‼️ Появляются первые сигналы о точечных мерах поддержки

Друзья, мы знаем, что льготные программы перегрели рынок, и власти сейчас хотят исправить ситуацию — ввести адресные меры, которые сделают жилье доступнее и не уронят цены слишком сильно. Конкретных предложений пока не было. До этого момента.

📌 Первой и самой интересной мне показалась идея выдавать многодетным семьям ипотеку без процентов, которую уже внесли в Госдуму. Молодые семьи с тремя и более детьми смогут получить беспроцентный целевой кредит максимум на 25 лет, чтобы купить или построить жилье.

А также предлагают сделать льготную ставку по ипотеке не более 5% молодой семье, где один или двое детей. Власти полагают, что новые льготы помогут повысить рождаемость и улучшить демографическую ситуации в стране.

В России часто пытаются стимулировать людей рожать детей с помощью жилищного вопроса. Еще одна такая мера была предложена недавно — сделать маткапитал размером с квартиру. Но это вообще какой-то сюр, как и предложение Матвиенко давать семье жилье при рождении третьего ребенка.

Хочется спросить: «Откуда деньги на это? И останутся ли тогда браки по любви? И кто будет воспитывать детей, как это полагается? В общем, вопросов лично у меня много, поэтому первый вариант с беспроцентной ипотекой кажется наиболее реальным..

📌 И еще: очень важно отметить предложение Файзуллина про ипотеку на ИЖС. Если ее выделят в отдельную программу, то, вероятнее всего, при отмене массовых льгот она останется на рынке — это же адресная мера. Такая точечная история разгонит цены, как это было в МКД: инвесторы ломанутся в этот рынок и разогреют его точно также. Но в Минстрое, видимо, сделали большую ставку на ИЖС.

Друзья, как бы адресные меры не сделали только хуже... Главное — в поиске виновных не выйти на самих себя.

@IF_Estate

💩 +3 млн рублей. Дальний Восток вырастет вслед за всеми

Вводят субсидию — растут цены — повышают лимиты — стоимость продолжает расти. Именно по такой схеме работают льготные программы, и «Дальневосточная» не стала исключением. А что еще остается делать инвесторам, когда ставка всего 2%? Пользоваться!

Президент России Владимир Путин поручил правительству повысить максимальную сумму кредита по «Дальневосточной ипотеке» с 6 млн до 9 млн рублей. Напомним, такие кредиты дают всем желающим купить квартиру в новостройке или построить свой дом площадью более 60 м².

Также глава государства поручил распространить программу на работников организаций оборонно-промышленного комплекса, расположенных на территории ДФО и сухопутных территориях Арктической зоны — вне зависимости от их возраста и семейного положения.

@IF_Estate

😢 Аренда становится выгоднее ипотеки

Вы просили региональное... Вот Циан посчитал разницу между арендным и ипотечным платежом, опираясь на цены по своим данным.

Ежемесячный платеж посчитали для льготного кредита по ставке 8% годовых с первоначальным взносом 20%, оформленного на 25 лет. Цену 1 м² рассчитали для однушки в 38 м² по итогам сделок сентября 2023 года.

Получилось то, что вы видите на картинке. В ряде миллионников аренда более выгодна, так как ее стоимость значительно ниже платежа по ипотеке. В Москве разница составляет 34%, в Санкт-Петербурге — 39%. Но самая большая разница в Казани — 71%.

Нижний, Челябинск, Красноярск, Омск, Уфа и Воронеж пока отстают — платеж по ипотеке выше средней ставки аренды не более чем на 3 тысячи рублей. Есть и города, где ипотека выгоднее.

Я это все к чему веду. Аналитика подсказывает, что рынок аренды выдержал свою сезонную ноябрьскую депрессию и беспрецедентно не упал. И все благодаря перетоку ипотечных покупателей: люди выбирают снимать жилье из-за неопределенности по ставкам. Поэтому уже сейчас встречаются случаи, когда раньте поднимают аренду, но так, чтобы арендатор не ушел к другому либо не бросился в ипотечные объятия. Просто для справки вам, дорогие инвесторы.

