Решение Минфина по Семейной ипотеке 25-67381-01850-Р от 14.01.2026 .
👇👇👇
https://minfin.gov.ru/common/upload/library/2026/01/main/25-67381-01850-R.pdf

🔥Как не потерять 400 000 рублей на “подарке”

Иногда кажется, что всё просто: взяли, подарили — и дело с концом.

Но с 1 января 2025 года «подарки» в недвижимости стали дорогим удовольствием и требуют нотариального удостоверения, вне независимости - члены семьи вы между собой или близкие родственники.

🚬Ко мне недавно обратился клиент:
Квартиру оформили на супругу, но мужчина хотел, чтобы в итоге жильё перешло его сыну от первого брака.

И, казалось бы, логичный шаг — прописать сына, а потом оформить дарение.

Но! Именно так они попали бы под налог 13% до 2,4 млн и 15% со всего, что выше — по кадастровой стоимости на 1 января года продажи.

Это минус 300–400 тысяч рублей. Просто за незнание.

Я предложила другое решение 👇

📜Сделать брачный договор, вывести квартиру из совместной собственности, оформить её на мужа,
а уже после этого — подарить сыну.

Так они сэкономили сотни тысяч и сделали всё абсолютно легально.

⚖️ Мораль проста:
Не каждый юрист понимает налоговые последствия семейных и имущественных решений. Так как больше половины юристов в агенствах это оформители, которые не имеют даже юридического образования.

💡Прежде чем что-то подарить, продать или переписать — покажите документы специалисту.

Иногда одно слово или одна консультация экономит сотни тысяч рублей.

👉 В своем телеграмм-канале  я подробно разбираю такие случаи —
где за красивыми формулировками и «добрыми намерениями» прячутся реальные налоговые и иные риски.

Не теряйте на ровном месте.
Проверяйте, прежде чем подписывать.

С уважением, Ваш Хатолог Валерия

Сегодня😳 от постоянной клиентки поступило данное сообщение , хотела бы с Вами обсудить стоит ли торопится покупать хату или нужно было это сделать ещё вчера?🌺

❤️Годовалый ребёнок владеет квартирой уже 5 лет!
Как вам такое?

И это не шутка, это российский Налоговый кодекс.

🪴Вот пример ситуации. Девушка купила квартиру. Потом вышла замуж, родила ребёнка, реализовала маткапитал.

Потом выделение долей… и бац – ребенок владеет долей с момента покупки квартиры! То есть с того момента, когда он сам еще не родился🙄

😕Абсурд? Нет. Просто криво написанная норма, которую можно читать по-разному.

Закон говорит:
«Если доля выделена по маткапиталу, срок владения считается с даты покупки объекта членом семьи владельца сертификата или его супругом»

А вот тут самое интересное.

Если квартира куплена до брака, то на момент покупки не было:
— супругов
— членов семьи
— владельца сертификата

Покупка была совершена человеком, который потом стал супругом. А это, извините, не одно и то же.

И именно за эту формулировку налоговая цепляется, чтобы отказать второму супругу в сроке владения и начислить налог с красивыми нулями.

Но при этом детей налоговая освобождает без вопросов. Им признают срок владения больше их возраста. Хотя логика та же самая!

Их мать на момент покупки:
— не была супругой👉
— не была владельцем сертификата
и она не была членом семьи и для будущего ребёнка.

Чувствуете, что это какая-то херня? 😉

📌В Налоговом кодексе есть несуразные формулировки. Их можно и нужно поворачивать в свою пользу. В противном случае придется платить слонячий налог🌹

✅ЧЕК-ЛИСТ, КОТОРЫЙ БУДЕТ ПОЛЕЗЕН ВАМ

Можно ли покупать недвижимость у банкрота? Конечно можно! Все чаще приходят на консультации с данным вопросом, и хочу отразить основные моменты.


