Часть оставшихся курток я отдал на реализацию в “Ролл-Холл” какому-то мутному челу по имени Серёжа Фокин, который “разорился” и деньги мне за них так и не вернул. Сам же я понемногу возвращал долги ещё лет пять. Для продажи остатков одежды я снял малюсенькую комнату на Нижних Мнёвниках, кажется, за 6000 рублей в месяц. Собрал там вешалки из труб, развесил остатки и возил туда покупателей от метро на своей машине. Рекламировался через ЖЖ и друзей друзей. Оказалось, это выгоднее, чем магазин. Ну, опять же, это работало только на возврат долгов.

Потом я пару лет занимался местечковым бизнесом по проектированию интерьеров самолётов. По схеме то же офшорное программирование, только тут были инженеры и чертили они из Харькова, а я был администратором и наёмным гендиром. Потом занялся мелкими интернет-проектами: делал сайты для Sape, Google AdWords, Яндекс.Директ - в начале было очень радужно, но в итоге не окупилось, - и случайной работой за зарплату.

Из запомнившегося - финансовым директором фабрики одежды для толстых женщин. Владелица была настолько неадекватна, что не давала мне собирать данные о продажах, чтобы я не узнал, сколько у неё денег. Через три месяца я уволился, причём за последний месяц мне не заплатили мои 100 тыщ рублей, а меньше чем через год тётка проебала больше миллиона долларов на попытке строительства своего здания из-за нескольких мелких тупостей сотрудниц. Я бы ей обошёлся дешевле. Ну, в Рязани зато побывал на производстве, в Воронеж ездили отлавливать контрафакт у подрядчика и в каких-то выставках я помогал поучаствовать - вплоть до сборки стендов.

Окончание истории тут:
http://telegra.ph/Kak-avtor-Hulinomiki-pytalsya-zarabotat-deneg-05-04

Сбер таки дал мне ипотеку (правда, с 50% взносом), ну для материнского капитала, как говорится, хоть шерсти клок.

Широко известным термин "ипотека" стал только в конце 18-го века. Шиллер прочекал старые американские газеты и нашёл в номере «Хартфордских Курантов» из 1778 года заметку, а точнее, рекламное объявление. Оно показывает, в каком состоянии был ипотечный рынок в те времена.

Заказал объявление чел по имени Элиша Корнуэлл. Он пишет, что продал свою ферму, а вместо денег ему дали расписку в 800 фунтов стерлингов от другого фермера. Тот обещал, конечно, заплатить, мол, бля буду, я ж ковбой. Но не заплатил, а взял и сам заложил эту ферму второй раз, причём не за 800, а уже за 880 фунтов (с прибылью!). Вы уже догадываетесь, что деньги первому хозяину он так и не отдал. А третий хозяин опять её продал — причём уже за 1000 фунтов, и тоже не наликом, а под залог. Мистер Корнуэлл был очень расстроен и даже приуныл. Ему же не заплатили в самый первый раз, то есть нового хозяина-то у фермы даже и не могло появиться. Как они могли её заложить ещё два раза? Вот он и подумал: «Напишу-ка я об этом вопиющем случае в газету». Ну и там приписка: «Ферма моя, этот гадёныш мне не заплатил, будь он проклят».

Видно, что ипотека была развита не очень. Бедняге потребовалось давать объявление в газету, чтобы объяснить, что произошло. Не существовало достоверного способа проверить право на собственность. Сраный ковбой, который купил ферму у мистера Корнуэлла, на самом-то деле её не выкупил, но никто об этом не знал. Поэтому он мог обманывать других парней своим длинным лассо.

Поначалу ипотечных кредитов было немного. Закон был непонятный, организации не могли чётко обозначить права на собственность. Как можно выдать кредит, если ты не знаешь, реальный ли перед тобой владелец фермы или там у него ещё куча каких-то бешеных ковбоев, которые считают, что это их корова и они её доят?

И аж до конца 19-го века американское правительство не могло по-человечески обеспечивать право собственности — по крайней мере, обеспечивать достаточно для образования цивилизованного рынка внутри страны. Не говоря уже о международном рынке. И в 1872 году в Германии государство придумало закон Грундбуха (не подумайте, что еврей) — это, по-нашему, всего лишь «Книга о Земле», где было написано, кто, где и чем владеет. К концу 19-го века этот закон уже работал по всей территории Рейха. В США ничего подобного ещё не было.

На протяжении 20-го века многие страны приняли эту тему, и права на собственность стали достаточно прозрачными для того, чтобы брать её в залог. Поэтому реально ипотека начала развиваться буквально 100 лет назад.

