Что по формуле успеха в «быстром» лидгене для малых и средних АН под занавес 2025 года?

👉 Ситуация сейчас.

Получаю заявки регулярно, 60% запросов в формате «нужны лиды», остальные 40% все еще пытаются диктовать условия по лидгену в этих голодных играх и надеются на «поток покупателей, которые «точно купят у нас».

⛑️ Как спасаем продажи?

Под бюджеты до 200-300к в срочном порядке собираем все, что конвертит трафик в лиды.

🔺 Обьектовые лендосы занимают ТОП-1.

🔺 Следом идут квизы разной масти, чат-лендинги.

🔺 Реже залетают подборки, каталоги и прочие «околоторбосовские» форматы.

🌶️ Если понимать «как и зачем», то РСЯ вполне годно себя чувствует. Проблема с фродом стоит остро.

🔺 Есть таргет в ВК.Реклама. Он жив, хорошо работает на узких плейсментах и кликбейте, особенно в регионах. Приправленный каламбуром вокруг ипотеки, собирает аудиторию соответствующую. Цена целевика в более осмысленных УТП растет на глазах, качество тоже.

🥴 Появляются запросы на грязные методы: стащить базу, парсить номера посетителей сайтов конкурентов, заказывать обзвоны. Голодные менегеры ОП требуют обещанного эйчарами «обеспечим лидами».

KPI в «квал» на массовых проектах держим на уровне 6 из 10 лидов. Сложнее с этим показателем в проектах «под инвест» у бутиковых АН.

Цена «квала» регионах от 3.8к до 8.6к. Огромный разнос – в квалификацию каждое АН из клиентской базы заносит лид по своим соображениям. Конверсия в сделку на уровне 3-5%, считаю это большой успех.

На лоне недолидоза требования к «квалу» у всех знатно просели. Сложно загибать пальцы веером, когда надо отрабатывать лид, а не втупую сливать его в ОП застройщика.

👌 Итог: к 2026 году маховик лидгена для АН не изменится. Его нечем менять. Стек технологий останется прежним, за исключением ТГ, который, как мне кажется, будут топить и он потеряет эффективность.

Тележку под лидген для АН мы с командой пока не рассматриваем. Но каемся, успешные кейсы, особенно в столицах и на зарубежке – есть.

Жду в 2026 году перегрева в контент-среде, об этом будет следующий пост 👇

Как выстроить долгосрочную контент-стратегию для агентства недвижимости в 2026 году? 

👉 Условимся на пороге этого поста: речь не про «ведение соцсетей», а выстраивание долгосрочной контент-стратегии, чтобы она реально работала на лидогенерацию и бренд. 

В руках несколько инструментов, которые эффективно решают задачу повышения доверия к бренду (в т.ч и личному, в условиях перенасыщения рынка всякого рода предложениями), лидогенерации (да, можно получать живые заявки от реальных людей), репутации. 

Опустим вопросы сегментирования вашей ЦА, ядра контент-направлений и встраивания в воронку продаж и еще с десяток важных пунктов. Речь о площадках, куда сейчас нужно рожать контент, чтобы не остаться в аутсайдерах.

✈️Телеграм. Заблокируют или оставят? Самый главный вопрос на осенней повестке контент-мейкеров и собственников бизнеса. Завести канальчик с легендой и креативить постами лишь часть пути. Цена реального подписчика, который в теории "купит" начинается от 600-800 рублей. Контент канала должен соответствовать ожиданиям ЦА: «как выбрать», «куда вложить», «почему подорожает». Привлекать подписчиков можно из личных баз, проливать через Директ. 

▶️Шортсы + Телеграм. Быстрая мультиплатформенная связка, выезжающая на органике YouTube и запретограмма. Строится по принципу «залетит / не залетит», гадании на кофейной гуще об алгоритмах площадок и тонком чувстве рынка и его тенденций экспертами. Shorts привлекают зрителей массово, но это не готовая аудитория для покупки недвижимости. Короткие видео нужно выпускать регулярно, минимум 2–3 в неделю, иначе алгоритмы перестанут продвигать контент. Такой формат ориентирован на массовый охват, а не на качественные лиды. Если есть понимание происходящего, смело можно лезть в воронку. 