Что же необходимо проверить при покупке недвижимости у банкрота?👇

1️⃣Процедура банкротства
— дата признания банкротом
— дата завершения процедуры
— прошло ли более 3 лет

2️⃣Финальный отчёт конкурсного управляющего
— указано ли, что объект признан единственным жильём
— исключён ли из конкурсной массы

3️⃣Судебные акты по делу о банкротстве
— были ли споры кредиторов по этому объекту

4️⃣Супруг / супруга продавца
— не является ли банкротом
— участвовало ли имущество в его процедуре

5️⃣Кредитная история продавца
— нет ли новых долгов после банкротства

6️⃣Долги по ЖКХ и капремонту
— нет ли задолженностей и судебных приказов

7️⃣История объекта
— как и когда приобретён
— не было ли сделок перед банкротством

8️⃣Выписка ЕГРН
— аресты, запреты, обременения

9️⃣Исполнительные производства (ФССП)
— алименты, налоги, штрафы

🔟Красные флаги
— прошло менее 3 лет
— объект не признан единственным жильём
— оба супруга банкроты
— продавец торопит и скрывает документы

‼️Главное правило:
Фраза «это единственное жильё» должна быть написана в документах, а не сказана вслух.

Если сомневаетесь — не входите в сделку. И обращайтесь к проверенному юристу , а не оформителю, про которую, я расскажу чуть позже, важно понимать разницу!

Если этот чек-лист пояснение оказался полезен —
поставьте 🔥

☕️Ну, что начнем интересную тему🙂.

✔️Годовалый ребёнок владеет квартирой уже 5 лет!
Как вам такое?

И это не шутка, это российский Налоговый кодекс.

Вот пример ситуации. Девушка купила квартиру. Потом вышла замуж, родила ребёнка, реализовала маткапитал.

Потом выделение долей… и бац – ребенок владеет долей с момента покупки квартиры! То есть с того момента, когда он сам еще не родился🤨

Бред? Нет. Просто криво написанная норма, которую можно читать по-разному.

Закон говорит:
«Если доля выделена по маткапиталу, срок владения считается с даты покупки объекта членом семьи владельца сертификата или его супругом»

А вот тут самое интересное.

Если квартира куплена до брака, то на момент покупки не было:
— супругов
— членов семьи
— владельца сертификата

🌸Покупка была совершена человеком, который потом стал супругом. А это, извините, не одно и то же.

И именно за эту формулировку налоговая цепляется, чтобы отказать второму супругу в сроке владения и начислить налог с красивыми нулями.

Но при этом детей налоговая освобождает без вопросов. Им признают срок владения больше их возраста. Хотя логика та же самая!

Их мать на момент покупки:
— не была супругой👉
— не была владельцем сертификата
и она не была членом семьи и для будущего ребёнка.

Чувствуете, что это какой-то бред? 😉

📌В Налоговом кодексе есть несуразные формулировки. Их можно и нужно поворачивать в свою пользу.

В противном случае придется платить слонячий налог🐘

⚖️Кейс из практики: почему слова «это единственное жильё» — ещё не гарантия безопасности сделки

Пришли с клиентами смотреть квартиру.
Объект понравился. Цена хорошая. Стороны готовы выходить на сделку.

Запрашиваем документы

— и появляется то, о чём заранее никто не сказал:
📌продавец признан банкротом в декабре 2023 года
📌его супруга — банкрот с сентября 2024 года

На вопрос:
— Почему не предупредили?
Ответ:

«Да ничего страшного, это же единственное жильё, его можно спокойно покупать».
Но в сделках с банкротами важны не слова, а то,
что необходимо делать при юридической проверке.

Я открыла финальный отчёт конкурсного управляющего на Федресурсе.

И увидела:
❌в документе не указано, что эта квартира признана единственным жильём
❌нет формулировки об исключении объекта из конкурсной массы

А в других делах по банкротству, с которыми я работал, было чётко прописано:

«Имущество признано единственным жильём и исключено из конкурсной массы».
Здесь — этого нет.

Важно понимать:
То, что в решении арбитражного суда написано «у должника отсутствует недвижимость»,
🛑не означает автоматически, что продаваемая квартира — единственное жильё.

