🛑 #سوال_حقوقی

✅ سوال: از شخصی واحد مسکونی خریداری کردم، بعد از اسکان در منزل جدید متوجه شدم خط #مترو از زیر ساختمان عبور می کند و هر چند دقیقه صدای عبور قطار مترو از زیر زمین باعث ایجاد صدای مزاحم و اذیت شدن خانواده می شود. آیا این مورد نباید توسط مالک قبلی به بنده گفته میشد؟ و امکان شکایت وجود دارد؟

✳️ پاسخ: حسب قرارداد و مبایعه نامه و در صورت ساقط نکردن حق فسخ، به جهت عیب پنهان‌ (در صورت تشخیص) بعد از اطلاع شاید بتوانید معامله را فسخ نمایید. بدین صورت که ابتدا به فروشنده اظهار نامه در ارتباط با حق فسخ خود ارسال و سپس دادخواست تنفیذ فسخ می دهید.

🆔 @icivil
#مرجع_حقوقی_ساختمان #کارشناس_رسمی
#دکتر_حاجی_محمدی #راه_و_ساختمان

🛑 قواعد پارک کردن در کوچه‌

✅ فضای #کوچه، در ملکیت هیچ شخص خاصی نیست و به عموم مردم تعلق دارد.  کوچه از جمله اموالی است که غیر قابل تملک اعلام شده است (ماده ۲۴ قانون مدنی) و با رعایت سایر قوانین، هر کسی می‌تواند از منافع آن بهره‌مند شود (ماده ۹۲ قانون مدنی). تا زمانی که سد معبر نکرده باشید یا در جایی که توقف ممنوع اعلام نشده، توقف نکرده باشید، #پارک در کوچه حق شماست و سهم شماست، مگر با یک استثنا؛

🅾 هر کسی با مالکیت، صاحب حق‌هایی می‌شود که برای بهره‌برداری از آن ملک در اموال دیگران وجود دارد. اگرچه #کوچه در مالکیت عمومی است، اما خانه‌های داخل #کوچه در حدود رفت و آمد خود نسبت به آن حق دارند. به این حق، «حق ارتفاق نسبت به ملک غیر» می‌گویند (مواد ۹۳ تا ۱۰۸ قانون مدنی)‌.

🅾 در کوچه‌ها نباید راه رفت و آمد صاحبان منزل گرفته شود. بنابراین حق #پارک در برابر درب پارکینگ منزل را ندارید. همین طور پارک در برابر سایر درب‌ها، اگر امکان رفت و آمد آدمیزاد یا وسایل متعارف آن درب مثل دوچرخه و موتور سیکلت  را سلب کند، ممنوع است. این استثنای پارک در کوچه‌هاست.

🆔 @icivil
#مرجع_حقوقی_ساختمان #کارشناس_رسمی
#دکتر_حاجی_محمدی #راه_و_ساختمان

🛑 عرصه و اعیان در املاک وقفی

✅ هنگامی که شخصی، شش دانگ ملک خود را به طور کامل #وقف می کند، عرصه (قطعه زمین) و اعیان (آنچه ساخته شده در زمین) آن به مالکیت اداره #اوقاف در می آید و حق هرگونه استفاده از ملک به این اداره منتقل می شود.

✳️ ممکن است، اداره اوقاف، اعیان ملک را منتقل و به مالکیت شخص دیگری درآورد؛ اما این انتقال، دائمی نیست و تنها نود و نه سال، اعتبار دارد. پس از گذشت نود و نه سال، اداره اوقاف مجددا  در مورد نحوه مالکیت آن، تصمیم گیری می نماید.

✴️ ادامه دارد...

🆔 @icivil
#مرجع_حقوقی_ساختمان #کارشناس_رسمی
#دکتر_حاجی_محمدی #راه_و_ساختمان

🛑 ملک وقفی چیست؟

✅ ملکی است که عرصه آن، متعلق به اداره اوقاف و اعیان آن، متعلق به مالک دیگری است. مالک اعیان، حق استفاده کامل و انتقال آن را دارا می باشد، اما درخصوص دخل و تصرف در عرصه، اختیاری ندارد. همچنین باید سالانه مبلغی را به عنوان اجاره بها به اداره اوقاف پرداخت کند. این مبلغ، در واقع اجاره بهای عرصه ای (زمین) است که اعیان (ساختمان) در آن قرار دارد. با این حال، سند تک برگی مبنی بر مالکیت اعیان، صادر و به مالک اعیانی تسلیم می شود.