🎬Топ-лига от первого лица. Пилим длинные разборы, подкасты и стримы с основателем агентства или важными лицами из эшелона топ-менеджмента компании. Прикармливаем аудиторию экспертизой, через нарезку материала на короткие вертикальные ролики нарабатываем медийность, проливая по всем сеткам площадок. Вызываем доверие, генерим поток лояльной аудитории и переливаем на другие площадки с регулярным контентом. Подписчики остаются, канал становится источником лидов. Практически не работает у агентств без собственного «лидера» и требует постоянный продакшн. 

⏺ Работа со СМИ. Вижу в этом стратегический инструмент для построения доверия и экспертного бренда, который отлично дополняет Telegram, Shorts и прямую рекламу. Вливаемся в экспертные потоки: комментарии, обзоры, колонки, кейсы, чтобы аудитория видела: мы не «ещё одни риелторы», а гуру рынка.

📱 Канал в Дзен. Если нет ресурсов или вайба для видео-контента, прокачиваемся через текст и лонгриды. Дзен отлично работает для экспертного контента и аудитории с критическим мышлением: читатели здесь не пролистывают, а вникают, комментируют и вовлекаются, что делает платформу мощным инструментом долгосрочного прогрева и формирования авторитета. Площадка позволяет прокидывать трафик на другие ресурсы, но важно не перегружать ссылками, иначе теряется доверие. Залетают по охватам длинные тексты 4–5 тыс. символов. Если подключить квалифицированного автора, можно собрать лояльную аудиторию и продавать нативно, превращая контент в инструмент лидогенерации и брендинга.

⌘ ⌘ ⌘

Быстрых результатов ждем через 2-3 месяца. Оцениваем, меняем при необходимости формат, набор площадок / связок / стиля и работаем еще 2-3 месяца. На горизонте 6-8 месяцев пониманем: получается сделать что-то вменяемое или нет.

Как понять, что тебе как собственнику АН нужна возня с контентом? Все просто: взгляните на цены лида в Директе и качество лидов в ВК.Реклама.

Плюс в копилку размышлений ваша стратегия существования на рынке. Если она не скатывается к «хайпануть на продажах в моменте, пока тема горяченькая», вам оно надо.

Доктор прописал такой подход для бутиковых, инвестиционных агентств и брокеров, ребят работающих на вторичке.

❄️Лидогенерация в недвижимости на основе мультиканальности. Это новый старый тренд для агентств и застройщиков в 2026 году.

Кто-то закрывает год с пустой CRM, а кто-то уже в декабре планирует, куда будет масштабировать бюджеты в 2026. Если вы хотите попасть во вторую категорию, ловите разбор: что реально будет работать по лидогенерации для агентств и застройщиков в следующем году.

Спекулятивный спрос и легенды про сотню заявок «с барского плеча», о которых сегодня лучше молчать, дают неплохую пищу для размышлений. В 2026-м мы с клиентами будем работать только с реальными людьми: a) с практической потребностью в недвижимости и b) с возможностью инвестировать, чтобы капитал не просто сохранить, а прокачать.

Вся архитектура марктинговых активностей будет строиться вокруг мультиканальности со всеми возможными обвесами и приправами, которые по карману. Что-то суетливо соберем костылей (да, и такое бывает), а в проектах, где есть возможность разогнаться, инвестируем в инструменты с качественной начинкой.

Основа схемы работы 🔽

Закуп трафика (контекст, таргет с контролем фрода) → работа в соц.сетях и мессенджерах → (да, старый SMM еще жив) → классифайды (Авито, ЦИАН ) → контент-продакшн (связочки видеохостингов, тележечки и органики)

К чему так сложно? Да к тому, что рубануть кран и получать лиды с одного контекста или таргета уже не выйдет. Мультиканальность в лидогенерации не про «много точек касания ради количества». Я про устойчивость, предсказуемость и контроль. Связку можно комбинировать. Да, есть тормоза у YouTube, неясно будущее Telegram, но предприниматель всегда ищет пути там, где другие ставят крест.

Главное, в привлечении клиентов на недвижимость в такой связке то, что система сама подсказывает, куда инвестировать деньги. Это превращает маркетинг не в «магический процесс», а в управляемую систему.