Есть такой перуанский экономист — Эрнандо де Сото, — он написал книгу «Загадка капитала». Она о развивающихся странах. Эрнандо толкает тезис о том, что проблема признания права на собственность — та самая, что и в американской газетёнке 18-го века, — ключевая и играет огромную роль и по сей день. Вообще Эрнандо де Сото (ему уже под 80) дичайше клеймит бюрократизм, за что мне очень нравится. По его мнению, теневая экономика — это следствие неэффективного госуправления, сраной бюрократии, неправильных налогов и негодной регистрации прав на собственность. И я с ним полностью согласен. Он даже под Арабскую весну подвёл экономическое обоснование и рассказал новым арабским правительствам о том, что первым делом надо делать честные открытые реестры собственности. Блокчейн в помощь!

Во многих странах мира (если не в большинстве!) до сих пор трудно определить, кто чем владеет. И это проблема. Там нельзя взять нормальную ипотеку и рынок не развивается.

Можно приехать в какой-нибудь африканский городок и спросить — а чьё это здание? Кто-то ответит: «Это дом семьи Порошенко, они владеют им уже тысячу лет». Но если вам нужны точные данные, нельзя довериться чьим-то словам. Ведь другой человек может сказать что-то совершенно иное.

Даже сейчас видно, что не везде законы достаточно хороши. Во многих странах просто невозможно доказать, что банк стал собственником дома, если его хозяин перестал платить по кредиту. Это нельзя доказать даже в суде! Или можно, но на это потребуется 10 лет, и ещё столько же, чтобы неплательщика выселили. Короче, либо ишак помрёт, либо падишах.

Кажется, что жестоко выселять кого-то из дома, если он не платит по кредиту. Но надо и с другой стороны смотреть. Если таких не выгонять, никто не будет давать ипотечные займы! Какой смысл давать кредит, если тебе его не вернут и дом не отдадут тоже? В этом же весь цимес: если заёмщик не платит, кредитор получает заложенный дом.

В целом, процесс, конечно, идёт, права собственности развиваются, а кредиторы всё чаще могут получить объект недвижимости в случае банкротства заёмщика. Это и объясняет тот рост ипотечного рынка, который случился в конце 20-го — начале 21-го века.

В 1960-х годах простые американцы начали возмущаться: почему это им нельзя вложиться в недвигу через партнёрство? Богатеям можно, да ещё и налога на прибыль у них нет. Мы тоже так хотим! И Конгресс придумал новую тему: REIT — Real Estate Investment Trust.

Идея такая же: сделаем траст, доступный широкой публике. И не будем брать с него налог на прибыль — а только НДФЛ. У меня рядом есть Пятёрочка, помещение которой принадлежит ЗПИФу недвижимости, это похожая тема у нас. Можно купить паи, там 12% годовых, очень жирно для такой надёжности. Ведь чтоб всё здание целиком купить, нужна огромная куча денег, сотни миллионов рублей. Даже если продать бабушкину квартиру на Ленинском, хватит только на какой-нибудь сраный киоск, да ещё его хер сдашь. А тут илитный арендатор, всё надёжно, никуда не денется. Ещё и налога на имущество нет. Правда, не очень понятно, что делать, если захочется свои паи продать — как найти нового покупателя? Но это не тема нашей беседы.

Как только Конгресс узаконил эту фишку, все сразу захотели свою контору немедля превратить в REIT. Пришлось им ввести кучу ограничений, чтоб нельзя было их использовать кому не попадя. Поэтому не менее 75% от активов должно быть в недвиге либо в кэше. Плюс 75% дохода должно приходить от недвиги, а 90% должно приходить от аренды либо процентов по депозитам. 95% дохода контора обязана выплачивать акционерам, и обязательно надо быть долгосрочным держателем. Не более 30% дохода может приходиться на продажу недвижимости, которой фонд владеет менее 4 лет. Это чтобы фонды не торговали зданиями без налога на прибыль.

Если фонд всему этому соответствует, он получает статус REIT. Это тоже изобретение. Новое, шестидесятых годов. Появлялось потихоньку, потом развивалось, сейчас эта схема почти везде в развитом мире есть. Я австралийские РЕЙТы у себя в портфеле держу — в Сиднее недвига дико дорожает в последнее время. И метеорит на Канаду, опять же. Ну, понимаете.

До депрессии ипотечное кредитование росло. Типичный срок кредита составлял от 2 до 5 лет, а тело кредита отдавалось в конце. Что это означает? Покупая дом в 1920 году, ты шёл в банк, и он тебе выдавал кредит. Обычно давали половину денег. То есть на дом стоимостью 10 тысяч долларов (сейчас это примерно 130 тысяч, весьма скромный домик) банк давал кредит в 5 тысяч.

Проценты платишь ежемесячно, а в конце — через два года, ну или через пять, платишь эти 5 тысяч. Потом можно опять попытаться взять ипотеку. Придёшь в банк, и он тебе опять даст 5 тысяч. Такая была схема, банки её всем предлагали, и она очень распространилась. Платишь каждый месяц только проценты, а через два года вдруг надо заплатить всю пятёру. Но люди думали, что это ничего страшного — через два года пойду к ним опять, ну а если не дадут — попрошу кредит в другом банке. Я же могу где угодно найти эти пять тысяч? И всё работало без особых проблем.

