💉 Льготная ипотека — допинг для рынка

Друзья, взгляните на график. Вот насколько сильно льготная ипотека исказила рынок недвижимости: до ее введения в 2020 году первичка росла соразмерно зарплатам. Но после «укола» субсидий стоимость новостроек начала обгонять рост ЗП.

А как считаете вы, стоить ли сворачивать льготные программы?

🔥 Да, но нужно ввести адресные
👍 Нет, рынок сам стабилизируется
❤️ Нет, мне нужно успеть прыгнуть в последний вагон
😡 Да, пора заканчивать с этим! Повсеместно!

@IF_Estate

🏠 Россияне лезут в «последний ипотечный вагон». Банки видят растущий спрос на жилищные кредиты

За последние 2 недели число заявок на ипотеку подскочило на 10-13%, рассказали РБК в крупнейших банках РФ. Повышение ключевой ставки ЦБ не просто не повлияло на спрос, наоборот усугубило ситуацию на перегретом рынке. Покупатели боятся, что ставка поползёт дальше вверх.

Многие банки уже повысили ставки по ипотечным кредитам. ВТБ — до 16,4%, Сбер — до 15,6%. Дальнейших крупных повышений ставки Банка России не ожидается, но россияне всё равно пытаются «успеть» купить квартиру подешевле. Закончится это, вероятно, очередным рекордом ипотечного портфеля банков — от 6,3 до 6,9 трлн рублей по итогам года.

На ситуацию влияет и желание властей упразднить льготные программы. Всё-таки основной спрос сейчас лежит именно на ипотеках с заниженными ставками.

@if_market_news

🏠 Реклама — двигатель недвижимого

Столичные застройщики нарастили вложения в рекламу. По данным аналитиков Calltouch, они потратили на интеграции своих проектов в «Яндексе» в августе этого года на 42% больше средств, чем в том же месяце 2022. Затраты на продвижение комфорт-и бизнес-класса там выросли на 53% и 35% соответственно.

Причем один клиент стоит девелоперу в среднем 12 434 тысячи рублей. Чаще всего покупатели приходят из соцсетей и браузеров:

🟣 с рекламы в «Яндексе», ВКонтакте и Одноклассниках — 46%
🟣 из поисковых систем — 20%;
🟣 классифайдов — 16%
🟣 сайтов и соцсетей девелоперов – 10%

Чаще стали использовать также и Telegram для продвижения своих проектов — этот способ тоже показывает результаты.

@IF_Estate

💜 Топ ЖК у водоемов

Видовые квартиры у воды — ликвидные объекты, которые не потеряют своей актуальности.

Рядом с водоемами обычно вырастает прекрасная инфраструктура: красивые набережные, пляжи, развлекалово в виде проката катамаранов и магазинчиков с мороженым, уютные парки для вечерних прогулок.

Эксперты Яндекс.Недвижимости собрали ЖК Москвы и Питера около рек и водоёмов, оцените:

1️⃣ Москва и Московская область

🟣 1-й Донской
Вода рядом: Пуговичинский пруд — ссылка

🟣 Green park
Вода рядом: река Яуза, Лазоревые пруды — ссылка

🟣 WAVE
Вода рядом: река Москва, Борисовские пруды — ссылка

🟣 Level Нагатинская
Вода рядом: река Москва — ссылка

🟣 Portland
Вода рядом: река Москва — ссылка

🟣 Остров
Вода рядом: река Москва — ссылка

2️⃣ Санкт-Петербург и Ленинградская область

🟣 Шкиперский 19
Вода рядом: Галерная гавань, река Большая Нева, Невская губа — ссылка

🟣 Alter
Вода рядом: река Охта — ссылка

@IF_Estate

💃 Квартира, диван и даже переезд — все в кредит

Ремонт постоянно дорожает, только за три прошедших месяца цены выросли до 40%. К концу года эксперты ожидают рост еще на 15-20%.