Мультиканальность в маркетинге была и раньше. Те кто работал через несколько каналов всегда получали более понятный и стабильный поток клиентов. Но позже про этот подход просто забыли. Причина понятна: ажиотажный спрос 2020-2024, ипотека стоила копейки, людям было легко покупать жилье. В такой среде лиды приходили от любой рекламы, иногда даже без особых усилий. Это создало ощущение что маркетинг работает сам по себе. Прежний всплеск спроса исчез, и теперь без продуманной работы в нескольких каналах будет невозможно получать стабильные и предсказуемые заявки.

⌘ ⌘ ⌘

Более подробно про каналы перфоманса для лидогенерации недвижимости в 2026 году разложил вместе с коллегами для отраслевого медиа «Риэлти Таймс» в этой статье.

🤓 Несет ли подрядчик по лидогенерации ответственность за результат продаж – или нет? Чистый детектив на примере застройщика и рекламного агентства. 

О нелепых попытках делить шкуру неубитого медведя перед стартом лидгена я писал ещё в июле. Тогда же разбирал, как маркетологи и продажники начинают заискивать друг перед другом, требуя гарантий и перекладывая ответственность за KPI. И как в итоге качество маркетинговых услуг начинают оценивать по чужим продажам, а не по фактической работе в рамках компетенций.

Волею удачи наткнулся на этот документ из судебной практики. Столичный застройщик не платит рекламному агентству за оказанные услуги рекламы. Квартиры плохо продавались, значит результата нет?  

Формулировка заказчика услуг «недовыполнение плана продаж объектов недвижимости и прав на объекты недвижимости» намекает, мол, хреново делали нам рекламу. Поэтому мы недопродали. Как пришли к выводам о плохой работе и рекламе? Ее оценила горстка прямых конкурентов. Мое почтение 🎩

В отказах от подписания документов и в Претензии Ответчик приводит копию некоего Результата «аудита» по качеству оказанных Истцом услуг и данные на основе анализа рекламных агентств ADV, Media l08, Mediapronet, Nectarin, Dvigus с указанием перечня неких нарушений со стороны Истца, явившихся основанием для отказа в приемке услуг по УПД № 311024-00262 на сумму 9 028 660,92 руб. и УПД № 151124-00003 на сумму 2 955 725,35 руб.

Без юридической лирики в документе прямо сказано, что оценивали качество работ по лидгену желающие сесть на кормушку к застрою маркетологи. Вопросы этики убраны глубоко в стол. Говорить о нарушениях условий конфиденциальности сделки тут даже не нужно. 

Мои клиенты всегда знают, что у них есть доступ к рекламным кабинетам, сайтам и всему набору инструментов, которые мы используем в работе. Несут ли они проекты на аудиты? Конечно такие случаи были. Особенно в кризис, когда все не удовлетворены, а когда все хорошо — маркетинг работает как бы сам собой.  

Что в сухом остатке? 

– Суд постановил денежки выплатить. Коллеги из агентства мастерски и правильно сделали четкий состав списка работ и зон ответственности. В основе договора только механика процесса и никаких гарантий. На тендерах и в рекламе поют кто че хочет, конечно. 

– Несет ли в итоге агентство ответственность за продажи? Нет. Как и не управляет бардаком в отделе продаж клиента. Ответственность лидогенератора заканчивается там, где лид оставляет заявку в отдел продаж. А дальше объект может быть не в рынке, ставка не такая, планировка не та и с десяток другой причин, почему продукт не идет дальше, чем «алло, здравствуйте...». 

– Новый виток кризиса и недолидоза порождает карусель перестановок, эпоху зеленой у соседа травы и банановой кожуры на выходе. Конвеер конкурентных аудитов и схематозов работает пуще прежнего. Каждый маркетолог считает «через жопу», и расчеты у него будут исключительно своеобразные. 

Цифры, которыми размахивает Вася на сценах и в своих псевдокейсах, не стоят ровным счётом ничего. Вася приукрашивает, подтасовывает и считает всё по своей удобной арифметике.

🎄 Стоит ли запускать лидген в недвижимости в период новогодних праздников?

Декабрьские трудовые недели оказались богаты на новые проекты. Запускаем клиентов на зарубежку, активно залетают продавцы курортной недвижимости в Крыму.