@IF_Estate

😳 В Астрахани обрушился жилой дом

Вчера вечером в городе обрушилась часть пятиэтажки 1962 года. Сначала в наружной стене дома появилась трещина, жильцы начали жаловаться. Приехали спасатели и начали эвакуацию. Но трещина росла стремительно, эвакуировать всех не успели. По данным СМИ, одна женщина не успела выйти.

Непонятно как выполняется капремонт! В этом доме, по словам представителя Минстроя Астраханской области, капитальный ремонт крыши и фасада проводился в 2018-2019 годах. Его хватило на 4 года?

Есть версия, что причиной обрушения стали повреждения несущих конструкций при проведении в одной из квартир дома ремонта. Соседи, хозспособ может быть опасен. Возбуждено уголовное дело.

@IF_Estate

🔚 Это конец. Судьба льготной ипотеки

Власти думают, как спасти рынок недвижимости. Кредиты с господдержкой сильно перегрели цены на новостройки, но если резко отменить льготы, это больно ударит по банкам, застройщикам и людям.

Хотя последним это будет на руку: сейчас выгода от льготных программ размыта, взлетевшие цены ничуть не помогают покупателю сэкономить. Стоимость метра упадет — будущий владелец квартиры будет только рад.

🏠 Сам же рынок новостроек стал «наркоманским»: девелоперы разучились работать в рыночных условиях, проектное финансирование снизило их чувство риска. Застройщикам и банкам будет непросто слезать с иглы: начнется «ломка» от спада продаж и снижения темпов кредитования. Еще и стройку нельзя сокращать, иначе государство будет меньше зарабатывать.

⚠️ Ситуация патовая. Обвал допустить нельзя, но чем дольше продолжается субсидирование, тем больше надувается пузырь. Что может быть решением?

1. Плановое завершение всех льготных программ 1 июля 2024 года. Скорее всего, государству придется еще несколько раз поднять лимиты. Параллельно с этим ужесточат требования по выдаче ипотеки, что снизит спрос. Но значительно сдержать цены это не поможет. Рост будет в пределах инфляции.

2. Отмена программ по исчерпании лимитов. Уйдут самые востребованные: «Cемейная» и «Господдержка 2020». Вторую полностью отменят, первую немного модернизируют. Уже есть какие-то решения. Введут адресные меры, которые должны проработать основательно. IT, арктическую и дальневосточную оставят для поддержки. Деньги инвесторов перетекут в отдаленные регионы.

3. Продление программ после 1 июля, но с более жесткими ипотечными условиями. Как сказал глава комитета ГД по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов: «Мы будем до последнего сражаться за то, чтобы льготная ипотека была». Война без компромисса невозможна, ипотеку ужесточат: отменят по «двум документам», первый взнос — 40%, полное отсутствие текущих кредитов у заемщика. Это, конечно, не понравится банкам.

4. Поднятие ставок на 2% по всем программам. Такие слухи уже ходили, но ничего серьезного в этом не было. Механизм поможет «мягко посадить» цены, только если его дополнят ужесточения по выдаче ипотеки.

5. Экзотика. Введут дифференцированные процентные ставки по ипотеке в зависимости от уровня средней зарплаты в регионе. Больше ЗП — выше ставка, меньше — ниже. Предложение от председателя ГД Вячеслава Володина. Риски: цены не остановятся. Если такая схема будет доступна без регистрации в регионе — придут инвесторы из столицы. С регистрацией — местные сами станут инвесторами.

@InvestFuture | youtube | аналитика и обучение

🍕 Что опять не так с посуточной арендой

В сентябре Минстрой предложил узаконить посутку при одном условии. Госдума проект приняла. Напомню, согласно нововведению, для сдачи квартиры собственник обязан:

⬩ Получить согласие не менее 75% жильцов МКД. Они должны разрешить ему сдавать жилье.