Юридически безопасно, когда статус объекта:
✔зафиксирован в финальном отчёте конкурсного управляющего
или
✔прямо указан в судебном акте при рассмотрении требований кредиторов

В нашем случае:
⏳прошло менее 3 лет с момента банкротства
‼️банкротство у обоих супругов
‼️объект не обозначен как единственное жильё
‼️сохраняется риск оспаривания сделки

Мы приняли решение в такую сделку не входить.

И вот здесь главный вывод:
Недвижимость у банкрота покупать можно.
Но только если понимать,
что необходимо делать при юридической проверке такой сделки.

Проверка «на глаз» и фраз

а
«нам сказали, что всё нормально»
— не работает

.
Работают только документы и формулировки в них.

🪡 Если этот пост наберёт хотя бы 30 ♥️ реакций,
Я выложу отдельным постом
чек-лист: что именно необходимо проверять при покупке недвижимости у банкрота
(по пунктам: отчёты, сроки, долги, кредитная история, риски оспаривания).

Без воды. Без теории.

Только то, что реально смотрю в практике.

Сделки — это не про удачу.

Это про юридическую внимательность.

С уважением , Ваша Валерия!

Слышали не трогай 💩, вонять не будет?
Вот, есть люди , которым это понятие не известно 🤣

Решила одна дама на понт моего застройщика взять , ну ничего, не на тех напали , особенно очень приятно , что акцент в претензии на меня , Я реально звезду теперь поймала🤓, не считая того, что покупатель с нами не общался с конца января , а ее «юрист» не наделен полномочиями с нами общаться, особенно от своего лица писать претензию и о том , что с нами велись переговоры , когда такого не было, ух пахнет Клеветой🫵 , так как покупатели у меня и у моего застройщика не требовали задаток вернуть , хмммм , чем же это закончится 😏?

Прискорбно если честно, ну могу только сказать этим добрякам только удачи 😏

Следите за новостями (хэштеги буду придумывать, так как интересного очень много 🤭)

✅На той неделе, меня с застройщиком пытались взять на понт, ожидая реакцию на картинке, но не на тех напали , особенно, когда угрожают правоохранительными органами так как реакция у меня хлоднокровная , я сопли не жую , как некоторые.

Предыстория: клиенты решили строиться у другого застройщика, который предложил дешевле и выгоднее чем наши условия и начали конечно же врать, чтобы забрать весь задаток , а то что два месяца шла работа по проекту дома , привелегию в надлежащий вид документы по земле , согласование с банком недвижимого имущества , с поставление проекта по критериям банка , круглосуточные консультативные и информационные услуги это благотворительность по их мнению, бога совсем не бояться, почему на это акцент, тоже позже расскажу, юрист их без полномочий(ведущий деятельность по ИП агентства недвижимости один оквэд) какое совпадение 🤭, одно говорит , что они передумали денег нет и тд, клиенты наши другое , что нашли застройщика иного , который построит им по выгодным условиям и деньги верните, потому что потому. Ага щас….есть у нас такая статья 381 ГК РФ многие юристы не заключаются договоры предварительные задатка , а только АВАНС, который в гражданском кодексе не защищает клиентов так как понятия аванса нету, но об этом позже подробнее расскажу , так как задаток вернуть и прекратить договор в одностороннем порядке практически невозможно, конечно если вы не докажите , что вторая сторона в носу ковырялась и тянула сроки , когда реакция у меня нулевая, конечно решили так раздраконить , и напугать МВД и Прокуратурой , жаль, что есть юристы (ведущие деятельность по ИП не в области права, но в этом мы разберемся), которые не знают чем занимаются МВД и прокуратура , ну нам это и на руку 😏

Хэштег этой истории # придумаю позже 😂или свои мысли и фантазии пишите, помогайте

Как , Вы поняли вдохновения у меня очень много и воду лить, как некоторые на 4 листах в виде законов , которые не относятся к нашему делу не буду , а по сути и одного листа не заполнено по сути у оппонентов наших 🤭

Как выразился «юрист» с той стороны , со мной она больше общаться не будет , так как у меня психологическая или даже психическая травма после работы в МВД 🤣а она прям внимательная … а мы и не знали 😂