Что же произошло во время Великой депрессии? Две вещи: безработица выросла до 25%, и цены на дома упали сильнее, чем вполовину. К примеру, занял ты 5000 долларов на дом, который стоит 10к, а он стал стоить только 4 тысячи. Прошло два года, идёшь в банк — пора рефинансировать кредит. Приходишь, говоришь — ну вот, я безработный, а мой дом сейчас стоит $4000. Банк тебе говорит — ну извини, не шмогла, кредит я тебе больше не дам.

Что происходит дальше? Дом надо продавать, ты банкрот, всё пропало. Первый взнос был 5 штук, а ведь если дом стоил 10, а ты занимал пять, вот первоначальный взнос ты полностью потерял, ещё и должен остался. Это происходило с миллионами американских людей, не говоря уже о простых неграх.

А далеко-далеко в Калифорнии безработные негры думали, что дома могут только дорожать, и банки почему-то думали точно так же — и выдавали им ничем не обеспеченные кредиты. Безработный «покупал» дом за 150 тысяч долларов без первого взноса, платил по 700 долларов в месяц, а через полгода оказывалось, что его дом стоит уже 180 тысяч, он его продавал и покупал дом за 200 тысяч, вложив виртуальное подорожание как первый взнос.

Банк доволен, негр доволен, агент по недвижимости ещё сильнее доволен. Только когда каждый второй негр через год перестал платить по кредиту, а банки попытались продать заложенные дома, выяснилось, что все дома на этой улице уже выставлены на продажу и никто не хочет их покупать ни за 180, ни за 150, ни даже за 100 тысяч.

А всё потому, что за пару лет до этого в банках скопилось настолько много денег, что они вообще перестали проверять надёжность заёмщиков — а зачем? Недвига-то всё время дорожает! Не заплатит — быстренько загоним по круглой цене.

Но ипотечным банкам мало было получить себе клиентов. Они хотели зарабатывать больше, а главное — быстрее. Поэтому они стали собирать ипотечников в пулы и продавать их инвестиционным банкам. Это те банки, которые работают не на классической дельте «собрать депозиты — выдать кредиты», а пытаются заработать более хитрожопыми способами. Продаёт ипотечный банк сразу тысячи кредитов инвестбанку и сразу получает за них сотни нефти или какие-то новомодные, но мало кому понятные обязательства.

Американским инвестиционным банкам и этого было мало. Казалось бы: клиентов не собирал, а сразу купил всё скопом (на заёмные под 1% годовых пассивы), денежки от ежемесячных платежей ипотечников льются, всё хорошо. Но они придумали новую, ещё более лучшую схему заработка.

Они решили: а давайте мы перепродадим эти ипотечные пулы норвежским пенсионерам! Чтобы их заинтересовать, сделаем новую конструкцию: Collateralized Debt Obligations, CDO. Обеспеченные долговые обязательства! Выпустим облигации, обеспечим их нашим пулом ипотек. Разделим ипотеки на более и менее рискованные и соберём из них пирамиду, чтобы каждый норвежский пенсионный фонд мог приобрести как доходные и рисковые активы, так и солидные ежемесячные платежи.

Инвестбанк делает корзину, например, из тысячи ипотек, из которых 500 — первоклассные (офисные служащие и менеджеры), обозначим их класс «А», 300 — второклассные, класс «В» (работающие люди без высшего образования, обслуживающий персонал), а оставшиеся 200 — высокорискованные, класс «С», то есть безработные и неблагополучные семьи, которым дали ипотеку в надежде лишь на то, что они как-нибудь её потянут. А если и не потянут — можно всегда их выгнать на мороз, а дом продать.

Норвежские пенсионеры, которые купили бумаги класса «А», получают свой доход первыми, но и процент у них самый низкий (например, 5% годовых). Кто купил бумаги класса «В», претендует на 8% годовых, но доход получают только после того, как из этой тысячи ипотек накопились пятипроцентные выплаты держателям класса «А». Есть ещё рисковые бабульки: они хотят заработать 15% годовых и покупают бумаги класса «С» — те, по которым риск максимален.

Некоторые инвестбанки шли ещё дальше (хотя куда уж дальше?). Они покупали бумаги класса «С», делили их ещё раз: представляем вам облигации класса «парковщик», «официант» и «безногая старушка»!

Некоторые инвестбанки шли ещё дальше (хотя куда уж дальше?). Они покупали бумаги класса «С», делили их ещё раз: представляем вам облигации класса «парковщик», «официант» и «безногая старушка»! Затем паковали это в новую пирамиду, для совсем уж безбашенных бабуль из Осло, обещая им не 15%, а все 25% годовых, что для Норвегии — как для нас МММ. У них, если человек приносит деньги в банк, ему не дают проценты, а снимают их за хранение. А тут двадцать пять годовых! Хотя риск при этом огромен — как можно купить такой клубок финансовых хитросплетений? А вот как: достаточно было продавцу заявить, что бумаги обеспечены ипотечными кредитами. Формально так оно и было, но после перекладывания яйца из утки в зайца, непонятно, где оказалась кощеева игла. Точнее, понятно где — у негра в яйце. При этом надо понимать, что на каждом этапе банк-эмитент всегда слизывает с общей корзины немного пенки, делая соотношение риск/доходность ещё хуже.