Чаще инвесторы выбирают квартиры с отделкой, чтобы заранее прикинуть доходность. В таком случае ремонт входит в цену недвижимости, поэтому так же попадает под ипотеку — это действительно выгоднее (но для себя такая тема не подойдет, качество не то).

Застройщики, безусловно, подстроились и под эти тренды. На рынке есть единая ипотека несмотря на то, что законопроект о меблировке жилья в единый кредит не дошел до реализации, но застройщики смелые:

1️⃣ «Можнотека» от Самолета. Сюда включается мебель во все комнаты (если их несколько): в прихожую, ванную, гостиную, спальню и на кухню, а также мелочи в виде сетов декора во все помещения.

Помимо этого под единую ставку попадает кладовка, переезд (сертификат на услуги «Грузовичкоф»), зачем-то каршеринг (тоже сертификат), ДМС, абонемент в современном спортивном комплексе и авто по подписке. Непонятный партнерский набор, но да ладно. Идеи Самолета принято тырить, поэтому в этот раз один краснодарский застрой тоже запустил программу единой ипотеки.

2️⃣ «ТОЧНОТЕКА» от Точно. При покупке квартиры у застройщика расходы на ремонт и мебель можно включить в ипотеку, говорится в релизе программы.

Девелопер предлагает добавить в ипотеку: ремонт под ключ, сертификат Hoff на покупку мебели и техники от 100 000 рублей, кешбэки за покупку жилья в некоторых ЖК.

Можно взять по максимуму все вместе — под льготный процент это просто счастье. Только риски никто не отменял, нужно внимательно читать договоры перед любым действием и понимать, что к чему.

И это все конечно хорошо, но я сейчас обращаюсь напрямую к застройщикам. Вы можете заплатить мне и гораздо меньше, чем вы платите своим маркетологам. Я придумаю вам нормальные названия для таких программ. А то они там у вас не задумываются совсем, треш.

@IF_Estate

⚡️ Что касается класса жилья

Тут ребята из Nikoliers выкатили табличку, в которой наглядно показали отличия классов жилья. В целом, то, что мы писали ранее тут и тут — подтверждают и крупные консалтинговые фирмы.

Единственное — все это настолько условно, что можно просто забыть (кроме, конечно, комфорта, к нему вообще требований нет). Ну и лапомойки только для элиты — это конечно смех. У кого они есть, как вам в элитном сегменте живется?

А вы согласны с такой классификацией?

@IF_Estate

❤️‍🔥 Топ ЖК на старте продаж

Желающим выгодно приобрести жилье нужно отслеживать старты продаж, ведь именно тогда квартиры выходят по самой минимальной стоимости.

При этом нужно поспешить с решением: обычно застройщики выставляют на старте неликвидные лоты и совсем небольшую часть по-настоящему адекватных планировок. Держите подборку проектов в Старой Москве, в которых относительно недавно стартовали продажи.

☀️ «Лучи-2»

• Продолжение легендарных для нашего канала «Лучей». Развитая инфраструктура, спальный район Солнцево
• Цены: от 6 млн ₽

🗼 ÁLIA, Panorama

• Башня в 28 этажей с панорамными окнами и дизайнерскими лобби
• Цены: от 12 млн ₽

🎚 Level Мичуринский

• Панорамные виды, топовые ВУЗы и природный заказник
• Цены: от 9,7 млн ₽

😎 Slava

• 4 жилые башни с всесезонным общественным пространством
• Цены: от 19,9 млн ₽

🇵🇱 Life Варшавская

• Квартиры с дизайнерской отделкой, собственная инфраструктура
• Цены: от 10,7 млн ₽

1️⃣ «1-й Ленинградский»

• Московская прописка загородом
• Цены: от 6,9 млн ₽

🛬 Nagatino I-Land

• Набережные, крупнейшие ТЦ и социальная инфраструктура
• Цены: от 11,9 млн ₽

⚡️ HIGH LIFE

• Видовые башни до 47 этажей и необычные планировки
• Цены: от 17,6 млн ₽

Продолжать такую рубрику с подборками ЖК? 🔥/😡

@IF_Estate

⛈ Нужна всего одна: ЦБ против господдержки

Банк России считает, что в стране нужно оставить лишь одну льготную программу ипотеки, которая будет помогать реально нуждающимся в жилье. Об этом заявила зампредседателя ЦБ Ольга Полякова.

