачок до 9–7%. Ср. темп по году получился 5,3%. При этом запасы за год схуднули на 37%. Максимум из всей 5-ки. Остатков в Мск 2,5 тыс. лотов. Если сохранить ср. темп, то всё продадут за 1,6 года. При этом, горизонт портфеля заканчивается в 2025 (20% текущей стройки). Парням стоит активнее педалить свои перспективные проекты на Рязанке и в 1-м Силикатном

🔥Дайте плиз реакцию, если такой формат вам полезен @iliilitop
.