🆔 @icivil
#مرجع_حقوقی_ساختمان #کارشناس_رسمی
#دکتر_حاجی_محمدی #راه_و_ساختمان

🛑 قسمت‌های اختصاصی و مشترک در آپارتمان

✅ بر طبق ماده ۲ قانون تملك آپارتمان‌ها، قسمت‌های #اختصاصی مانند واحد مسكونی، بالكن، انباری و پاركینگ و به طور كلی قسمت‌هایی كه در سند مالك عنوان شده جزو #ملک_اختصاصی قرار می‌گیرند.

✳️ قسمت‌های #مشترك یا #مشاع قسمت‌هایی از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به یك یا چند آپارتمان نیست و به همه مالکان تعلق دارد.

🚗🏢 برای تقسیم‌بندی #پارکینگ_آپارتمان‌ها در اکثر ساختمان‌ها میان ساکنان مشکلاتی به وجود می‌آید. بنا بر قانون ذکر شده، پارکینگ آپارتمان در صورتی که در اسناد مالکیت یک ملک ثبت نشده باشد، جزو مشاعات ساختمان محسوب می‌شود.

🆔 @icivil
#مرجع_حقوقی_من #کارشناس_رسمی
#دکتر_حاجی_محمدی #راه_و_ساختمان

🛑 استفاده از #پارکینگ آپارتمان به جای #انباری

✅ در بسیاری از اختلافات آپارتمانی، پیش می‌آید که مالکان از استفاده محدوده تعیین شده افراد با منظورهای دیگر شکایت دارند. به عنوان مثال اگر فردی در محدوده تعیین شده برای پارکینگ آپارتمان اقدام به قرار دادن وسایل دیگری نماید، مالکان دیگر حق اعتراض و پیگیری این موضوع را خواهند داشت.

❌ پارکینگ آپارتمان قسمتی از مشاعات ساختمان است و بنا بر توافقات و قوانین پارکینگ به واحدها تخصیص داده می‌شود. در این صورت، قرار دادن وسایلی دیگر نظیر میز و صندلی یا استفاده از فضای تعیین شده با هدف دیگر امری #ممنوع بوده و دخل و تصرف در حقوق دیگر مالکان محسوب می‌شود.

✳️ مالکان می‌توانند بر اساس توافق فی‌مابین نسبت به قرار دادن وسایل دیگر و حتی استفاده از پارکینگ آپارتمان‌های دیگر دیگر تصمیم بگیرند.

🆔 @icivil
#مرجع_حقوقی_ساختمان #کارشناس_رسمی
#دکتر_حاجی_محمدی #راه_و_ساختمان

⚖ #کارشناس_رسمی ⚖

🛑 چگونه از #جعلی‌_نبودن یک #سند_رسمی اطمینان حاصل کنیم؟

1⃣ ورود به #سایت سازمان ثبت اسناد و املاک به نشانی ssaa.ir

2⃣ انتخاب گزینه «تصدیق اصالت سند مالکیت» یا «تصدیق اصالت اسناد و اوراق دفاتر اسناد رسمی» از قسمت «میز خدمات الکترونیکی»

3⃣ وارد کردن اطلاعات مورد نیاز و جستجو (شناسه سند و رمز تصدیق در بالای برگه سند درج می‌شود)

👇 #مرجع_حقوقی_ساختمان 👇
🆔 @icivil
#دکتر_حاجی_محمدی #کارشناس_رسمی

🛑 تعرفه جدید۱۴۰۲ دستمزد کارشناسان رسمی دادگستری ابلاغ شد...