Стоит только нескольким безработным забросить на пару месяцев «Макдоналдс» и усесться играть в ГТА, как пирамида начинает рушиться. Не собирается транш для класса «официант», из-за этого и класс «С» вышестоящей пирамиды оказывается без выплат. Потом выясняется, что банк братьев Леманов взял под облигации класса «С» огромный кредит у банка Голдмана, а Голдман считал этот кредит невероятно надёжным — во-первых, Леманы всегда платили вовремя, а во-вторых, он же обеспечен ипотекой! И когда Леманы внезапно не смогли расплатиться по этому кредиту, все расчёты Голдмана пошли прахом, потянув за собой всю остальную финансовую братию.

Поэтому надо понять, что злиться на финансы непродуктивно — это всего лишь технология, и не она виновата. Технологию надо отработать и научиться применять, тогда она сослужит хорошую службу.

Казалось бы, при чём тут Голдманы и Леманы?

А как работают "их" активисты и аналитики? Об этом в "Хулиномике" целых две главы, но для любимых читателей канала можно и раскрыть кое-что интересное.

Интересные дела творятся порой с опционами на акции крупных компаний. Можно проследить, что происходило в этой теме за последние годы, и выяснится, что там скрыт какой-то поганый скелетик. Что же там такое?
Работники, а точнее, топ-менеджеры всё чаще и чаще получают опционы в качестве компенсации за свою работу. Допустим, работает человек на Кока-Колу, и её акции стоят, например, по 10 долларов за штуку. А менеджеру дают в качестве бонуса опцион на покупку акций по 11 долларов за штуку. То есть по текущей цене акций опцион ничего не стоит: он принесёт деньги, только если цена на акции компании вырастет выше 11 долларов. Менеджера заинтересовывают в том, чтобы цена компании выросла, а он оголтело вкалывает, выращивает фирму. Казалось бы, всё круто, все довольны. Менеджеры как бы трудятся на благо акционеров.

Но выяснилось, что существует волшебная тенденция к росту акций, если компания выпускает большое количество опционов для топ-менеджеров. Подозрительно? Ещё бы! Очень подозрительно. Можно, конечно, сказать, что вот, мол, опционы-то работают, менеджеры пашут до седьмого пота и компания поэтому дорожает. Но если цена взлетела сразу после выпуска опционов, тут явно что-то нечисто. Было несколько статей на эту тему, и люди доказали, что цены имеют свойство взлетать сразу после выпуска опционов.

Первое подозрение (да не просто подозрение, это шито белыми нитками) — компании придерживают хорошие новости до момента выдачи опционов. Менеджеры всей шайкой поддерживают друг друга, вручают товарищам эти опционы, кукушка хвалит петуха, вот это вот всё. Выдадим опционы, затем объявим о хороших результатах компании и сразу же пилим бонусы. А если б они сразу выдавали опционы «в деньгах», тогда менеджерам пришлось бы заплатить налог по более высокой ставке — ведь так они фактически живые деньги получали бы.

Один чел по имени Эрик Ли показал, что дело не только в новостях. Он прочекал все эти новости и выяснил, что далеко не всегда новости тянули за собой рост акций, а как будто бы на момент выпуска опционов компания знала, что её акции вырастут — но знать об этом никто не мог. Ну и Эрик таким образом понял, что опционы выпускались задним числом. Он там какие-то тесты провёл статистические, и выяснилось, что менеджеры врали о датах выпуска этих своих опционов, потому что никак иначе они не могли понять, когда именно вырастет цена акций.

То есть, например, в декабре они объявляли, что в августе были выпущены эти бонусные опционы, а цена акций почему-то росла как раз в промежутке с августа по декабрь. Ещё один чел, управляющий активами по имени Эндрю Рэдлиф тоже провёл независимое расследование, и выяснил, что чуть ли не все компании выпускают опционы задним числом. Ну не пиздец ли? И он придумал такую тему, что он дико шортил акции этих компаний, а потом объявлял о своём расследовании. Регуляторы мощно наказывали лживые конторы и их топов, а Эндрю подсчитывал свои честные барыши.

Приведу ещё один интересный пример честного заработка этого Эндрю Рэдлифа. Компании «Дженерал Моторс», как вы знаете, во время недавнего «мирового финансового кризиса» сильно поплохело, как, в общем, и всем автопроизводителям. Так вот, Эндрю купил облигаций ДжиЭм, потом пошёл к менеджменту компании и сказал: «Ребята, ну дела у вас не очень, рекомендую снизить дивиденды акционерам», вполне разумная же вещь. Если денег в компании мало, надо снижать выплаты, но компании не хотят на это идти, чтобы не пострадал их корпоративный имидж — даже в случае падения прибыли.