Немного вышла из ритма ведения канала. Много работы, особенно разводов , не просто так говорят с февраля начнется эпоха пополнения казны по разводам , как бы 15 к госпошлины не хухры-мухры за один развод,

Из чего такие расчеты? 5000 же только развод, нет ребята , 5000 это только гос пошлина за суд, и ЗАГС также требует за выдачу свидетельства о расторжении браке по 5000, с мужа и жены , так мой клиент три года не забирал свидетельство о расторжении брака за 650 рэ, и в декабре поехал со мной забирать , так как думаю его обманывают и хотят обмануть

😂

Давайте расскажу, как начался у меня день.

‼️Сегодня позвонила девушка сказала нужна консультация срочно, так как ей говорит сособственик «Я продам долю, заселю таджиков и всех выпишу и зарегистрирую таджиков» — как людей пугают тем, что на самом деле почти невозможно👇

Квартира 50 м². Живёт пожилой человек.

После смерти дедушки началась классика наследственного жанра:
мама девушки отказалась от своей доли в пользу старшей сестры,
и бабушка также отказалась в пользу старшей дочери— и в итоге у старшей дочери оказалась 1/2 доли.

Отношения испортились.
Начались угрозы:
— «Продам свою половину каким-нибудь нерусским»
— «Заселю кого хочу»
— «Выпишу бабушку»

Страх, давление, крики, алкоголь, запугивания.

Бабушка, боясь остаться одна против собственной дочери, подарила свою 1/2 долю внучке, которая за ней ухаживает и реально заботится.

И вот сегодня внучка звонит  мне и консультируется.
Причина — уведомление с почты:
письмо о продаже доли.
👉И здесь самое важное.
Я сразу сказала:
Паниковать не нужно.
Разбираем по фактам, а не по эмоциям:

1️⃣Письмо — это не продажа. Это всего лишь уведомление сособственников.
Так требует закон.
Без этого сделка невозможна.

2️⃣Продажа доли по закону — ТОЛЬКО через нотариуса.
А нотариус:
проверяет реальность сделки
смотрит, не нарушаются ли права других собственников
очень осторожен именно с долями в «конфликтных» квартирах

3️⃣Никто никого не «выпишет» просто так.

Без согласия только суд.

4️⃣Запугивания — не равно юридические действия.

Приходят, орут, угрожают?
Фиксируйте.
Вызывайте участкового. Собирайте доказательства.

5️⃣Цена за долю заявлена баснословная .

Цена это желание не забываем , весь рынок у нас строиться на этом.

А желающих купить проблемный объект проживающей с бабушкой — мягко говоря, нет, единицы и то купят за пакет сухарей.

6️⃣Даже если вдруг что-то произойдёт —
есть инструменты:
признание сделки мнимой
признание притворной
оспаривание через суд
И здесь уже работаем через суд.

В итоге я сказала ей главное:
👉Закон на вашей стороне.
👉Страх — это оружие, а не реальность.

И я хочу, чтобы вы это тоже услышали.
❗Не всё, чем вас пугают, вообще возможно по закону.
❗Не все громкие слова имеют юридическую силу.
❗И не всегда тот, кто кричит громче, прав.

Преимущественное право дает Вам право выкупить долю , но если в течении срока вы этого не сделали, закон не запрещает продать третьим лицам.

Если есть сомнения — консультируйтесь.

Берегите себя и проверяйте факты, а не эмоции.

А, Вы как думаете наследство меняет облик родственников?

По поводу ситуации с моим одним из застройщиков партнеров. Много очень было сообщений, имён не будет, Я решила , что Вселенная сама всё сделает(Я , верю в бумеранг 🪃который отлично уже работает), для меня это кейс , о котором хочу рассказать, не более.