✳️ افزایش تقریبا دو برابری نسبت به تعرفه ۱۳۹۸

🆔 @icivil
#مرجع_حقوقی_ساختمان #کارشناس_رسمی
#دکتر_حاجی_محمدی #راه_و_ساختمان

🛑 جهت #نشست سازه و جهت #ترک 👆

✅ نکته: در ترکهای قطری، وقتی ترک را دنبال کرده و به نقطه ی بالای ترک می رسیم، یعنی ستون زیر آن نشست کرده است.

🆔 @iCiViL
#مرجع_حقوقی_ساختمان #کارشناس_رسمی
#دکتر_حاجی_محمدی #راه_و_ساختمان

🛑 #هیئت_کارشناسی

✅ رویه معمول محاکم بر این منوال است که، پس از هر بار اعتراض به نظر کارشناسی، بصورت #تعداد_فرد تعیین کارشناس می کنند. به طور مثال در صورت اعتراض به نظر کارشناس اول (یک نفره)، موضوع به #هیئت ۳نفره ارجاع میگردد. و چنانچه یکی از طرفین یا هر دو طرف به این نظریه معترض باشند، در مرحله ی بعدی #هیئت ۵نفره انتخاب میشود و اگر این نظر هم مورد اعتراض باشد، هیئت بعدی مرکب از ۷ نفر خواهد بود و به همین ترتیب، ۹نفره، ۱۱نفره و ...

🅾 سوالی که در اینجا متبادر به ذهن میشود اینست که، با وجود اعتراض از ناحیه ی طرفین، دادگاه تا چه زمان می تواند اعتراضات را پذیرفته و کارشناسی را تکرار نماید؟ در قانون آیین دادرسی مدنی پاسخ صریحی برای این پرسش نمیتوان یافت. اما از مفهوم مواد 260 ، 263 و 265 این قانون چنین مستفاد میگردد که #تشخیص کفایت کارشناسی از جهت تکرار، با #دادگاه است. و دادگاه تا هر زمان که تکرار کارشناسی را لازم بداند، اعتراضات را مورد پذیرش قرار داده و موضوع را به هیئت دیگری ارجاع خواهد کرد.

✳️ در پرونده های کارشناسی #هیئتی که در ارائه نظریه خود به توافق جمعی نمی رسند، بر اساس تبصره ی ماده ۲۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی، اعتبار نظر اکثریت در صورتی است که کارشناسان از نظر تخصص با هم مساوی باشند.

🆔 @iCiViL
#مرجع_حقوقی_ساختمان #کارشناس_رسمی
#دکتر_حاجی_محمدی #راه_و_ساختمان

🛑 دلایل اثبات دعوا

✅ برای اثبات هر #دعوا یک سری دلایل اختصاصی و عمومی وجود دارد که خواهان می تواند با ارائه آنها ادعا و دعوای خود را ثابت نماید،این دلایل عبارتند از:
۱.سند عادی ۲. سند رسمی ۳. شهادت ۴.اقرار و در نهایت اوضاع و احوال و امارتی که حسب مورد موجب علم قاضی میشود.

📜 به طور خاص در مورد #سند به عنوان مهمترین دلیل اثبات دعوا میتوان گفت: کلیه اسناد به دو دسته #سند_عادی و #سند_رسمی تقسیم می شوند، و البته از جهت قابلیت اجرا می توان اسناد را به سند لازم الاجرا و غیر آن نیز تقسیم نمود.

✴️ ادامه دارد...

🆔 @iCiViL
#مرجع_حقوقی_ساختمان #کارشناس_رسمی
#دکتر_حاجی_محمدی #راه_و_ساختمان

🛑 سند عادی و سند رسمی

✅ سند در مفهوم کلی آن عبارت است از هر نوشته ای که در مقام اقامه دعوا و طرح ادعا یا دفاع در قبال ادعای مطروحه قابل استناد باشد. نوشته را علی القاعده در صورتی می توان به مفهوم اصطلاحی "سند" دانست که از جمله دارای امضاء، اثر انگشت و یا مهر شخصی باشد که سند به او نسبت داده می شود.

✳️ سند عادی: اسنادی که در اداره اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و برطبق مقررات قانون تنظیم نشده باشد، عادی (غیررسمی) است.