Рэдлиф их убедил, что надо всё-таки снизить дивы. И другие инвесторы увидели, что ДжиЭм реально затянула пояса и начали скупать ещё дешёвые облигации — ведь теперь они стали надёжней, так как у компании станет больше денег для выплаты кредитов. По-английски это называется «акционеры-активисты», ну а по-нашему «навальнизм» или «напугал Чубайса голой жопой».

Мысль об эффективном рынке приходит из априорной теории — подспудном «знании» обо всех рынках вообще. У людей куча собственных интересов, исходя из которых они действуют — или, что вернее, должны были бы действовать. Теория очень привлекательная, но хорошая теория должна давать точные прогнозы. Если прогнозов сделать не удаётся, теорию надо выбрасывать к чёртовой матери — или, по крайней мере, дорабатывать. Существует очень много примеров неэффективности рынка. Даже акции одной и той же компании, торгуемые в разных странах, могут стоить разных денег. В 1998 году акции Royal Dutch Shell стоили на 20% дешевле в Лондоне, чем в Голландии. Экономически абсолютно идентичные!

Есть закрытые ПИФы, которые торгуются на бирже, а сами они наполнены другими акциями, и часто бывает, что они стоят дешевле или дороже своего наполнения. Есть компании-коробки, когда одна публичная компания владеет другой — например, когда 3com владела первым производителем наладонников Palm (у меня был!), стоимость Палма была в разы больше всей капитализации 3com. Потом Палму пришёл конец и всё наладилось.

Ещё одно наблюдение: менее волатильные акции со временем принесли более высокий доход, чем более волатильные. Это тоже не свидетельствует об эффективности рынков. Это нельзя объяснить удачей, случайностью или инсайдерской торговлей.

Случаются вещи наподобие интернет-пузыря или пузыря на рынке недвиги. Кризис некачественных ипотек — это тонны кредитов в виде облигаций с залогом, которые люди покупали исходя из их стоимости в $1, тогда как по этим ипотекам заёмщики могли реально заплатить что-то между 15 и 20 центами. Вряд ли это можно назвать эффективным рынком. Скорее наоборот, вопрос об эффективности тут закрыт.

Мало кто из учёных способен полностью изменить свою парадигму мышления. Как сказал поэт, это могут не только лишь все. Ну, подождём, пока они помрут. Иначе будут появляться всё новые и новые объяснения тому, что теория почему-то не работает, и происходят вещи, которые они никак не могли предсказать. В целом-то, рынки пока ещё не особо эффективны, но с годами эта эффективность, очевидно, возрастает.

С другой стороны, даже немного обыграть рынки — показать чуть лучшую доходность, чем индекс — задача нетривиальная. Почему-то очень многим это кажется простым делом. Но некоторые очень продвинутые трейдеры (назовём их Уорренами) считают, что на длительном периоде это невозможно и надо просто зарабатывать на индексах. Но это не невозможно, а просто очень трудно. Есть ряд препятствий.

Совсем недавно (в декабре 2017) Уоррен Баффет выиграл пари на миллион долларов. В далёком 2007 году он громогласно заявил, что на протяжении десяти лет обычный индексный фонд обгонит хвалёных управляющих хедж-фондами, если учитывать все их комиссии. А комиссии у них немалые: обычно это 2% от активов в год плюс 15-25% от прибыли. В итоге тупой индекс S&P500 обогнал фонд фондов чуть ли не в два раза.

Ради использования материнского капитала я озаботился покупкой квартиры в ипотеку. Ну, решение принято, стал скаутить сайты на предмет найти что-то ниже рынка. Поначалу думал купить трёшку, так как (мне казалось) на трёшку можно получить максимальный дисконт, ведь её труднее продать. Плюс у трёшек ниже цена за квадратный метр. Отсмотрел квартир 15, и с удивлением обнаружил, что все цены в рынке. Чудес не бывает. Пару раз находил хорошее соотношние цена/качество, задумывался буквально на неделю, чтобы сделать предложение - но квартиры уже уходили.

Понятно, что точно оценить квартиру невозможно. Забегая вперёд, профессиональный оценщик (несмотря на то, что сдаёт в банк 20-страничный "анализ") сравнивает только 5 квартир с того же ЦИАНа, да и то похожих весьма условно (хотя что вы хотели за 5000 рублей, включая фотки). А непрофессионалу в недвиге куда труднее вывести какую-то "интегральную" оценку - все квартиры разные, плюс у каждого есть какие-то предпочтения: кому-то непременно надо жить рядом с шоссе, кому-то наоборот. Раньше никто не смотрел на парковку, сейчас надо учитывать, что поздно вечером машину в дворе можно уже и не воткнуть. Я смотрел на перспективу отдать детей в детсад-школу по месту потенциальной прописки, а кому-то на это положить. Планы строительства новых станций метро тоже важны. Кто-то смотрит на мебель, кто-то нет. Кто ищет строго под себя и планирует ремонт в любом случае, может купить полностью убитую хату. Кто-то ищет под сдачу, тогда всё наоброт.