Оговорюсь сразу: стек рекламных связок в этот период прежний. Пальма первенства у Я.Директ в связке с лендосами и вшитыми туда обвесами.

Главный вопрос – можно ли запускать рекламу в период новогодних праздников и какой эффект будет?

Что получаем на выхлопе, прикидывая трафик меж новогодних салатов, елок и корпоративов к нужной нам ЦА?

Для новых кампаний это редкая возможность спокойно и без давления собрать первичную статистику, обучить алгоритмы и протестировать гипотезы не по завышенной цене.

Несработавшие механики в этот период стоят дешевле, а значит, учиться выгоднее.

По моему опыту можно сэкономить до 35% бюджета только благодаря сниженной конкуренции.

Потому что между «поесть салатов» и «звонить лидам» большинство топов аукциона выберет первое. Лакомый кусок времени для старта тем, кто только ступает на порог лидгена.

Можно собрать отличную базу для дальнейшей работы. Обычно в декабре мы используем не только продуктовые УТП, но и формат квизов и чат-ботов. Прикармливаем подборками, гайдами и консультациями под соусом зум-вебинаров.

Люди в праздники никуда не пропадают. Они сидят в телефонах, читают, смотрят, изучают. Просто меняется модель поведения: меньше импульсных покупок и больше вдумчивого анализа.

Особенно это видно в недвижимости, инвестициях, услугах с длинным циклом сделки. Сегодня человек «смотрит», а в январе возвращается уже тёплым.

В этот период принято не рубиться за «горячие ключи» и жестко оптимизироваться по KPI отдела продаж.

Мэтч с клиентом случается, когда он готов принимать заявки и понимает, что реклама строится на системе, а мы можем успеть упаковать все до заветного «давайте после праздников»

🎳 Страйк. Три запуска новых проектов на лидген в недвижимости в декабре и все клиенты в один голос: у нас есть своя база номеров, что с ними делать?

Спойлер – особо ничего. Оставьте их на прозвон стажерам или скормите в колл-центр, вдруг повезет.

Телефонные базы в Директе (аудитории по CRM их часто называют) почти всегда быстро выгорают. Часть номеров уже неактуальна, часть людей давно решила вопрос с покупкой недвижимости, а кому-то ваша экспертиза сейчас просто не нужна.

👀 Показать вашей публике из 1-2 тыс номеров рекламу можно в лучшем случае за 2 дня…

В итоге при прикидывании этих номеров через связку Директ + лендос получаем дорогие показы, низкий отклик и иллюзию, что «реклама не работает».

Поэтому в лидогенерации мы почти всегда делаем ставку на автотаргетинг Яндекс Директ. Алгоритмы сами находят живую и актуальную аудиторию здесь и сейчас по поведению, интересам и намерениям, а не по старым контактам из CRM.

А вот сами номера лучше использовать иначе, в некотором смысле более эффективно:

1️⃣ Актуализация базы через колл-центр.

Короткий прозвон с задачей не продавать, а понять: актуален ли запрос, на какой стадии человек и можно ли дальше с ним работать.

2️⃣ Прозвон с конкретным УТП.

Предложите что-то сочное, не «у нас агентство», а чёткое действие:
— запись на Zoom-презентацию объекта — приглашение на бесплатный автобусный тур по новостройкам — короткий опрос, интервью, отзыв

3️⃣ Сегментация под дальнейший маркетинг.

Живых и заинтересованных пуляем в отдельную базу под рекламу, рассылки и персональные офферы.

Остальных не трогать, дабы не словить негатив и критику в отзовиках.

Старые базы номеров не парацетамол для перегретого рынка лидгена. Используем их как инструмент доработки с долей надежды на «а вдруг повезет».

Новые, актуальные и целевые заявки получаем из грамотных и системных связок по лидгену на основе свежей аудитории.

🤖 Фрод в лидогенерации новостроек способен за несколько недель убить даже сильный отдел продаж.

«Номер недоступен», «заявку не оставлял», «ошиблись телефоном», вот классический набор, с которым мы сталкивались сами и из-за которого в своё время даже теряли клиентов.