В первую очередь регулятор выступает против продления самой популярной программы на жилье в новостройках, ведь она изначально задумывалась как антикризисная и временная, чтобы удар пандемии не вырубил рынок.

Интересно, а как вот так взять и придумать адресную, социально направленную программу, которой не смогут воспользоваться хитрые инвесторы? И при этом так, чтобы стройка не встала, и Минстрой был доволен. Задача не из легких.

У нас как работает: есть субсидии — люди идут за ними. Недавние кейсы из Владивостока и Бурятии: инвесторы из Иркутска и Москвы спекулируют с «Дальневосточной ипотекой» под 2%. Они кладут деньги на вклад под высокий процент и берут их в банке под низкий. По факту, источником их дохода становятся деньги налогоплательщиков, этим и недовольны власти.

Если с «Владиком» мы разбирались в эфире, то по бурятской схеме идут инвесторы из Иркутской области, которые имеют свободные ресурсы. Жители Иркутска могут использовать «Дальневосточную ипотеку» в Бурятии, без прописки в этом регионе. Этим они и пользуются и разгоняют рынок Улан-Удэ.

Поэтому то, что вводится как бы для поддержки людей, может вскоре исчезнуть. Но придет что-то новое. Наблюдаем 🍿

@IF_Estate

🏠 Ставку по льготной ипотеке могут снизить до 3%

Как пишут Известия, в Госдуму сегодня внесут законопроект о снижении ставки по льготным ипотечным программам с 6,5% до 3%. Подтолкнул депутатов к такой идее стремительный рост цен на первичном рынке недвижимости. В некоторых регионах стоимость квартир выросла на 20%.

По словам авторов инициативы, застройщики пользуются повышенным спросом на недвижимость и искусственно завышают цены. Из-за этого россиянам становится сложно обслуживать кредиты.

Выглядит это очень странно. Именно льготные ставки привели к перегреву рынка. И депутаты сделают только хуже, если облегчат ипотечные условия.

@if_market_news

🏠 Сохранить и приумножить. Как выбрать квартиру, которая всегда будет дорожать

Обвал, кризис, ставки... Лебеди могут сильно подгадить растущему рынку. Разберем, как выбрать квартиру, чтобы она точно не потеряла в цене в любой ситуации — то есть была ликвидной во все времена.

Признаки, которые выделяют ликвидный объект:

1️⃣ Удобная транспортная доступность: не больше 10 минут пешком от метро либо к жд/автостанции, человеческий выезд на основные дорожные развязки.

2️⃣ Развитая инфраструктура: сады, школы, ТЦ, поликлиники, ВУЗы и другие точки притяжения.

3️⃣ Не старый фонд: дом должен быть свежим, квартиры советской эпохи — неликвид. Кроме сталинок, там свой вайб.

4️⃣ Кирпич или монолит. Панельки не ценятся из-за вечных проблем с теплоизоляцией и невозможностью сделать перепланировку (больше ограничений).

5️⃣ Средний этаж в середине дома. Первый уровень — в квартиру проще попасть хулиганам, последний — дорого и вредно. Угловые квартиры часто холодные, поэтому лучше с соседями, но в тепле. Вид из окна, кстати, тоже значительно влияет на ликвидность.

6️⃣ Среднестатистическая планировка, которая актуальна без учета джентрификации. Нет — маленькой кухне (меньше 8 м²), нефункциональным пространствам по типу длинного коридора. Не любят также смежные комнаты и совмещенный санузел. Нестареющая и дорожающая классика — квадратные квартиры с лоджиями, рабочей зоной и гардеробной. Большие метры тоже не нужны, ликвиднее всего — евродвушки.