Потом я отсмотрел штук 15 двушек, так как решил, что ради маткапитала и вычетов глупо отвлекать деньги на трёшку (ипотека с 50% взносом), а однушки невыгодны по цене за метр. Поэтому остановился на двушке. Всего за два месяца я посмотрел около 30 квартир (не буду рассказывать о тупости риэлторов, хозяев и их представителей, которые постоянно опаздывают, забывают про встречи, не перезванивают и т.п. - если сравнить с наймом домработницы, тут все просто сказочно ответственные).

Что выяснилось интересного: даже учитывая мою неплохую способность к многофакторному анализу, цен сильно ниже рынка просто нет! То есть рынок квартир в Москве очень эффективен. Это меня крайне удивило. Думаю, тут немалая заслуга как раз сайтов и огромных открытых баз - все всё сразу видят. То есть квартира, стоящая на 5% ниже рынка, продастся за неделю. Квартиру на 5% выше рынка не будут даже смотреть. Сторговать можно максимум 2-3%. Я смог скинуть цену всего на 1.5%, но квартира уже стояла чуть ниже рынка (и хозяева даже немного заломались, когда увидели, что оценщик высчитал цену чуть выше оговорённой).

О том, что люди продают (тут я был опять очень удивлён) расскажу в следующий раз.

Как автор покупал квартиру ч.2

Напомню, что я отсмотрел порядка 15 трёшек (+одну четверёшку смотрел) и 15 двушек в одном из районов Москвы по цене от 6 до 14.5 млн рублей (от 100 до 230 тысяч долларов). Не смотрел хрущёвки и низкую панель.

Самое гнетущее впечатление от 90% просмотренных квартир - это их состояние. Плитка в санузлах, которую не меняли 40 лет. Продравшийся до бетона линолеум, вываливающиеся из косяков двери, висящие на проводах розетки и выключатели. Рассохшиеся деревянные окна. Отслоившаяся плёнка с дсп антресолей, которые никто не чистил с 1975 года (запах там эпохальный, будто сам Ленин пару лет пролежал). Шкафы в прихожих те же самые, что были при сдаче домов в эксплуатацию - только дверцы набухли и расслоились. А ручки остались. Про ободранные обои я уже не говорю - ну обои-то переклеить сейчас стоит 7 тыщ рублей на комнату! Как можно годами и десятилетиями жить в хлеву?

В нескольких квартирах вместо кроватей на полу лежали матрасы. Среди всего этого великолепия непременно бегали сопливые дети, огромные вонючие собаки и бог знает кто ещё. Я бы многое хотел рассказать об обитателях, но боюсь испортить карму.

Самое уссачное - это, конечно, объявления о продаже. “Уютная, тихая, тёплая”, “зелёный двор”, “элитный район” - это всё признаки настоящей помойки.

И это столица, друзья. Может быть, я привык к какому-то приличию в квартирах знакомых и друзей, но достаточно зайти к соседям по подъезду и станет понятно, как живёт человек, который сидит за соседним столом в офисе или в институте.

Я смотрел квартиры и подороже, но получалось, что люди слишком дорого оценивают свой ремонт, так что выгоднее купить убитую и сделать всё самому. Пару хороших квартир я упустил, и несколько квартир отпало из-за того, что гениальные дизайнеры присовокупили балконы к комнатам - а в ипотеку это чудо купить не получится. Раньше об этом никто не думал, а сейчас на вторичке чуть ли не 60% сделок ипотечные. То есть 15 лет назад в порыве дебильной перепланировки люди ненароком отсекли большую часть сегодняшних покупателей.

Одна квартира была очень хороша по цене, но там люди догадались сделать на лоджии погреб (!) - достроили на улице под балконом 2-го этажа стенку и пробили в полу люк. Рассказывали, что картошки там хватает на всю зиму! Хорошо хоть не предлагали её оставить.

Но убитость - ещё не самое страшное. Дело в том, что хозяева 90% квартир хотят переехать в меньшую площадь - короче говоря, получить доплату. То есть разменивают, похоже, единственный свой актив. Кто-то сулил оставить новую чугунную ванну или старую газовую плиту - мощный селлинг пойнт. Но почти все собирались ухудшить и без того плохое жильё (не считая как раз тех квартир, что были подороже).

Очередная иллюстрация к тому, что бедные лишь становятся беднее.

Надо обсудить два грядущих повышения - пенсионного возраста (судя по опросу, читатели сильно против) и НДС. По поводу пенсии это хороший (но не очень хороший) шаг, по поводу НДС - плохой, но не очень плохой. Объясню почему.

НДС - один из самых вредных для нашей страны налогов, ибо это вполне конкретная такса на развитие производства, на инновации (тьфу блять, но как ещё сказать, R&D что ли?), на всё полезное и хорошее, что мы ещё можем (могли?) придумать, создать и произвести.