✳️ سند رسمی: اسنادی که در اداره ثبت اسناد و املاک و یا در دفاتر اسناد رسمی یا در نزد سایر مامورین رسمی در حدود صلاحیت آنها و بر طبق مقررات قانونی تنظیم شده باشند، رسمی است.
🆔 @iCiViL
#مرجع_حقوقی_ساختمان #کارشناس_رسمی
#دکتر_حاجی_محمدی #راه_و_ساختمان

🛑 عوامل مهم در تعیین و ارزیابی قیمت ملک

✳️ ارزش عرصه (زمین): ارزش عرصه تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل می باشد: 👇
✴️ اندازه ابعاد ملک وبخصوص طول ضلع متصل به معبر(بر ملک)
✴️ کاربری ملک، چراکه برحسب نوع کاربری، ارزش آن متغیر است.
✴️ عرض معبر و تعداد گذرهای مجاور ملک(چند بر بودن ملک)
✴️ موقعیت ملک نسبت به معابر و جهات اربعه
✴️ امکان تغییر کاربری ملک توسط کمیسیونهای مربوطه
✴️ موقعیت استقرار و منطقه ای ملک
✴️بررسی قرار گیری احتمالی ملک در مسیر طرحهای عمرانی(میزان عقب نشینی واصلاحی احتمالی).

✳️ ارزش اعیانی(بنای) ملک: بالطبع اعیان مناسب، ارزش افزوده برای عرصه ایجاد می کند، بنابراین ارزش اعیان تابع پارامترها و عواملی است که تأثیرگذارترین آنها بشرح ذیل می باشد:
✴️ هزینه های شهرداری شامل عوارض صدورپروانه
✴️ عوارض پذیره در املاک تجاری
✴️ عوارض مازاد تراکم
✴️عوارض پیش آمدگی(بالکن)
✴️عوارض حذف پارکینگ(در صورت عدم تأمین مقدار لازم)
✴️عوارض کمیسیونهای مختلف
✴️ عوارض آتش نشانی وفضای سبز و غیره.
✴️حق کسب وپیشه ویا حق سرقفلی در املاک تجاری
✴️ هزینه های احداث بنا شامل طراحی وتهیه نقشه های اجرائی ،هزینه نظارت، هزینه مدیریت اجراء، تهیه مصالح وتجهیزات لازم، تأمین ماشین آلات، در پروژه های خاص هزینه ژئوتکنیک(زمین شناسی) جهت تعیین مشخصات زمین محل احداث بنا، دستمزد و سایرهزینه های متفرقه.

🆔 @iCiViL
#مرجع_حقوقی_ساختمان #کارشناس_رسمی
#دکتر_حاجی_محمدی #راه_و_ساختمان

🛑 عوارض پذیره و عوارض کاربرد تجاری

✅ جهت اخذ پروانه تخریب و نوسازی در ساختمان‌های #اداری، #تجاری و #صنعتی در شهرداری تهران علاوه بر عوارض مازاد تراکم، آموزش‌وپرورش، ایمنی، پسماند و غیره که در ساختمان‌های مسکونی پرداخت می‌شود، عوارضی تحت عنوان #عوارض_پذیره و #عوارض_کاربرد از مالک اخذ می‌گردد.

✳️ براساس طرح تفصیلی جدید کل تهران شامل #چهار_پهنه اصلی #مسکونی (Residential)، #مختلط (Mix)، #خدماتی (Service) و #فضای_سبز (Green Space) تقسیم می شود.

✴️ هنگامی که ملکی قصد استفاده غیر مسکونی از ساختمان را در هر یک از چهار پهنه مذکور داشته باشد (ازجمله تجاری یا اداری) عوارضی تحت عنوان #عوارض_کاربرد و #پذیره به آن تعلق میگیرد این دو مورد مازاد بر عوارض تراکم هستند.

🅾 #عوارض_کاربرد بر اساس #متراژ_مفید اخذ می‌گردد درحالی‌که #عوارض_پذیره برای #متراژ_ناخالص محاسبه می‌گردد.