🚀После моей публикации, на следующий день супруг клиента написал сообщение застройщику, и начал ссылаться на то, что хотят пообщаться лично (Я же писала , что мы не общались с клиентом , а именно с супругой, а только с юристом, у которого нет полномочий , ну вот исправляются , но не до конца , могли бы уже подытожить и жену напрячь написать🤭) и если общение не подведет к итоговому завершению , то передадут на бумажном носителе претензию в руки , которую мы должны будем зарегистрировать( зачем такие сложности? И столько контактов с нами?), так как «Ваш, юрист наверное не имеет полномочий» 😂, какое совпадение и дежавю, странно, что юрист их об этом понял , после моих публикаций 😂😂ну как бы супруг, также не имеет полномочия , только супруга 😂, если конечно она вчера не сделала доверенность от своего лица, ну застройщик у меня очень умный обозначил , что электронное обращение приравнивается к бумажному , отправляйте на эл почту застройщика (что юрист их не сделал, решив на понт мою электронную почту взять , чтобы, Я самоутвердилась, эл почта застройщика в договоре указана , и на мессенджеры также не осмелилась направить) и посоветовал по почте России отправить претензию, так как стороны все заняты , и тратит свое дорогое время на цирк 🎪 у нас к счастью нету, как у них, вторую неделю делают голову, просто постоянный контакт.

Так что, мои посты очень даже приносят пользу, как видите большую , другая сторона начала думать, что косяков в досудебной претензии , (как они ее назвали), куча.

Ну-ка переделаем , ну Я сравню претензии и обязательно афиширую , что по почте России отправили , а что мне на электронную почту, надеюсь , строчку про меня великолепную не уберут, а то буду плаки-плаки, продолжение следует🚀

Ситуацию сюр, с моей уважаемой клиенткой, что же могло случится ?

Один великолепный застройщик (имени не будет , так как у меня ещё одна была сделка только по другому ЖК, чтобы мой другой клиент не получил сердечный приступ,) решил поверить в себя , и запретить принимать квартиру с приемщиком , типа пишите обращение , нервы истрепали знатно , и это видео напомнило, как 20 числ клиентка получит ключи 🥺

Когда сделает подрядчик ремонт, сниму также видео и расскажу , что за ЖК так как там больше продавать именно этот ЖК не буду 💩

🏠💵 Новости недвижимости: Как определить свой статус Резидента для налогобложения при продаже недвижимости?

Добрый вечер , друзья и коллеги! 🌟 Я, как всегда в строю ночью, так как целый день, Я как белка в колесе , а личный бренд подождёт 🤭

Ладно…Сегодня расскажу вам о порядке определения статуса резидента для налогобложения при продаже недвижимости. 🏡💰

Для начала, чтобы понять, кто такой резидент и что это значит для вас, нужно знать несколько важных моментов. В каждой стране свои правила, но я рассмотрю пример с точки зрения России.

В России резиденты и нерезиденты различаются по налоговому статусу при продаже недвижимости. Как определиться, каким статусом вы обладаете? Первым шагом будет просмотреть законодательные акты, в которых содержатся основания для определения статуса резидента.

Один из главных документов – Налоговый кодекс Российской Федерации. В нем указаны основания, по которым человек может быть признан резидентом на территории страны. Сюда входят, например, наличие временной регистрации, получение постоянного места жительства, выполнение работ на территории России и другие факторы.

Вторым важным моментом является срок вашего пребывания в стране, который может быть учтен при определении вашего статуса. Например, если вы прожили в России более 183 дней за последние 12 месяцев, вы считаетесь резидентом.

Что это значит для налогов? Если вы признаны резидентом, то при продаже недвижимости вам необходимо будет уплатить налог на доход физических лиц в размере 13% от полученной прибыли. При этом есть некоторые особенности и льготы, о которых можно узнать у специалиста.

А если вы не являетесь резидентом, то налог при продаже недвижимости составит 30% от суммы продажи.

❗️ Важно помнить, что эту информацию следует использовать только в качестве ориентира, так как каждая ситуация может иметь индивидуальные особенности. Лучше всего обратиться к профессиональному консультанту, а лучше получить письменное разъяснение от налоговой, чтобы узнать точную информацию и сэкономить на возможных неприятностях.

Надеюсь, что эти сведения были для вас полезны!
С уважением Ваш Юрист, Суетолог, Хатолог Валерия 🌹