Причина его использования (и повышения) очень проста: его легко и удобно собирать. Налоговая давно всему научилась. Спрятать и вернуть НДС очень трудно (но некоторым можно, см. историю бедного Магницкого, который разыскал спрятанное и был замучен до смерти; расхитители же остались в шоколаде).

Да, НДС есть в Европе. И чего? Там давно развито производство и его гораздо труднее загнобить, у нас всё наоборот. В США же, самой могучей стране мира, НДС нет, и у меня есть такое ощущение, что это одна из причин экономической мощи Омерики. Самые большие налоги там (в т.ч. опосредованно) берут с физлиц - и как с потребителей, и накопителей, получателей, короче важно что с простых американских людей. А вот корпорациям и малому бизнесу там привольно - и страна получается богатая. Но самое главное - нет этой бредовой наценки на производство.

Сука, у нас чего не хватает - так это добавленной стоимости! Разве это не очевидно? В России 2/3 бизнеса - это государство, и мотивация там совсем другая: как спиздить, отмыть и чтоб за это ничего не было. В крайнем случае - вывести через космические зарплаты сынулькам, зятьям и любовницам. А вот добавить продукту стоимости никому в голову не приходит. Это ж работать надо.

Самое главное: НДС поощряет купи-продай и порицает придумай-произведи. Куда уж ещё? Ну вот, оказывается, можно. Хотя у нас был (и вроде как останется) льготный НДС на лекарства, книги, часть еды и детские товары. Как бы такая моднейшая поддержка образования, здравоохранения и семьи. На самом деле, конечно, в еде, книгах и детских товарах добавленной стоимости не так уж много. А где её много? Если кто не в курсе, я расскажу: в самолётах, в тачках, в сложном медицинском оборудовании, в заводах и станках. Всё это мы, увы, не производим. Но вот США - да. Это, между прочим, основные статьи их экспорта. Задумайтесь над этим. Мы даже сраные буровые установки сами сделать не можем, у них покупаем.

Остаётся сказать спасибо, что всего до 20% повышают. И это не на 2%, как по телеку скажут. Это на 11.1% больше прежней ставки.

В следующий раз если кто-нибудь вам скажет, что НДС полезен для страны, - чихните ему на галстук. Ну так, чтоб не харкать в лицо, а просто для очистки совести.
@hoolinomics

Редакция получила от самых маленьких читателей несколько вопросов насчёт 11.1%. Придётся объяснить.

Допустим, что налогооблагаемая база у нас составляет 1 миллион. При НДС 18% в казну надо заплатить 180 тысяч рублей. При ставке 20% платёж составит 200 тысяч рублей. А теперь посчитайте, насколько 200 тысяч больше 180. Не на два процента, правда?

Как автор покупал квартиру, ч.3.
Выбор квартиры у меня завершился ровно за неделю до окончания срока в 90 дней, которые Сбер даёт на поиск. Потом ещё есть какое-то время (то ли 90, то ли 60 дней) на сбор документов по квартире - выписки, оценка и страховка.

Я купил двушку в родном районе (СЗАО) с перспективой открытия метро через 2-3 года в пешеходной доступности. Состояние мне нужно было такое, чтобы по возможности можно было хоть что-то сэкономить на ремонте, в итоге я оставляю только старые паркетные полы и фартук на кухне, остальное меняю. Главное, что я искал - тихий зелёный квартал (чтоб не орала Звенигородка) и чистый подъезд.

Риэлтор меня сразу немного насторожила - она была без агентства, а сама по себе (в принципе, такое случается), и продавцы почему-то хотели именно альтернативную сделку. То есть они хотели продать и купить одновременно. С учётом того, что ипотека у меня уже была одобрена, смысла в такой операции я не видел: получаешь деньги и ищи с кэшем сколько хочешь, зачем тут городить ещё что-то? Объяснять они не стали, но я потом понял почему: продавцы очень боялись проебать все деньги между сделками и хотели этот период максимально сократить.

Опыт показывает, что с такими людьми как раз и происходит всякая хуйня; они напоминают легендарных сочинских фраеров, которые похлопывают себя по зашитым в подкладке деньгам, то и дело проверяя, не выкрал ли кто заветную заначку. Понятно, что щипачи таких лохов пасут с самого вокзала. К счастью для продавцов, я человек честный. К несчастью, риелтор (и не только он) обосрался и мощно их подставил.

Вместо пакетов с баблом решено было использовать новый замечательный сервис Сбербанка - “Центр Недвижимости”. За 2000 рублей он открывает эскроу-счёт. В день сделки деньги покупателя уходят на него, а после получения документов из регпалаты псевдо-сберовская контора отправляет их продавцу. Очень удобно: не нужно два раза считать банкноты и возить пакеты с деньгами.