7️⃣ Рядом: зеленые зоны для отдыха и прогулок, водоемы. Важна экология: нет — промзонам, свалкам и загруженным автомагистралям.

8️⃣ Закрытый двор без машин, облагороженный архитектурными формами и растущими элементами. Парковка — отдельно.

Если квартира отвечает всем факторам — это сказка. Совпадение 5-7 пунктов уже говорит о том, что объект будет выглядеть сильнее остального рынка. Ведь такие квартиры нужны большинству.

🔥 Сохраняйте и пересылайте друзьям этот чек-лист, он поможет осознанно подойти к выбору жилья!

#инструкция

@IF_Estate

💚 Самые важные материалы за последнее время

💩 Сохранить и приумножить. Как выбрать стабильно дорожающий лот

💩 Кругом обман: как наглые застройщики водят нас за нос

💩 7 человек, которые могут сломать двери

💩 Инвестидея в регионе: +2,5 млн рублей за два года

💩 Инвестируем в недвижимость от 7000 рублей. Обзор лучших ЗПИФов

💩 Как купить землю за 3% от стоимости и зарабатывать на ней миллионы

💩 4 топовые инвестиционные идеи

💩 Топ ЖК на старте продаж

💩 Как экономить на коммуналке от 24 000 рублей в год?

💩 Что требовать от управляющих компаний?

💩 Куда лучше жаловаться на неисправный лифт?

💩 Скачок напряжения. Кто будет платить за технику?

💩 Отключили воду. Что делать?

💩 Как не платить за лишние метры и как избежать несправедливости в ДДУ?

💩 Дорогой ремонт и почему он не нужен

@IF_Estate

😏 Ещё 95 млрд рублей на льготную ипотеку

Правительство РФ дополнительно выделит эту сумму так:

🫣 46 млрд — на семейную ипотеку
🫣 41 млрд — на льготную ипотеку
🫣 8 млрд — на дальневосточную

При этом прежние лимиты, по данным наших коллег из @IT_ipoteka, израсходованы так (на 2 ноября):

❌ 101% — Семейная
🔸 98,9% — Льготная
🔸 29,7% — Дальневосточная
🔸 61,4% — IT

Фактические выдачи — на скрине. Такие объемы привели к двукратному росту цены жилого метра и дисбалансу цен на первичном и вторичном рынках.

При этом сейчас ситуация патовая: резкая отмена льготных программ приведет к обвалу первички, но чем дольше продолжается субсидирование, тем больше надувается пузырь.

📌 Интересно, что ещё и появляются первые звоночки о распространении адресных льгот на вторичку.

Минтруд и Минстрой прорабатывают возможность включения в льготную ипотечную программу механизмов для приобретения вторичного жилья в небольших населенных пунктах с целью поддержки семей.

По словам министра труда и социальной защиты Антона Котякова, в городах с населением до 250 тысяч человек есть потребность распространения этого механизма и на вторичку, поскольку строительство нового жилья там происходит в малых объемах.

Логично, но сейчас любая льгота — это дорого для государства, потому что надо возмещать недополученные деньги банкам, и неэффективно — цены растут как на дрожжах при любой возможности. Но в малых городах, может, и не будет такого...

@IF_Estate

🤔 Купить жилье — получить Теслу

В Британии застройщики начали агрессивно привлекать клиентов: теперь они дарят автомобили Tesla и предлагают субсидии по ипотеке. Дело в том, что растущие расходы по займам подорвали спрос на недвижимость, поэтому рынок ощутил застой.

Мне интересно, пойдет ли к нам такая практика. В целом, как мы с вами знаем, расходы по ипотеке в России выросли, условия ужесточают, а может и вообще льготы отменят. Встанем — что будут делать застрои?

Есть выход: дарить электро-Москвичи, лишь бы спрос был. Я бы тогда взял себе красного дерзкого Москвича 3е — это динамичный городской электромобиль. Ладно, если серьезно, господа-застройщики, это вам как идея. Может, и государство поможет с реализацией такого кейса...

@IF_Estate