🆔 @iCiViL
#مرجع_حقوقی_ساختمان #کارشناس_رسمی
#دکتر_حاجی_محمدی #راه_و_ساختمان

🛑 اجرت المثل ایام تصرف چیست؟

✅ هر گاه شخصی بدون  اجازه مالک و خارج از رابطه قرارداد، از ملک متعلق به شخص دیگر به صورت غیر قانونی استفاده نماید، مالک یا نماینده قانونی وی می تواند هزینه استفاده از ملک را دریافت کند. خواه شخص غاصب از این تصرف سودی کسب کرده  باشد یا خیر. در قانون مدنی به مبلغی که متصرف می بایست به مالک یا نماینده قانونی او پرداخت کند، #اجرت_المثل ایام تصرف گفته می‌شود.

✳️ در تعیین میزان اجرت المثل ایام تصرف، نظر #کارشناس از اهمیت بالایی برخوردار است. در واقع میزان مبلغ مورد مطالبه به موجب نظریه کارشناسی تعیین می شود. #کارشناس بر اساس مولفه هایی چون مساحت ملک، قدمت ساختمان، نوع کاربری، موقعیت جغرافیایی، کیفیت نقشه و همچنین با توجه به قیمت اجاره معمول در منطقه، #نظریه_کارشناسی را تنظیم می کند.

🆔 @iCiViL
#مرجع_حقوقی_ساختمان #کارشناس_رسمی
#مرجع_حقوقی_من #دکتر_حاجی_محمدی

🛑 املاک سهل‌البیع از منظر کارشناسی

✅ #سهل‌_البيع بودن ملک به معني "فروش آسان" ملک است. در صورت ارجاع اين موضوع به كارشناس رسمی، نظر کارشناس بايد مستدل و مستند بوده و مباني آن تشريح شود.

✳️ برای مشخص شدن این موضوع بهتر است مصادیق املاک #غیر_سهل‌_البیع را شناسایی و تشخیص دهیم. نمونه املاک غیرسهل‌البیع بشرح ذیل می‌باشند: 👇
❌املاکی که معارض دارند.
❌املاکی که ستاد فرمان اجرایی و بنیادی هستند.
❌املاکی که وقفی هستند.
❌املاکی که ورثه‌ایی هستند.
❌املاکی در مسیر خط مترو هستند.
❌املاکی که درگذر اتوبان واقع شدند..
❌املاکی در مسیر توسعه شهرسازی واقع شدند.
❌املاکی که درمجاورت ساحل دریا و حریم رودخانه واقع شدند.
❌املاکی که بزرگ و غیرمتعارف هستند.
❌املاک سوپرلوکس و لاکچری و خاص
❌املاک ترهینی و بازداشتی
❌املاکی در حریم دکل‌های برق واقع شدند.
❌املاکی که بنای آنها نیمه‌کاره هستند.
❌املاکی که  در محدوده طرح شهرداری واقع شدند.
❌املاکی که در مسیر تعریض گذرها واقع شدند.

✴️ ارزش املاک #غیر_سهل_البیع، پایین تر (حدودا بین ۱۰ الی ۳۰ درصد) از ارزش املاک مشابه و عرف محل می‌باشند‌‌.

🆔 @iCiViL
#مرجع_حقوقی_ساختمان #کارشناس_رسمی #مرجع_حقوقی_من #دکتر_حاجی_محمدی

🛑 رئیس قوه قضاییه: اختلاف کارشناسی ۷ هزار میلیاردی یک زمین در تهران 👆

✅ در پرونده مربوط به یک زمین در تهران ظرف ۱۱ ماه از #کارشناسی اولیه که ۲۹۵ میلیارد تومان بود در آخرین #کارشناسی به ۸ هزار میلیارد تومان رسید. مگر می‌شود یک زمین در ۱۱ ماه تا این حد تفاوت قیمت داشته باشد؟