Когда в CRM растёт количество заявок, а конверсия в дозвон и сделки падает, проблема почти всегда не в менеджерах и не в продукте. Проблема в трафике.

Мы перепробовали десятки решений, включая модные автоматизированные антибот-сервисы, которые обещают «чистые лиды из коробки».

На практике рекламные сети и внешние сервисы не способны на 100% отфильтровать роботизированный и фродовый трафик. Особенно в недвижимости, где бюджеты крупные, а конкуренция перегрета.

В какой-то момент стало понятно: если хочешь контролировать качество лидов, фильтрацию нужно забирать себе.
Мы разработали собственную антибот-систему и встроили её прямо в воронку лидогенерации. Это не один скрипт и не капча ради галочки, а полноценный механизм оценки трафика по более чем 150 параметрам поведения пользователя, среды, устройства и сценария взаимодействия с посадочной страницей.

🔥 Скрипты работают до отправки формы, а не после, отсеивая фрод ещё на входе в воронку.

В течение нескольких месяцев мы тестировали разные конфигурации, комбинировали собственную логику с внешними решениями, включая Яндекс.Капчу, отключали неэффективные связки, пересобирали сценарии и снова запускали трафик. Итерация за итерацией, без магии и «быстрых побед».

Результат оказался показательным. Объём роботизированного трафика в отдельных кампаниях доходил до пугающих значений. После фильтрации резко выросла доля дозвонов, сократилось количество мусорных заявок, стабилизировалась нагрузка на отдел продаж.

Как следствие снизилась фактическая стоимость валидного лида, улучшился CPL на уровне полезных заявок, а стоимость сделки стала прогнозируемой, а не «плавающей» от месяца к месяцу.

В среднем за 2 недели мы чистим входящий на посадочные трафик, доля качественного трафика вырастает с 20 до 80% и более. Это нужный нам результат.

🤯 И да, мы с командой до сих пор немного офигеваем от масштабов фрода в недвижимости. Но ещё больше от того, насколько сильно теперь чистка трафика влияет на экономику рекламных кампаний.

🤓 Контент-завод для агентства недвижимости и риелтора. Как инфоцыгане разводят интернетчиков, навязывая новое фуфло.

Я пережил майнинг, чат-ботов, повсеместное AI, тапание хомяка и ловлю покемонов.

💩Настало время для производства контент-говна, где под капотом Гугл-таблицы 100500 нейросетей и каловые массы на выходе в формате «300 рилс в месяц и 100 статей в неделю». Все это предлагают в том числе застроям, агентствам и частным спецам. Бомбит.

Что за этим стоит и зачем вам это НЕ НАДО?

Вам не нужен контент-завод, потому что для продажи недвиги не нужны тысячи единиц дешевого, лишенного всего, и, главное, ВТОРИЧНОГО контента.

❗️Мы помним, что ИИ не генерирует новый контент. Он обрабатывает то, что уже есть.

Ответьте себе на вопрос – зачем вам тысячи единиц контента, что это вам даст, какую задачу вы решаете, зачем вы внедряете этот инструмент, как вы собираетесь извлекать из этого деньги?

Волшебным образом создание тысяч единиц всратого дешевого контента не принесет вам аудиторию, лиды и деньги.

Деньги принесет система, которая покажет ЛЮДЯМ себя, ваш продукт, нишу и ее особенности. Контент-завод не решит проблему отсутствия аудитории, не решит проблему отсутствия лидов и продаж.

Там где есть люди, ваш контент от ИИ, АИ не нужен. Ни YouTube, ни Запретограмм, ни VC.ru не будут аккумулировать и продвигать ваш дешевый побочный продукт.

❔Что реально нужно делать?

⏺Применять ИИ для аналитики, отслеживания трендов.

⏺Вести каналы, чтобы показать свою работу и компетенции, чтобы люди увидели вашу пользу, начали думать и выбрали вас.

⏺Создавать ценный, полезный и нужный контент. С экспертизой. Без автоматизаций, а на основе вашего индивидуального опыта.

⏺Работать с горячим спросом при помощи трафика, приправлять его нужным контентом.

Просто для набива цифр лайков и просмотров – это не про лиды, а про автоматизацию фарминга ненужных метрик.