⬩ Заключать договоры найма и уведомлять арендаторов о правилах проживания, записывать их паспорт.

⬩ Нести административную ответственность за нарушение требований о посутке.

Таким мы увидели принятый в первом чтении проект. Ко второму его планируют доработать:

⬩ Обязать собственников жилья предоставлять информацию об арендаторах.

⬩ Разрешить сдавать любую недвижимость в многоквартирных домах, в том числе по договору краткосрочного найма, только предпринимателям. Если человек хочет этим заниматься, можно зарегистрировать ИП или стать самозанятым.

⬩ Ввести разрешение на размещение объявлений о посуточной сдаче квартир на интернет-площадках только зарегистрированным предпринимателям. Тогда можно будет предусмотреть процедуру удаления объявлений, если на собственников есть жалобы.

⬩ Увеличить платы за содержание таких квартир, в том числе за содержание общего имущества, за коммунальные ресурсы, потребляемые на общедомовые нужды.

Столько всего! Но самое главное — согласие соседей. Как собрать 75% жителей дома и попросить их поставить ✔️ — вопрос. Полагаю, что большинство собственников просто откажется сдавать квартиры посуточно. В целом, можно сделать это в цифровом формате. Но все равно не факт, что соберешь 3/4 жителей дома. Откуда вообще эта цифра — непонятно.

Еще сюда приплетают государственные сервисы. Член комитета ГД по строительству и ЖКХ Александр Якубовский предложил организовать сдачу посуточно только через «Госуслуги».

Он подчеркнул, что данный сервис работает с МВД и налоговой службой. В итоге все контрольные ведомства будут осведомлены о сдаче квартиры. Да, после такого обеления все будут сдавать в долгосрок, пока там не задавили требованиями. Либо снова в «черную», субаренду и тд. Схемы так-то есть, как бы они не проснулись после этой меры.

@IF_Estate

🔝 ПИК, Донстрой, Level

Это топ-3 девелопера по выручке в Москве за девять месяцев, подсчитали в Dataflat.

Лидеры Новой Москвы: А101, Самолет и тот же ПИК. В области — Самолет, ПИК и ФСК.

А теперь взгляните на цифры. Да, это новый дивный мир с такими ценами для потребителя и выручкой застройщиков. Лучше бы соревновались в качестве, а не в объемах.

@IF_Estate

👍 Купить вторичку станет безопаснее

Покупатель вторичного фонда после сделки может столкнуться с жильцами, о которых никто не упоминал, но которых он не вправе выселить.

Скрытые жильцы доставляли много боли для новых владельцев, поэтому сейчас власти взялись за регулирование этой проблемы. В ЕГРН появятся данные обо всех жильцах квартиры, а не только о собственнике. Законопроект разработал Минстрой, а Правительство уже одобрило его.

Собственник помещения сможет внести информацию о членах семьи приватизированных и кооперативных квартир в ЕГРН на основании заявления. Причем покупателю в выписке будут доступны «сведения о проживающих в квартире бывших членах семьи собственника приватизированной квартиры, если при приватизации у них были равные права пользования этим помещением, так и сведения о проживающих в кооперативной квартире членах семьи собственника». То есть информация о правах всех третьих лиц на квартиру станет прозрачнее.

@IF_Estate

🏠 Страха нет, есть выгодные предложения

«Гражданам России не стоит бояться высоких ставок по ипотеке, поскольку экономика циклична. Ставки снизятся и банки запустят программы рефинансирования», — заявил замдиректора департамента финансовой политики Минфина России Алексей Яковлев.

То есть, берите кредиты, друзья. Платите огромные проценты банкам, дайте им заработать! Ежемесячные платежи ведь не проблема. А в будущем все будет хорошо, уже скоро ставку снизят.

Только вот ЦБ намеков на это не давал. Но власти всеми способами будут мотивировать людей, чтобы рынок не обвалился.