👇 #مرجع_حقوقی_ساختمان 👇
🆔 @iCiViL

🛑 #مشاغل_مجاز در اماکن #مسکونی

🅾 طبق بخشنامه شماره ۸۱۳/۶۴۹۳۲۹ مورخ ۱۳۹۲/۰۶/۱۳ معاونت #شهرسازی و #معماری شهرداری: مشاغل ذیل با رعایت شرایط می توانند در اماکن #مسکونی مستقر گردند:
✴️ مطب #پزشکان، حرفه های وابسته به امور پزشکی، لابراتوارهای دندان‌سازی، دفتر #مهندسی، دفاتر اسناد رسمی، #کارشناس_رسمی دادگستری، دفاتر ازدواج و طلاق، دفتر وکالت، دفاتر مطبوعات، داروخانه ها، #آموزشگاه ها، مدارس ابتدایی و راهنمایی، شرکتهای مهندسین مشاور، دفاتر خدمات الکترونیک شهر، دفاتر پیشخوان دولت، پانسیون، مهدکودک، مشاغل خانگی

👇 #مرجع_حقوقی_ساختمان 👇
🆔 @iCiViL
#دکتر_حاجی_محمدی #کارشناس_رسمی

🛑 #سوال: اگر در آپارتمانی مجاور یک گود، ۸۰ درصد مالکین آن، #رضایت به اجرای عملیات پایدارسازی به روش #نیلینگ‌ مجاور و زیر ساختمانشان را بدهند و ۲۰ درصد مخالفت داشته باشند، در این شرایط نظر قانون چیست؟ (با توجه به اینکه دو خانوار از ده خانوار خارج کشور زندگی میکنند و در دسترس نیستند.)

✅ #پاسخ: اصولاً بدون اذن کلیه ی مالکین، موضوع اعتباری ندارد. #رضایت ۸۰ درصد مالکین و مدیر ساختمان، اذن کلیه مالکین مشاعی محسوب نشده و #حقوق_مشاعی آنان در عدم ارایه اذن به مجاورین باقی بوده و در هر زمانی می توانند ضرر وارده از این مناسبت را استیفاء و مطالبه نمایند.

👇 #مرجع_حقوقی_ساختمان_من 👇
🆔 @iCiViL
#دکتر_حاجی_محمدی #کارشناس_رسمی

🛑 فوری: #آزمون_کارشناس_رسمی

✅ رئیس مرکز وکلا، کارشناسان رسمی و مشاوران خانواده قوه قضائیه در گفت و گو با صدا و سیما👇
❌❌❌❌
📆 تاریخ برگزاری #آزمون_کارشناسی رسمی: جمعه ۱۸ آبان ۱۴۰۳
📆 تاریخ ثبت‌نام آزمون کارشناسی رسمی: ۲۸ مرداد ماه تا ۵ شهریور ۱۴۰۳
❌❌❌❌
📆 تاریخ برگزاری #آزمون_وکالت: پنجشنبه ۲۲ آذرماه ۱۴۰۳
📆 تاریخ ثبت نام از ۴ مهر تا ۱۰ مهر ۱۴۰۳

👇اخبار #آزمون_کارشناسی #آزمون_وکالت👇
🆔 @EEEng
☎️ ۰۹۱۰۶۶۶۱۳۹۰-۰۲۶۳۲۷۵۳۵۶۶
#گروه_آموزشی_دکتر_حاجی_محمدی

🛑 #عرصه و #اعیان به چه معناست؟

🅾 #عرصه به معنای زمین ملک است و #اعیان به معنای بنا و هر چیز احداث­ شده بر روی زمین.

✅ به بیان دیگر #عرصه زمینی است که بنا یا ساختمان بر روی آن ساخته شده است. اما #اعیان همان بنا یا ساختمانی است که بر روی عرصه (زمین) ساخته شده است.

✴️ در مجتمع ها و آپارتمان ها که با چندین واحد طراحی و ساخته می­‌شوند، علاوه بر این­که مالک، صاحب اعیان (واحد خود) است، در بخشی از عرصه نیز سهم خواهد داشت.

👇 #مرجع_حقوقی_ساختمان👇
🆔 @iCiViL
#دکتر_حاجی_محمدی #کارشناس_رسمی ⚖