Вот такое получилось предисловие для новой и нужной рубрики про контент и его пользу для вас и ваших будущих покупателей #ДелаемМедиа

Как оценивать результаты лидгена в недвижимости без эмоций и завышенных ожиданий?

Давайте начнем с тактического лидгена при помощи Я.Директ, ВК.Реклама и других из этой же симфонии, что в народе принято называть "лидогенерацией". Привлечение покупателей на покупку недвижимости как для клиентов с опытом в лидгене, так и без него всегда сопровождается ожиданиями в стиле «вот сейчас пойдут продажи».

🤔 Фактически к нам приходят не за лидгеном, от команды ждут готовых покупателей. Феномен не новый. В эпоху ипотек «без пэ вэ» и других схематозов на рынке жилья, когда банки буквально веерно раздавали ипотеку, готовые покупатели были, и тут не поспоришь. Закрыть клиента в сделку можно было за 3-5 дней. Сейчас нет.

Если бы у меня реально был лидген из готовых покупателей, я бы не продавал услуги. Я бы просто приносил этих людей застройщику и забирал комиссию х3, а не вот это всё с рекламными кабинетами, Метрикой и ночными созвонами про “почему лиды не такие”. Агентский бизнес я, честно, уважаю… но под капот заглядывал. Спасибо, мне достаточно.

Итак, после запуска рекламных кампаний начинаются качели: заявки вроде есть, но часть не дозванивается, кто-то просто интересовался, кто-то пропал, и возникает ощущение, что реклама не работает. Как вы поняли, проблема в том, как мы оцениваем результат.

Получить лид не значит продать. Рекламные инструменты не продают квартиры. Они приводят человека в воронку. И если смотреть на кампанию только по числу заявок, можно легко попасть в ловушку ложных ожиданий. Правильный вопрос звучит иначе: сколько из этих людей реальные, сколько дошли до диалога, сколько стали встречами, сколько в итоге превратились в сделки.

Быстрый тактический лидген это инструмент скорости. Он действительно способен быстро дать поток обращений, особенно на старте. Но он никогда не даёт идеально чистую аудиторию. В недвижимости цикл сделки длинный, рынок конкурентный, и в любом трафике всегда будет доля холодных, случайных и даже фродовых обращений. Это не провал, а статистика. Ожидания завышены во многом благодаря обещаниям бездарных лидогенераторов золотых гор и прибыли на один вложенный деревянный 50 аналогичных. Не существует кампаний, где каждая заявка готовый покупатель с деньгами на столе.

Отдельная ошибка ждать результата через неделю другую после запуска. Недвижимость не работает как e-commerce. В первые две-три недели реклама чаще всего собирает сигналы, проходит обучение, выявляет слабые места посадочной страницы и обработки лидов. И именно в этот момент особенно важно не делать выводы «всё плохо», а смотреть на динамику и качество процессов.

👌 Получить сколько-нибудь объективные данные по результатам лидгена с одним подрядчиком можно спустя 2-3 месяца работы. Не надо залетать с ноги на неделю-другую и ждать wow-эффекта.

Итоговая эффективность зависит от скорости ответа отдела продаж, качества диалога, дисциплины в CRM, понятности предложения, доверия к проекту и конкурентной среды. Реклама приводит шанс, но реализует его всегда система.

Я опускаю здесь моменты с тестами связок, залетными парнями из ниши БФЛ и кредитов, внезапно возомнившими себя крутыми экспертами в отраслевом маркетинге девелопмента. Речь про среднюю и выше настройку кампаний, системную борьбу с фродом и наличие мозгов у тех, кто клацает на кнопки в рекламных кабинетах в целом.

Мы приветствуем зрелый подход. Не обсуждать «дорого или дёшево», не перекидывать ответственность за продажи, а считать экономику. Если сделка приносит миллионы, лид по 10-15 тысяч может быть нормой. Если экономика не сходится, вопрос не только в Директе и вашем рукастом подрядчике, а еще и в модели и воронке.

⌘ ⌘ ⌘

Настоящий результат в лидгене появляется тогда, когда вы точно понимаете, где теряются лиды, где начинается фрод, что масштабируется, а что даёт только иллюзию объёма. Именно через призму системности стоит оценивать результаты.