Сначала мы провели 2.5 часа у нотариуса, потому что банк только утром прислал добавку в договор про эту схему. Потом мы поехали в банк, там за час нам сделали страховку (оказалось немного выгодней застраховать жизнь и сократить ставку на 1%, хотя я сначала не хотел), показали им нотариальные ДКП, мне зачислили кредит на счёт и тут же отправили на этот эскроу-аккаунт. После зачисления кредитных денег даже убежать не получится - сотрудник банка лично сопровождает ипотечника до оператора, который делает платёжку.

После этого (!) жена продавца вдруг решила ещё раз проверить ДКП, и - о чудо! - выяснилось, что там неправильно указан номер счёта (с которого им должны были зачислить деньги после оформления) - не хватает одного нуля в середине. А деньги на него уже ушли! Все сотрудники Сбера уверяли продавцов, что это ничего не значит, и они в любом случае к ним попадут, но вы же понимаете. Опасность.

Поехали обратно к нотариусу. Там опять прождали тучу времени пока переделали эти договоры на новых бланках. Выяснилось, что номер счёта неправильный, потому что помощник нотариуса не пересчитал количество цифр (их должно быть 20, а было 19) и скопировал номер из емейла от сотрудника Сбера (тот тоже накосячил), а в емейле номер как раз был не тот. Вполне возможно, такая ошибка была не только у нас, но её никто не замечал.

Ну это ладно, ерунда. Хотя все уже, конечно, напряглись, да и времени потратили куда больше запланированного. Поехали в МФЦ подавать документы, оплатили пошлины - по 1000р на каждого покупателя. Примерно час у нас их принимали, ну и (усталые но довольные) мы отправились домой.

Через 4 или 5 дней я собирался забрать выписку (которую нужно подать в банк в течение 30 дней после сделки, иначе штраф), позвонил риэлтору узнать, не готова ли она. Она говорит, заедет в МФЦ вечером (почему вечером, а не сразу, если у них горит?). В полдевятого она звонит и полумёртвым голосом говорит: “Алексей, у нас тут форс-мажорчик”. Я немного напрягаюсь. Выясняется, что она ЗАБЫЛА подать в МФЦ наши документы на ипотеку. Мы с женой вообще отключили мозги (с нами же риэлтор!) и тупо сидели пялились в телефоны всю дорогу пока принимали документы. В итоге МФЦ косякнул, не проверил (в договоре же явно указана ипотека, но вот документов на неё не подали). Росреестр тоже (!) косякнул и подмахнул всё не глядя. И право собственности зарегистрировали без ипотеки. Получилось интересно: квартира наша, но денежки с этого чудесного эскроу-счёта никуда не уйдут, потому что залога на неё не оформили!

А у этих перцев на следующий день сделка с покупкой новой квартиры. А денег нет. Угар! Пришлось с огромным трудом менять все планы на следующий день и ехать в отделение Росреестра довозить документы. Там регистратор устроил риэлторше настоящую выволочку (КТО ВЁЛ СДЕЛКУ? ЭТО БЕЗОБРАЗИЕ!), которую мы, конечно, были чрезвычайно рады послушать, потому что ребята, ну это пиздец. А если бы мы на следующий день улетали в отпуск? Чуваки бы ещё недели две своих денег не получили бы. В итоге (усталые, но довольные) мы отправились восвояси, а они повезли уже исправленные доки в банк.

Как устроен процесс выхода компании на биржу?

Вот большая фирма думает выпустить облигации или акции. То, что она большая, не значит, что все ей верят на слово. Взять тот же Форд — ему уже больше ста лет, но далеко не все готовы давать ему деньги, так как проблем у компании было много и не факт, что их не будет в будущем. То есть тут вопрос не моральной прочности хапуг-управленцев, а вопрос в том, готовы ли вы купить облигации этой компании с топорно сделанными тачками.

Они приходят к инвестбанкиру и говорят: «Ну вот, чувак, сильно нужно бабло и мы хотим продать акции компании». И приходят они, конечно, не к одному банкиру, а к нескольким — поторговаться, разузнать, кто чо скоко даст. Есть два типа сделок: «стопудовая покупка» и «чем смогу помогу». Разница в том, что в первом случае компания выпускает акции, и банкир им говорит: «Я на себя их куплю, не ссыте». Понятно, что они ему никуда не впились, эти акции, но он просто знает тусу и надеется их загнать всяким лохам. То есть он на себя берёт риск — продаст он или не продаст, но выкупить акции обязан. Вторая тема — «чем смогу помогу», тогда он никаких обязательств на себя не берёт, только обещает помочь всё кому-нибудь впарить в меру сил. Говорит, ну вот минимальную цену я прикидываю такую, если выгорает, ок, если нет — ну не шмогла, идите к чёрту со своим говном.

Процесс, естественно, дико зарегулирован, чтоб никто не юлил, там всё очень формально и по пунктам, надо регистрировать выпуски везде, и всё такое. Причём в этот период никому нельзя ничего рассказывать — всё пиздец строго, если не дай бог кто проболтается, — сразу отрезают яйца и сажают в Гуантанамо.

#ipo #биржа