Яковлев считает, что ипотечный рынок перегрет и чтобы это исправить, следует постепенно переходить на рыночные условия выдачи кредитов. То есть снижать долю льготной ипотеки. Разумно, с одной стороны. С другой — в моменте может оказаться сложно платить такие проценты, не все на такое согласятся. Поэтому в этом есть прелесть: выходя на сделку, можно получить хороший дисконт.

Рассказать вам, как купить квартиру в новом доме с выгодой до 30%? 🔥

@IF_Estate

🧽 ЦБ взялся за ипотеку. В который раз.

Разберу последние новости от регулятора, которые могут повлиять на нашу с вами недвижимость.

Центробанк получит возможность устанавливать количественные ограничения по ипотеке уже в следующем году. Так он сможет снизить максимальный срок кредита, установить минимальный ПВ и задать требования по долговой нагрузке заемщика. Поэтому взять кому попало не получится, количество одобрений упадет, недвижка — плавно вниз.

ЦБ подкручивает гайки и не меняет свою позицию: «Мы всегда говорили, что желательно, чтобы льготная ипотека была более адресная, как, скажем, семейная, которая нацелена на решение демографических проблем», — сказала Елизавета Данилова, директор департамента финстабильности.

Надо ввести адресные меры и поддержать регионы, где мало ипотеки и нового жилья: «Целесообразно сохранить льготные программы в тех регионах, где недостаточно высокое проникновение ипотеки. В некоторых регионах строят недостаточно жилья, потому что рентабельность проектов ниже» Там и оставят льготы.

И еще Банк России поменяет методику расчета среднерыночной полной стоимости кредита по ипотеке. Новость, которая для нас ничего не значит. Ипотека на новостройки будет обособлена от кредитов на покупку вторички. Особенности формирования цен в одном сегменте рынка недвижимости не будут влиять на ставки по кредитам на приобретение жилья в другом. Это ЦБ нужно для своего же удобства.

@IF_Estate

🔥 Лучшие проекты с мастер-спальнями

Площадь квартир в России продолжает уменьшаться, а в Москве жилье мельчает сильнее всего. На этом фоне уникальным остается формат квартир с мастер-спальнями. Это такие спальные комнаты, которые по своей планировке похожи на отдельную квартиру: тут есть свой гардероб и ванная комната.

Такие квартиры ценятся выше всего, потому что застройщики делают их все реже. Больше всего они подходят для семьи, мастер-спальня — лучшее решение для родителей. Ловите небольшую подборку ЖК в Москве, в которых застройщики предусмотрели такой формат.

1. Primavera с террасами у воды. Премиальный ЖК на северо-западе в окружении зелени. Первая линия у Москва реки, своя набережная-парк на 4 км, 7 минут до метро «Спартак», 25 минут до центра. Чистая экология без промзон и заводов. Свои школы и детсады, поликлиники и спорткомплекс, ТЦ. Минусы: новые ЖК эконом класса от ПИК и дома по реновации в окружении — из-за этого разный контингент. Застройка планируется до 2028 года.

2. Sydney City у Москва Сити. Премиум на Шелепихинской набережной, 15 минут до Сити. Есть промзона, но ее убирают. Своя инфраструктура, прогулочные зоны, детские сады и школы. Квартиры от 3 м высотой с окнами в пол. Опции: очистка воды до уровня питьевой, фильтрация и кондиционирование воздуха, циркадное освещение и умный дом. Минусы: северная стороны — рельсы, склады, промзона. Такой себе вид.

3. Shagal с собственной набережной. Самый крупный бизнес на территории ЗИЛа. Малоэтажная застройка на первой линии у воды. Школы, сады, кинотеатр, парки, плавучие рестораны и многое другое. Видовые квартиры с террасами у воды. Много света с интересными планировками. Запланировано строительство двух авто-мостов и трех пешеходных, своя набережная с причалом электротрамваев. 9 минут пешком до метро, 2 км от ТТК.

За видео спасибо homexpert me. Есть, кстати, и другие проекты. Хотите еще? 🔥

@IF_Estate